今回ご紹介するのはブリリアタワー池袋West(ウエスト)です!

[物件概要]

売主:東京建物 三菱地所レジデンス 東急不動産
設計:前田建設工業
デザイン監修:アーキサイトメビウス
施工:前田建設工業
価格:未定
専有面積:38.61㎡~103.72㎡(トランクルーム0.31㎡~1.01㎡含む)
総戸数:230戸(他、店舗1区画)
規模:地上30階地下1階建て
交通:東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅徒歩5分(C1出口) JR各線「池袋」駅徒歩10分 東京メトロ有楽町線・副都心線「要町」駅徒歩3分(5出口)
所在地:東京都豊島区池袋三丁目
竣工予定:2024年1月下旬

駐車場:54台(機械式:46台、平置き(身障者用1台、カーシェア用1台、荷捌きスペース1台含む):8台)
駐輪場:232台(ラック式:173台、平置き:59台)
ミニバイク置場:6台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリアタワー池袋West公式HP

前回の記事 → ブリリアタワー池袋West(ウエスト) 池袋駅西口、要町駅近くの光文社跡地はタワマンで確定!!

池袋駅の西口駅近となれば「住むところではない…」と感じる方もまだ多いかもしれませんが池袋西口公園は整備が完了、今後も西口側の開発も進んでいきますし、今回の建設地は要町側に寄っており西側にお寺、北方向は低層住宅ばかりであるなど池袋駅徒歩5分表記の割には落ち着いた住環境も得ることができます。

もちろん池袋駅徒歩5分表記というのは出入口までの話であり、ホームまではもっと時間かかるのですがそれでも10分ほどあれば各線のホームへたどり着くわけで贅沢な悩みでしょう。要町駅へは徒歩3分ですしとても利便性高いですね。アゼリア通り沿いですから歩道もしっかりと整備されています。ただ、今作は山手線の外側立地になります。池袋駅徒歩圏内でも山手線の内側である東池袋側(サンシャインシティ方面)がお好きな方にとってはハマってきません。そちらがお好きな方はもう少し時間かかりますがC地区を待つべきでしょう。(もしくはブリリアタワー池袋などの中古)

ただ、ブリリアタワー池袋ウエストがこの価格で売れるならC地区のほうがお高いとは思います。(とくに住友棟…)

アゼリア通り沿いの建物はマンション含めて隙間少なく、そして空地少なくなっている中で今作は敷地の半分ほどを2階建ての店舗としてその分の容積を住戸棟へ引っ張ることで背の高い建物とできています。店舗に関しては東京建物が法人へ売却済みでテナントはスーパーマーケットとなります。住戸から店舗へは一旦アゼリア通りに出る動線ですが少しの雨なら小走りで十分対応できそうです。

外観デザインに関しては南東角の15階部分から曲線デザインとなり14階以下よりもせり出すのが特徴的です。(途中階からのせり出しはザ・パークハウス三田タワーが記憶に新しいでしょうか)

曲線が最上階まで続くのではなく上二層は直角となるのがまたかっこいいのですよね~。エントランスホールはアゼリア通りに面しており二層吹き抜け、壁面は曲線で大窓からも目立つ位置に豊島区の花であるつつじをイメージしたシンボルアートが設置されます。見た目に関しては総戸数以上に気を使ってくれていると感じました。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北西角]

Aタイプ 2LDK 64.14㎡
3階 8900万円台 坪単価458万円
15階 9500万円台 坪単価489万円
20階 9800万円台 坪単価505万円

Rタイプ 3LDK 98.35㎡
29階 18300万円台 坪単価615万円

[西向き]

Bタイプ 1LDK 45.41㎡

画像出典:ブリリアタワー池袋West公式HP

3階 6300万円台 坪単価458万円
15階 6800万円台 坪単価495万円

Cタイプ 1LDK 38.61㎡

Lタイプ 3LDK 72.49㎡
20階 11800万円台 坪単価538万円

[南西角]

Dタイプ 2LDK 64.60㎡
3階 9500万円台 坪単価486万円
15階 10400万円台 坪単価532万円

Mタイプ 3LDK 78.07㎡

画像出典:ブリリアタワー池袋West公式HP

20階 13500万円台 坪単価571万円

Sタイプ 3LDK 101.56㎡
29階 20200万円台 坪単価657万円

[南向き]

