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今回ご紹介するのはヴェレーナグラン横濱上大岡です！
［物件概要］第2期1次
売主：大和地所レジデンス
施工：NB建設
価格：4298万円・5504万円
専有面積：70.15㎡・73.60㎡
総戸数：76戸
規模：7階建て
交通：京急本線・横浜市営地下鉄ブルーライン「上大岡」駅徒歩11分
所在地：神奈川県横浜市南区別所一丁目
竣工予定：2020年1月下旬
管理費（月額）11930円・12510円
修繕積立金（月額）7020円・7360円
駐車場：41台(機械式28台、平置式13台) 月額：8000円～18000円
駐輪場：141台 月額：100円～300円
バイク置場：2台 月額：2000円
ミニバイク置場：3台 月額：1500円
地図はこちらです↓
画像出典：ヴェレーナグラン横濱上大岡公式HP
上大岡駅が最寄りですが道のりはフラットとなります。京急線の線路沿いではありますが大通りからは中に入っているため車の音などは気にならない距離感です。
すぐ近くではプライムパークス上大岡ザ・レジデンスが供給されようとしていますが東急不動産から三菱地所レジデンスへ、そして京急へと言葉は悪いですが高値で押し付けられたような土地ですからランドスケープに窮屈感がありますしどちらが良いかと言えば駅距離を除けばヴェレーナグラン横濱上大岡と言っても違和感ないでしょう。
大和地所レジデンスと言えばヨーロピアン調がウリですがグランブランドということもあってか大和地所レジデンス感は薄いのですが南向き住戸上階の窓をガラスで囲まれたコンサバトリースペース、角面は大型ガラスサッシ、東向き住戸は逆梁とするなど外観の色使い含めてそんじょそこらの賃貸マンションはもちろん分譲マンションにも負けないレベルとしています。
敷地中央には総戸数76戸ながらも植栽豊かな中庭を設けていますし駐車場も41台中13台を平置きとするなどなかなかなゆとりを実現しています。
元々横浜市が所有していた土地をいわゆるコンペ形式で取得しているはずですから土地取得費用が現実的なものとなっていることも影響してか苦しさのない外観デザイン、ランドスケープとなっています。
横浜市から現実的な価格で土地を購入している以上は横浜市の言うことを聞く必要があることはたしかで、東棟の1階部分には市のコミュニケーションセンター(ケアプラザ)を設けています。後ろ側には施設利用者用の平置き駐車場もあります。西棟の1階には子育て支援施設も入ります。
これらはすべて事業者に貸し出す形(非分譲)となりますがセキュリティエリアは分かれていますし住民にとって悪い影響というのはこれと言ってないでしょう。
むしろ横浜市が上大岡駅からフラットであることや接道豊な割に車通りが少ないなど地域のケアプラザとして相応しい立地と判断したくらいですからプラスに考えてよいのではないでしょうか。
南側には横浜市の公園がすでに完成しており余ほどのことがなければ眺望や採光が守られますし、東側は線路、西側は戸建とマンションですからどのお部屋も購入時より眺望・採光面が悪くなってしまう可能性が少なくなっています。
価格と間取りの一部を共有いたします！
［西向き］
Bタイプ 3LDK 68.36㎡
6階 5453万円 坪単価263万円
D1タイプ 3LDK 70.02㎡
2階 5352万円 坪単価252万円
［南向き］
Hタイプ 3LDK 73.59㎡
画像出典：ヴェレーナグラン横濱上大岡公式HP
Qタイプ 3LDK 76.96㎡
画像出典：ヴェレーナグラン横濱上大岡公式HP
［東向き］
Iタイプ 3LDK 73.60㎡
4階 5453万円 坪単価244万円
6階 5504万円 坪単価247万円
Kタイプ 3LDK 70.15㎡(パンダ部屋)
2階 4298万円 坪単価202万円
Lタイプ 3LDK 70.15㎡
4階 5251万円 坪単価247万円
Nタイプ 3LDK 73.6㎡
画像出典：ヴェレーナグラン横濱上大岡公式HP
Orタイプ 3LDK 74㎡
画像出典：ヴェレーナグラン横濱上大岡公式HP
平均坪単価は約255万円です。
パンダ部屋安すぎwww
パンダ部屋は東向きの2階ですが高架下が駐車場ですから視線もさほど気にならないですし上階よりは電車の音も響いてこないことを考えるとかなりの狙い目感があります。
平均坪単価としてはブランズシティ横濱上大岡が坪単価280万円ほどですから妥当な差と言えるでしょう。
間取りに関してはアイランドキッチン住戸、大和地所レジデンスお馴染みのビックウォークインクローゼットなどこだわりも見受けられますが玄関前にアルコーブを設けられていないのは残念。
