今回ご紹介するのはリビオシティ船橋高根台です!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産
施工:長谷工コーポレーション
予定価格:2400万円台~4400万円台
専有面積:67.91㎡~90.63㎡
総戸数:209戸
規模:7階建て
交通:新京成線「高根公団」駅徒歩5分 同線「高根木戸」駅徒歩6分
所在地:千葉県船橋市高根台1
竣工予定:2020年10月下旬

駐車場:129台(身障者用1台含む)
バイク置場:8台
自転車置場:419区画(2段式364台・平置き55台

地図はこちらです↓

画像出典:リビオシティ船橋高根台公式HP

最寄り駅は新京成線の高根公団です。

駅からの道のりはほんの少し下り坂があるもののほぼ気にならないですし、信号も踏切もありません。駅前にはリブレ京成がありますから帰り道ついでに買い物ができます。

リブレ京成は夜9時までですがリビオシティ船橋高根台のすぐ近くにあるカスミは24時まで営業していますから帰宅が遅い方でも安心です。

1960年代に一体開発された街の再整備事業内に位置しており、再整備事業内には先に述べたスーパーマーケットカスミ、ドラックストア、病院、公園、保育園、市の出張所があるなどいわゆるコンパクトシティとなっています。リビオシティ船橋高根台の道を挟んですぐのところではフージャースがシニア向け分譲マンションのデュオセーヌ船橋高根台を建設中です。

高根公団駅と駅前だけを見てしまうと古さは否めないのですが再整備事業内は今どきで綺麗な街並みとなっています。

高根公団駅最寄りとしては駅徒歩8分のヴィークステージ船橋高根台(2013年築)、駅徒歩10分のヴィークスクエア船橋高根台(2015年築)が記憶に新しい新築分譲マンションとなりますがそれらよりも駅に近く、再整備事業内でも魅力あるポジションとなっています。

ヴィーク2棟はバルコニー面が整備された道のため前の建物まで距離はあったものの低層階では団地が被ってきたのと目の前の道はそれなりに交通量がありましたがリビオシティ船橋高根台はバルコニー面が戸建てに面しているため眺望の抜け感に期待ができます。その代わり低層階は戸建と近い距離にて被ってしまうため選べるうちは4階以上にしておくと満足度が高くなりやすいでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[アリーナコート]

Aタイプ 4LDK 81.78㎡
2階 3900万円台 坪単価157万円
4階 3900万円台 坪単価157万円

B1タイプ 3LDK 74.42㎡
2階 3300万円台 坪単価146万円
4階 3400万円台 坪単価151万円

B1rタイプ 4LDK 88.58㎡

画像出典:リビオシティ船橋高根台公式HP

5階 4400万円台 坪単価164万円

B1wタイプ 3LDK 74.42㎡
6階 3700万円台 坪単価164万円

B2タイプ 3LDK 74.42㎡
2階 3300万円台 坪単価146万円
4階 3400万円台 坪単価151万円
6階 3400万円台 坪単価151万円

B2rタイプ 3LDK 74.42㎡
7階 3800万円台 坪単価168万円

B3タイプ 3LDK 74.42㎡
2階 3300万円台 坪単価146万円
4階 3400万円台 坪単価151万円
6階 3400万円台 坪単価151万円

Eタイプ 4LDK 80.21㎡
4階 3800万円台 坪単価156万円
6階 3800万円台 坪単価156万円

[ブライトコート]

I1タイプ 3LDK 76.57㎡

画像出典:リビオシティ船橋高根台公式HP

2階 3400万円台 坪単価146万円
4階 3500万円台 坪単価151万円
6階 3500万円台 坪単価151万円

I2タイプ 3LDK 76.57㎡
2階 3400万円台 坪単価146万円
4階 3500万円台 坪単価151万円
6階 3500万円台 坪単価151万円

Jタイプ 4LDK 80.27㎡
2階 3600万円台 坪単価148万円
4階 3700万円台 坪単価152万円
6階 3700万円台 坪単価152万円

[センターコート]

Kタイプ 4LDK 90.63㎡
2階 4100万円台 坪単価149万円
4階 4200万円台 坪単価153万円
6階 4200万円台 坪単価153万円

L1タイプ 3LDK 68.05㎡
1階 2400万円台 坪単価116万円(L1gタイプ)
2階 3000万円台 坪単価145万円
4階 3100万円台 坪単価150万円
6階 3100万円台 坪単価150万円

