今回ご紹介するのはプラウド瑞江です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:38.09㎡~107.27㎡ (※一部トランクルーム面積1.65㎡・1.98㎡含む)
総戸数:99戸
規模:15階建て
交通:都営新宿線「瑞江」駅徒歩1分
所在地:東京都江戸川区瑞江二丁目
竣工予定:2021年11月下旬

駐車場:23台
駐輪場:198台
バイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド瑞江公式HP

都営新宿線の瑞江駅から信号なしの徒歩1分、瑞江駅は駅前に買い物施設や飲食店が立ち並ぶためわちゃわちゃ感はありますが(物件自体も商業地域)駅近を好む方には希少ある出物となります。わちゃわちゃしているという部分は日常の利便性につながりますし、大通りに面しておらず(瑞江駅には交通量のめちゃ多い通りがない)接道面も滅多に車が通りませんから想像する駅徒歩1分よりかは静かな住環境と感じる方が多いはずです。

もともとは駐輪場があった場所です。総戸数100戸は切るものの瑞江物件としては大規模マンションと言える規模感(エリア最大規模)です。

瑞江駅の魅力としては駅から少し歩くと立派な戸建て(!!)が立ち並ぶ閑静な住宅街に入り、都心に近いながらも静かに暮らせるという点なわけで商業地域の駅前に住むってどうなのよ?と思う部分もあるかもですが慣れ浸しんだ最寄り駅の駅前にプラウドとなれば地元民は黙っていられないことはたしかでしょう。

地元民でなくとも東京の東側が好きな方は気になる出物でしょう。一概には言えないのですが瑞江って江戸川区の中では印象良いのですよね。(他がダメって話ではまったくもってないのですが先に述べたように住む街として環境が整っている)

南全面と西の一部の面は飲食店等が入る建物があるものの将来的に壁ドンにされるほど広くはない土地ですし(もちろん商業地域のため規制は緩いですが)、瑞江駅は地下駅ですから駅徒歩1分物件ながらも電車の音とは無縁というのは魅力でしょう。また、東西に長い土地のため駅徒歩1分ながらも全戸南東向きというのも強みですね。ただ、眺望の抜け感を求めるなら上層階にいかないと苦しいです。

外観デザインとしては正面部分はザ・シンプルです。隔て板をハイタイプにしていますから賃貸マンションとまではいかないまでも正面だけ見てプラウドと当てるのはプラウド好きの私でも無理です(笑)

ただ、背中側と側面のほうが目立つ立地がゆえに共用廊下側もガラス手摺とルーバー、階段部分もガラス手摺とするなどいつものプラウドらしさが出ています。エレベーターホール横のガラススクリーンがいい味出しそうですね。

接道面にエントランスゲートを設けているのは特徴的ですね。商業地域の駅前物件がゆえにセキュリティ面も強めるのは当然としても、天井部木目調の長い庇に覆われたエントランスゲートはこの立地に住む特別感も演出してくれています。

エントランスゲートを抜けると植栽豊かなアプローチを歩き二層吹き抜けのエントランスホールへ(ホール手前にもセキュリティあり)、ホール内の窓面からはコンフォートテラスの植栽を望むこともできます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※記事下部に最新(2021年2月)の予定価格を記載しております

※全戸南東向き

Aタイプ 3LDK 72.32㎡

画像出典:プラウド瑞江公式HP

8階~11階 7400万円~7699万円 坪単価338万円~坪単価351万円
12階~14階 7700万円~7999万円 坪単価352万円~坪単価365万円

Bタイプ 3LDK 69.78㎡

画像出典:プラウド瑞江公式HP

予定価格表示なし

Cタイプ 3LDK 69.88㎡
8階~11階 6400万円~6999万円 坪単価302万円~坪単価331円
12階~14階 6700万円~7399万円 坪単価317万円~坪単価350万円

Dタイプ 3LDK 73.88㎡
8階~11階 7000万円~7399万円 坪単価313万円~坪単価331万円
12階~14階 7400万円~7699万円 坪単価331万円~坪単価344万円

Eタイプ 3LDK 70.60㎡
8階~11階 6700万円~6999万円 坪単価313万円~坪単価327万円
12階~14階 7000万円~7399万円 坪単価327万円~坪単価346万円

