今回ご紹介するのはサンリヤン南砂町です!

[物件概要]

売主:西日本鉄道
設計:新日本建設
施工:新日本建設
価格:4698万円~5998万円
専有面積:65.47㎡~67.92㎡
総戸数:36戸
規模:10階建て
交通:東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩15分
所在地:東京都江東区東砂6丁目
竣工:2021年3月8日竣工済

駐車場:4台(平置き3台※身障者用1台含む)月額26000円
自転車置場:82台(二段ラック式70台、平置12台)※平置2台はレンタサイクル用 月額ラック式上段200円・下段300円・平置式500円・小型平置式300円
バイク置場:4台(平置き)月額3000円

管理費 (月額)15200円~15700円
修繕積立金 (月額)5600円~5800円

地図はこちらです↓

画像出典:サンリヤン南砂町公式HP

南砂町駅から荒川方面へ徒歩15分、総戸数36戸ということで駅遠×小規模マンションとなかなか苦しい(周辺だけでなく駅前にも大規模マンションが点在するエリア)のですが苦しいなりに特徴のあるマンションです。

1フロア4戸のサンドイッチ型で全戸角住戸、そしてエリア内では希少な内廊下となります。駅近タワマンやシングル向けマンションだと内廊下をよく見かけるもののオールファミリータイプ(70㎡は切ります)かつ駅遠となれば珍しいですね。近隣でパッと思いつくのは東陽町駅徒歩11分のシティタワー東陽町です。最寄り駅や背の高さは異なりますがコンセプトとしては似ています。

外観デザインもサイドをブラウン、センターをブラックとして大人っぽいものとしており、外観写真だけ見せられたら「日本橋あたりのマンションでしょうか?」となりそう。バルコニー手摺もガラスとルーバーの使い分けが素敵ですし、エントランスアプローチとエントランスホールも濃い色合いの壁面と光壁とするなど全体的に良い意味でファミリーマンションらしくないものとなっています。

エントランスホールの奥行きをしっかり取りつつもエレベーターホールはクランクイン、ごみ置き場もホール横の便利な場所にありつつも前室ありなど細かい部分も配慮されています。

エリア的に水害面の心配はありますが1階に住戸はなく、1階と10階に防災倉庫を設けています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 65.47㎡
3階 4898万円 坪単価247万円

Bタイプ 2LDK+S 63.48㎡
次期以降販売

Cタイプ 3LDK 66.14㎡

画像出典:サンリヤン南砂町公式HP

3階 4698万円 坪単価234万円
4階 5198万円 坪単価259万円
5階 5398万円 坪単価269万円
6階 5498万円 坪単価274万円
7階 5598万円 坪単価279万円
8階 5698万円 坪単価284万円
9階 5798万円 坪単価289万円
10階 5998万円 坪単価299万円

Dタイプ 3LDK 67.92㎡

画像出典:サンリヤン南砂町公式HP

2階 4668万円 坪単価227万円
3階 4698万円 坪単価228万円
4階 4998万円 坪単価243万円
5階 5298万円 坪単価257万円
6階 5398万円 坪単価262万円
7階 5498万円 坪単価267万円
8階 5598万円 坪単価272万円
9階 5898万円 坪単価287万円
10階 5998万円 坪単価291万円

平均坪単価は約265万円です。

西側の一面接道のみで東向き住戸は荒川側が確定眺望でないのは残念ですが現状では上階になるとリバービューとなります。この立地のウリは荒川ビューですから選べるうちは東に窓があるCタイプとDタイプが引き合い多いでしょうか。(供給もCタイプとDタイプからが主となります)

それでも西側は接道していますし、スカイツリービュー住戸も多いなどAタイプとBタイプも条件良く、全戸角住戸なりにどれにするか迷うくらいそれぞれに魅力があります。Bタイプは浴室サイズが1317になるのと2LDK+S表記となりますが9階までは防災備蓄倉庫が付いてきます。

竣工販売ですから眺望などを確認できるという安心感がある一方で売り手側も眺望を確認してから価格を決めている(仕入れた時点で総売り上げは決めていてもその振り分けを青田の状態でするのか竣工してからするのかで部屋ごとの価格は変わってくる)ため眺望代はしっかりと差が付いています。

