今回ご紹介するのはヴェレーナブリエ東神奈川です!

[物件概要]

売主:大和地所レジデンス
設計:アイ・エー・シー
施工:日成工事
価格:3300万円台~5400万円台(第2期1次予定)
専有面積:32.47㎡~54.35㎡(第2期1次予定)
総戸数:29戸
規模:6階建て

交通:
京急本線「京急東神奈川」駅徒歩5分
JR京浜東北線・根岸線、横浜線「東神奈川」駅徒歩6分
東急東横線「反町」駅徒歩13分、「東白楽」駅徒歩15分
各線「横浜」駅徒歩18分

所在地:神奈川県横浜市神奈川区神奈川本町
竣工予定:2021年9月上旬

駐車場:8台[機械式(月額:17000円~27000円)]
ミニバイク置場:3台(月額:2000円)
自転車置場:41台[2段ラック式:上段20台、下段21台(月額:100円~300円)]
サイクルポート:3区画(月額:2000円)

維持費一例・・・36.96㎡ 管理費(月額)11090円 修繕積立金(月額)3700円

地図はこちらです↓

画像出典:ヴェレーナブリエ東神奈川公式HP

ヴェレーナブリエ神奈川新町に続く大和地所レジデンスのコンパクトブランド第二弾となります。

京急東神奈川駅から徒歩5分、JR東神奈川駅から徒歩6分、エリア内では珍しく線路からも第一京浜からも離れた立地です。離れるとはいってもまったく影響ないくらい静かというまではいきませんが公園に隣接していますし、エリア内比較であれば駅から近い割に静かな希少性ある立地ということは間違いありません。周辺には神社があるなど第一京浜周りのごちゃごちゃ感はないですね。その代わりすぐ近くにお墓があります。

JR、京急ともに2階の改札であれば信号なしで行き来できます。(JRの改札は2階のみ、京急は1階にもあり)

この立地であればファミリータイプでも引き合い強くあったとは思うもののそうすれば総戸数20戸を切ってくるでしょうし、何より採算面を考慮すると手が出しにくい価格(総額)になるためシングル・ディンクス向けとしたことは事業としては当然のことでしょう。

外観デザインとしては日本綜合地所時代のようなザ・ユーロデザインとしています。最上階のデザインが変わるなど単調でないのもよいですね。

総戸数からしてエントランスホールがこじんまりしてしまうのは仕方ないにしても1階のエレベーター前に2戸も住戸がある点についてはもう少し工夫がほしかったところです。せめてその2戸は玄関をクランクさせるとか…

内廊下を採用しているあたりはシングル・ディンクス層に喜ばれることでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※2020年に見学したため販売済み住戸も混じっています

Aタイプ 1LDK 31.44㎡
4階 3298万円 坪単価346万円

Bタイプ 1LDK 30.39㎡

画像出典:ヴェレーナブリエ東神奈川公式HP

2階 2998万円 坪単価326万円

Cタイプ 1LDK 32.47㎡

画像出典:ヴェレーナブリエ東神奈川公式HP

3階 3298万円 坪単価335万円

Dタイプ 2LDK 54.35㎡

画像出典:ヴェレーナブリエ東神奈川公式HP

1階 4898万円 坪単価297万円(Dtタイプ)
2階 5298万円 坪単価322万円

Eタイプ 1LDK 36.96㎡

画像出典:ヴェレーナブリエ東神奈川公式HP

2階 3678万円 坪単価329万円
5階 3898万円 坪単価348万円

Fタイプ 2LDK 53.54㎡

画像出典:ヴェレーナブリエ東神奈川公式HP

2階 4998万円 坪単価308万円
3階 5398万円 坪単価333万円

Irタイプ 2LDK 61.62㎡

画像出典:ヴェレーナブリエ東神奈川公式HP

6階 6898万円 坪単価370万円

平均坪単価は約335万円です。

単価としてはなかなかな水準ですね…ただ総額はうまいこと手が出しやすいものに抑えていますので売れるでしょう。

先に述べたようにエリア内では希少性ある立地ではあるのですが再開発エリアに近いプラウド東神奈川でさえも坪単価320万円ほどでしたからね。第一京浜を渡らないことを考慮してもせめてプラウドと同じくらいの単価だと買い手側としては嬉しかったことでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機(30㎡台は付きません)、ミストサウナ、床暖房、活水器など分譲マンションらしい(投資系コンパクトとは違う)ものとなっています。ただ、坪単価300万円をがっつりと超えているわけで水回り天板を天然石、トイレ手洗いカウンターなどもう一声ほしかったところです。

