売却物件募集中！【囲い込み一切なし】
マンションマニア本人に相談できます！
今回ご紹介するのはオハナ蘇我ガーデニアです！
［物件概要］先着順
売主：野村不動産 穴吹工務店 総合地所
施工：長谷工コーポレーション
価格：4948万円～6338万円
専有面積：71.44㎡～82.60㎡(全体としては66.57㎡～88.17㎡)
総戸数：252戸
規模：7階建て
交通：JR京葉線「蘇我」駅徒歩8分 京成千原線「千葉寺」駅徒歩8分
所在地：千葉県千葉市中央区南町1
竣工予定：2025年1月下旬
引き渡し予定：2025年3月下旬
駐車場：189台(自走式183台、平置5台、身障者優先平置1台) 月額6500円～14500円
駐輪場：504台 二段ラック式336台:(二段ラック式上段：月額100円、二段ラック式下段：月額200円）
バイク置場：13台 バイク置場5台(月額3000円)、ミニバイク置場8台(月額2000円)
管理費：月額11790円～13630円
修繕積立金：月額13070円～15120円
地図はこちらです↓
画像出典：オハナ蘇我ガーデニア公式HP
JR京葉線/外房線/内房線の蘇我駅から徒歩8分、ライバル物件のデュオヒルズ蘇我ザ・スカイは『坂はあるけど丘上』がストロングポイントであるのに対して今作は『駅からフラットアプローチ』がストロングポイントになってきます。
末広街道を少し超えた先ですし、線路からも離れるため蘇我物件の中でも静かな住環境です。
今作の近くにはグランシーナ蘇我ザプレミアムという立地が良く規模感もあるマンションがあるものの線路沿いがウィークポイントでしたから『周辺分譲マンションと比べても勝る立地』ということで地元ウケも良いことでしょう。(蘇我に詳しい方の多くが住みたいと思うような好立地)
デュオヒルズ蘇我ザ・スカイと比べると低地ではあるものの工業地帯とは逆側で蘇我の内陸となりますから埋め立て地ではありません。
それでもエリア柄ハザードマップで色がついてくるためそれを気にする方はデュオヒルズ蘇我ザ・スカイのほうが合ってきます。
ただ、利便性としてはオハナ蘇我ガーデニアのほうが圧倒的に強いですね。
日常の買い物はフォルテ蘇我(ベルクやダイソー等)が徒歩2分、千葉寺駅のリブレ京成が徒歩7分、海側へ出ればアリオやホームズ、映画館もあるフェスティバルウォーク蘇我などもあります。
通学校は宮崎小学校で徒歩5分、蘇我中学校で徒歩13分、菰池公園(高校生の頃に蘇我住みの彼女を送る際に立ち寄って話していた公園です←思ひ出)もすぐ近くですし海側にいくとスポーツ施設も多いため運動が好きな大人も楽しめます。青葉の森公園も徒歩15分ですから体を動かすには困らない住環境です。
建設地は4面が接道した長方形の整った土地形状です。従前はテニスコートがありました。
ボリュームゾーンとなるのが南南東向きのエアリーサイト、次に戸数が多いのは西南西向きのブライトサイト、背中側には西向きのコモンズサイト、東向きのフォレストサイトという4棟構成です。
エアリーサイトは接道挟んで戸建てもしくは10階建てのスイーティア(分譲マンション)となるため列によって抜け感が大きく異なってきます。
ブライトサイトも接道挟んで6階建てのサーパス蘇我レジデンス(分譲マンション)もしくは平屋のとんでんとなるためこちらも列によって抜け感が大きく異なってきます。
コモンズサイトは敷地内の自走式立体駐車場、フォレストサイトは敷地内のシーズンガーデンを望むことになります。
全体的に日当たり良好ですし、そこに眺望を求めてお金を出すのか眺望を必要とせず支払額を抑えるのかなど好みに合わせて選ぶことができます。
エントランスアプローチは駅との行き来に便利なメインエントランスとスーパーマーケットや小学校への行き来に便利なサブエントランスのダブルアプローチとなっています。板状大規模マンションあるあるで日常動線(ごみ捨てなども含む)で横移動が多くはなってしまいがちな中でしっかりとした接道を活かしたダブルアプローチは嬉しいですね。
メインエントランスはホール正面がパティオガーデンとなっており奥行きと緑を感じることができますし、サブエントランスはメインエントランス以上にセットバックして手前のシーズンガーデンと一体になっているためこちらも緑を感じることができます。空地の多くを自走式立体駐車場で消費しているためスペシャルな中庭があるというわけではないものの北側には提供公園もあったりと全体的に見れば緑豊かで良い雰囲気です。
