今回ご紹介するのはバウス西大島です!

[物件概要]

売主:中央日本土地建物
設計:安宅設計
施工:新日本建設
価格:未定
専有面積:45.02㎡~80.21㎡
総戸数:183戸
規模:13階建て
交通:都営新宿線「西大島」駅徒歩7分
所在地:東京都江東区北砂三丁目
竣工予定:2022年6月下旬(入居は2022年9月下旬ですが通学校へ転入のある世帯は2023年3月下旬)

駐車場:56台
自転車置場:380台
バイク置場:20台

地図はこちらです↓

画像出典:バウス西大島公式HP

都営新宿線の西大島駅から徒歩7分、新開橋を超えた側の小名木川沿いとなります。

明治通りからほどよく中へ入り静かめな環境となることは良いのですが接道は北側のみ、東・西・南すべての方向に建物があるため囲まれ感の強い立地となります。そのため北向きと西向きのみの設定となり、眺望を求めれば採光の良さがなくなり、採光の良さを求めれば眺望がなくなるということでなかなか苦しいものではあります。とくに西側は月極と時間貸しの駐車場があり、将来的に前の建物までの距離がより近いものとなる可能性もあります。

囲まれ感の苦しさというのはバウス西大島の最大のデメリットとなります。

外観デザインに関しては小名木川沿いで目立つ北側部分を凝ったものとしてくれています。エントランスホール周りのガラスを豊かにし、セットバックした建物と接道の間には植栽豊かなプラザが設けられます。外から見るとホールの灯りがほどよく照らされ素敵な印象となりますし、ホールからはプラザの植栽とその隙間から小名木川を望むことができます。

角部分の庇をせり出させ、角住戸のダイレクトウィンドウとバルコニーガラス手摺を少し奥まらせたデザインは素敵ですね~。正面部分もルーバーとガラス手摺の水平ラインのリフレクションブルーが美しいものとなっています。ちなみにキャッチコピーは「青の理想郷」です。

プラザではヨガマットやパラソル&チェアの備品貸し出しにより多用途に利用できます。(接道に面しているのとホールの大窓から丸見えなので勇気はいる)プラザの横には提供公園も設けられます。

アプローチ部分の曲線も美しいですね。ただ、ここまで素敵な建物にするならバルコニー隣戸境はトールタイプの隔て板にするべきだったかと。せっかくの美しさがもったいないです。

共用部としてはホールの横にコピー機やコーヒーマシン、無人コンビニを完備したワークラウンジが設けられます。カフェのような大人向けの内装となりそうです。近くにはキッズルーム(マルチスペース)もあります。

西大島駅は大島駅と東大島駅よりも西側にありますからより都心に近く、明治通り沿いがゆえにバス利用も便利です。日常の買い物としては明治通り渡ってすぐのところにアリオ北砂、少し歩けば砂町銀座商店街があります。猿江恩賜公園は自転車ならサクッと行き来できますし、通学校の小名木川小学校と第四砂町中学校はどちらも徒歩8分です。

囲まれ感の苦しさを飲める方であれば価格も含めて総合的にバランスよく映る出物でしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Qタイプ 3LDK 75.28㎡
3階 6300万円台 坪単価276万円
5階 6400万円台 坪単価281万円
7階 6500万円台 坪単価285万円

Pタイプ 3LDK 73.68㎡
3階 5900万円台 坪単価264万円
4階 6000万円台 坪単価269万円
6階 6000万円台 坪単価269万円
8階 6100万円台 坪単価273万円

Lタイプ 2LDK 60.18㎡

画像出典:バウス西大島公式HP

3階 4800万円台 坪単価263万円
4階 4900万円台 坪単価269万円
6階 5000万円台 坪単価274万円
8階 5100万円台 坪単価280万円

H1タイプ 3LDK 72.76㎡

画像出典:バウス西大島公式HP

3階 5700万円台 坪単価259万円
4階 5800万円台 坪単価263万円
6階 5900万円台 坪単価268万円
8階 5900万円台 坪単価268万円
10階 6100万円台 坪単価277万円