間取りに関してはセンターリビングが好み分かれる(各部屋へリビング経由なのを顔が見れて安心と思うかプライバシー性がないと思うか)ところですが全戸角住戸ならではの開口部の多さですし、Bタイプを除けば浴室が1418サイズであるなど周辺の板状マンションではなかなかお目にかかれないものとなっています。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。浴室はブラケットライトですがトイレ手洗いカウンター&タンクレストイレ(便座もオート)、リビング横洋室のウォールドアハイタイプなど悪いものではないでしょう。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm(最上階は2500mm)です。

バルコニーは狭めですが隣戸とのプライバシー性はしっかりと確保できているのでこのマンションを好む方にはマイナス材料にはなりにくいでしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズステージキャピタルイースト 2000年築 東砂8 南砂町駅徒歩12分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約165万円

・グランアジール東京アクアレジデンス(旧法地上権) 2004年築 東砂8 南砂町駅徒歩12分 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約95万円

・ルネ南砂町リバーフィール 2020年築 東砂8 南砂町駅徒歩13分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約265万円

~近隣供給中、供給前の新築マンション相場~

・ジオ南砂町 2022年1月竣工予定 東砂7 南砂町駅徒歩12分 坪単価約305万円

・リビオシティ南砂町ステーションサイト(約60年間の定期借地権) 2023年2月竣工予定 南砂7 南砂町駅徒歩3分 価格未定

・ブリリア大島パークサイド 2022年4月竣工予定 大島7 大島駅徒歩9分 坪単価約285万円

・バウス西大島 2022年6月竣工予定 北砂3 西大島駅徒歩7分 坪単価約280万円(予定)

上記相場からサンリヤン南砂町の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 66.14㎡ 8階 5698万円(新築時) → 4800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は設置率約11%と低めです。屋外ですが平置きのため車をよく使う方には魅力が大きいでしょう。なんと!!先着順です!!私が見学した時点では確保可能でした!

駐輪場は建物下で設置率200%を超えます。

管理費は㎡単価月額約232円と小規模の割には抑えめです。内廊下にエアコンはない(もちろん換気はしています)もののこの水準なら小規模マンションでも手が出しやすいでしょう。

【住むレーション】

[路線バス]

袖ヶ浦 7:49発
東陽町駅前 8:00着

葛西橋7:49発(始発)
東大島駅入口7:57着
大島駅前8:02着
西大島駅前8:06着
亀戸駅前8:11着

[東西線]

南砂町 8:05発
東陽町 8:07着
木場 8:10着
門前仲町 8:12着
茅場町 8:16着
日本橋 8:18着
大手町 8:20着
竹橋 8:23着
九段下 8:25着
飯田橋 8:27着
神楽坂 8:30着
早稲田 8:32着
高田馬場 8:35着
落合 8:38着
中野 8:42着

時刻表いらずというほどの運行本数ではないものの路線バスも日常使いできます。バス停までは徒歩3~4分、雨の日はバスで東陽町駅へ出てしまっても良いかもしれないですね。

日常の買い物としてはトピレックプラザへ徒歩8分、SUNAMOへ徒歩13分と少し歩きますが自転車ならサクッと行き来できます。(レンタサイクルも導入されます)

通学校は第五砂町小学校で徒歩8分、第二砂町中学校へ徒歩5分、荒川も近いですし徒歩3分の東砂八丁目公園も遊具が充実しているなど子育てファミリーにも魅力が大きいでしょう。

【総評】

ファミリーファミリーしたくないファミリー層に合ってきます。また、駅距離ありますがシングル・ディンクスにも良いですね。

住環境としては子育てファミリー向けですがマンションとしてはファミリー向けではありません。それでもファミリー向けでない都心派マンションを好むファミリー層もいるわけでそのような方からすれば希少な出物となります。

駅距離はありますがそこは価格に反映されているのでご自身たちが飲めるならです。駅から離れるからこその尖ったコンセプト、私はこういう出物が好きです。駅から離れるから価格勝負!価格勝負!になって結果的に主なメリットが価格だけになってしまうことが多い中で今作は尖ったコンセプトとしてくれているため価格以外のメリットも多くあります。

南砂町駅徒歩15分の小規模マンションということで検索に引っかかりにくいですし、引っかかっても見学候補に入れないという方も多いでしょう。ただ、ハマる方にはハマるマンションです!

動画もご覧ください!

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