Eタイプ 2LDK 55.92㎡
3階 8200万円台 坪単価484万円
15階 8900万円台 坪単価526万円

Nタイプ 3LDK 73.93㎡
20階 12900万円台 坪単価576万円

Tタイプ 3LDK 103.72㎡

画像出典:ブリリアタワー池袋West公式HP

29階 21200万円 坪単価675万円

[南東角]

Fタイプ 2LDK 64.68㎡

Jタイプ 2LDK 69.96㎡

Oタイプ 3LDK 70.57㎡
20階 12300万円台 坪単価576万円

Uタイプ 3LDK 101.14㎡
29階 20200万円台 坪単価660万円

[東向き]

Gタイプ 2LDK 59.23㎡

画像出典:ブリリアタワー池袋West公式HP

3階 8300万円台 坪単価463万円

Kタイプ 2LDK 62.06㎡
15階 9400万円台 坪単価500万円

Hタイプ 1LDK 41.37㎡

Pタイプ 2LDK 67.57㎡
20階 10500万円台 坪単価513万円

[北東角]

Iタイプ 1LDK 39.00㎡
3階 5600万円台 坪単価474万円
15階 6000万円台 坪単価508万円

Qタイプ 2LDK 59.47㎡
20階 9400万円台 坪単価522万円

Vタイプ 3LDK 86.93㎡
29階 17200万円台 坪単価654万円

平均坪単価は約520万円です。

しっかりと「山手線の外側価格(要町価格)」で来てくれたのは嬉しいところです。2020年の記事では坪単価450万円と予想しましたがそこからの相場上昇(池袋周辺は2020年時点より2割前後上昇)を考慮すれば違和感ない、何なら少しお安い価格設定となります。お安いという言い方はどうかという単価ですが不動産、とくに必要なときに買う実需系マンションは過去と未来で語っても何も始まらず(過去を調べて未来を予測することは無駄ではないですが今時点をしっかりと見つめられない方がそれをすると買えなくなる)、今時点で考えるしかないわけですから「1年~2年前に買っておけばよかった」と思うことに意味はありません。どんな状況でも今時点でそのマンションが欲しいのか、そして価格関しても今時点で割安なのか割高なのかで考えるべきであり、割高でないことはデータから見れば確かなわけで後は欲しいのかでの判断をするしかないでしょう。

~2020年と2021年の相場変動一例~

ザ・タワーグランディア
2020年:坪単価約380万円
2021年:坪単価約420万円

エアライズタワー
2020年:坪単価約395万円
2021年:坪単価約460万円

アウルタワー
2020年:坪単価約440万円
2021年:坪単価約520万円

グランドミレーニア
2020年:坪単価約485万円
2021年:坪単価約530万円

ブリリアタワー池袋
2020年:坪単価約545万円
2021年:坪単価約630万円

山手線内側で狙い目のエリアは池袋・東池袋(2019.01.16)

池袋限らずの相場上昇、そして池袋という街が住む街として評価されたことで大きく値上がっています。お得に買うなら評価される前に買うしかなく、評価された後の買いやすい状況であれば過去より高く買う必要があるのはどの街でも同じです。

まぁ…割高でないというのは相場から見て~という話であって買える買えないでいえばなかなか厳しい単価ですけどもね。(他の新築マンションでもそうですが)

それもあってか専有面積は抑え気味です。ゆとりある60㎡超えの2LDKもあったりはしますが1LDKも多く、立地柄シングル・ディンクスの需要があるということだけでなく「これだけ重たい単価で3LDKばかりにしても売りにくい」という事情もあるのではないでしょうか。これが駅直結などであれば買い替え組の需要もありますし、より広域からも集客できる(どのエリアでも駅直結は別格であることが多い)のですが、駅近とはいえタワマンにしては普通ですから買い手がついてきやすい2LDK、3LDKであってもプレミアムを除けば70㎡台前半が主となっています。

間取りに関しては角住戸比率が高いことと中住戸でもワイドスパン多めのため行燈部屋が少ない点は魅力に感じました。内廊下タワマンだと行燈部屋が当たり前のようにあるところも多いですからね。

コーナー部分がダイレクトウィンドウとなる住戸の窓が透明とはいえ網入りなのは残念でした。(消防法厳しくなりました??)

