今回ご紹介するのはクレヴィア住吉扇橋です！
［物件概要］
売主：伊藤忠都市開発
施工：大末建設
価格：4868万円～5848万円
専有面積：54.06㎡～66.08㎡
総戸数：55戸
規模：12階建て
交通：東京メトロ半蔵門線・都営新宿線「住吉」駅徒歩7分
所在地：東京都江東区扇橋二丁目
竣工:2019年2月中旬
管理費（月額）16300円～20000円
修繕積立金（月額）5400円～6600円
駐車場：7台（機械式6台、身障者用平置式１台）月額：25000円～29000円
ミニバイク置場：6台（平置式）月額：1500円～2000円
駐輪場：82台（屋内2段式上段ラック式下段スライドラック式74台・屋外ラック式8台）月額：200円～300円
地図はこちらです↓
画像出典：クレヴィア住吉扇橋公式HP
昨日ご紹介したメイツ深川住吉と同じく住吉駅最寄りのマンションとなりますが性格は異なります。
クレヴィア住吉扇橋はシングル～ディンクス向けの間取りが主となり、規模感がないためコスパが良いマンションとは言えないのですが外観の高級感などではメイツ深川住吉よりも勝っています。
建築費高騰の中で珍しくなってきている逆梁工法を採用、リビングの窓は2.2mのハイサッシとして開放感があります。バルコニー隣戸境は隔て板ではなく完全コンクリートとしていますから見た目のカッコよさはもちろんプライバシー性も確保されます。
また大通りに面しているなど女性の一人暮らしとしてもおすすめしやすい条件が揃っています。
住吉駅から一直線で現地となりますがその導線上(反対車線側)には深夜1時まで営業のスーパーマーケットライフがありますから駅からの帰り道で買い物を済ますことができます。近くにはメディカルセンター(マンションギャラリーの場所)があるため医療の面でも安心ですし、ホームセンター(島忠)、ショッピングセンター(アリオ北砂)など大きめの商業施設が多く、休日に近場で買い物を済ますこともできます。もちろん各方面へのアクセスも良いですからどこに行くにも便利ということでシングル層の「とりあえずの1件目」としてもおすすめすることができます。
「とりあえずの1件目」となれば資産性も気になるところですが値上がり期待はなくとも値下がる可能性が少ないことはたしかです。その根拠としてはエリア内では珍しい35㎡前後の分譲1LDKで内廊下を採用していることなどから競合が少ないことや計画段階ではあるものの有楽町線延伸の際にすぐ近くの千石公園付近に新駅ができる可能性があるからです。(建築費高騰の影響で売れるサイズまで下げたと言われればそれまでですが35㎡を丁度良いと感じるシングル層も多いのはたしか)
半蔵門線住吉駅の構造が2層になっており有楽町新線と接続できるようになっていることを考えると延伸の可能性は高いと言えるでしょう。ただし新駅に関しては中間駅ですから微妙なところですね。とはいえ中間駅ができなかったとしても新線が通れば便利になりますから遠い将来ではありますがより注目されるエリアとなることでしょう。
価格と間取りの一部を共有いたします！
［北東角］
Aタイプ 1LDK 35.07㎡ 管理費（月額）10600円 修繕積立金（月額）3500円
画像出典：クレヴィア住吉扇橋公式HP
［東向き］
Bタイプ 1LDK 35.44㎡ 管理費（月額）10700円 修繕積立金（月額）3500円
画像出典：クレヴィア住吉扇橋公式HP
3階 3198万円 坪単価298万円
［北西角］
Dタイプ 2LDK 56.07㎡ 管理費（月額）16900円 修繕積立金（月額）5600円
画像出典：クレヴィア住吉扇橋公式HP
［南西角］
Eタイプ 3LDK 66.08㎡ 管理費（月額）20000円 修繕積立金（月額）6600円
画像出典：クレヴィア住吉扇橋公式HP
低層階と高層階の価格差がそこそこあるため利回りや価格維持率重視なら低層階がおすすめしやすくなります。
メイツ深川住吉と比べると管理費がお高くなるのは規模的に仕方のない部分ではあります。66㎡のお部屋で比較すると月に5000円は違いますから20年間で考えると100万円以上の差に。それでもメイツ深川住吉よりも約1年早く入居できますから今現在賃貸の方であればクレヴィア住吉扇橋のほうが効率よい住み替えはできますね。
東向き住戸は大通りに面しますからT-3サッシを採用しています。
