今回ご紹介するのはファインスクェア平井です!

[物件概要]※第1期先着順

売主:新日本住建
設計:クレオ一級建築士事務所
施工:オープンハウス・アーキテクト(瑞江と売主・設計・施工とも同じ)
価格:5380万円~6780万円
専有面積:60.27㎡~77.19㎡
総戸数:22戸
規模:5階建て
交通:JR総武線「平井」駅徒歩7分
所在地:東京都江戸川区平井二丁目
竣工予定:2022年7月下旬

駐車場:機械式8台(月額16000円~21000円)
バイク置場:2台(月額1500円)
自転車置場:42台(スライドラック式38台、平置2台、Cgタイプ専用2台)(月額300円~500円)

管理費(月額)12780円~16360円
修繕積立金(月額)4460円~5710円

地図はこちらです↓

画像出典:ファインスクェア平井公式HP

総武緩行線の平井駅から徒歩7分、北口側では新築マンションの分譲マンション供給が続いていますが南口の駅徒歩10分圏内としてはシティテラス平井以来の6年ぶりとなります。

駅からは南口駅前から続く商店街、さらに物件近くのコモディイイダを経由するフラットな道のりですから便利な徒歩7分となります。そして、今作は平井公園(区立公園)に隣接ということで住宅街という落ち着きに加えて眺望と採光面に期待ができる住戸が多いということで平井がお好きな方であれば立地に対して「ん~」となる方はほぼいないのではないかぁ~と言えるくらい条件良い立地です。

もちろん小さい子供たちが遊ぶことの多い平井公園に面しているがゆえに日中は賑やかですがそもそも子育てファミリーが主なターゲットのマンションですからそこをデメリットと感じる方は少ないはずです。公園隣接というところに価値を感じないのであれば北口側では供給が多いですからそちらへ足が向くことでしょう。

外観デザインに関しては接道側のエントランス周りの天然石調のタイルとアースカラーのコンクリート打ちっぱなし、公園側もダブルマリオンとするなど小規模ながらもチープに見えないようになっています。ファインスクェアは小規模マンションの供給が多いながらも見た目にこだわってくれるので嬉しいですね。(小規模でデザイン凝ってくれないとチープに見えてしまう)

接道面の植栽計画に関しては豊かと言えるレベルではないもののエントランス前にシンボルツリーの河津桜を配してくれます。エントランスホールの正面にガーデンがあり植栽を望みつつクランクインしてエレベーターホールへ向かう動線は分譲マンションらしくで良いですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 72.42㎡

画像出典:ファインスクェア平井公式HP

4階 6780万円 坪単価309万円

Cタイプ 3LDK 60.27m㎡
2階 5580万円 坪単価306万円

Eタイプ 3LDK+S 77.19㎡
2階 6380万円 坪単価273万円

Jタイプ 3LDK 83.68㎡

画像出典:ファインスクェア平井公式HP

5階 7780万円 坪単価307万円

Iタイプ 2LDK 61.76㎡
4階 5390万円 坪単価288万円

平均坪単価は約300万円です。

南西向き(かなり南に寄っている)と南東向き(かなり東に寄っている)に分かれており南西向きは公園向き、南東向きは背の低い雑居ビル向きとなります。南東方向の2ブロック先では計画道路の整備がおこなわれています。

間取りに関しては60㎡の狭い3LDKと70㎡超えの一般的な3LDKが混合しています。Cタイプの60㎡3LDKは狭いことはたしかですがトイレ以外を全室リビングinとすることで廊下を最小限としており部屋数とグロス優先の方には合ってくるでしょう。

室内の設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、マントル型レンジフード・ガラスオイルガード(オープンキッチン)、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&タンクレストイレ、すべての窓がLow-Eペアガラス、玄関電子錠(鍵をかざすタイプ)、構造は二重床・二重天井など単価なりに充実しています。

エレベーターはもちろん1基ですが総戸数22戸の5階建てで1階住戸を除くと20戸を切ってきますから待ち時間の心配どころかマンション内で誰かと会う機会も少ないですから中規模~大規模マンションが苦手な方にあってきます。ただ、22戸でエレベーターや機械式駐車場などなどを維持していくわけでスケールメリットがなく、コストパフォーマンスという面では総戸数22戸はなかなか辛いところではあります。(当然ながら都心の小規模マンションとは住む方の価値観やお財布事情も異なります)