まぁプラウドなど大手系でもコンパクト住戸は設備仕様を抑える傾向にありますからね…つくり手だってもっと豪華にしたいけど各社ともそんなこと言ってられないくらい採算合わない状況なのでしょう。

構造は直床・二重天井、基本天井高は2400mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・グリフィン横浜ベイグランデ弐番館 2008年築 東神奈川2 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約250万円

・クリオ東神奈川 2017年築 西神奈川1 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約300万円

・サンクレイドル東神奈川 2017年築 東神奈川2 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約240万円

上記相場からヴェレーナブリエ東神奈川の将来価値を予想すると

Fタイプ 2LDK 53.54㎡ 3階 5398万円(新築時) → 4400万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約300円とコンパクト住戸多めの総戸数29戸にしては抑えめです。

駐車場は屋外機械式で設置率約27%とコンパクト住戸多めの割にゆとりがあり、先着順で確保することができます。首都高の出入口も近く車移動も便利です。

建設地

【住むレーション】

[京浜東北線]

東神奈川 8:01発
横浜 8:04着
桜木町 8:08着
関内 8:10着

東神奈川 8:03発
新子安 8:06着
鶴見 8:10着
川崎 8:14着
蒲田 8:19着
大森 8:23着
大井町 8:26着
品川 8:29着
高輪ゲートウェイ 8:31着
田町 8:34着
浜松町 8:36着
新橋 8:39着
有楽町 8:41着
東京 8:43着

[横浜線]

東神奈川 8:07発(始発)
大口 8:10着
菊名 8:14着
新横浜 8:17着

[京急線]

京急東神奈川 6:48発
神奈川新町 6:49着
京急鶴見 6:53着
京急川崎 6:57着
京急蒲田 7:01着
糀谷 7:04着
大鳥居 7:06着
穴守稲荷 7:07着
天空橋 7:09着
羽田空港第3ターミナル 7:10着
羽田空港第1・第2ターミナル 7:14着

東神奈川は京浜東北線で品川など都心方面、横浜方面、横浜線で新横浜、京急線で羽田空港と多方面へアクセスできるため共働き世帯で勤務先が異なる方にも人気です。

日常の買い物としては大きめのスーパーマーケットが東神奈川駅の反対口側となるものの駅から近いですし、駅ビルもありますから使い勝手はよいでしょう。

専有面積からしてファミリー層は少ないと思いますが通学校は幸ヶ谷小学校で徒歩7分、栗田谷中学校で徒歩16分です。

【総評】

最寄り駅は違いますがやはりヴェレーナブリエ神奈川新町は買いでしたね…。記事でも「まったくもって割高感ありません。まさに適正価格です。」と書いたようにあちらは自信をもっておすすめできました。

今作は立地が良いのはわかりますが単価重たいですね。しかもプラウド東神奈川の後発ですからね…過去には戻れないもののプラウド東神奈川買っておけば…となってしまいます。それでも第一京浜を渡らないというのは大きな強みですからとくにシングル女性にはウケが良いでしょう。プラウド東神奈川は周辺が開発されるまではちょいと暗い雰囲気ですからね。

立地が良いことはたしかですから高いお金を出して条件良い立地に住みたいという方には合うことでしょう。

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6 件のコメント

    • すずめ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      他の業種でも多い始まりですよね~。
      なぜかはわかりません(笑)

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • マンマニさんも指摘されてるが、プラウド東神奈川と比較すると結構価格が重たい気がします。特に1LDKは坪50くらいの差があるようで、このエリアはまだまだ強気の価格が続くのでしょうか?

    • こばとん様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      プラウドは買いでしたね~!!
      新築マンションが値上がる様子はまだありません。

      個別相談もお待ちしております!

      • 横浜反町公園についてもまとめられるのでしょうか?横浜界隈の比較的コンパクト物件が連続しているので、その辺りの記事を楽しみにしております。

        • こばとん様

          マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

          プラウド馬車道見学時にモデルルーム見学、別途現地は見ております!

          個別相談もお待ちしております!!

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