3LDKに関してはワイドスパンでぱっと見はいいのですが高さ2mの下がり天井が廊下からリビングを入ってすぐのところまであるのが気になりました。下がり天井自体はどのマンションも出てしまうことが一般的なのですがその下がり天井がどこにあるかで大きく評価が変わってきます。例えばリビングの端が下がり天井なのと人の通り道が下がり天井なのとでは大きく感じ方が違うからです。
どのマンションでもそうですが下がり天井があるかないかの確認はもちろんその下がり天井が日常導線なのかそうでないのかも要確認です。高さ2mの下がり天井が日常導線にあればそれは気になって当然ですがリビングの端っこなら思いのほか気にならないということもあります。
設備仕様としてはディスポーザーはありませんが1LDKでもキッチンのコンロを三口としているなどあくまで実需として暮らしやすいよう配慮がなされています。
ゴミ置き場はしっかりと前室を設けているため小規模マンションでよくあるエントランスにゴミ置き場の臭いが漏れてしまう問題が発生する心配もないでしょう。
リビングの角も窓ガラスとしているため中住戸でも角住戸感が出るなどこのあたりはしっかりと設計会社を入れているだけのことはあるなぁ～と感じました。もちろん売主の意見か設計会社の意見かはわかりませんがそんじゃそこらの賃貸マンションとは大きな違いがあるというだけでも昨今の建築費高騰の時代から考えるとウリになりますね。
周辺相場を確認しましょう！
・アトラス深川住吉 2011年築 住吉駅徒歩5分 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約250万円
・イーストゲートスクエア 2013年築 住吉駅徒歩9分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約260万円
・ジオ深川住吉 2018年2月竣工予定 住吉駅徒歩5分 新築時の坪単価約300万円
上記相場からクレヴィア住吉扇橋の将来価値を予想すると
Eタイプ 3LDK 66.08㎡ 3階 5848万円(新築時) → 4700万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
【住むレーション】
［半蔵門線］
住吉 8:00発
三越前 8:09着
大手町 8:11着
神保町 8:14着
九段下 8:15着
青山一丁目 8:23着
渋谷 8:28着
［新宿線］
住吉 8:02発
馬喰横山 8:09着
神保町 8:14着
九段下 8:16着
市ヶ谷 8:18着
新線新宿 8:25着
バス便も豊富なエリアでバス停もすぐそばですから錦糸町駅へも容易にアクセスすることができます。東陽町エリアからは空港へ向かうリムジンバスも出ていますから出張や旅行の際に便利です。
【総評】
一番おすすめしやすい層としてはシングル、とくに女性ですね。
大通り沿いという安心感、資産性、間取りの良さや建物グレード、設備仕様そして価格。全体的に見ても大きな欠点はありません。数多くのデベロッパーから数多くのコンパクトマンションが販売されていますがその中でもクレヴィア住吉扇橋のようなマンションは安心しておすすめすることができます。
広いお部屋に関してはどうしても下がり天井が気になりました。このマンションの一番の弱点とも言えるかもしれません。1LDKに関しては廊下の天井高が2150mm～2200mmと一般的な高さなのですが3LDKは廊下からリビングの一部までが天井高2000mmなんですよね。。。男性としては身長が低い私でさえも違和感があるくらいですから180cmの人だとどう感じるのでしょうか。
箱を買う以上は空間の広がりもしっかりと見ていただきたい部分で、皆さまがあまり気にされない廊下の天井高というのもチェックポイントにはいれてほしいと思っています。リビングなどは気にされる方が多いのですが。
感じ方は人それぞれですが個人的には廊下は高さ2100mm以上あればOKと考えています。物件によっては廊下の天井高が2400mmなどゆとりがあるところもあります。
どこを買うにしても物件価格が高い時代だからこそ資産性よりも満足度がどうかで見ていってほしいと思っています。
まとめると
・1LDKはおすすめ
・3LDKは下がり天井さえ気にならなければ
となります。
メイツ深川住吉のモデルルーム見学の際は合わせて検討されることをおすすめいたします。
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