今回ご紹介するのはプレミスト上麻生です!

[物件概要] ※記事作成時点での販売概要(予定)

売主:大和ハウス工業
施工:青木あすなろ建設
価格:未定
専有面積:63.68m2~88.46m2
総戸数:73戸
規模:地上6階地下3階
交通:小田急線「柿生」駅徒歩5分
所在地:神奈川県川崎市麻生区上麻生5丁目
竣工予定:平成30年2月下旬→平成30年8月上旬(平成29年3月に計画変更)

駐車場:30台 内身障者用1台
駐輪場:146台 別途レンタサイクル3台
ミニバイク置き場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:プレミスト上麻生公式HP

画像出典:プレミスト上麻生公式HP

同マンションのデメリットは駅力が弱いという点です。こればかりは好き嫌いが分かれることですが、一般的に考えれば「栄えている」「利便性が高い」といえば嘘になります。これは柿生駅が歴史ある駅のため駅前に大きな土地がないことと、新百合ヶ丘、町田に挟まれているためよりそう感じるはずです。とはいえスーパーも2つありますし不便というわけではありません。

次のデメリットは駅から現地までがフラットではないことです。

・駅→メインエントランス 緩やかな勾配
・駅→サブエントランス 急激な上り坂あり

となります。

駅へ向かう際は駅に近いサブエントランスの利用が便利です。駅へ向かう分には下り坂のため苦には感じないでしょう。

最後のデメリットは南面に個人が所有する小規模なお墓があることです。ネックに感じる方も多いかと思います。ただ幸いなことに小規模のため年がら年中お線香の臭いがする可能性は低いでしょう。私が現地周辺を見た際は臭いはしませんでした。

次はメリット(魅力)をご紹介します。

まずは上記のデメリットがメリットになる部分ですが、駅力が弱い分、当然ですが価格が目に優しくなります。プレミスト上麻生は柿生駅徒歩5分という好立地ですが平均坪単価はおおよそ230万円程度になりそうとのことです。またお墓ビューのお部屋は価格を抑える予定とのことで気にならない方にはより目に優しい価格で購入できそうです。一つ隣の新百合ヶ丘駅最寄りの築浅中古マンション相場を見てみると、プライムアリーナ新百合ヶ丘、2009年築、駅徒歩5分が坪単価260万円程度で動いていますからプレミスト上麻生は新築でありながらマイナー駅ならではのお得感が出ています。

プレミスト上麻生の周辺築浅中古マンション相場を確認しましょう!

クリオ上麻生 2013年築 柿生駅徒歩2分 坪単価210万円程度
プラウド上麻生 2013年築 柿生駅徒歩6分 坪単価180万円程度
ザ・パークハウス上麻生 2015年築 柿生駅徒歩7分 坪単価180万円程度

プラウド上麻生の中古相場を見てみると微増ではありますが新築時よりも値上がりしています。

新宿までの時間距離で考えるとお安く感じますが、建築費高騰の影響もあり過去の相場から考えると当然高くなり、エンドユーザーがついてこれるかは未知数です。

プレミスト上麻生は駅からフラットでない変わりに高台立地となります。そのため西向き住戸は眺望が抜ける部屋が多く、お部屋によっては麻生川の桜が見えます。南側は第一種低層住居専用地域となるため日当たりが確保できます。同マンションの面白いところは西向きの条件が良いため南向きと西向きの価格差が少なくなる予定とのことです。これは南向きにこだわる方からすると嬉しい話ではないでしょうか。

最後に同マンションのもっとも評価できるポイントです。

それは「デザイン力」です!こう言ってはなんですが、ごくごく一般的な立地でありながらもデザイナーに光井純さんを起用しています。そのためエントランスホールなどの共用部の造り込みは魅力的なものとなっています。

画像出典:プレミスト上麻生公式HP

画像出典:プレミスト上麻生公式HP

建築費高騰の影響でコストカットをするマンションが多い中で、あえてお金をかけることは企業としてものすごく勇気がいることです。価格が上がることで検討できる層が減るわけですから当然です。そんな中であえて満足度を上げるために建物デザインなどに力をいれている大和ハウス工業の取り組みは本来もっと評価されるべきなのではないでしょうか。

もちろんコストカットマンションを否定するつもりはありません。予算がある以上は価格破壊のマンションを供給することはけして悪いことではありません。ただ、価格破壊マンションはエンドユーザーのためにはなるものの、街のためにはなりません。逆にプレミスト上麻生のようなデザインに優れた高価格帯(エリア内で)マンションができることは街のためにもなりますから周辺の住民さんにも喜ばれることでしょう。

敷地の一部は都市計画道路の範囲となっており、用地買収があると既存不適格物件となります。しかしながら現実的に実現する可能性が低そうな状況ですし、万が一買収されれば便利になるだけでなくお金も入りますから「道路ができる可能性は低い」「道路ができれば便利になるしお金も入る」くらいにお考えいただければと思います。

※管理組合でお金をプールするのか各戸に分けるのかは管理組合が決めることとなります

比較検討してほしいマンションとしてはリーフィアレジデンス栗平です。こちらは多摩線となりますが駅近立地で大変魅力的です。しかしながら最大のデメリットとして高圧線の鉄塔とともに生きることになるためです。現地を見ましたが「おぉ。。」となりました。こちらは別途記事にする予定です。

価格面ではリーフィアレジデンス栗平のほうがお安いかと思います。いくら駅前とはいえ鉄塔ネックがある以上は目に優しい価格となるはずで、鉄塔を我慢できるならありな物件となるはずです。

いずれにせよ来年の小田急線ダイヤ改正(複々線工事完了)で沿線力が大幅に上がることはたしかですから柿生、栗平に限らず注目してほしい路線です!

リーフィアレジデンス栗平 鉄塔ネックはあるものの駅前好立地!

2017年は小田急線沿線が狙い目!!複々線化完成前に購入しましょう!

プレミスト上麻生の物件詳細はコチラ

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~2018年2月11日追記~

第1期1次~4次物件概要

販売戸数23戸
専有面積63.68m2~79.33m2
価格4298万円~6058万円
最多販売価格帯4800万円台・4900万円台(各5戸)
間取り2LDK(3戸)・3LDK(20戸)

管理費/月額:17000円~21200円
修繕積立金/月額:8200円~10200円

インターネット使用料/月額 :1188円

駐車場月額9500円~14500円 内身障者用1台
駐輪場月額100円~200円 別途レンタサイクル3台
バイク置き場月額1000円

その他の費用

・トランクルーム21区画(月額使用料700円)
・インターホンIoTシステム料(全戸月額使用料300円)


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