エクセレントシティ船橋ロイヤルヒル　価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはエクセレントシティ船橋ロイヤルヒルです！

［物件概要］第1期2次先着順

売主：新日本建設
設計：新日本建設
施工：新日本建設
価格：2998万円～4798万円
専有面積：56.44㎡～75.34㎡
総戸数：73戸
規模：6階建て

交通：
東武アーバンパークライン「新船橋」駅徒歩9分
京成本線「海神」駅徒歩9分
東葉高速鉄道「東海神」駅徒歩13分

所在地：千葉県船橋市海神5丁目
竣工予定：2021年3月上旬

管理費（月額）9450円～12450円
修繕積立金（月額）4800円～6500円

駐車場：42台（機械式）月額：7000円～9000円
自転車置場：144台（スライドラック式97台、二段ラック式47台）月額：100円～300円
サイクルポート：8区画　月額：500円

地図はこちらです↓

画像出典：エクセレントシティ船橋ロイヤルヒル公式HP

新船橋駅の西側となります。駅前ではプラウド船橋やライオンズ新船橋サーパスレジデンスが供給されてきましたが西側はイオンモール、日本建鐵跡地(土壌汚染問題で空き地のまま)と広大な土地が広がっており、さらに建設地から先は戸建てばかりですからマンションとしては珍しい立地となります。新日本建設は「○○年ぶり！！」などマンションが建設されにくいエリアに手を出して一次取得層を掴む戦略であることが多いですよね。

新船橋駅から徒歩9分と駅近ではないものの京成線の海神駅も徒歩9分ですからアーバンパークラインだけではなく京成線も直で利用したいという方には魅力的でしょう。

高圧電線の鉄塔は気になるものの土地形状は綺麗で南向きと西向き、背中に駐車場・駐輪場など無駄なくおさめることができています。

外観デザインとしてはバルコニー隣戸境をコンクリートとして青系の色合いに、ガラス手摺との相性が良く爽やかか印象となります。最上階はサンルーフとしているのも素敵です。

エントランス出入り口はこじんまりとしていますが黒い庇とダウンライトなどこちらもしっかりとデザイン性を出せています。エントランスホールへ入ると窓先空地の植栽が目に入ってきてあえてエレベーターをクランクインとさせる導線は考えてるなぁ～と。エレベーター前は1階に住まう方の通路でもあるためもう少しゆとりがほしかったですが総戸数73戸(2階以上は60戸)の6階建てですからエレベーターの待ち時間は少ないでしょうからそこまで気にならないはずです。

価格と間取りの一部を共有いたします！

［西向き］

Agタイプ　3LDK　74.37㎡
1階　3998万円　坪単価177万円

B2タイプ　3LDK　65.57㎡
2階　3398万円　坪単価171万円
3階　3598万円　坪単価181万円

C1タイプ　3LDK　64.07㎡
2階　3398万円　坪単価175万円

Ir2タイプ　3LDK　75.34㎡

画像出典：エクセレントシティ船橋ロイヤルヒル公式HP

5階　4798万円　坪単価210万円

［南向き］

Dタイプ　3LDK　72.94㎡

画像出典：エクセレントシティ船橋ロイヤルヒル公式HP

3階　4498万円　坪単価203万円

E2タイプ　1LDK＋S　56.44㎡
2階　2998万円　坪単価175万円

F1タイプ　2LDK＋S　68.69㎡
2階　3798万円　坪単価182万円

F2gタイプ　3LDK　68.69㎡
1階　3798万円　坪単価182万円

F2タイプ　3LDK　68.69㎡

画像出典：エクセレントシティ船橋ロイヤルヒル公式HP

3階　4098万円　坪単価197万円
5階　4298万円　坪単価206万円

E4タイプ　1LDK＋S　56.44㎡
3階　3198万円　坪単価187万円
5階　3398万円　坪単価199万円

Gタイプ　3LDK　73.75㎡
5階　4898万円　坪単価219万円

［東向き］

Hタイプ　3LDK　67.46㎡
2階　3598万円　坪単価176万円
6階　3998万円　坪単価195万円

平均坪単価は約190万円です。

プレミスト船橋塚田とほとんど同じ単価設定ですね。

好き嫌いはわかれるでしょうけどもウォークインクローゼットを多く設けているため収納面積は高めです。細かいところにもシステム収納を設けているのもいいですね！

南向きを約70㎡メイン、西向きを約55㎡メインとしているかと思いきや南向きにも1LDK＋Sなどを多く設けているのは意外ですね。南向きのほうが高圧電線の鉄塔が気になるからですかね？下総台地の高台かつ周辺は戸建てが主ですから西向きでも眺望が抜けてくるため条件悪いというわけではないのですが一般的なファミリー向けマンションで西向きのほうが広い部屋が多いのは珍しいことでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、浴室ダウンライト、浴室横ミラー、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター＆タンクレストイレ、システム物入れにロボット掃除機の基地、リビング横のウォールドアはハイタイプで格納可能(一部住戸除く)、可動式ルーバー面格子、構造は二重床・二重天井と単価なりのものとなっています。

周辺相場を確認しましょう！

・レックス船橋山手ガーデンステージ　1999年築　山手2　新築時の坪単価約160万円　現在の坪単価約105万円

・コスモ船橋海神　2000年築　海神4　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約80万円

・ルネ・アクシアム　2001年築　山手1　新築時の坪単価約115万円　現在の坪単価約125万円

・アドグランデ船橋山手　2007年築　山手2　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約110万円

・サーパス船橋山手　2007年築　山手2　新築時の坪単価約135万円　現在の坪単価約85万円

・パークホームズ船橋海神の丘　2007年築　海神3　新築時の坪単価約150万円　現在の坪単価約155万円

・パルテール船橋山手　2008年築　山手2　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約140万円

・ライオンズ新船橋サーパスレジデンス　2016年築　海神3　新築時の坪単価約190万円　直近売り出し事例なし

上記相場からエクセレントシティ船橋ロイヤルヒルの将来価値を予想すると

F2タイプ　3LDK　68.69㎡　3階　4098万円(新築時)　→　2810万円(築10年時)　

となります。