幕張ベイパーク　スカイグランドタワー　予定価格と間取り　モデルルーム訪問　その②

今回ご紹介するのは幕張ベイパークスカイグランドタワーです！

［物件概要］

売主：三井不動産レジデンシャル　野村不動産　三菱地所レジデンス　伊藤忠都市開発　東方地所　富士見地所　袖ヶ浦興業
施工：熊谷組
価格：未定
専有面積：64.98㎡～111.34㎡
総戸数：826戸
規模：48階建て
交通：京葉線「海浜幕張」駅徒歩13分
所在地：千葉県千葉市美浜区若葉3丁目
竣工予定：2020年12月下旬

駐車場：589台
駐輪場：1652台
バイク置場：40台
トランクルーム：305区画

地図はこちらです↓

画像出典：幕張ベイパークスカイグランドタワー公式HP

二度目のモデルルーム訪問となります。

新たにわかったこととしては

・各階の平面図
・より細かい予定価格と間取り(メニュープラン)

となります。

まず各階の平面図についてです。

前回は簡易資料を見るのみで配布はしていませんでしたが今回は出来上がっていました。

エレベーターに関しては

・低層階・中層階(28階まで)・・・5台　分速180m

1台あたり約97.2戸

・高層階(29階以上)・・・4台(ゴミ回収時は1台利用不可)　分速240m(マジで？！これが本当に採用されてるなら郊外としてはすごい！44階建ての津田沼ザタワーは分速210mでした)

※トランクルームは31階以上

1台あたり約85戸

数多くのタワマンを見てきていますがエレベーターに関しては恵まれていますね。もちろんごみ回収用のエレベーターがあれば理想的ではあるのですがそれがない分エレベーター待ちの少ないタワマンとなることでしょう。

1棟目と違い駐輪場から住戸棟まで屋根なしというのは残念ポイントとなります。再度確認しましたが1棟目と違い屋外駐輪場となります。ただし駐車場棟にも166台の駐輪場があるためそちらであれば雨に濡れることもありません。(抽選倍率はすごそうですが・・・)

駐車場に関しては1棟目と同じく自走式です。タワマンでありながらも自走式駐車場というのは車を所有する人も所有しない人もハッピーとなりますから大きく評価すべき点です。こちらは雨に濡れることがないよう住戸棟との間に屋根があります。10台のみですが住戸棟の1階に平面駐車場がありますがこちらは実質111Gtタイプ(モデルルームタイプ)専用となります。18戸ある111Gtの購入者内で争いとなることでしょう。駐車場の第一優先権が111Gtに付きます。第二優先権が100㎡以上、第三優先権が95㎡以上となりますので95㎡以上を購入すれば確実に駐車場を確保することができます。

1棟目の駐車場が希望者に対してほぼぴったしだったようですので大抽選会にはならないと思います。(設置率が約71％と今の時代にしては高い)

駐車場料金に関しては1棟目と違い屋上をお安くする代わりに富裕層向けの区画を高くするなど区画ごとの差があります。

一例ですが

屋内平置き：月額30000円
自走式平置き1階：月額18000円
自走式平置き2階：月額16500円
自走式平置き3階：月額15000円
自走式屋上(屋根なし)：月額9000円

駐車場代をしっかりと徴収する代わりに24時間有人管理＆コンシェルジュ＆各階ごみ置き場ありのタワマンにしては管理費が抑えめになっています。自走式駐車場にはエレベーターがありますから1階以外でもさほど苦ではないでしょう。

一例

70Hタイプ　70.47㎡　管理費：月額15640円　修繕積立金：月額8460円

1棟目よりも戸数が多いため㎡あたり約36円お安くなっています。

次に前回よりも細かい予定価格についてです。

［北向き］

64Rタイプ　2LDK　64.98㎡
21階　3690万円台　坪単価187万円

70Aタイプ　3LDK　70.51㎡
21階　3950万円台　坪単価185万円

70Atタイプ　3LDK　71.33㎡
40階　4210万円台　坪単価195万円

［北西角］

96Bタイプ　4LDK　96.13㎡

画像出典：スカイグランドタワー公式HP

21階　6820万円台　坪単価234万円

104Btタイプ　4LDK　105.12㎡
40階　8390万円台　坪単価263万円

［西向き］

75Eタイプ　3LDK　75.77㎡

画像出典：スカイグランドタワー公式HP

10階　4680万円台　坪単価204万円
28階　5090万円台　坪単価222万円

82Vtタイプ　3LDK　82.92㎡
40階　5700万円台　坪単価227万円

87Ttタイプ　3LDK　87.94㎡

画像出典：スカイグランドタワー公式HP

40階　5910万円台　坪単価222万円

［南西角］

104Gタイプ　3LDK　104.16㎡
21階　7220万円台　坪単価229万円

111Gtタイプ　3LDK　112.16㎡

画像出典：スカイグランドタワー公式HP

40階　10040万円台　坪単価295万円

最上階は11000万円くらい？

［南向き］

72Iタイプ　3LDK　72.89㎡
10階　4440万円台　坪単価201万円
17階　4570万円台　坪単価207万円
28階　5060万円台　坪単価229万円