Mrタイプ 3LDK 79.20㎡
10階 7400万円台 坪単価308万円

[北向き]

Dタイプ 1LDK 45.02㎡

画像出典:バウス西大島公式HP

3階 3500万円台 坪単価257万円
4階 3600万円台 坪単価264万円
6階 3700万円台 坪単価271万円
8階 3800万円台 坪単価279万円
10階 3900万円台 坪単価286万円

Bタイプ 3LDK 70.08㎡
3階 5800万円台 坪単価273万円
4階 5900万円台 坪単価278万円
6階 6000万円台 坪単価283万円
8階 6100万円台 坪単価287万円
10階 6200万円台 坪単価292万円

Aタイプ 3LDK 80.21㎡

画像出典:バウス西大島公式HP

3階 6800万円台 坪単価280万円
4階 6900万円台 坪単価284万円
6階 7000万円台 坪単価288万円
8階 7200万円台 坪単価296万円
10階 7300万円台 坪単価300万円

Crタイプ 2LDK 68.07㎡
13階 6600万円台 坪単価320万円

平均坪単価は約280万円です。

今の時代としては現実的でしょう。囲まれ感が強いことは価格に反映されています。

田の字が主(一部ワイドスパン住戸あり)ではありますが共用廊下側の洋室もできる限り柱を外に出してくれていますし、専有面積も無理に削っておらず今の時代としては広めです。(1LDKを除いて平均専有面積約73㎡)

カスタマイズも可能なコアクロ(ファミリークローゼット)、掃除機収納(上にスティック掃除機、その下にロボット掃除機)など収納スペースも充実しています。

1LDKは賃貸風間取りなのは残念ですが2LDK以上と同じくウォールドアがハイタイプで完全に格納できるため広めの1R的な使い方をすることもできます。

Aタイプいいですね~。角窓の手前に下がり天井はくるもののその下がり部分から窓までは基本天井高に戻ります。マンションの顔となる部分に住めるとなれば帰宅時にも我が家が目に入るわけでたまらんなぁ~と。Aタイプ狙い撃ちの方も多そうですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石などしっかりしたものとなっています。浴室ブラケットライトやトイレ手洗いカウンターなし(古めかしいタンク式ではありません)など気になるところもありますがリビング横の洋室ウォールドアはハイタイプですし、各引き戸も上吊りだったりと全体的に見れば頑張っていると言って違和感ないでしょう。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm~2500mmです。

エレベーターは2基で住戸食い込み型です。エレベーターの真横に住戸玄関があるというのも残念。エレベーターホールもしっかり造りこんでくれたら嬉しかったですね。

ごみ置き場は1階の中央付近にあります。どこの部屋を購入してもめちゃくちゃ遠くなることのないほどよい位置です。(もちろん横に長い板状マンションですから小規模や各階ごみ置き場のあるマンションと比べれば不便ではあります)

ただ、図面で各動線をしっかりと確認する必要のあるマンションです。1階の保育所が真ん中に来るため目的によって乗るエレベーター(2基は異なる場所にあります)を変えたほうが便利になったりします。

(どんなマンションでも動線は必ずチェックするべきです!!間取りや眺望ばかりに注視して購入すると動線が思っていたより不便ということもあります)

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ西大島グランステージ 1996年築 北砂3 西大島駅徒歩8分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約185万円

・コンフィール西大島 2004年築 北砂3 西大島駅徒歩8分 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約205万円

・マークステージ西大島 2004年築 北砂3 西大島駅徒歩7分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約205万円

・東京スイートレジデンス 2008年築 北砂2 西大島駅徒歩12分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約225万円

上記相場からバウス西大島の将来価値を予想すると

Iタイプ 3LDK 72.76㎡ 8階 5900万円台 → 5100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は身障者優先1区画を除いて機械式で設置率約30%です。屋外のため作業中も雨に濡れます。

