今回ご紹介するのはプラウド住吉です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:55.93㎡~88.42㎡
総戸数:96戸
規模:5階建て
交通:都営新宿線 「西大島」駅徒歩9分 東京メトロ半蔵門線・ 都営新宿線「住吉」駅徒歩11分
所在地:東京都江東区大島一丁目
竣工予定:2020年2月下旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド住吉公式HP

まず単刀直入に申し上げますと土地形状がかなりきついです。

北から南へ縦に長いのに西と東は接道していない。。。接道しているのは南面のみです。西側は分譲マンション、東側は戸建てが目の前にきます。しかも西側の分譲マンションとはバルコニー同士で「こんにちは!」になります。建築情報が出て現地を見た時には正直どうやって売るんだろう・・・と思いました。駅距離だって徒歩9分と今のトレンドから言えば駅近には入らない(皆様どうでしょう?私の感覚的には駅徒歩5分くらいを駅近と思う方が多いように感じています)ですからきついマンションになるのではないかと心配していました。モデルルーム訪問が正直怖いマンションだったんですよね。かなりの低評価マンションになるのではないかと。まして公式HPの間取りを見ると狭い部屋も多くて。

いや~しかしやられました(笑)

土地形状がきつきつな分、かなり造りこんできましたよ。これは面白いマンションです。

小名木川に面する数少ない南向き住戸は条件が良いということもあり共用廊下から玄関をしっかりと奥まらせるなど最低限のことはしていますが間取りなどはいたって普通です。

西向き住戸に関しては目の前の分譲マンションと「こんにちは!」(10mくらいしか離れていない)となることもありいろいろな工夫がなされています。バルコニーのガラス手摺に関してはなんと1650mmもの高さがあります。バルコニーの奥行が1800mmほどありますから室内で座っていても向いのマンションの正面、上階住戸からの目線が気にならなくなっています。背が高いと少し見えますが座って生活することが多いですから「どうせ眺望に期待ができないんだからガラス手摺の背を高くして日当たりだけ確保しようぜ!」という振り切り方が最高です!!

田の字にしてはワイドスパンとなっていますから室内廊下が短くなっており、収納などが豊富です。お風呂のサイズが1317なのは残念ですが全体的に見ると効率の良い間取りとなっています。また、西向き住戸は角住戸を除く中住戸すべてが55㎡台~61㎡台の2LDK&3LDKとなっています。さすがにこんにちはが激しすぎてファミリーは東向き住戸か南向き住戸に流れるでしょう~ということでシングル・ディンクスに的を絞っています。

もちろんファミリーでも住めなくはないですが現実的には狭いですね。ただ61㎡台でも3LDKにしていることを考えると東向き及び西向きに手が届かない若年層ファミリーを取り込みたいという売主側の都合も垣間見えます。西向き住戸の多くには共用廊下にトランクルームが付いてきます。

東向き住戸に関しては目の前が戸建てとなるため3階までは被ります。戸建てに窓はありますがバルコニーではないためこんにちはというものではなく、目の前が壁になるイメージです。4階からは抜けてきます。西向き住戸と背中合わせとなるのですがその間を空中廊下として吹き抜けを数多く設けているのが大きなポイントとなります。2戸に1つの割合で吹き抜けがありますから玄関前が渡り廊下となり、その間をオープンポーチとしています。オープンポーチは共用部ではあるものの規約の範囲内で子供用自転車や大人用自転車を置くことができます。

そのため通常は禁止されていることの多いエレベーターへの自転車持ち込みが可能となっています。エレベーターは総戸数96戸に対して1基、自転車も持ち込む割には少なく見えますが5階建てですからエレベーターを日常的に使わない方も多いでしょうから1基で正解かと思います。ただし点検時はポーチから1階部分へ自転車を移動するのが困難にはなります。(点検日は事前に告知されるのでそんな影響はないです)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Qタイプ 3LDK 61.12㎡
2階 5500万円台 坪単価297万円
3階 5600万円台 坪単価302万円
4階 5700万円台 坪単価308万円

Rタイプ 3LDK 61.13㎡

画像出典:プラウド住吉公式HP

2階 5500万円台 坪単価297万円
4階 5700万円台 坪単価308万円

Uタイプ 2LDK 55.93㎡
2階 4900万円台 坪単価289万円
3階 5000万円台 坪単価295万円
4階 5100万円台 坪単価301万円
5階 5200万円台 坪単価307万円

Vタイプ 2LDK 55.93㎡
4階 5200万円台 坪単価307万円
5階 5300万円台 坪単価313万円

[南向き]