76Kタイプ　3LDK　76.01㎡
17階　4730万円台　坪単価205万円
28階　5220万円台　坪単価227万円

71Ytタイプ　3LDK　72.63㎡

画像出典：スカイグランドタワー公式HP

40階　5350万円台　坪単価243万円

81Ztタイプ　3LDK　81.96㎡

画像出典：スカイグランドタワー公式HP

40階　5570万円台　坪単価224万円

86Wtタイプ　3LDK　87.4㎡
40階　5800万円台　坪単価219万円

［南東角］

96Lタイプ　4LDK　96.77㎡
17階　6080万円台　坪単価207万円
28階　7090万円台　坪単価242万円

100Ltタイプ　4LDK　101.51㎡
40階　7840万円台　坪単価255万円

［東向き］

71Otタイプ　3LDK　72.69㎡
40階　4680万円台　坪単価212万円

75Ntタイプ　3LDK　76.69㎡
40階　4930万円台　坪単価212万円

［北東角］

85Qtタイプ　3LDK　85.94㎡
45階　5970万円　坪単価229万円

前回の予定価格とほとんど同じくらいですね。

間取りは1棟目のほうが良かったです・・・。メニュープランも1棟目より少ないんですけど。。。つらみ。

西向きに関しては1棟目と違いベイタウンのタワマン2棟が被ってきますのでそれらを超える階数(ざっくり40階以上など)は人気が出そうですね。1棟目は中層階の西向きでも抜け感(若干2棟目が視界に入ります)がありましたが今回はそこそこ近い距離にタワマン2棟がきます。東向きに関しても後発の棟が被ってきますから西向きと東向きの中層階以上は1棟目が圧倒的におすすめしやすかったです。逆に南向きに関しては1棟目よりも眺望面で有利となります。

1棟目の記事で強くおすすめしたのが西向きと東向きの中層階以上でしたが2棟目でおすすめとなるのは西向きの高層階(ベイタウンのタワマン2棟よりも背の高い階)、南向きの中層階となります。北向きも良いかなぁ～と思っていたのですが北向きは駐車場の抽選権が実質ない(1棟目の2LDKと同じ扱いで最後に抽選となる)ので車のない方向けですね。シングル、ディンクスであれば北向きは坪単価180万円くらいからになりそうですからコスパがよくてアリだと思います。

画像出典：グーグルアース　西方向

画像出典：グーグルアース　東方向

今後もどんどんマンションが建設されるわけですから他の棟にはない魅力があるお部屋、同じ棟内でも魅力があるお部屋を選んでおくことをおすすめいたします。1棟目の購入相談でも「西向き、東向きの高層階を購入しておけばよかった・・・」という声を何度も耳にしました。せっかくの第一期なわけですから条件の良いお部屋を狙いましょう！！

2棟目に関してはベイパーク内でもランドマークとなるわけで1棟目と同じで強く強くおすすめできます。なんともわかりませんが私が幕張ベイパークの新築を強くおすすめするのは2棟目までかもしれません。zozoパーク跡地を除けば3棟目以降は1棟目と2棟目よりも立地が厳しくなる(駅距離、スーパーマーケットまでの距離など)わけで、新築なのにリセールバリューにも期待ができるのは2棟目までかなと。3棟目以降は魅力ある1棟目と2棟目の中古と戦わなければいけないですからね。

3棟目以降は街自体はおすすめだけど中古がおすすめとなるかもしれません。柏の葉キャンパスに似ていますよね。良い立地から分譲していくので3街区までは新築推しだったけども4棟目からは中古推しになる。もちろん柏の葉キャンパスという街はおすすめですが今柏の葉キャンパスで買うなら圧倒的に中古が有利です。

しかしながら幕張ベイパークは最終街区までデザインなどを統一していきますから柏の葉キャンパスのように極端な中古推しにはならないかもしれません。柏の葉キャンパスは3街区までは当初からしっかりとしたデザイン計画がありそれに基づき開発されたのですが今供給中の新築はそのデザイン計画範囲外となり、そりゃデザイン計画内の中古がおすすめとなるのですがベイパークは最後までデザイン計画内ですから思いのほか新築もおすすめできるかもです。とはいえ1棟目と2棟目ほど「こりゃ買いです！！！！！！」という絶叫ぶりにはならないと思いますので新築で買うなら今のうちかと思います。

ベイパークは東京湾岸エリアや武蔵小杉のように後発がどんどん値上がりしていく街ではありませんからできる限り早くに入居してローンを払い始めることと条件の良いお部屋を購入することがうまい買い方となります。1棟目と2棟目に関しては新築でありながらも手堅い買い物(後発より立地が良い)となりますから安心しておすすめすることができます。

3棟目の記事からは一気に冷たくなるかも・・・？！(街自体はよりおすすめできると思いますが)