L2タイプ 3LDK 67.91㎡
2階 3000万円台 坪単価146万円
4階 3100万円台 坪単価150万円
6階 3100万円台 坪単価150万円

M1タイプ 3LDK 71.40㎡
2階 3100万円台 坪単価143万円
4階 3200万円台 坪単価148万円
6階 3200万円台 坪単価148万円

N2タイプ 3LDK 75.00㎡
1階 3300万円台 坪単価145万円(N2gタイプ)
2階 3300万円台 坪単価145万円
4階 3400万円台 坪単価149万円
6階 3400万円台 坪単価149万円

Oタイプ 4LDK 86.00㎡
1階 3900万円台 坪単価149万円(Ogタイプ)
2階 3900万円台 坪単価149万円
4階 4000万円台 坪単価153万円
6階 4000万円台 坪単価153万円

[ディライトコート]

Rタイプ 3LDK 75.00㎡
1階 3300万円台 坪単価145万円(Rgタイプ)
3階 3400万円台 坪単価149万円
5階 3400万円台 坪単価149万円

Sタイプ 3LDK 75.00㎡
1階 3300万円台 坪単価145万円(Sgタイプ)
3階 3400万円台 坪単価149万円
5階 3400万円台 坪単価149万円

T1タイプ 3LDK 72.00㎡
1階 3200万円台 坪単価146万円(T1gタイプ)
3階 3300万円台 坪単価151万円
5階 3300万円台 坪単価151万円

U2タイプ 3LDK 70.80㎡
1階 3100万円台 坪単価144万円(U2gタイプ)
3階 3200万円台 坪単価149万円
5階 3200万円台 坪単価149万円

Xタイプ 4LDK 86.23㎡
1階 4000万円台 坪単価153万円(Xgタイプ)
3階 4100万円台 坪単価157万円
5階 4100万円台 坪単価157万円

まだ予定価格ではありますが平均坪単価は150万円くらいになりそうですね。

間取りはごくごく普通の田の字ですが自分流の収納にカスタマイズできるモアトリエがあるお部屋もあります。アルコーブがないため共用廊下にゆとりがありません。

新築マンションの坪単価は120万円前後であることが多かったエリアですから過去に比べるとお高いですね。ただ、再整備事業内でも条件の良い駅近立地ですし、新築マンションが全体的に値上がっていることを考慮すれば違和感ない水準でしょう。

設備仕様に関してはがっつり落としています。

まずディスポーザーがありません。ん~ヴィーク2棟はディスポーザーありでしたからね~。これは退化としか説明のしようがありません。

食洗機なし、キッチン・洗面収納にブルモーションなし、浴室扉にタオルバーなし、リビング隣の洋室との引き戸は非ハイタイプで下レール、床暖房なし、ウォシュレットなし、可動式ルーバー面格子なし。辛うじて下駄箱はありました。

削りに削ってあとはオプションでどうぞ~という売り方(オプション代を住宅ローンに組み込めます)です。

ディスポーザーがないのも残念ですが窓が単板であったりめちゃ細かい部分では浴室ふたが巻きふただったりとまぁなんともなグレード感ではあります。

窓が単板なのは驚きですがオプションでLOW-Eガラスに変えられるのも驚きです。オプションで窓を変えられるんですね。

構造は直床・二重天井です。20m規制の場所に7階建てですから階高も低いです。(一般的に20m規制のエリアでは6階建てが理想)

内蔵梁のため下がり天井が少ないのは良かったです。

平均専有面積は74㎡超となっていますから部屋の広さは削ってきていません。ここは大きく評価したい点です。郊外とはいえ駅近であることを考慮すれば広さは十分確保されています。

周辺相場を確認しましょう!

・ジェイシティ船橋高根台ステーションアリーナ 2001年築 高根台1 新築時の坪単価約130万円 直近売り出し事例なし

・ダイアパレス高根台フォレストアベニュー 2001年築 高根台1 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約85万円

・ライオンズマンション高根木戸駅前 2003年築 高根台7 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約95万円

・レクセルガーデン高根台壱番館 2005年築 高根台6 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約90万円

・レクセルガーデン高根台弐番館 2005年築 高根台6 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約90万円

・アンビシャス船橋高根台 2008年築 高根台2 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約90万円

・ヴィークステージ船橋高根台 2013年築 高根台3 新築時の坪単価約115万円 現在の坪単価約110万円

・ヴィークスクエア船橋高根台 2015年築 高根台3 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約105万円

上記相場からリビオシティ船橋高根台の将来価値を予想すると

M1タイプ 3LDK 71.40㎡ 4階 3200万円台(新築時) → 2180万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