Aタイプ 4LDK 81.02㎡
4階 7900万円台 坪単価322万円
5階 8100万円台 坪単価330万円

Bタイプ 3LDK 74.91㎡

画像出典:プラウド住吉公式HP

2階 7000万円台 坪単価308万円
3階 7200万円台 坪単価317万円
4階 7300万円台 坪単価322万円

Cタイプ 3LDK 72.97㎡
2階 6900万円台 坪単価312万円
3階 7100万円台 坪単価321万円

Dタイプ 3LDK 72.97㎡
2階 6900万円台 坪単価312万円
3階 7100万円台 坪単価321万円

Eタイプ 4LDK 81.02㎡
4階 7900万円台 坪単価322万円
5階 8100万円台 坪単価330万円

[東向き]

Gタイプ 3LDK 76.27㎡
4階 6800万円台 坪単価294万円
5階 7000万円台 坪単価303万円

Hタイプ 3LDK 75.62㎡

画像出典:プラウド住吉公式HP

1階 5900万円台 坪単価257万円(Hgタイプ)
2階 6200万円台 坪単価271万円
3階 6500万円台 坪単価284万円
4階 6700万円台 坪単価292万円
5階 6900万円台 坪単価301万円

Kタイプ 3LDK 70.27㎡
3階 6300万円台 坪単価296万円
4階 6500万円台 坪単価305万円
5階 6700万円台 坪単価315万円

Lタイプ 3LDK 70.27㎡
1階 5800万円台 坪単価272万円(Lgタイプ)
2階 6000万円台 坪単価282万円
3階 6300万円台 坪単価296万円
4階 6500万円台 坪単価305万円
5階 6700万円台 坪単価315万円

Nタイプ 4LDK 83.58㎡

画像出典:プラウド住吉公式HP

2階 7300万円台 坪単価288万円
4階 7700万円台 坪単価304万円

Mrタイプ 4LDK 88.42㎡
5階 8600万円台 坪単価321万円

維持費一例(予定)・・・Hタイプ 75.62㎡の場合 管理費(月額)21500円 修繕積立金(月額)10870円

平均坪単価としては300万円くらいになりそうですね。メイツ深川住吉と同じくらい、オーベル住吉マスターテラスよりは安いです。

駅距離など含めて総合的に見ても新築マンションとしては割高感ありません。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、洗面台三面鏡木枠付き、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、可動式ルーバー面格子(廊下に面する洋室)など単価なりのものとなっています。構造は二重床・二重天井、ミライフルを採用していますから設備仕様・構造に関してはこれといって不満に感じることはないでしょう。バルコニー隣戸境はトールタイプの隔て板、バルコニーが隣接していない場合には横にガラスパネルを設けるなどしっかりと造りこんでいます。間取りによっては可動式収納が付いてきます。

ただ、天井高が2430mmと低い(一般的には2500mm)のに非ハイサッシですから空間としては狭く感じました。プラウドシティ日吉のように天井高が低くともハイサッシなら良いのですが。しかもモデルルームでありながらも正直に(夢を見させないという意味では良いことなのですが)ダウンライトだけでなく一般的な照明を付けているためより狭く感じてしまいます。

周辺相場を確認しましょう!

・ザ・ガーデンタワーズ 1997年築 大島1 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約210万円

・コスモ西大島ロイヤルフォルム 2000年築 大島1 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約185万円

・パークハウス猿江恩賜公園 2003年築 大島1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約230万円

東京スイートレジデンス 2008年築 北砂2 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約240万円

・ウィルローズ住吉 2012年築 北砂1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約205万円

上記相場からプラウド住吉の将来価値を予想すると

Kタイプ 3LDK 70.27㎡ 4階 6500万円台(新築時) → 5400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

客観的な意見ではなく主観的にですが私が同エリアでマンションを購入するなら東京スイートレジデンスです!以前からブログやSNSを見ていただいている方ですと何度も話に挙げているマンションのためご存知かと思いますが、私、東京スイートレジデンスloveなのです(笑)自走式駐車場、サイクルポートともに設置率100%と今では考えられないくらいゆとりがあります。管理費も㎡154円ほどとお安く、それでいて24時間有人管理です。

プラウド住吉は駐車場設置率が約14%(14台、身障者優先1台含む)ってのはいくらなんでも少ないような。目の前が川という恵まれた環境ゆえに隣接する土地が少なく、月極駐車場も少ないんですよね。車所有者にはちょいと厳しいかと。機械式13台、平置き1台、利用料金は月額27000円ほどを予定しています。