あくまで個人的には~ですが「バルコニーなし×透明網入りガラスの角住戸」よりかは「バルコニーあり×透明網なしガラスの中住戸」を選ぶかなぁ~と。リビングの窓が網入りは眺望推しのマンションだとマイナスでしかないですよね。(もちろん安全第一ではありますが)

ブリリアタワー池袋ウエストに関してはバルコニーありのコーナーサッシもあり、そちらであれば網入りにはなりません。

ただ、眺望推しのマンションなのにバルコニーガラス手摺が乳白というのは少々もったいないような…(外観デザインとしてはプラスであっても室内からは透明のほうが眺望を楽しみやすい)

南向きと東向きは15階くらいから抜けてきますし、西向きは目の前が店舗(ブリリアタワー池袋ウエストの商業部分)からのお寺ですから低層階でも苦しくないですし、北方向も(北にしか窓がない住戸はない)低層住宅が主ですから低層階でも抜けてきます。池袋駅徒歩5分ながらも採光抜群、眺望も抜けてくる住戸が多いのは大きな強みとなります。

プレミアム住戸は黒系のガラス手摺ですが透明となるため室内で座りながらでも眺望が楽しみやすいです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板シーザーストーン、食器棚、浴室ダウンライト、洗面台天板シーザーストーン、トイレ手洗いカウンター&タンクレストイレ、玄関前カメラ付きインターホン、リビング壁掛けエアコン標準など単価なりに充実しているのは良いのですが1LDKになるとコンロが二口になったり、トイレのグレードが落ちるなどするのが残念でした。1LDKだってけっこうな価格するわけで2LDK以上に合わせてくれると嬉しいのですが。プレミアム住戸になるとリビングと主寝室天カセ、浴室日ポリ化工などグレードアップします。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2600mm(プレミアムは2630mm)、サッシ高は2100mm(プレミアムは2200mm)と悪くありません。しっかりと免震を採用しています。

各戸の玄関前にしっかりと埋め込まれる形でトランクルームと宅配ボックスが設置されます。インターホンをスマホと連動できるため不在時だけでなく在宅時でも玄関前の宅配ボックスへ入れてもらうよう宅配業者さんにお願いできるのは良いですね。(化粧中やまだ布団の中にいる際に手元にスマホがあれば移動せず応答、後ほど玄関の宅配ボックスへ取りに行く等)

エレベーターは全階停止で3基、1基あたり約76戸ですから違和感ないでしょう。(各階ごみ回収中は実質2基運用)

エレベーターホールは窓面豊かで北側の眺望を楽しむことができます。

共用施設は2階に集会室兼ラウンジとプライベートブース(4室)があります。共用部が少ないということをプライベート性が高い(わちゃわちゃしにくい&各階の住戸数が少ない等)と思えるかで評価が大きく分かれることでしょう。コストパフォーマンスでいえばもっともっと戸数があり共用施設も多いほうが魅力あるものの1フロア9戸ほどだと自分が住まう階で誰かと会うことも少なくプライベート感あります。

各階ごみ置場あり、24時間有人管理(コンシェルジュサービスはなし)のため維持費はそこそこ重たいかもしれないですね。(見学時点では未定)

周辺相場を確認しましょう!

[西口(山手線の外側)]

・ザ・タワーグランディア 2001年築 西池袋5 池袋駅徒歩2分 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約400万円

・シティタワー池袋ウエストゲート 2010年築 高松1 要町駅徒歩6分 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約370万円

・プレミスト西池袋 2013年築 西池袋3 要町駅徒歩3分 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約385万円

・ルミナリータワー池袋 2013年築 池袋2 池袋駅徒歩4分 新築時の坪単価約270万円 現在の坪単価約420万円

・ダイレクトタワー池袋要町 2015年築 池袋3 要町駅徒歩1分 新築時の坪単価約320万円 現在の坪単価約400万円

・シティハウス西池袋 2022年竣工予定 西池袋5 要町駅徒歩4分 新築時の坪単価約460万円 新築販売中

[東口(山手線の内側)]

・ライオンズタワー池袋 2001年築 東池袋2 東池袋駅徒歩9分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約375万円

・シティタワー池袋 2003年築 東池袋2 東池袋駅徒歩10分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約365万円

・エアライズタワー 2007年築 東池袋4 東池袋駅徒歩1分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約475万円

