プラウド椎名町ガーデンテラス　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプラウド椎名町ガーデンテラスです！

［物件概要］

売主：野村不動産
施工：興建社
価格：未定
専有面積：61.30㎡～100.34㎡
総戸数：32戸
規模：5階建て
交通：西武池袋線「椎名町」駅徒歩7分　都営大江戸線 「落合南長崎」駅徒歩11分
所在地：東京都豊島区南長崎二丁目
竣工予定：2022年7月中旬

地図はこちらです↓

画像出典：プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

前回の記事　→　プラウド椎名町ガーデンテラス　価格は？！　建設地を見てきました！

モデルルームにて予定価格や維持費、質感などを確認してきましたので共有いたします！

ステアリのモデルルームだった場所が池袋西口側のプラウドギャラリーとなっています

外観デザインに関しては前回の記事で低層ならではのこだわりがあるとお伝えしましたが公式HPではわからなかった共用廊下側も凝ったものとなっていました。外廊下ではあるのですが玄関部分を奥まらせて上下左右ともに吹付ではなくタイルや塗装としてくれています。メーターボックスも一般的に開け閉めするためにシルバー色のハンドルが中央付近へきてしまうわけですがそれを下へ隠してぱっと見ではメーターボックスだとわからないようなものとしていますし、単価的には当然ではありますが可動式ルーバー面格子もあります。外観の職人の手仕事による塗装仕上げなど小規模マンションだからこそのこだわりを多く見ることができました。

室内に関してもクローゼット内を面材合わせとしたり、拡張DENとした際に引き戸を大きな1枚とするなど質感高めでした。バルコニーの排水溝にステンレスのピットカバーをしてくれているのも良かったです。

全室エアコン完備なだけでなく拡張DENとロフトにもエアコンが完備されるわけですが拡張DENのビルトインエアコンは思っている以上に見た目すっきりしていて良かったです。クローゼットの上にビルトインのため目立ちにくいですし、DENをほどよい広さとすることでリビングも拡張できますから子供1人までの子育てファミリーであれば使い勝手良さそうです。(2LDK＋拡張DENとなるため子供2人だと3LDK＋DENのほうが現実的)

Eタイプ　3LDK　70.03㎡　DENを広げるメニュープラン

画像出典：プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

通常のDENだとエアコンは付かないものの扉を側面に格納できるため多様な使い方ができそうです。(間取りによる)

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

画像出典：プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

［北西向き］

Hrタイプ　3LDK　71.16㎡
2階　8370万円　坪単価388万円
3階　8690万円　坪単価403万円(Hタイプ)

［南向き］

Gタイプ　3LDK　71.07㎡
1階　7990万円　坪単価371万円（Gtタイプ）
2階　8190万円　坪単価381万円
3階　8680万円　坪単価403万円
4階　9090万円　坪単価422万円

Fタイプ　2LDK　61.30㎡
1階　6890万円　坪単価371万円（F´tタイプ 1LDK）
2階　7280万円　坪単価392万円
3階　7480万円　坪単価403万円
4階　7650万円　坪単価412万円

Eタイプ　3LDK　70.03㎡

画像出典：プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

Dタイプ　3LDK　70.03㎡
1階　7990万円　坪単価377万円（Dtタイプ）
2階　8190万円　坪単価386万円
3階　8520万円　坪単価402万円
4階　8950万円　坪単価422万円

Cタイプ　2LDK　61.30㎡

画像出典：プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

Btタイプ　3LDK　71.80㎡

画像出典：プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

Lタイプ　3LDK　100.34㎡

画像出典：プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

Kタイプ　3LDK　80.03㎡

画像出典：プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

Jタイプ　3LDK　80.03㎡
5階　11890万円　坪単価491万円

Iタイプ　3LDK　100.27㎡

画像出典：プラウド椎名町ガーデンテラス公式HP

［北東向き］

Aタイプ　3LDK　71.16㎡
2階　8490万円　坪単価394万円
3階　8790万円　坪単価408万円

平均坪単価は約410万円です。

前回の記事での予想が「70.03㎡　約8890万円」でしたから思っていたより少しお安めでした。マーケットからすれば割高感なく安心して購入できる新築マンションとなります。

