今回ご紹介するのはリビオシティ南砂町ステーションサイトです!

[物件概要]定期借地権 2085年9月30日まで(建物解体期間を含む)

売主:日鉄興和不動産
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:40.47㎡~85.20㎡
総戸数:361戸
規模:13階建て
交通:東京メトロ東西線「南砂町」駅徒歩3分
所在地:東京都江東区南砂7丁目
竣工予定:2023年2月中旬

駐車場:108台 平置1台(身障者用)、機械式107台
バイク置場:37台
自転車置き場:722台

地図はこちらです↓

画像出典:リビオシティ南砂町ステーションサイト公式HP

東西線の南砂町駅から徒歩3分、大通りから中へ入った静かな住環境となります。

南砂町駅近くのマンションだと永代通りに面することが多かったですから中へ入っているというのは大きな強みとなります。ただ、中へ入ったがゆえに囲まれ感はあるためそこは永代通り沿いのマンションと比べて弱みとなります。

もともとは戸田建設の南砂工作所がありました。今回は居住期間60年の定期借地権となりますが地主さんが戸田建設なのかは不明です。工作所があっただけに準工業地域とはなるのですが住宅も混在していますからその点はそこまで気にならないかな?と思います。現地へ出向くと駅近なのに静かなのを確認できます。東西線が西船橋方面へ向けて地上へ出てくるため電車の音も少し聞こえますが駅徒歩3分と思えば割り切りやすいかと。電車の音問題で購入をやめる方はほぼいないでしょう。それよりかは囲まれ感のほうが気になるでしょう。

囲まれ感についてですが外周部だけでなくマンション内もけっこう詰め込んできます。

東西に長い敷地で土地形状は綺麗なのですが南側だけでなく背中側にも3棟もってきますから自分のマンションの背中を望む住戸も多くなります。まぁ郊外物件でないので南向き+1棟だけにして背中側を平置き駐車場等にしてほしいなんてのは無茶なこと(買えない価格になってしまう)なのは百も承知ですが。中庭を設けたりと詰込み感をできるだけ感じさせないようにしてくれていますから図面で見るよりかは印象悪くないかもしれないですね。

外観デザインに関してはバルコニー隣戸境の隔て板をしっかりとトールタイプにしているようですし、背中側も中庭から見える部分等はルーバーとガラス手摺のようです。エントランスホールは窓面豊かな二層吹き抜けでホール内の折り上げ天井&シャンデリアなど全体的にお若い方にも好まれそうな明るい印象を受けます。

共用部はコ・ラウンジ、コ・ダイニング、コ・スタジオ、キッズ&ママスペースが一体となったコ・リビングがあり子供を遊ばせながら大人同士で話をしたり、ヨガやパーティなど多彩な用途で利用することができます。屋上テラスがあり江戸川等の花火を楽しむこともできます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

・40㎡台 1LDK 4000万円台前半中心 坪単価340万円前後?
 
・57㎡ 2LDK 4000万円台後半~5000万円台後半 坪単価270万円~坪単価350万円?

・64㎡~67㎡ 2LDK+S 5000万円台中盤~6000万円台前半 坪単価280万円~坪単価315万円?

・71㎡~73㎡ 3LDK(2LDK+S含む) 5000万円台後半~7000万円台前半 坪単価270万円~坪単価335万円?

・82㎡~85㎡ 4LDK 7000万円台前半~8000万円台中盤 坪単価280万円~坪単価335万円?

ざっくりではありますがファミリータイプなら坪単価300万円ちょっと出すと平均的な部屋が購入できそうでしょうか。

5棟構成となっており

・ウエストコート 西向き 11階建て 65戸

・サウスコート 南向き 13階建て 134戸

・ブライトコート 南向き 12階建て 82戸

・イーストコート 東向き 9階建て 36戸

・フォレストコート 東向き 9階建て 44戸

となります。

専有面積帯の内訳としては

・1LDK(40.47㎡) 44戸

・2LDK(57.90㎡~65.79㎡) 22戸

・3LDK(2LDK+S含む64.91㎡~80.42㎡) 272戸

・4LDK(81.87㎡~85.20㎡) 23戸

となります。

間取りに関しては田の字が主ですがバルコニー側にキッチンがある住戸もあるのは面白いですね。

玄関前に特別なゆとりはないですし、トイレ手洗いカウンターもないようです。ディスポーザーはどうでしょうか。付いていると嬉しいのですが。

駐車場は屋外で身障者優先1区画を除いて機械式、設置率は約30%です。

駐輪場も屋外で設置率200%です。

敷地北側の宿泊型研修施設 L stay & grow 南砂町

周辺相場を確認しましょう!

・パセオTOKYOイースト 1997年築 南砂7 南砂町駅徒歩4分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約190万円

・グランディ南砂 1998年築 南砂7 南砂町駅徒歩3分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約185万円

・クレストフォルム東京アヴァンセ 2003年築 新砂3 南砂町駅徒歩6分 新築時の坪単価155万円 現在の坪単価約195万円

・メロディーハイム南砂町フェイシア 2005年築 新砂2 南砂町駅徒歩1分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約210万円

・グランエスタ(ファイブスター) 2006年築 新砂3 南砂町駅徒歩2分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約250万円

・ニューライズシティ東京ベイハイライズ 2006年築 新砂3 南砂町駅徒歩4分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約235万円

リビオは定期借地権ですから維持費が重たそうですね。おそらくですが70㎡なら地代を入れて3万円ほどかと。土地の固定資産税はかからないものの周辺マンションと比べるとどうしても重たくなってしまうのですよね。

