今回ご紹介するのはメイツ深川住吉です!

[物件概要]

売主:名鉄不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:59.41㎡~87.95㎡
総戸数:444戸
規模:15階建て
交通:東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩7分
所在地:東京都江東区扇橋一丁目
竣工:平成32年2月下旬

駐車場:150台(自走式駐車場149台、平置駐車場1台、〈内 来客用駐車場3台、カーシェアリング用2台、車椅子利用者用1台含む〉)
バイク置場:45台
自転車置場:898台(平置10台 ラック式472台、2段式416台)

地図はこちらです↓

画像出典:メイツ深川住吉公式HP

「風が、変わりました。」~Feel the new lifestyle.~

画像出典:メイツ深川住吉公式HP

けっこう好きなキャッチフレーズです(笑)

さて、相談件数も増えてきたメイツ深川住吉ですがまずは皆さまが気にされているTSUTAYAとのコラボの部分について私が知る限りの情報を共有いたします。

まず企業とコラボするわけでその費用は誰が出すのか?という部分ですが今回に関しては売主がTSUTAYAのプロデュース料と初期に導入される約1万冊の本をすべて「一括」にて支払い済みです。そのため入居後にTSUTAYAから「更新料○○万円です!!」などと請求されることはありません。売主負担と言えばかっこはいいですが当然お部屋の価格に入っているとお考え下さい。これについては企業とコラボしている物件のほとんどに言えることですから「え~TSUTAYAのプロデュース料を実質負担しているのかぁ~」というよりも「入居後に更新料などを支払う必要がなく安心」と思ったほうがいいでしょう。そんなこと言いだしたらそこらじゅうにある広告をしている商品を買えなくなってしまいますからね。。。

コラボ料金を一括で支払っているため引き渡し後に中古で売り出す際に「TSUTAYAプロデュースの共用施設あり!」と謳えるかはわかりませんが「新築時に共用施設をTSUTAYAがプロデュース!!」なら大丈夫?!かもしれません。(この点は未確認なので想像です)

では毎月TSUTAYAに支払う料金が0円なのかと言えばそうではありません。定期的に本を入れ替えてくれるのはTSUTAYAですからそこに費用はかかりますがそれは戸あたりにするとごく僅かな金額です。ラウンジにある本を入れ替えるサービスは青山ブックセンターなどとコラボして他の物件でもおこなっていますね。

結局のところ共用施設があるマンションに関しては引き渡し後の運営が管理組合(入居者でつくられる組織)となりますから新築時にTSUTAYAがプロデュースしてくれた共用施設をより魅力あるものにするのか、お荷物の使われない共用施設にしてしまうのかは購入者次第というわけです。

話の流れのまま共用施設について共有いたします。

画像出典:ライフルホームズ

共用施設はANNEX棟として住居とは別に設けます。

川沿いに設け、その目の前には敷地内通路(セキュリティエリア外)となりますから入居者以外でも目の前まで来ることはできますが利用できるのは住民もしくは住民の連れだけです。

川沿いですからかなり目立つ存在となり一定数お店だと思い目の前まで来る人は多そうですね。それだけランドマーク性がある共用棟となります。

ANNEX棟は3階建てとなっており1階にゲストルームが2つとミーティングルーム、2階にライブラリー(一部上部吹き抜け)とキッズスペース、3階にライブラリーとパーティースペース、屋上にテラスガーデンが設けられています。

利用可能時間などは未定ですが24時間有人管理ですからいかようにもなりそうです。エントランスホールは別の場所にありその横にもラウンジがあります。共用施設とは別に敷地内には認可保育が入ります。

24時間有人管理でTSUTAYAプロデュースの共用施設となれば管理費が心配なところではありますがところがどっこい目に優しい単価となっています。

例えば70㎡ジャストで管理費の月額が14000円です。㎡当たり200円です。

周辺のライバル物件からすると「使わない共用施設にお金払うのもったいないですよ」なんてディスられるかもしれませんがこの管理費単価でこれだけの共用施設がついてくるとなればむしろお得感さえあります。