建設地 南側から撮影

【住むレーション】

[都営新宿線]

西大島 8:00発
住吉 8:01着
菊川 8:03着
森下 8:05着
浜町 8:07着
馬喰横山 8:09着
岩本町 8:10着
小川町 8:12着
神保町 8:14着
九段下 8:16着
市ヶ谷 8:18着
曙橋 8:21着
新宿三丁目 8:23着
新宿 8:25着

[半蔵門線]

住吉 7:59着
清澄白河 8:02着
水天宮前 8:06着
三越前 8:09着
大手町 8:11着
神保町 8:14着
九段下 8:15着
半蔵門 8:18着
永田町 8:20着
青山一丁目 8:23着
表参道 8:25着
渋谷 8:28着

鉄道利便性が高いのはもちろんですが都営バスの利用も便利です。

錦糸町駅から四ツ目通り経由の便に乗車すれば住吉駅南側のライフ前に、錦糸町駅から明治通り経由の便に乗車すれば物件から徒歩5分くらいの停留所に着きます。

日常の買い物利便性に関してはライフ、アリオなどなど多数ありますから困ることはないでしょう。物件近くには崎陽軒東京工場があり売店併設ですからコンビニ弁当感覚で崎陽軒シウマイ弁当が食べられます!

鉄道利便性、買い物利便性が高いことはもちろん猿江恩賜公園、小名木川の緑道など自然環境も豊かですから大きな弱点がない立地条件です。

通学校は北砂小学校が徒歩8分、大島西中学校が徒歩7分となります。

【総評】

全体的に見て一番気になったのはエントランスホールです。ただただ狭まい。。。賃貸マンションと変わらないどころか狭いかもです。もう一部屋つぶしてエントランスホールを広くすべきだったような。空中廊下などなど頑張っているところが多いだけにあのエントランスホールはなかろうにと。。。すべてではないのですがプラウドブランドってエントランスホールがめちゃ狭いことが多いんですよね。住友不動産ほど頑張らなくても(3部屋分使うことが多い)良いとは思いますがせめて2部屋分は使ってほしいところです。

他は全体的に良かったです。先ほどご紹介した空中廊下やオープンポーチ、背の高いバルコニーガラス手摺、設備仕様、構造・・・もちろん立地も良いですね。駅近とまではいきませんが住吉駅からの導線上にはライフがありますから買い物利便性が高いです。西大島駅周辺の細かい飲食店やアリオ北砂も近いですから住吉駅の交通利便性と西大島駅周辺の賑わいのどちらも得られる美味しいとこどりの立地条件です。住吉駅の新線構想、西大島駅前の再開発(野村)など将来性にも期待ができます。

坪単価も新築マンションで比べればとても高いとうことは一切ないですし、とにかくバランスの良いマンションだなぁ~と。とはいえ坪単価300万円クラスのマンションならエントランスホールはもうちょい広くしてほしいなぁ~。ただし隣の駐車場出入り口は二層吹き抜け&チェーンゲート、ラウンジは一部屋分の広さを確保していますから外から見た時には賃貸マンションとは違う高級感がでますから単純にエントランスホール内部を歩くと狭いというだけです。外から見た時はむしろかっこいいです。

しかし今回の広告は好きになれないですね~。

55㎡でも3~4人でもOK、4人になって本格的に狭くなったら売るのが楽な広さだからOK。。。

まず誤解なきようにお伝えしたいのは55㎡に3~4人で住むということを否定するものではありません。賃貸マンションならよくある広さですし、実際暮らせます。

ただ、プラウド住吉は分譲マンションです。そして都心でも駅近でもありません。

この立地、この価格でそりゃないよね~ということです。

55㎡くらいのお部屋に住んで狭くなったら買い替え、賃貸運用にして一時的に賃貸に住み替えなどをすること自体は賢い選択と言えます。私の知り合いでも夫婦+赤ちゃんで45㎡に暮らそうとしている人がいます。当然狭いことは理解しつつもどうしょうもなくなったら買い替えるとのことです。物件は駅直結で竣工まであと1年ありますがすでに15%値上がりしています。

