今回ご紹介するのはパークシティLaLa横浜です!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:三井住友建設
予定価格:3800万円台~7900万円台
専有面積:63.92㎡~104.99㎡
総戸数:705戸(販売総戸数247戸、非分譲住戸数458戸)※その他、横浜市認可保育所1戸
規模:12階建て
交通:JR横浜線「鴨居」駅徒歩11分
所在地:神奈川県横浜市都筑区池辺町
竣工:2021年2月25日竣工済

駐車場:機械式546台 平面56台
駐輪場:1128台
バイク置場:66台

地図はこちらです↓

画像出典:パークシティLaLa横浜公式HP

2008年に竣工、2015年に施工不良が認められて全棟建て替えとなったパークシティLaLa横浜の販売が開始されます。

売主から明豊エンタープライズは抜けていますが売主の三井レジと施工の三井住友建設は従前と同じです。

総戸数705戸の内、旧住民が手放した247戸が販売対象となります。

新築入居前後に小学生だった子供たちはすでに20歳前後、新築入居前後に生まれた子供たちはすでに中学生か高校生ということで感慨深いですよね…本当に大変な思いをされたわけですが無事に建て替わって良かったです。泣き寝入りでなく本当に良かった…

そして「手放さない理由」があった世帯が458あったことが嬉しいですし(買取の提示金額が条件良かったのか思っていたよりかは少なかったですが)、このマンションへの愛が深い方々と一緒に住めるというのも素敵な話です。もちろん手放した247世帯も手放したくはないけどもどうしてもの事情で手放すこととなった方々ばかりでしょう。その気持ちを継承し、想いを重ねてまだ見ぬ幸せな未来への新生活…書いているだけで泣けてきます。

JR横浜線の鴨居駅から徒歩11分、駅近ではありませんが隣にはららぽーと横浜があるため日常の買い物利便性の高さはもちろん休日もお隣で楽しめるということで駅から離れただけの価値がある立地です。もともとは日本電気 (NEC) の横浜事業場があった場所です。当時はマンションの販売が先におこなわれていましたが今回はすでにららぽーとが開業済みですから街並み(交通状況なども)を知ったうえで購入できるのは良いですね。

鴨居駅を降りるとすぐに鶴見川があり(それゆえハザードマップで色はつきます)鴨池橋を渡り鶴見川沿いを歩く道のりは心地よい(桜の時期はとくに。正面にはちょこっと現地も見えます。)ですし、ららぽーとを経由して帰宅したい際には鴨池橋を直進(ちょこっとだけくねります)すると緑産業道路手前にららぽーとの2階へ繋がるエレベーター、エスカレーター、階段があるという贅沢な徒歩11分となります。

ららぽーとにはイトーヨーカドーが入っていますから日常の買い物も便利です。一番近い出入口までは約40m(屋外)、マンション内にカート置場も設けられます。

4棟構成となっており南向き中心です。

画像出典:パークシティLaLa横浜公式HP

自分たちのマンションの背中を望むこととなる南向きが多いため眺望の抜け感となるとサウスコートとウエストコートのごく一部の住戸のみとはなりますが採光面はどのお部屋を購入しても得やすく、壁ドン等の苦しい住戸はありません。

共用施設としては中央のコモンエリアに集約しておりどの棟からでも行き来しやすくなっています。キッズルームやパーティルーム、ゲストルームなどもともとあった施設はもちろんのこと余っていた駐輪場を一部削ってふれあいラウンジを追加しています。優先権はありませんが敷地内に保育園があります。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

W63A-Rタイプ 2LDK 63.92㎡

画像出典:パークシティLaLa横浜公式HP

1階 3800万円台 坪単価196万円
9階 4300万円台 坪単価222万円

F78F-Lタイプ 3LDK 78.28㎡

画像出典:パークシティLaLa横浜公式HP

4階 5000万円台 坪単価211万円
6階 5100万円台 坪単価215万円

C80E1-Rタイプ 3LDK 80.76㎡
5階 5200万円台 坪単価212万円
9階 5400万円台 坪単価221万円

C92Bタイプ 4LDK 92.44㎡

画像出典:パークシティLaLa横浜公式HP

4階 6400万円台 坪単価228万円

C92Dタイプ 4LDK 92.76㎡

画像出典:パークシティLaLa横浜公式HP

8階 6300万円台 坪単価224万円
11階 6600万円台 坪単価235万円

平均坪単価は約215万円です。(ざっくりの予定価格からのため前後あり)