~管理費一例~

・パセオTOKYOイースト 管理費㎡単価月額約174円

・グランディ南砂 管理費㎡単価月額約172円

・クレストフォルム東京アヴァンセ 管理費㎡単価月額約180円

・メロディーハイム南砂町フェイシア 管理費㎡単価月額約143円

・グランエスタ(ファイブスター) 管理費㎡単価月額約128円

・ニューライズシティ東京ベイハイライズ 管理費㎡単価月額約112円

グランエスタの場合、管理費と修繕積立金合わせて70㎡換算15000円ほどです。ざっくりですがリビオのほうが毎月1万円重たくなります。

【住むレーション】

[東西線]

南砂町 8:05発
東陽町 8:07着
木場 8:10着
門前仲町 8:12着
茅場町 8:16着
日本橋 8:18着
大手町 8:20着
竹橋 8:23着
九段下 8:25着
飯田橋 8:27着
神楽坂 8:30着
早稲田 8:32着
高田馬場 8:35着
落合 8:38着
中野 8:42着

東西線では混雑緩和へ向けた改良工事をおこなっています。その中でも南砂町駅は2面3線となり電車渋滞の解消、ホーム新設&拡張と大きく変わることになります。工事が長引いておりあと10年弱くらいかかるかと思いますがより使いやすくなるのは楽しみですね。

日常の買い物としてはトピレックプラザへ徒歩5分、スナモへ徒歩7分など利便性はかなり高いです。ただ、駅までの動線がややくねったり(最短ルートは私道)、スナモまでも直線距離以上に遠回りとなるなど中へ一歩入っていることの影響が出てしまいます。

通学校は第三砂町小学校で徒歩8分、第三砂町中学校で徒歩7分、駅前の南砂三丁目公園もすぐ近くです。

【総評】

南砂町に関してはグランエスタがあるためどうしても比べられてしまうのですよね…グランエスタだけでなくニューライズやクレストも立派なマンションです。

リビオを購入できる方だとグランエスタ等々魅力ある中古に十分手が届きます。

となれば「絶対に新築マンションが欲しいんです!!」という方向けとはなります。グランエスタ等々とは築年数差もありますし、南砂町駅近×大規模マンションはかなり久しぶりですから引き合いは多いことでしょう。ただ、グランエスタが坪単価250万円ほどなわけで新築にこだわらないのであれば周辺中古のほうが合理的という話です。

リビオの公式HPオープン前後からグランエスタの中古をウォッチしていましたが売り出し状況はこんな感じでした。(わかりやすく100万円単位にしています)

・77.76㎡ 3LDK 西向き 5階 5800万円(ポータルサイト確認2021年1月) 坪単価約246万円 販売終了

・77.76㎡ 3LDK 東向き 4階 6000万円(ポータルサイト確認2021年4月) 坪単価約255万円 販売終了

・80.56㎡ 2LDK 南向き 2階 6000万円(ポータルサイト確認2021年8月) 坪単価約246万円 販売中 ← 超激熱の出物です!!

・80.56㎡ 2LDK 南向き 9階 6900万円(ポータルサイト確認2021年2月) 坪単価約283万円 販売中

・92.15㎡ 3LDK 南向き 10階 6600万円(ポータルサイト確認2021年7月) 坪単価約236万円 販売終了

ニューライズやクレストはもっとお安いです。

この現実を知った後に「それでも新築ですかー?!」と問われたらどのような回答になるでしょうか。

①「これなら中古だね…」

②「いや…中古という時点でなし!」

③「永代通り沿いは無理!」

②と③の回答をする方も多いことでしょう。

もし②と③の回答となり南砂町が合っていると感じたならばリビオは買いでしょう。永代通り沿いでないという違いがあり、同じ駅近でも性格異なる立地ですから買いやすさもあるでしょう。(言わずもがなですが永代通り沿いはけっこう賑やかです)

リセールバリューであったり価格に対しての部屋の広さよりも新築であることに価値を感じる方が無理に中古にシフトする必要はないのです。住まいなのですから自分たちの優先順位を大切にすべきです。

リビオもグランエスタ等の駅近マンションも住んで便利であることに間違いはありません。大手町等へサクッと行き来できる東西線の南砂町駅がすぐ近くにあり、日常の買い物も周辺で済ますことができます。学校も遠くなく公園も近い…共働き世帯の一次取得者層目線からすると「求めるすべてを叶えてくれる」と感じる方も多いのではないでしょうか。

定期借地権であることや(70年だと嬉しかったですね…)眺望が苦しい住戸ばかりなどウィークポイントもありますがそれ以上に住んだ後の満足度に期待ができるでしょう。

ただ、その満足度って周辺中古でも叶えられますよね?というのは正直なところです。

そのため新築にこだわるのか、こだわらないのかでも判断が分かれるところでしょう。

それにしてもグランエスタが神すぎる…リビオの価格が出たのでこれまでの坪単価250万円ほどからさらに値上がりするかもしれませんね…

繰り返しになりますが住んだ後の満足度を高く感じる方はかなりのかなり多いことでしょう。なんにせよ立地が良いですからね。60年定借ではありますが20年住んでもまだ40年分の権利を売れる訳で、じゃ~その40年分の権利ってどれくらい?と考えるとわかりやすいでしょう。周辺の所有権マンションよりかはちょいとリセール面での不安はありますがこの立地なら売れない貸せないという心配はないでしょう。

それでもこのマンションをきっかけに南砂町駅周辺に興味を持たれたならば中古も見てみることをおすすめいたします!

(維持費が重たく感じるでしょうね~…結局は毎月の支払額での最終判断となる方が多いでしょうから。)

動画もご覧ください!

■リビオシティ南砂町ステーションサイト 建設地周辺レポート&ウェビナー参加後のファーストインプレッション

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