設備仕様に関してはディスポーザーはありませんが水回り天板天然石(キッチン側面も！！)、食洗機、廊下床タイル、浴室ダウンライト、浴室扉ダブルバー、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター・タンクレストイレ、可動式ルーバー面格子、玄関前カメラ付きインターホンなどなどグランブランドに恥じることのないレベルとなっています。
構造は二重床・二重天井ですが階高があまりないため基本天井高が2400mmと低くなっています。ただ、リビング横のウォールドアが下から上までのハイタイプで下がり天井も少ないですから2400mmにしては圧迫感もなく気になりませんでした。
周辺相場を確認しましょう！
・リストレジデンス上大岡フラット 2012年築 別所1 新築時の坪単価約220万円 直近売り出し事例なし
・ライオンズ横浜上大岡ガーデンシティ ザ・イースト 2015年築 別所1 新築時の坪単価約235万円 直近売り出し事例なし
・ライオンズ横浜上大岡ガーデンシティ ザ・ウエスト 2015年築 別所1 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約200万円
上記相場からヴェレーナグラン横濱上大岡の将来価値を予想すると
Lタイプ 3LDK 70.15㎡ 4階 5251万円(新築時) → 4000万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
建設地
【住むレーション】
［京急線］
上大岡 8:01発
横浜 8:11着
京急川崎 8:24着
京急蒲田 8:29着
品川 8:42着
上大岡 8:04発
横浜 8:13着
神奈川新町 8:17着
京急川崎 8:29着
京急蒲田 8:34着
糀谷 8:38着
大鳥居 8:40着
穴守稲荷 8:41着
天空橋 8:43着
羽田空港国際線ターミナル 8:45着
羽田空港国内線ターミナル 8:48着
［モーニング・ウィング］ウィングチケット300円
上大岡 8:42発
品川 9:19着
泉岳寺 9:22着
［横浜市営地下鉄ブルーライン］
上大岡 8:03発
港南中央 8:04着
上永谷 8:07着
下永谷 8:09着
舞岡 8:11着
戸塚 8:13着
踊場 8:16着
中田 8:17着
立場 8:19着
下飯田 8:22着
湘南台 8:25着
上大岡 8:01発
弘明寺 8:04着
蒔田 8:06着
吉野町 8:08着
阪東橋 8:09着
伊勢佐木長者町 8:11着
関内 8:13着
桜木町 8:15着
高島町 8:17着
横浜 8:18着
三ツ沢下町 8:21着
三ツ沢上町 8:23着
片倉 町8:26着
岸根公園 8:28着
新横浜 8:30着
北新横浜 8:32着
新羽 8:34着
仲町台 8:37着
センター南 8:40着
センター北 8:42着
中川 8:44着
あざみ野 8:47着
ICが近いですから車移動も便利です。
周辺にはイトーヨーカドー横浜別所店や食品館あおばがありますから日常の買い物が便利です。
本日は上大岡で物件調査です！
ランチはイトーヨーカドー横浜別所店の幸楽苑！
うまし！ pic.twitter.com/cCYbOkZnXr
— マンションマニア (@mansionmania) August 13, 2019
通学校は桜岡小学校で徒歩7分、南が丘中学校で徒歩10分となります。ブランズシティ横濱上大岡に比べるとどちらも近くなっています。
【総評】
横浜市にペコペコしながら(言葉が悪いぞ！笑)土地を現実的な価格で仕入れた(はず)からこそ価格以上のものとできているわけで購入者側のメリットは大きいですね。
いわゆるコンペ方式だと土地がでかければ超大手クラスも頑張って手を出してくるものの今回くらいの規模だとめんどくさがってチャレンジしてこない(していても途中でおりたり)ことが多く、横浜エリアで実績ある大和地所レジデンスだからこそできたマンションと言えるでしょう。(お役所の要望に答えつつ造らなくてはいけないので売り手側としては手間がかかっているのです)
価格がお安いというわけではありませんがトータルで見たときに価格以上のマンションだなぁ～と感じますから気に入ったらGOしてほしいですね。
後発のプライムパークス上大岡ザ・レジデンスにも魅力はあるでしょうけども土地取得の経緯からしても条件良く売り出すことはなかなか難しいでしょうから先発のヴェレーナグラン横濱上大岡で決めておいて後悔するってのは考えにくいですよね。
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