・パークタワー池袋イーストプレイス 2008年築 東池袋3 東池袋駅徒歩8分 新築時の坪単価約295万円 現在の坪単価約430万円

・アウルタワー 2010年築 東池袋4 東池袋駅徒歩2分 新築時の坪単価約330万円 現在の坪単価約545万円
 
・ブリリアタワー池袋 2015年築 南池袋2 東池袋駅徒歩1分 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約650万円

・グランドミレーニア 2015年築 南池袋1 池袋駅徒歩6分 新築時の坪単価約390万円 現在の坪単価約530万円

・プラウドタワー東池袋 2019年築 東池袋5 東池袋駅徒歩5分 新築時の坪単価約425万円 現在の坪単価約495万円

・プラウドタワー東池袋ステーションアリーナ 2022年竣工予定 東池袋4 東池袋駅徒歩1分 新築時の坪単価約520万円 現在の坪単価約580万円

・シティハウス池袋 2021年築 東池袋2 大塚駅徒歩8分 新築時の坪単価約450万円 新築販売中

上記相場からブリリアタワー池袋West(ウエスト)の将来価値を予想すると

Eタイプ 2LDK 55.92㎡ 15階 8900万円台(新築時) → 8500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料としては㎡単価月額5000円ほどは取れそうな相場ではあります。部屋にもよりますが利回り計算すると4%前後ですので新築マンションとしてはこんなものでしょうか。

建設地

駐車場に関しては…坪単価500万円のマンションとは思えぬものです…坪単価150万円クラスの駐車場と言っても怒られないでしょう。

屋外の丸出し機械式、しかも昇降横行縦列式…せめてタワーパーキングで作業中は雨に濡れないけど住戸との行き来だけ雨に濡れます~ならまだ良いのですが坪単価500万円払う人に作業中も雨に濡れてくれ…そして車も丸出し…立派な車寄せがあるのは素晴らしいのですが店舗配送車両と共用(車寄せで作業するわけではないですが通る)という…ん~今回は駐車場にこだわる人にはまったくもって話にならず選ばれないでしょう。

全長5300mm×全幅1950mm×全高2100mm×重量2300kg 10台
全長5300mm×全幅1950mm×全高2000mm×重量2300kg 8台
全長5300mm×全幅1950mm×全高1550mm×重量2300kg 28台

しかもノーマルルーフだらけやないかい!!全幅も1950mm?!繰り返しますが坪単価500万円超えなのですが…

ブリリアタワー浜離宮の駐車場が素晴らしかっただけに「やっぱり港区クラスまでは頑張ってくれないのね」とはなってしまいましたが、じゃ~上記の駐車場だから売れ行きに大きな影響があるかと言えばそこまでないでしょう。港区でこれをやってしまうと総スカンくらいそうですけども。

平置きは6台ありますがそちらも屋外です。全体の設置率としては約23%、カーシェアが1台導入されます。

駐輪場は屋内で設置率約100%、雨に濡れないですし、タワマンあるあるのエレベーターで上階へ~もないのは便利ですね!

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・ザ・タワーグランディア 管理費㎡単価月額約216円

・シティタワー池袋ウエストゲート 管理費㎡単価月額約272円

・プレミスト西池袋 管理費㎡単価月額約240円

・ルミナリータワー池袋 管理費㎡単価月額約337円

・ダイレクトタワー池袋要町 管理費㎡単価月額約230円

【住むレーション】

[有楽町線]

要町 8:02発
池袋 8:04着
東池袋 8:07着
護国寺 8:09着
江戸川橋 8:12着
飯田橋 8:15着
市ヶ谷 8:18着
麹町 8:20着
永田町 8:22着
桜田門 8:25着
有楽町 8:27着
銀座一丁目 8:29着
新富町 8:31着
月島 8:34着
豊洲 8:36着
辰巳 8:39着
新木場 8:42着

[副都心線]

要町 8:06発
池袋 8:07着
雑司が谷 8:11着
西早稲田 8:13着
東新宿 8:15着
新宿三丁目 8:22着
北参道 8:24着
明治神宮前 8:27着
渋谷 8:29着

[丸ノ内線]

池袋 8:08発(始発)
新大塚 8:11着
茗荷谷 8:13着
後楽園 8:16着
本郷三丁目 8:18着
御茶ノ水 8:20着
淡路町 8:22着
大手町 8:24着
東京 8:26着
銀座 8:28着