玄関クランクインとして玄関周りの収納を充実している間取りが多くなっています。ロフト付きプランに関しては吹き抜け部分の天井高が約4700mmとなるなど1階のテラス付き住戸と合わせて戸建て志向の方に合う間取りもあります。

室内の設備仕様としてはディスポーザーがないことを除けば食洗機、キッチン天板天然石、お掃除浴槽、床ワイパー、ミストサウナ、浴室ダウンライト、浴室扉タオルダブルバー、トイレ手洗いカウンター＆ローシルエットトイレの自動おそうじトイレ、玄関前カメラ付きインターホンなど充実しています。

構造は二重床・二重天井、床スラブは240mm～270mmと厚め、基本天井高は2500mm、サッシ高は2100mm(1階と5階は2200mm)と板マンにしては背が高いものとしてくれています。

周辺相場を確認しましょう！

・プラウド椎名町　2005年築　豊島区南長崎3　新築時の坪単価約210万円　直近売り出し事例なし

・ベリスタ椎名町　2009年築　豊島区長崎2　新築時の坪単価約280万円　現在の坪単価約305万円　※シングル・ディンクス向けメイン

・ライオンズ新宿中落合　2012年築　新宿区中落合3　新築時の坪単価約260万円　現在の坪単価約310万円

・シティハウス池袋立教南　2012年築　豊島区西池袋4　新築時の坪単価約270万円　現在の坪単価約370万円

・パークホームズ落合南長崎　2017年築　豊島区南長崎2　新築時の坪単価約260万円　直近売り出し事例なし　※約70年の定期借地権

・プラウド新宿中落合　2017年築　新宿中落合2　新築時の坪単価約390万円　現在の坪単価約390万円

上記相場からプラウド椎名町ガーデンテラスの将来価値を予想すると

Eタイプ　3LDK　70.03㎡　3階　8520万円(新築時)　→　7800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約385円と小規模なりに重たくはなっています。

駐車場はすべて平置きで6区画、月額21000円～24000円です。

【総評】

池袋に寄り添いつつも静かな住環境を得たいという方、そして低層マンションがお好きな方にとても合ってきます。

池袋推し感が強い新築マンションが増えているわけですがそれだけ池袋の進化に期待ができるということで、実際に池袋周辺のマンション価格は高騰しています。西口側も開発が入りますから光文社跡地のブリリアタワー池袋ウエストもお高いでしょうね…(昨年公開した記事では坪単価450万円と予想しましたが今の相場でその単価となれば割安感出ちゃいますからもっと高くなると思います)

参考までに昨年9月と2021年11月の相場を比較すると

※築20年以内、駅徒歩3分以内、50㎡以上

要町 2020年9月：平均坪単価約320万円　2021年11月：平均坪単価約390万円
東池袋 2020年9月：平均坪単価約420万円　2021年11月：平均坪単価約540万円

同じ条件で比較しても急激に伸びているのがわかります。

どこが天井なのか、将来どうなるのかはわからないもののこれだけ評価が高まっている街のすぐ近くの椎名町で良質な新築マンションが坪単価410万円なら割高感ないことは一目瞭然です。

もちろん椎名町物件ですから要町や池袋よりお安くなくてはおかしな話ではあるのですが要町のシティハウス西池袋が坪単価460万円ほどですからそこから一割お安い(相手はすみふですけどね)となれば繰り返しになりますが割高感ありません。

2LDKで60㎡超、3LDKで70㎡超、＋αでロフト付き住戸を設けるなど事業としてのゆとりが感じられます。あれだけこだわって坪単価410万円に抑えられるということで土地取得費が現実的だったのでしょう。これは買い手にとっても確実にプラスです。事業としてゆとりある(土地取得費が高すぎて苦しい計画ではない)からこそ平均専有面積にゆとりがありスペックも高められる。でもたらたら販売するのではなくある程度短期戦を目標とした価格設定ということで新築マンションなのに割高感ないということで安心しておすすめすることができます。

動画もご覧ください！

■プラウド椎名町ガーデンテラス　建設地周辺レポート

■プラウド椎名町ガーデンテラス　モデルルーム見学後のファーストインプレッション

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