これだけ贅沢な共用施設があり24時間有人管理、さらには週7日勤務でコンシェルジュがいるというのになぜにこんなに管理費が抑えられるのか・・・。

その理由としては管理会社の努力はもちろんですが駐車場に答えがあります。

メイツ深川住吉の駐車場は自走式となっており、しっかりと料金を取ります。設置率は約33%と東京23区の都心寄りに位置する物件としては多い気もしますが自走式となれば車を所有したいと思う方や自走式だから購入するという方も一定数いるわけで大きく空きが出る心配がありません。駐車場料金は月額25000円前後です。

・自走式駐車場のため修繕費が抑えられる
・ほぼ確実に埋まる台数として月額料金をしっかりとる
・大規模マンションのため駐車場収入が月に300万円を大きく超える(平均25000円とすると約370万円)

上記2点が管理費を抑えられている理由の一つとなります。

車所有者からすれば自走式駐車場で使いやすくハッピー、車非所有者からすれば車保有者のおかげで管理費がお安くなりハッピーとwinwinとなります。

隣のイーストゲートスクエアの管理費は㎡200円を切っていますし、けして㎡200円がお安い!というわけではなく、得られるサービスの割にはお安いということですので誤解なきようお願いいたします。

管理費に関しては「安い!」「高い!」で見るのではなく、その単価でどれだけのサービスを受けられるのかという点で見ることをおすすめいたします。

画像出典:ライフルホームズ

共用施設については以上としてモデルルームを訪問してデメリットとして感じた部分を共有いたします。

・ごみ置き場が1箇所しかないためお部屋によっては通い(板状型大規模マンションではあるあるです)
・お部屋のサッシ高が低い(坪単価300万円出してこれかぁ~とがっくし)
・可動式ルーバー面格子なし(マジすか・・・)
・共用施設がめちゃかっこいい割には住居棟の外観はシンプル(共用施設がおしゃれすぎるので余計にね・・・)

上記が「きついなぁ~」と思った部分です。

他の部分はけっこう力が入っていました。

・ディスポーザー(洗えるタイプです)
・キッチンカウンター天板御影石
・ミストサウナ
・浴室ダウンライト
・トイレ手洗いカウンター
・二重床、二重天井(施工は長谷工コーポレーションですが二重床です)
・各戸に防災倉庫「ホームストッカー」(メイツ浮間舟渡の記事でもご紹介したもの)

などなど充実したものとなっています。

天井高は中層階で2450mmです。可もなく不可もなく。

大規模マンションですからソフト面も充実しておりカーシェア2台、レンタサイクル10台が導入されます。駐車場出入口にはチェーンゲート、自転車置き場の出入口にはオートゲートとセキュリティ面もしっかりとしています。

ただ駐車場の車路の設計に愛がなくて、人通りが多いところを必ず通過しなければならないのが辛いところです。歩く側としてはごみ捨てに行くたびに(西棟及び南棟の西寄り住戸を除く)その車路を通らねばならず、小さいお子様がいる家庭には不安材料となりそうです。運転する側も止まれの標識があっても敷地内だと油断しやすいですからね。。。車路と歩行者通路を分けるというのは基本中の基本(設計の素人の私でも当たり前と思えること)だと思うのですが残念でした。

遠回りして西棟のエレベーターを使えば車路を回避できるため結果的にそのルートを使う人が多くなりそうですし、売主としてもそちらをご利用くださいというアナウンスだとは思うのですが・・・。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

管理費等の維持費も予定のものです。

[南向き]

C9タイプ 2LDK 63.01㎡ 管理費(月額)12600円 修繕積立金(月額)5000円
2階 5600万円台 坪単価293万円
8階 5900万円台 坪単価309万円

C3タイプ 3LDK 70.11㎡ 管理費(月額)14000円 修繕積立金(月額)5600円
1階 6100万円台 坪単価287万円(C3tタイプ)
8階 6500万円台 坪単価306万円
11階 6600万円台 坪単価311万円
14階 6700万円台 坪単価315万円

[東向き]

D1タイプ 2LDK 59.41㎡ 管理費(月額)11800円 修繕積立金(月額)4700円
2階 4900万円台 坪単価272万円
5階 5000万円台 坪単価278万円
8階 5100万円台 坪単価283万円
12階 5200万円台 坪単価289万円