駐輪場は設置率200%超で建物下となりますから雨に濡れず便利です。平坦な道のりが多く自転車があると便利なエリアですから使い勝手良い駐輪場でしょう。

管理費は㎡単価月額約191円、中規模マンションらしくしっかりと抑えられています。ただ、もう少し管理費アップしても良いのでエレベーター3基(2基+1基)だと上階を購入する方には嬉しかったですかね。

新開橋から建設地を望む

【住むレーション】

[都営新宿線]

西大島 8:03発
住吉 8:04着
菊川 8:06着
森下 8:08着
浜町 8:10着
馬喰横山 8:12着
岩本町 8:14着
小川町 8:16着
神保町 8:18着
九段下 8:19着
市ヶ谷 8:22着
曙橋 8:24着
新宿三丁目 8:27着
新宿 8:29着

[都営バス]

大島一丁目 7:52発
西大島駅前 7:54着
五ノ橋 7:55着
亀戸駅通り 7:57着
亀戸駅前 8:00着

大島一丁目 7:48発
西大島駅前 7:51着
五ノ橋 7:52着
亀戸駅通り 7:53着
亀戸一丁目 7:54着
江東車庫前 7:56着
錦糸町駅前 7:57着

大島一丁目 7:48発
~中略~
東陽町駅前 8:01着

大島一丁目 7:50発
~中略~
新木場駅前 8:13着

【総評】

1LDKはお若い方の1戸目にも良いですね。広さがある1LDKのため若年層でなく落ち着いた年齢のシングル層にも良いかと。ファミリータイプが主なマンションの中の1LDKですから維持費などのコストパフォーマンスも良いですし、今作は北向きがウリの中で北向き設定となりますから条件も悪くありません。

その他も囲まれ感さえ飲めればバランス良いですからハザードに色がかかる(それを意識してか1階には住戸がなく共用施設や保育所、駐輪場としている)エリアで検討でき、坪単価300万円以内で抑えたい方はブリリア大島パークサイド等の周辺物件と合わせて検討候補にされることをおすすめいたします。

住居系エリアではなく準工業地域ではあるのですが今では住宅が増えています。もともと工場がありましたから土壌的な部分は当然あったとのことですが数年かけて綺麗にしています。そのため土地の仕入れ値が今の物ではなく、さらに相対取引ということが今時点で見るとお安いという理由の一つです。(土地仕入れ時点の想定販売単価が280万円であったとしても当時とはあきらかに市況が異なるため結果として割高ではない販売価格となっている)

私がバウス西大島で選ぶなら北向きにします。北向きに抵抗ある方も多いかとは思いますがこの立地ならセットバックした建物から小名木川を望むこととなり自然光はそこそこあるでしょうし、囲まれるよりは魅力が大きいという個人的な判断です。個人的な部分を除いたとしても北向きのほうが差別化されておりおすすめしやすいです。

西大島駅前では野村不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社による総戸数700戸程度のタワーマンションが建設される予定もあります。新しい住民が増えることは街の活性化に繋がりますからバウス西大島を購入される方にとってはプラスの面が大きいでしょう。

直近ではアリオ西側のシティテラス住吉(アリオへの最短ルートは地下道)、HP横の江東区大島2丁目計画など面白い出物が近隣であるわけですが小名木川沿いの北向きというのはそれらと比べても希少性があることはたしかです。大島付近で探されている方で北向きに抵抗ない方はここで決めてしまって後悔ないと私は考えます。

もちろん西向きもまったくもって悪いものではないのですが他とじっくり比較検討してから決めることをおすすめいたします。北向きは気に入ったなら他と悩まずここ一本でも良いかと!

動画もご覧ください!

■バウス西大島 建設地周辺レポート

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2 件のコメント

    • ヒロ様

      マンションマニアです!

      ご指摘いただきありがとうございます!
      修正いたしました!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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