今回ご紹介するのはパークホームズ北千住アドーアです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:大成建設
予定価格:5000万円台~8400万円台
予定最多価格帯:6300万円台
専有面積:47.15㎡~87.04㎡
総戸数:89戸
規模:13階建て

交通:
東京メトロ日比谷線「北千住」駅徒歩5分
東京メトロ千代田線「北千住」駅徒歩5分
JR常磐線「北千住」駅徒歩5分
東武スカイツリーライン「北千住」駅徒歩5分
つくばエクスプレス「北千住」駅徒歩5分

所在地:東京都足立区千住3丁目
竣工予定:平成31年3月下旬

駐車場:敷地内機械式34台 敷地内平面1台
駐輪場:134台
バイク置場:5台

地図はこちらです↓

画像出典:(仮称)足立区千住三丁目計画公式HP

行ってみヨーカドー!

イトーヨーカドー1号店跡地に誕生するパークホームズ北千住アドーアのモデルルームを訪問しました!

モデルルーム公開前に予定価格を発表した同マンション、価格を隠しても足立区在住のマンションブロガーはるぶー氏が訪問してブログにupされてしまうことを考慮しての措置かどうかはさておき、「高い!」と感じた方がほとんどでしょう。

ざっくりとですが坪単価320万円ほどですから北千住価格ではないですね。

ただ私は同マンションを

【北千住の相場を変えるマンション】

と評価しています。

北千住の交通利便性、買い物利便性、都心への距離などを考えても今までが過小評価だったということではないでしょうか。

同じく交通利便性、買い物利便性、都心近接エリアで過小評価されていた街と言えば赤羽が頭に浮かびます。

2010年にプラウドシティ赤羽というマンションが坪単価約260万円という価格で売り出されたときは赤羽としては高すぎるという声もありましたがサクッと完売。今現在プラウドシティ赤羽は坪単価約300万円で動いており他のマンション含めて穴場感がなくなっています。

パークホームズ北千住アドーアも穴場価格ではありませんが価格維持率にはとても期待が持てます。ただし足立区は賃料が高いエリアではありませんから利回りとしては高いとは言い難いですね。そのため実需の方が多く買うことが予想できるため中古マンションとしての売り出しが少なくなるでしょう。その割には欲しい!住みたい!という「指名買い」がおこる可能性が高く価格が維持されていくわけです。

パークホームズ北千住アドーアについての相談も増えてきましたが皆様「高い!」という反応はあるけども「欲しい!」という反応もあるためこれは売れるだろうなぁ~と。もちろんあまりに高すぎて欲しくても買えない価格ならどうにもなりませんが70m2が7000万円ほどといわゆる7000万円の壁以下のお部屋もあります。高いけど手が届く、、、これは強いですね。

一度評価された街のランドマーク的マンションは値下がる要素がありません。ただ先ほどご紹介した赤羽が坪単価300万円の世界になるとは私自身も想像できませんでした。しかし坪単価300万円というのは現実に起きている事実で、それが北千住で起きても何ら不思議ではないですね。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

63Wタイプ 63.10㎡ 西向き

画像出典:パークホームズ北千住アドーア公式HP

5階 5800万円台 坪単価303万円
8階 6000万円台 坪単価314万円
10階 6200万円台 坪単価324万円

72Sタイプ 72.66㎡ 南向き

画像出典:パークホームズ北千住アドーア公式HP

4階 6900万円台 坪単価313万円
9階 7500万円台 坪単価340万円

57Eタイプ 57.88㎡ 東向き

7階 5500万円台 坪単価314万円
11階 5800万円台 坪単価331万円

47Eタイプ 47.15㎡ 東向き

5階 4900万円台 坪単価345万円

59Eタイプ 59.45㎡ 東向き

5階 5600万円台 坪単価311万円

47㎡台のお部屋が坪単価300万円くらいなら投資用に~と考えていたのですが当たり前のごとく数字を盛ってきましたね。ただそのおかげで狭めのお部屋も実需でおそらくですがそこそこ稼ぎのいいシングルサラリーマン、OLさんあたりが買うと思われますから購入者としてはプラス材料でしょう。

周辺の中古マンション相場を確認しましょう!

・アトラスタワー北千住 2004年築 北千住駅徒歩4分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約300万円

一例・・・3500万円台(新築時) → 5500万円台(2017年) 約60㎡

上記相場から考えられるパークホームズ北千住アドーアの将来価値としては

72Sタイプ 72.66㎡ 4階 6900万円台(新築時) → 5900万円(築10年時)

となります。

今の相場で計算しても10年で1000万円ほどしか下がらないため今後街がより評価されればもう少しは上振れしそうです。6900万円を35年、金利1%、フルローンで借り入れたとしても10年後の残債は5160万円ほどですからフルローンで借り入れたとしても残債割れの心配は少ないマンションと言えるでしょう。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費などの維持費は未定でしたが管理費と修繕積立金合わせて70㎡換算月額25000円ほどでしょうか。

設備面ではディスポーザーがありません。規模的に仕方ない部分ではありますが坪単価300万円オーバーで付いていないとよりショックではあります。ただその分ゴミ置き場の導線、配置が素晴らしいのです。規模感がないためエントランスから離さないと臭い問題が発生しやすいわけですがエントランスのエレベーター付近に設置しているためゴミ捨ては容易です。しかしそれでは臭い問題が発生しそうですがしっかりと二重扉にしています。それによりゴミ捨て導線が良いのに臭い問題も発生しにくいわけです。設計者の愛を感じる部分です。これならディスポーザーがないことも納得できます。