どうにでもなるような立地条件の物件なら今回のようなウリ方もありだと思います。

ただ、ここは住吉駅徒歩11分、一番近い駅でも西大島で徒歩9分です。どちらかと言えば駅距離を妥協して広さを確保すべきエリアなのです。

資産性を妥協!駅距離を妥協!眺望を妥協!広さを妥協!・・・。なにがし。。。

いつもお伝えしているところですが何かを妥協するときは何かを得られなければおすすめはできません。

例えば駅距離と資産性を妥協する場合には「駅から遠いし資産性にはそこまで期待できないけど駅近では得られない眺望、部屋の広さがあるからいいよね!」と。もしくは「めちゃ狭いし眺望も期待できないけど駅近で便利だし資産性も高いから嫌になったら買い替えようぜ~!」みたいな。

とくに駅距離を妥協する場合にはかなりの満足度が得られないと釣り合わないくらいです。不動産は立地が9割ですから。

プラウド住吉の55㎡で得られるものはなんでしょうか?同じくプラウド住吉の61㎡3LDKで得られるものはなんでしょうか?新築という価値が主になってしまうのではないでしょうか。

10年、20年後、売りに出すことを想像してください。シングル、ディンクスからしたら駅距離がありますし、ファミリーからしたら狭い。中古になれば東京スイートレジデンスなどゆとりある70㎡のお部屋たちと同じ土俵で戦うことになります。となれば価格勝負になりかねません。つまりは「狭くなったら売却資金をもとに買い替えればいいや」が容易に通用する条件ではないのです。

狭いお部屋をファミリーに売りたい気持ちはわかりますがこの立地でこの広告は悪でしかないです。

世界一の時間を提供するのがプラウドなのではないでしょうか。今回のような立地で今回のような広告を打ちたいならプラウドブランドでやってはダメかと思います。ブランド価値を下げるだけです。

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~2019年3月6日追記~

第一期販売開始です!

販売戸数:50戸
価格:4888万円~8698万円
最多価格帯:4900万円台 6700万円台(各5戸)
間取り:2LDK~4LDK
専有面積:55.93㎡~88.42㎡ (一部トランクルーム面積1.02㎡・1.17㎡含む(柱型を含む))

管理費:月額15900円~25100円
修繕積立金:月額8040円~12710円

enecoQシステム料金:月額1,804円
自治形成費:月額300円

駐車場:14台機械式(地上3段地下2段):13台、身障者用平置:1台 月額:26250円~32000円
駐輪場:192台2段式:72台、複合ラック式:7台、複合ラック式大型:5台、ラック式:108台、他レンタサイクル用2台あり 月額:300円~1000円
バイク置場:10台 月額:3000円

価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

Qタイプ 3LDK 61.12㎡
2階 5598万円 坪単価302万円
4階 5798万円 坪単価313万円

Rタイプ 3LDK 61.13㎡

画像出典:プラウド住吉公式HP

2階 5598万円 坪単価302万円
4階 5798万円 坪単価313万円

Uタイプ 2LDK 55.93㎡
2階 4888万円 坪単価288万円
5階 5198万円 坪単価307万円

Vタイプ 2LDK 55.93㎡
4階 4928万円 坪単価291万円
5階 4998万円 坪単価295万円

[南向き]

Aタイプ 4LDK 81.02㎡
4階 7998万円 坪単価326万円
5階 8198万円 坪単価334万円

Cタイプ 3LDK 72.97㎡
2階 6998万円 坪単価317万円
3階 7188万円 坪単価325万円

[東向き]

Gタイプ 3LDK 76.27㎡
4階 6648万円 坪単価279万円
5階 7048万円 坪単価305万円

Hタイプ 3LDK 75.62㎡

画像出典:プラウド住吉公式HP

1階 5948万円 坪単価260万円(Hgタイプ)
2階 6098万円 坪単価266万円
5階 6998万円 坪単価305万円

Kタイプ 3LDK 70.27㎡
2階 5898万円 坪単価277万円
5階 6798万円 坪単価319万円

Nタイプ 4LDK 83.58㎡

画像出典:プラウド住吉公式HP

2階 7398万円 坪単価292万円
4階 7798万円 坪単価308万円

Mrタイプ 4LDK 88.42㎡
5階 8698万円 坪単価325万円


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10 件のコメント

  • いつも楽しくブログ拝見しています。
    考え方は人それぞれですが、今回の広告はなんだよこれ…と素人の私でも感じました。
    郊外なのに60㎡後半の新築マンションに家族3人で住んでいる人間のくせにね笑

    是非他の記事もこのぐらい辛辣?に書いて欲しいなと思いました。
    いいと思った部分は今のままマイルドで。
    よくないなと感じたらもっと強く書いて欲しいといつも思っていました。
    マンション業界はまだまだ冬の時代なんでしょうね。
    その中でもいい物件について語るマンマニさんの記事をこれからも楽しみにしています。