前回の記事にて「新築時よりも3割ほど高い坪単価205万円(80㎡5000万円ほど)となるのではないでしょうか」とお伝えしましたが若干上振れかな?という程度で思っていたくらいの価格となりそうです。

販売対象247戸中183戸が78㎡超ということで今の時代からするとゆとりある専有面積となっています。共用廊下側の洋室も柱を外に出していますし、玄関前のポーチ&門柱は当時ならではですね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、床暖房、スロップシンクなど従前からあったものに加えて複層ガラスからLOW-E、オートロックやメールボックスのハンズフリー化など進化している部分もあります。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mm、バルコニー隣戸境の隔て板はスラブtoスラブです。従前よりも杭を深く、太くするなど施工に関してはこれまでの三井物件の中でもかなり気を使ったものとなっているのではないでしょうか。

周辺相場を確認しましょう!

・D´クレディア横浜ミレトリア 2006年築 池辺町 鴨居駅徒歩7分 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約145万円

・クオス横浜鴨居レジデンシャルステージ 2007年築 佐江戸町 鴨居駅徒歩12分 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約130万円

・シティテラス横浜つづきの丘 2011年築 佐江戸町 鴨居駅徒歩17分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約145万円

・クリオ横浜鴨居 2011年築 池辺町 鴨居駅徒歩14分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約155万円

・グランフォーレ横浜鴨居 2015年築 池辺町 鴨居駅徒歩7分 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約185万円

上記相場からパークシティLaLa横浜の将来価値を予想すると

F78F-Lタイプ 3LDK 78.28㎡ 4階 5000万円台(新築時) → 4300万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式546台、平面56台で設置率約85%です。今回販売住戸に対しては198台の用意があるため80%、機械式のみで月額8500円からです。駐輪場も1世帯1台以上は確保可能です。

管理費は㎡単価月額約169円、24時間有人管理&週7日勤務のコンシェルジュサービスありでこの単価はスケールメリットが活かせているのはもちろん、従前の設定に合わせているためです。今設定するならこの単価は難しいでしょう…

修繕積立金は当初㎡単価月額約135円です。

【住むレーション】

[横浜線]

鴨居 8:00発
中山 8:04着
十日市場 8:06着
長津田 8:09着
成瀬 8:12着
町田 8:16着

鴨居 8:01発
小机 8:04着
新横浜 8:07着
菊名 8:10着
大口 8:13着
東神奈川 8:17着
横浜 8:20着
桜木町 8:24着

鴨居駅は快速停車駅となります。ライバル物件が供給中の十日市場駅は快速通過駅ですからその差は大きいですね。

通学校は都田西小学校で徒歩9分、都田中学校で徒歩15分です。

【総評】

今時点で割安なのか?いえ、割安でも割高でもなく適正価格です。お買い得物件ではありません。

ただ、建築費がお安かった時代のマンションらしく、近隣の新築マンションと比べると各所にゆとりを感じます。

今回大きなポイントは

「今の時代の適正価格で15年ほど前のゆとりある設計の新築マンションが購入できる」

ということです。

今時点で適正価格ということでお買い得ではないのです。ただ、今の時代、同じようなマンションを造ることはほぼありません。(晴海フラッグなど一部除く)

建築費高騰の影響で10年以上前と同じようなマンションを造ってしまうと買い手がついてこれません。パワーカップルや富裕層が主なターゲット層のエリアを除くと買い手が住宅に対して支払える金額が伸びておらず、買い手の手が届くように設備仕様を抑えたり専有面積を抑えたりします。それゆえ60㎡台の3LDKというのが多いのです。共用廊下のゆとりがないことも多いですよね。

もしも今の時代にパークシティLaLa横浜を新規供給するならば同じ設計ではこなかったでしょう。この立地で705戸を坪単価215万円前後、平均専有面積80㎡で販売するなんて無茶過ぎますから買い手がついてこれるように専有面積などなどいろいろと削らないと事業化しないでしょう。

お買い得感あるわけではないのですが今ではお目にかかれないようなマンションを新築で買えるというのは訳のある建て替え事業ならではです。

棟内モデルルームは9月からを予定しています。訪問できましたら再度記事化いたします!!

動画もご覧ください!

■パークシティLaLa横浜 建設地(建て替え)周辺レポート(2020/12/16)

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

前回の記事 → パークシティLaLa横浜 再販売価格は?! まもなく建て替え工事完了!(スムログに飛びます)

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