宅配ボックスを1階共用部とは別に各階にも設けるとのことです。日本郵便、ヤマト運輸、佐川急便は主に各階、そのほかの宅配業者は1階部分を使うことになるとのことです。ただし各階の宅配ボックスが部屋ごとに割り振るのか共用なのかは検討中とのことです。

【総評】

日光街道を越えない立地で北千住駅徒歩5分、イトーヨーカドー食品館の上、大成建設施工などなど鉄板中の鉄板です。

鉄板中の鉄板立地でありながら外観、共用部のデザイン性や室内グレードが高いのも注目ポイントです。ここまで立地が良ければ外観などにコストをかけなくても売れますからね。立地ウリのマンションでありながら立地だけがウリではないというのは素晴らしい。

三井レジさんに限った話ではありませんが「このマンションは作り手が気合い入ってるな~愛があるな~」というマンションと「作り手の気合いや愛が感じられず無難だなぁ~」というマンションがあります。パークホームズ北千住アドーアに関してはかなり気合が入ってますね。作り手が時間をかけて設計してひとつひとつの部位にこだわっていることがわかります。会社は変わりますが最近だとザ・マジェスティコート目黒もすごかったですね。買う側としても作り手が時間をかけてこだわってくれていたマンションのほうが住んでからも気持ちが良いのではないでしょうか。もちろん私の妄想ですから実情はわかりません!

あとは三菱地所レジデンスの千住一丁目地区第一種市街地再開発事業との比較ですね。

千住一丁目地区第一種市街地再開発事業組合HP

千住一丁目地区第一種市街地再開発事業の価格予想は難しいところですが「パークホームズ北千住アドーアより安いということはないはず」とお伝えしておきます。

千住一丁目地区第一種市街地再開発事業組合HP

根拠としてはパークホームズ北千住アドーアの戸数が少なく無理に価格勝負する意味がないからです。両方が大規模タワーなら話は別ですがあえて安くはしてこないでしょう。そもそも千住一丁目地区第一種市街地再開発事業のタワーマンションが販売開始される頃にはパークホームズ北千住アドーアが完売しているかもしれません。そうなれば1割増しの坪単価350万円ということもあり得ます。事業戦略的に考えてもパークホームズ北千住アドーアが坪単価320万円で完売したという事実があったほうが売りやすいでしょう。

どちらか迷われるかと思いますが今時点で私からアドバイスできることとしてはタワーにこだわらないならパークホームズ北千住アドーアに決めてしまって良いのではないかということです。

タワーマンション好きの方であれば多少高くとも千住一丁目地区第一種市街地再開発事業を待ったほうが良いのではないでしょうか。足立区で一番背の高いマンションとなりますからよりランドマークマンションになります。

千住一丁目地区第一種市街地再開発事業の公式HPオープンも楽しみですね!!物件名はザ・パークハウス千住タワーでしょうか?

【千住一丁目地区第一種市街地再開発事業】

所在地:東京都足立区千住一丁目
用途:共同住宅(180戸)、店舗、保育所、駐車場、駐輪場

敷地面積:3.419㎡
建築面積:2.300㎡
延べ面積:24.300㎡

階数:地下1階、地上30階
高さ:110m

着工:2017年4月1日
完了:2020年12月31日(予定)

建築主:千住一丁目地区市街地再開発組合
設計者:梓設計
施工者:フジタ

参加組合員:三菱地所レジデンス 三菱倉庫

そして!!パークホームズ北千住アドーアのモデルルームで確認していただきたいことがあります!!

それは物件名のアドーアを付けた理由です。アドーア自体は憧れるという意味ですがそれだけではないのです!!私は由来を聞いて感動してしまいました。。。ぜひモデルルームでご確認を!!感動はしなくとも「なるほどぉ~」「へぇ~」とは思うはずです!!

前回の記事→パークホームズ北千住アドーア (仮称)足立区千住三丁目計画 現地を見てきました!

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パークホームズ北千住アドーアの物件詳細はコチラ

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~2017年10月27日追記~

販売概要(第1期)
受付期間 平成29年10月26日(木)~平成29年10月28日(土)
抽選日 平成29年10月28日(土)

販売戸数第一期:69戸
販売価格:5198万円(1戸)~8498(1戸)
最多販売価格帯:5700万円台(5戸)・6000万円台(5戸)
間取り:2LDK~3LDK
専有面積:57.88㎡(11戸)~87.04㎡(1戸)

管理費:7640円~11490円
全体管理費:5670~8530円
修繕積立金:4630円~6960円
全体修繕積立金:2890~4350円

駐車場:敷地内機械式 34台(月額29000円~32000円) 敷地内平面 1台 但し、敷地内機械式駐車場34台のうち10台、敷地内平面1台は店舗用
駐輪場:134台(月額100円~300円)
バイク置場:5台(月額2000円)


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2 件のコメント

  • マンマニさん!
    いつも楽しく拝見させていただいております。
    千住ザ・タワーはズバリ買いでしょうか?
    年齢33歳、借金無し、貯金1000万(手付金は少なめでいきたい)
    年収1300万です。

    予算的に狙えますかね?

    • また来年年収上げちゃおうかなぁ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      ご相談可能ですのでモデルルーム訪問後に価格表などをご用意の上で問い合わせフォームよりご連絡ください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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