    • うどん様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      できる限りおすすめする物件に絞って見学しているため「買わないほうがいい!!」という評価の記事になることは滅多にないのですが、時代が時代のため辛口になってしまうことが多いですね。。。
      なんとか良い物件を掘り出して記事にできるよういたしますがダメなものはダメと書いていきますのでご安心ください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • いつもブログやTwitter等を楽しく拝読させて頂いております。

    今回の物件の紹介にて、駅遠かつ都心ではない場合は広さが必要と述べていますが、Twitterやスムログで幕張ベイパークの2LDKをオススメされてたことを記憶しています。
    設備・仕様、環境等違う所も多々あるとは思いますが、幕張ベイパークも駅遠かつ郊外(駅前にオフィスもあるとは言え更に郊外)であり、素人目だと共通してる部分もあるのではないかと感じるのですがどのような点で違う評価になる判断をされたのでしょうか?
    単純に坪単価の違いでしょうか?
    既に幕張ベイパークの2LDKは売れてしまっていますが、今後の参考としてお聞きしたいです。
    https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/9349/

    • マンション検討中様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/9349/

      上記記事は若年層におすすめという記事ですので誤解されているようです。

      プラウド住吉も残債割れはないかとは思いますが、そもそもクロスタワーはそのお部屋をファミリーに売ろうとする広告はしていませんでした。今回は広告が問題であり、2LDKの存在がダメというわけではありません。

      ~駅遠かつ都心ではない場合は広さが必要と述べていますが~

      上記はファミリーにとってという意味です。

      私の知る限りクロスタワーの2LDKはディンクスの方が多く購入されていましたよ。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • はじめまして。家庭の事情で家を探すこととなり、その過程でこちらのブログに辿り着きました。
    プラウド住吉は、個人的には立地は悪くないと感じていて、子ども2人、南向きの70平米以上の部屋なら、検討してもよいかな~と思っているのですが、その辺りはどうなのでしょうか?西向きと東向が狭すぎるというのは同感で、こちらは検討からは外れています。
    また、妻が、タワーなどあんまり大規模なマンションは……と言うので、住吉辺りだとこの物件はニーズに合ってはいるのですが……。
    大変素人的な質問で申し訳ないのですが、詳しい方のご意見も伺ってみたいと思い、コメントしました。

    • 検討中様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      全体的にバランスが良いですよね!
      買い物もしやすく駅もそこまで遠くありません。

      迷われたときには「同じ単価でどんなマンションが買えるか」を新築と中古それぞれ比較してみて、それでもプラウド住吉が良いと思えたなら検討中様にとって良い選択と言えるのではないでしょうか。

      あとは新築だから選んでないかは客観的に見たほうがよいです。

      仮にプラウド住吉が今築10年で南向きが売りに出ていたとします。いくらなら買いますか?

      こんな感じで比較すると決めやすいかと思います。

      私の方で物件選定可能ですのでご希望でしたら個別相談フォームからご連絡ください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

      • ご丁寧にありがとうございました。
        確かに、新築であることに魅力を感じている節もありますね。そこは気をつけます。
        ただ、どちらかというと、公園や学校が比較的近く、商業施設へのアクセスもしやすく、かつ駅や繁華街に近すぎない(私自身は駅に近い方が楽なのですが)という立地が一番の魅力と考えています。
        子育てを考えると、駅や繁華街に近すぎると車通りや人通りも多く、逆に少し心配ということもあるのです。それなら都内に住むなと言われそうですが、そこは色々理由もありまして(笑)
        ともかく、大変勉強になりました。しっかり考えていきたいと思います。
        また何かあれば、勝手ですがご相談させてください。
        本当にありがとうございました。

        • 検討中様

          マンションマニアです!

          ご確認いただきありがとうございます。
          ご不明点、物件変更などお気軽にご連絡ください。

          引き続きよろしくお願いいたします。

  • はじめまして。
    いつもブログ拝見させて頂いています。

    プラウドとメイツで悩んでまして、通勤的にも住吉をはじめとした深川エリアがよいのですが、やはりちょっと価格が…という点があります。

    会社の同僚含め、昨今は頭金なしで購入される方も多いみたいですが、やはりそれはリセール考えての方が多いのでしょうか?

    • メイツと比較検討中様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      金利が低いため頭金を入れなくとも問題ございたせん。借りれるだけ借りたほうが賢い選択です。

      ただ、貯金がないからフルローンとなれば物件選定はより慎重になる必要があります。場合によっては身動き取れなくなります。

      個別相談、お待ちしております。

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