外観デザインはバルコニーガラス手摺とルーバーを組み合わせる程度でシンプルではありますが隣戸境の隔て板をスラブtoスラブとするなど単価帯からすればしっかりしたものになっている印象を受けました。
共用施設は一般的なラウンジに加えて多目的に利用ができるマルチラウンジはありますが規模感からすると少ない感じはしますね。(それゆえ管理費は抑え目です)
画像出典：オハナ蘇我ガーデニア公式HP
価格と間取りの一部を共有いたします！
A2タイプ 3LDK 72.54㎡
画像出典：オハナ蘇我ガーデニア公式HP
A5タイプ 3LDK 72.54㎡
画像出典：オハナ蘇我ガーデニア公式HP
2階 5208万円 坪単価237万円
A7タイプ 3LDK 72.54㎡
画像出典：オハナ蘇我ガーデニア公式HP
A17タイプ 3LDK 71.93㎡
7階 5418万円 坪単価249万円
B2タイプ 3LDK 73.15㎡
2階 5048万円 坪単価228万円
B5タイプ 3LDK 73.15㎡
画像出典：オハナ蘇我ガーデニア公式HP
B10タイプ 2LDK+S 71.44㎡
1階 4948万円 坪単価229万円
B11タイプ 4LDK 82.6㎡
画像出典：オハナ蘇我ガーデニア公式HP
平均坪単価は約245万円です。
間取りは田の字が主で共用廊下側の柱も食い込むなどスペシャル感はありません。
ただ、3LDKの72㎡台中心ということで今の時代の新築マンションにしては狭くはなく収納も充実しています。
設備仕様としては…なんと…ディスポーザーなしです…ディスポーザーありのオハナ物件もありますしデュオヒルズ蘇我ザ・スカイにも付いていますからね…立地の良さに甘えた(付けなくても売れ行きに大きな影響はない)のかとは思いますが入居後の満足度の高さを考えれば付けてほしかったですが…
さすがに食洗機はありますが浴室ブラケットライト、トイレは古めかしいタンク式であるなどテンション上がらないレベルとなっています。(賃貸からの一次取得者層がメインターゲットのため違和感はない)
ただ、低炭素建築物認定マンションである点は今どき感あって良いですね。
周辺相場を確認しましょう！
［西口］
■ダイアパレス京葉蘇我Ⅱ
1997年築 蘇我駅徒歩3分
新築時の坪単価約180万円
現在の坪単価約130万円
■サンクレイドル蘇我ステーションウィズ
2024年築 蘇我駅徒歩5分
新築時の坪単価約195万円
直近売り出し事例なし
［東口］
■ライオンズマンション蘇我駅前
1999年築 蘇我駅徒歩3分
新築時の坪単価約155万円
現在の坪単価約125万円
動き一例
約70㎡
新築時3000万円台
中古時2400万円台
■グランシーナ蘇我ザプレミアム
2007年築 蘇我駅徒歩6分
新築時の坪単価約115万円
直近売り出し事例なし
■ポレスター蘇我
2011年築 蘇我駅徒歩5分
新築時の坪単価約150万円
現在の坪単価約145万円
動き一例
約70㎡
新築時3100万円台
中古時2900万円台
■ルネ蘇我ディアパーク
2016年築 蘇我駅徒歩5分
新築時の坪単価約160万円
現在の坪単価約180万円
動き一例
約75㎡
新築時3500万円台
中古時3900万円台
■サーパス蘇我レジデンス
2017年築 蘇我駅徒歩6分
新築時の坪単価約165万円
現在の坪単価約175万円
■ウィザースレジデンス蘇我
2019年築 蘇我駅徒歩9分
新築時の坪単価約185万円
現在の坪単価約185万円
■エクセレントシティ蘇我
2021年築 蘇我駅徒歩9分
新築時の坪単価約190万円
現在の坪単価約200万円
上記相場からオハナ蘇我ガーデニアが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
A5タイプ 3LDK 72.54㎡ 2階 5208万円 → 4200万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は自走式立体駐車場が主で設置率約75％、洗車スペースもあります。駐輪場は1世帯2台確保できるなど乗り物系は郊外らしくしっかりしたものになっています。
管理費は㎡単価月額約165円、ディスポーザーなしの外廊下らしく抑え目です。自走式立体駐車場も活きていますね。
修繕積立金は㎡単価月額約183円、オハナ物件ですのでできる限り値上げしなくて済むような初期設定にしてくれています。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■グランシーナ蘇我ザプレミアム 総戸数117戸 管理費㎡単価月額約155円
