今回ご紹介するのはプラウド平和台テラスです!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:川村工営
価格:未定
専有面積:67.38㎡~75.00㎡
総戸数:34戸
規模:4階建て
交通:東京メトロ有楽町線・副都心線「氷川台」駅徒歩11分・東京メトロ有楽町線・副都心線「平和台」駅徒歩12分
所在地:東京都練馬区平和台三丁目
竣工:2020年12月上旬

駐車場:平置き7台
駐輪場:68台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド平和台テラス公式HP

有楽町・副都心線の氷川台駅と平和台駅のほぼ間、ザ・住宅街立地となります。

どちらの駅からも歩きましたが

・氷川台駅

→やや勾配あるが気になるほどではない。駅までの道のりも住宅街のため単調ではありますが歩きやすい。氷川台駅のほうが池袋寄りのため都心方面へ通勤・通学ならこちらの利用が現実的。

・平和台駅

→駅近くになると交通量の多い通りとなるがヨークマートなどがあり買い物利便性が高い。

会社が許すのであれば(わずかに持ち出しになっても)平和台まで定期券を購入して朝は氷川台、夜は平和台という使い分けでも良いでしょう。

分譲マンション自体の供給はそれなりにあったエリアですが長く住む方が多いからか中古市場では出物の少ないエリアです。野村不動産としてはプラウド平和台、プラウド氷川台、グランマークレジデンス(JV)が記憶に新しいところです。

第一種低層住居専用地域となりますから現地周辺はとにかく静か。高さ12m規制のため4階建てのマンションもしくは2階・3階建ての戸建ばかりとなります。

敷地は三面接道で西向きと南向きが主な開口部となります。4階を除けば前の建物は気になるものの一種低層で眺望抜群というのはなかなか難しい(グランドメゾン成城レジデンスは素晴らしかったですね)ですね。西向き住戸も南向き住戸も日当たり面は良好です。

外観デザインとしては角部分をダイレクトウィンドウとすることで高級感を出しています。エントランスホールの上には住戸がなく、おしゃれな外階段がアクセントとなり背中側も素敵なものとなっています。最上階のバルコニー天井が木目調になっているのはいいのですが最上階だけ隔て板が低いのは残念。

エントランスアプローチは短いですし、エントランスホール入ってすぐにエレベーターというのは残念ですがその代わりエントランスホール正面にプライベートラウンジを設け、その導線がエントランスアプローチから見えてくるのがうまいですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き(北寄り独立タイプ)]

Iタイプ 3LDK 67.38㎡
3階 6000万円台 坪単価294万円

[西向き]

Hタイプ 3LDK 74.18㎡
1階 6200万円台 坪単価276万円(Htタイプ)
2階 6400万円台 坪単価285万円
4階 6800万円台 坪単価303万円

Gタイプ 3LDK 70.76㎡
1階 5800万円台 坪単価271万円(Gtタイプ)
2階 6000万円台 坪単価280万円
4階 6500万円台 坪単価303万円

Eタイプ 3LDK 71.87㎡

画像出典:プラウド平和台テラス公式HP

2階 5800万円台 坪単価266万円
3階 6100万円台 坪単価280万円

Dタイプ 3LDK 70.67㎡
2階 5700万円台 坪単価266万円
3階 6000万円台 坪単価280万円

[南向き]

Cタイプ 3LDK 74.43㎡
1階 6400万円台 坪単価284万円(専用駐車場付き)
3階 6900万円台 坪単価306万円
4階 7200万円台 坪単価319万円

Bタイプ 3LDK 74.16㎡

画像出典:プラウド平和台テラス公式HP

1階 6300万円台 坪単価280万円
3階 6700万円台 坪単価298万円
4階 7000万円台 坪単価312万円

Aタイプ 3LDK 75.00㎡

画像出典:プラウド平和台テラス公式HP

1階 6400万円台 坪単価282万円
3階 6800万円台 坪単価299万円
4階 7100万円台 坪単価312万円

平均坪単価は約290万円です。

一種低層を好む方からすればこの単価は魅力に感じることでしょう。現在供給中の23区アドレスのプラウドで比較してもお安い部類に入ります。(最安値かな?)