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズガーデンシティ平井 1997年築 平井4 平井駅徒歩6分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約170万円

・セザール平井 1998年築 平井3 平井駅徒歩6分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約135万円

・ブライトコート平井 1998年築 平井4 平井駅徒歩7分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約175万円

・コスモ平井ガーデンフォルム 1999年築 平井4 平井駅徒歩7分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約185万円

・ビューネタワー平井 2000年築 平井3 平井駅徒歩1分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約235万円

・シティテラス平井 2016年築 平井4 平井駅徒歩8分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約255万円

上記相場からファインスクェア平井の将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 72.42㎡ 4階 6780万円(新築時) → 5500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋内機械式(作業中雨に濡れないが接道へ出てエントランスと行き来)で設置率約36%、駐車場も屋内で設置率200%です。

管理費は㎡単価月額約212円、総戸数からすれば悪くないでしょう。

~周辺分譲マンション管理費参考~

・ライオンズガーデンシティ平井 ㎡単価月額約110円

・セザール平井 ㎡単価月額約277円

・ブライトコート平井 ㎡単価月額約220円

・コスモ平井ガーデンフォルム ㎡単価月額約177円

・ビューネタワー平井 ㎡単価月額約190円

・シティテラス平井 ㎡単価月額約117円

建設地

【住むレーション】

[総武緩行線]

平井 7:59発
新小岩 8:02着
小岩 8:05着
市川 8:08着
本八幡 8:10着
下総中山 8:13着
西船橋 8:15着
船橋 8:18着
東船橋 8:20着
津田沼 8:23着
幕張本郷 8:26着
幕張 8:29着
新検見川 8:31着
稲毛 8:34着
西千葉 8:36着
千葉 8:39着

平井 8:02発
亀戸 8:05着
錦糸町 8:08着
両国 8:11着
浅草橋 8:13着
秋葉原 8:15着
御茶ノ水 8:18着
水道橋 8:20着
飯田橋 8:22着
市ヶ谷 8:24着
四ツ谷 8:26着
信濃町 8:28着
千駄ヶ谷 8:30着
代々木 8:32着
新宿 8:34着

日常の買い物としてはコモディイイダへ徒歩2分、オリンピックへ徒歩3分、平井駅前の西友へ徒歩9分、ライフへ徒歩12分、駅から続く商店街など選択肢豊富です。

目の前の平井公園だけでなく亀戸中央公園へ徒歩11分(ふれあい橋を通ります)、小松川運動公園(荒川)へ徒歩10分など公園も多く、平井南小学校へ徒歩5分、小松川第二中学校へ徒歩13分と通学小学校も近いですから子育て世代にはとても魅力が大きい立地でしょう。

【総評】

新築マンションの供給が多い平井駅周辺ですが公園隣の小規模マンションということで差別化がしっかりとなされた出物です。

平井駅から近い立地としては住宅街となっていますし、それでいて買い物利便性も高く公園や学校も近いということで平井でマンションを探されている子育てファミリーにはかなりハマることでしょう。

ただ、価格は重たいですね。条件良い立地なので当然と言えばそれまでではあるのですが小規模マンションということで将来の維持費不安も大規模マンションよりかは大きくなりますし、毎月の支払いとしてみると重たいと感じる方が多いはずです。

小規模マンションで将来の維持費が~という不安をカバーするために平置き駐車場だと嬉しかったのですが敷地形状的に難しかったのでしょうかね。ファインスクェア瑞江みたくそもそもの販売価格が周辺で供給中のマンションよりお安いなら小規模であろうと価格でカバーできるのですが。

とはいえ立地条件が良いことはたしかですから小規模マンションであることが気にならない平井検討の子育てファミリーで予算届くのであればおすすめしやすいです。(立地が厳しいのに販売価格が高いわけではないため)

下記動画では周辺のおすすめ中古マンションについても取り上げております!!

動画もご覧ください!

■ファインスクェア平井 建設地周辺レポート シティテラス平井と亀戸レジデンスも狙い目!

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