[山手線]

池袋 8:08発
大塚 8:10着
巣鴨 8:12着
駒込 8:14着
田端 8:17着
西日暮里 8:18着
日暮里 8:20着
鶯谷 8:22着
上野 8:25着
御徒町 8:27着
秋葉原 8:29着
神田 8:31着
東京 8:33着

池袋 8:09発
目白 8:11着
高田馬場 8:13着
新大久保 8:16着
新宿 8:18着
代々木 8:20着
原宿 8:23着
渋谷 8:26着
恵比寿 8:28着
目黒 8:31着
五反田 8:33着
大崎 8:35着
品川 8:39着

[埼京線]

池袋 8:08発
新宿 8:14着
渋谷 8:20着
恵比寿 8:22着
大崎 8:26着

池袋 8:16発
板橋 8:19着
十条 8:21着
赤羽 8:24着
武蔵浦和 8:33着
大宮 8:40着

[湘南新宿ライン]

池袋 8:14発
赤羽 8:23着
浦和 8:32着
大宮 8:39着

鉄道利便性が高いことはもちろん首都高5号線、C2の出入口も近いですから車での遠出も便利です。

日常の買い物に関してはまいばすがすぐ近くにあるもののハタスポーツプラザのマルエツ閉店以降は不便と言っても怒られなさそうなくらい選択肢少なかった中で足元にスーパーマーケットが入ってくれる予定なのは大きな強みとなりますね~。周辺住民の方も大喜びでしょう。デパートもありますからビックターミナル駅近くに住むとはいえ日常の買い物に困ることはないでしょう。

店舗区画には駐輪場も完備されますので歩道に自転車が~ということのないようにしてくれています。

通学校は池袋小学校で徒歩11分、西池袋中学校で徒歩12分です。

【総評】

びっくりするくらいルフォン ザ・タワー大塚と同じ評価となります。

気になる部分はあるけども…これだけ立地に魅力があり割高な価格設定ではないのですからおすすめです!!でも私みたいにうるさい奴は買わないですね~と。私みたいにうるさい同類(笑)は最近だとプラウドタワー東池袋ステーションアリーナ、中古でブリリアタワー池袋などを狙うことでしょう。(池袋検討の場合)

気になる部分はあるけども…が全然気にならない、わからないということであればうるさい奴の話は無視して買ってしまうことをおすすめいたします。交通利便性が高く、スーパーマーケットも入り日常の買い物利便性も高い、一般的な板状マンションに比べればタワマン感あるスペックですし、坪単価500万円超えとはいえ相場からすれば違和感なく、将来性もある街なわけで同単価で購入できる新築マンションの中では条件良いと感じます。

なんとなくですが次期以降実質の値上げしそうですよね。同列下の階が上階と同じ価格で実質値上げ~みたいな。この先出てくる都心のマンション(とくにタワマン)ってこの単価では買えないわけで、都心に住みたいけど坪単価500万円前後が支払いの限界という方が徐々に流れてくると思うのです。

もちろんエリア柄「池袋が好き!!」を理由に選ぶ方も多いでしょうけども、都心に住みたいニーズはコロナ禍とはいえ高いわけで池袋に住むというイメージを持っていなかった人の検討も増えていくだろうなぁ~と。5年、10年後はわかりませんが少なくともあと2年間くらいの間に出てくる都心のマンションがもんげー価格であることは確定なわけですからね。

動画もご覧ください!

■ブリリアタワー池袋West(ウエスト) モデルルーム見学後のファーストインプレッション・建設地周辺レポート②

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2 件のコメント

  • 記事作成お疲れ様でした。
    いつも参考させていただいて、ありがとうございます!
    投資目的で本物件とザ・タワー十条と比較しております。
    最近どんどん値上がりして、なかなか手を出せませんが、
    このブリリアタワー池袋Westだと1LDKがせいぜいで、ザ・タワー十条(もちろん価格次第)ならもしかしたら2LDKに届くかもしれません。
    ちょっと難しい質問かもしれませんが、単に投資物件として、どちらがおすすめでしょうか?

    • ムシャラボ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      十条は価格やスペックが出てないのでなんともですがこちらの物件は投資として一部屋持っておいても条件良いと感じましたよ!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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