玄関前にゆとりがあり各戸トランクルームも完備されています。こちらのトランクルームは二段に分かれており下段は食配サービス利用時の置き場、上段は一般的なトランクルームとして利用可能です。(食配サービスを利用しない方は下段に物を置いても問題なし)

プラウド平和台テラスは有楽町・副都心線沿いの物件ですが朝霞台の東上ギャラリーにて案内されています。そのためコンセプトルームとなりますがこちらだけ長谷工物件ではないためやや設備仕様が変わります。見た目上大きく変わる部分としてはローシルエットトイレになることでしょうか。トイレ手洗いカウンターも付いてきます。基本天井高は2450mmとやや低めです。

周辺相場を確認しましょう!

・グリーンビレッジ氷川台 1996年築 平和台3 新築時の坪単価約220万円 直近売り出し事例なし

・平和台ヒルズ 1998年築 平和台3 新築時の坪単価約245万円 直近売り出し事例なし

・氷川台ヒルズ 1999年築 平和台1 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約160万円

・アドゥー氷川台 2001年築 平和台3 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約180万円

・ヒルズ平和台ソルデンシア 2002年築 平和台3 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約175万円

・ブランズ平和台 2006年築 平和台3 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約215万円

・ダイナシティ平和台 2007年築 平和台3 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約180万円

・プラウド平和台 2010年築 平和台4 新築時の坪単価約255万円 直近売り出し事例なし

・ファインレジデンス平和台カームヴィラ 2011年築 平和台3 新築時の坪単価約210万円 直近売り出し事例なし

・ファインレジデンス平和台ブライトヴィラ 2011年築 平和台3 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし

・ファインレジデンス氷川台パークサイドヴィラ 2012年築 氷川台4 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし

・プラウド氷川台 2013年築 氷川台2 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約230万円

・グランマークレジデンス 2014年築 氷川台2 新築時の坪単価約225万円 直近売り出し事例なし

上記相場からプラウド平和台テラスの将来価値を予想すると

[西向き]

Hタイプ 3LDK 74.18㎡ 2階 6400万円台(新築時) → 5240万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画
建設地周辺動画(氷川台駅から建設地まで)
建設地周辺動画(建設地から平和台駅まで)

維持費は㎡単価300円ほどになりそうとのことでした。戸数からすれば300円オーバーも致し方なしですね。

駐車場設置率は約17%(専用区画除く)と低めですがすべて平置きなのは魅力的です。Cタイプの1階には専用駐車場が付いておりバルコニー側に鍵があるため出入り可能です。

【住むレーション】

[有楽町線]

氷川台 8:01発
小竹向原 8:04着
千川 8:06着
要町 8:09着
池袋 8:11着
東池袋 8:14着
護国寺 8:17着
江戸川橋 8:19着
飯田橋 8:23着
市ヶ谷 8:25着
麹町 8:28着
永田町 8:30着
桜田門 8:32着
有楽町 8:34着
銀座一丁目 8:37着
新富町 8:39着
月島 8:41着
豊洲 8:44着
辰巳 8:47着
新木場 8:50着

[副都心線]

氷川台 8:04発
小竹向原 8:07着
池袋 8:13着
新宿三丁目 8:19着
渋谷 8:27着

有楽町線で都心方面、副都心線で池袋・新宿三丁目・渋谷へダイレクトアクセスが可能です。池袋まで5キロ弱という距離感です。

城北中央公園まで徒歩10分ほどなのは子育てファミリーには大きな魅力となるでしょう。

通学校は開進第一小学校、開進第一中学校でどちらも徒歩7分です。

【総評】

坪単価300万円は超えてくると思ったので思っていたより安かったという印象です。相場からすればリセールバリューが強いというわけではないものの先に述べたように長く住む方が多いエリアですからこちらを検討する方も同じような思いなのではないでしょうか。

都心までの距離が短く、池袋を拠点とした生活も容易です。それでいて住まいは静かな住宅街。

新築マンションで見たときに一種低層で坪単価300万円以下が都内では希少ですし、長く暮らすという視点では魅力が大きいでしょう。

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