エントランスホールが別棟になっているのはかっこいいのですがパーティールームでスペースを食ってしまっているため肝心のホールが狭めです。

共用施設はパーティールームとゲストルームがあります。敷地の真ん中あたりに通り抜け通路ができること(今も簡易通路あり)をプラスに考えるかマイナスに考えるかは価値観次第でしょうか。通り抜け通路は植栽豊かで素敵ですが非住民が敷地の真ん中あたりを通ることになります。

最上階住戸のバルコニー上部は天窓となっていました。ここにコストかけるんかいっ!(笑)

横に長い配棟計画のためエレベーターから遠いお部屋はできてしまうものの総戸数209戸の7階建てで3基ありますからゆとりがあります。低層階に住まう方は階段を利用することも多いでしょうからエレベーター待ちは少ないでしょう。

管理費など維持費は未定でした。

高根公団駅

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(プラウドシーズンなど開発エリア側)
建設地周辺動画③(高根公団駅から建設地まで)

【住むレーション】

[新京成電鉄]

高根公団 8:01発
滝不動 8:03着
三咲 8:04着
二和向台 8:06着
鎌ヶ谷大仏 8:07着
初富 8:10着
新鎌ヶ谷 8:12着
北初富 8:13着
くぬぎ山 8:16着
元山 8:18着
五香 8:20着
常盤平 8:22着
八柱 8:25着
みのり台 8:27着
松戸新田 8:28着
上本郷 8:30着
松戸 8:33着

高根公団 8:00発
高根木戸 8:01着
北習志野 8:03着
習志野 8:04着
薬園台 8:06着
前原 8:08着
新津田沼 8:10着
京成津田沼 8:14着

[北習志野から東葉高速鉄道→東西線]

北習志野 8:05発
飯山満 8:07着
東海神 8:11着
西船橋 8:15着
原木中山 8:18着
妙典 8:23着
行徳 8:26着
南行徳 8:28着
浦安 8:30着
葛西 8:33着
西葛西 8:35着
南砂町 8:39着
東陽町 8:42着
木場 8:45着
門前仲町 8:47着
茅場町 8:51着
日本橋 8:53着
大手町 8:55着
竹橋 8:58着
九段下 9:00着
飯田橋 9:02着
神楽坂 9:05着
早稲田 9:07着
高田馬場 9:10着
落合 9:13着
中野 9:17着

[新津田沼から総武快速線]

津田沼 8:20発
船橋 8:23着
市川 8:29着
新小岩 8:34着
錦糸町 8:40着
馬喰町 8:43着
新日本橋 8:45着
東京 8:48着

北習志野駅は東葉高速鉄道への乗り換えが容易です。東葉高速鉄道は通称東葉高額鉄道ですから運賃が高くなってしまうので交通費が最安ルート支給の会社だと津田沼周りにさせられてしまうかもですね。

東葉高速鉄道に勤めていた友人が「給料低額鉄道、運賃高額鉄道」なんて笑いながらディスってましたけどなんだかんだ年収500万円くらいは平均でいっている会社だったと記憶していますから千葉県内では優良企業なのですよね。ちなみに京成電鉄に勤める友人は「京成より新京成のほうが年収高い」なんて言ってましたね。私が業界にいた頃の話ですが。新京成も東葉高速も千葉県内では十分魅力的な会社ですよね。

話はそれましたが新津田沼でJRに乗り換えるにはちょいと外を歩きます。

エリア的に仕方ないのですが再整備事業内を除けば狭い道路も多いですし、新京成の踏切もあったりで千葉の湾岸エリアと比べてしまうと車移動は不便です。

駐車場は機械式が主で設置率は約61%です。

【総評】

設備仕様はがっつり落としていますがリビオシティ川口元郷と違いエリア内では立地が良いのは強みです。

リビオシティ川口元郷はエリア内で立地が優れない(良質な所有権マンションが駅寄りにある)のに定借で設備仕様も落としていましたがリビオシティ船橋高根台はエリア内では魅力ある立地となります。

住宅一次取得層が主なターゲットですから設備仕様が今一つだから売れないってことはないのでしょうけども建築費高騰の時代らしくはなってしまっています。

一体開発されたエリアですし、なんだかんだ駅に近いので住んだら便利でしょうね。将来的に車に乗らなくなっても引っ越さず不便なく暮らせるというのは駅近のコンパクトシティならではです。

一概には言えないのですがアクティブシニア向けの分譲・賃貸マンションが新たにできるエリアというのは環境と利便性の両立ができていることが多くなっています。千葉県内では新船橋、海浜幕張、柏の葉キャンパスなどで運営(建設中含む)されています。

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