D3タイプ 3LDK 71.30㎡ 管理費(月額)14200円 修繕積立金(月額)5700円
5階 5900万円台 坪単価273万円
8階 6000万円台 坪単価278万円
12階 6100万円台 坪単価282万円

[西向き]

A4タイプ 2LDK 60.91㎡ 管理費(月額)12100円 修繕積立金(月額)4800円
5階 4900万円台 坪単価265万円
8階 5000万円台 坪単価271万円

A1タイプ 3LDK 75.08㎡ 管理費(月額)15000円 修繕積立金(月額)6000円
5階 6400万円台 坪単価281万円
8階 6600万円台 坪単価290万円

平均坪単価としては300万円前後となりそうです。つい最近まで販売していたジオ深川住吉とほぼ同じくらいですね。

周辺相場を確認しましょう!

イーストゲートスクエア 2013年築 住吉駅徒歩9分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約260万円

・ジオ深川住吉 2018年2月竣工予定 住吉駅徒歩5分 新築時の坪単価約300万円 直近事例なし

・クレヴィア住吉扇橋 2019年2月竣工予定 住吉駅徒歩7分 新築時の坪単価約320万円 新築販売中

上記相場からメイツ深川住吉の将来価値を予想すると

C3タイプ 3LDK 70.11㎡ 8階 6500万円台(新築時) → 5480万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

現在は護岸の工事もおこなわれています(マンション建設とは関係なし)

【住むレーション】

[半蔵門線]

住吉 8:00発
三越前 8:09着
大手町 8:11着
神保町 8:14着
九段下 8:15着
青山一丁目 8:23着
渋谷 8:28着

[新宿線]

住吉 8:02発
馬喰横山 8:09着
神保町 8:14着
九段下 8:16着
市ヶ谷 8:18着
新線新宿 8:25着

清澄白河駅までも十分歩ける距離ですし、錦糸町方面へ向かうバスも出ていますから交通利便性に関しては高いエリアと言えるでしょう。それでいて大通りから離れますから静かな環境となります。

【総評】

新線の期待もありますし、都心部までの近さを考えれば今時のマンションだなぁ~とは思いました。競合としては東陽町エリアの新築マンションとなりそうです。

大規模マンションの第一期ということもあり条件の良いお部屋を選んでおくことをおすすめしたいところですから私なりに調べて「第一期に狙うならこのお部屋!!」というのを1列共有いたします。

A1タイプ 3LDK 75.08㎡ 管理費(月額)15000円 修繕積立金(月額)6000円

5階 6400万円台 坪単価281万円
8階 6600万円台 坪単価290万円

西向きの角住戸となります。

おすすめの理由ですが

・角住戸のため目の前を誰も通らない
・角住戸の割には単価が盛られていない
・三面採光
・ゆとりある専有面積
・玄関部クランクイン
・ごみ置き場までそれほど遠くない
・駐車場が近い
・駐車場確保の優先権(最初に抽選できる)があるため必ず駐車場を確保できる
・目の前にはイーストゲートスクエアがありますがバルコニー同士が向き合う「こんにちわ」にはならず、斜めを向けばリバービュー

となります。

画像出典:グーグルアース リビングから斜めを向いたときの眺望イメージ

第一期のときは購入しようとしているマンションが人気なのか不人気なのかがわかりにくく、購入には勇気がより必要なわけですがだからこそ条件が良かったり、他とは違う間取りを選んでおくと満足度も高く、もし将来売却することになったとしても価格維持率に期待ができます。

私がメイツ深川住吉を購入するなら迷わず上記のお部屋としますが、あくまで私ならということですから参考までにお願いいたします。

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~2018年7月14日追記~

第1期概要

販売戸数:150戸
販売価格:4988万円(1戸)~9498万円(1戸)
最多価格帯:5900万円台(19戸)※100万円単位
専有面積:59.41㎡~87.95㎡
間取り:2LDK~4LDK

管理費 月額11800円~17500円
修繕積立金 月額4700円~7000円

駐車場:150台 自走式駐車場149台(来客用駐車場3台、カーシェアリング用2台含む)、平置駐車場1台(車椅子使用者優先)(月額:22800円~28500円)
バイク置場:45台(月額使用料:2000円~3000円)
自転車置場:888台(スライドラック式472台、2段ラック式416台)(月額使用料:100円~400円)


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