■ポレスター蘇我 総戸数63戸 管理費㎡単価月額約163円
■ルネ蘇我ディアパーク総戸数163戸 管理費㎡単価月額約188円
■サーパス蘇我レジデンス 総戸数70戸 管理費㎡単価月額約105円
■ウィザースレジデンス蘇我 総戸数47戸 管理費㎡単価月額約167円
■エクセレントシティ蘇我 総戸数53戸 管理費㎡単価月額約196円
■サンクレイドル蘇我ステーションウィズ 総戸数78戸 管理費㎡単価月額約160円
【住むレーション】
［総武快速線(外房線/内房線)］
蘇我 7:39発
本千葉 7:42着
千葉 7:45着
稲毛 7:50着
津田沼 7:58着
船橋 8:02着
市川 8:09着
新小岩 8:14着
錦糸町 8:20着
馬喰町 8:24着
新日本橋 8:26着
東京 8:29着
蘇我 7:45発
浜野 7:49着
八幡宿 7:52着
五井 7:56着
姉ヶ崎 8:02着
長浦 8:07着
袖ヶ浦 8:11着
木更津 8:18着
［京葉線］
蘇我 7:37発(始発)
千葉みなと 7:41着
稲毛海岸 7:45着
検見川浜 7:47着
海浜幕張 7:50着
幕張豊砂 7:52着
新習志野 7:55着
南船橋 8:01着
二俣新町 8:05着
市川塩浜 8:09着
新浦安 8:13着
舞浜 8:16着
葛西臨海公園 8:19着
新木場 8:23着
潮見 8:26着
越中島 8:29着
八丁堀 8:31着
東京 8:33着
［わかしお］
※指定席特急券料金920円(チケットレス)
蘇我 7:39発
東京 8:25着
［京成千原線］
千葉寺 8:02発
千葉中央 8:05着
京成千葉 8:11着
千葉寺 8:08発
大森台 8:13着
学園前 8:16着
おゆみ野 8:18着
ちはら台 8:21着
［空港リムジンバス］
蘇我駅東口 4:45発
五井駅東口 5:10発
市原駐車場 5:15発
羽田空港第1 5:57着
羽田空港第2 6:02着
羽田空港第3 6:12着
2024年3月のダイヤ改正で京葉線の通勤快速が廃止されてしまったことは蘇我民にとってダメージ大きい(元々本数が多かったわけではないですが蘇我民にとっては大きな出来事)ですが始発が多いですし、総武快速線直通との使い分けでもできるダブルアクセスは都心距離はあれど便利ですね。グリーン車や特急に課金しての快適通勤も可能です。
人によっては使う機会はないかもしれませんが京成千原線の千葉寺駅も徒歩8分と日常使いすることができます。
京葉道路の松ヶ丘ICまで2キロほどと高速道路の出入口が近いのも便利です。
県庁所在地の千葉駅周辺が車でのアクセスが今一つですから車での遠出や通勤をされる方にとっては蘇我や海浜幕張のほうが合ってきますね。
【総評】
蘇我の中でも住まいとしてバランスの取れた立地ですし、そこにエリア内では規模感あるかっこいい建物となれば地元評価が高いことが容易に想像できます。
住んでからの満足度はもちろん中古市場でも評価される(指名買いもある)ことでしょう。
幕張ベイパークなどと同じく住宅費を抑えて車を所有、高速道路アクセスの良さを活かして休日にお出かけ～というように都心寄りに住むのとは異なる生活ができるのも大きな魅力ですね。(都心寄りのマンション価格が高すぎるがゆえに予算1億円だけどもあえて5000万円に抑えるという買い方も〇)
価格に関しては周辺中古マンション相場と比べてしまうと明らかに高いですね。中古市場において5000万円オーバーで動いているのを見たことすらありません。
ただ、新築マンションとしてはとても買いやすい価格帯ですし、周辺中古マンションと比べても新しさだけではなく規模感や自走式立体駐車場などのストロングポイントもありますから周辺相場との価格差を気にしない方(リセールバリューにそこまでこだわらない方)であれば気持ちよく購入できることでしょう。
関連記事
サンクレイドル蘇我ステーションウィズ 価格と間取り 25年ぶりの蘇我駅西口徒歩5分
エクセレントシティ蘇我 価格と間取り 線路沿いだが採光は半永久的
ステーキガスト 千葉末広店へ行ってみた！～グランシーナ蘇我ザ・プレミアム～(外部サイトスムログへ飛びます)
記事が参考になったら資料請求は下記からお願いします！
資料請求はこちらから-
気になったらすぐに資料請求するのがおすすめ！ライバルは多いものです！
Powerd by LIFULL HOME’S
新築マンションの資料請求はこちら！
不動産の売買ならマンションカウンター
お刺身おじさん×マンションマニア 攻めの投資相談
コメントを残す