Fタイプ 3LDK 69.05㎡
8階~11階 6400万円~6999万円 坪単価306万円~坪単価335万円
12階~14階 6700万円~7399万円 坪単価320万円~坪単価354万円

Gタイプ 3LDK 74.70㎡
8階~11階 7400万円~7699万円 坪単価327万円~坪単価340万円
12階~14階 7700万円~7999万円 坪単価340万円~坪単価354万円

Hタイプ 2LDK 56.75㎡
予定価格表示なし

H´タイプ 2LDK 56.75㎡
予定価格表示なし

Iタイプ 2LDK 54.83㎡
予定価格表示なし

I´タイプ 2LDK 54.83㎡
予定価格表示なし

Jタイプ 1DK 38.09㎡
予定価格表示なし

Kタイプ 4LDK 92.70㎡
予定価格表示なし

Lタイプ 4LDK 107.27㎡
予定価格表示なし

平均坪単価は約330万円です。(ざっくりした予定価格からの計算)

プラウド浦安の坪単価約350万円よりかは抑えめになりそうですね。

徒歩1分ながらもしっかりとした専有面積を確保しているのはさすが野村不動産。ただ、角の窓面や2LDKと1DKの間取り(戸数は少ないです)は野村不動産らしい感じに。

田の字メインではありますが共用廊下を4戸・3戸に分ける(基準階)ことでDタイプとEタイプを両面バルコニーとできています。Dタイプは共用廊下から両面バルコニーへ出入りできるのも面白いですね。エレベーターの戸あたりとしては西側が1基あたり58戸、東側が1基あたり41戸とどちらもゆとりありますが東側はよりインパクト強いですね。

設備仕様としてはディスポーザー、キッチン天板御影石、お掃除浴槽、ミストサウナ、浴室扉ダブルバー、三面鏡框付き、可動式ルーバー面格子、玄関ドア含むハンズフリーなどなど周辺の既存マンションより1ランク2ランク上のものをつくるという点はさすがですね。トイレ手洗いカウンターがないのは残念ですがタンクを隠すタイプですから違和感ないでしょう。(最上階の広い部屋はカウンターあり)

Gタイプは玄関前に大きめのトランクルームが付いています。(専有面積には込み)

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mm(最上階は2500mm)、ミライフルを採用しています。サッシ高は約2000mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・朝日パリオ瑞江 1996年築 駅徒歩3分 西瑞江2 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約140万円

・藤和シティホームズ瑞江 1998年築 駅徒歩5分 新築時の坪単価約195万円 直近売り出し事例なし

・ランドステージ瑞江 2001年築 駅徒歩2分 瑞江2 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約185万円

・セザールガーデン瑞江 2003年築 駅徒歩6分 南篠崎町3 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約165万円
 
・ライオンズグローベル瑞江パークアヴェニュー 2004年築 駅徒歩4分 瑞江2 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約155万円

・ラディア瑞江 2004年築 駅徒歩4分 南篠崎町2 新築時の坪単価約165万円 直近売り出し事例なし

・ウィルローズ瑞江クラース 2008年築 駅徒歩5分 南篠崎町3 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約190万円

・エクセレントシティ瑞江Ⅲ 2015年築 駅徒歩6分 東瑞江3 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約190万円

・プレシス瑞江パークサイド 2020年築 駅徒歩6分 南篠崎町3 新築時の坪単価約240万円 直近売り出し事例なし

・バウス瑞江 2020年築 駅徒歩7分 南篠崎町4 新築時の坪単価約255万円 新築販売中

上記相場からプラウド瑞江の将来価値を予想すると

Eタイプ 3LDK 70.60㎡ 8階~11階 6700万円~6999万円(新築時) → 5600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

店舗は1階部分に3区画(区分所有の予定)、テナントは未定です。

駐車場は北側に23区画、2区画が平置きで残りは機械式です。屋外のため作業中雨に濡れてはしまいます。駅前とはいえ車持ちも多いエリアですから設置率約23%というのはちょいと物足りないですね。ただ、野村不動産のためおそらく契約前の期毎抽選としてくれますから駐車場を確保できなければ購入を取りやめることもできるはずです。(全物件ではないかもですが野村不動産は駐車場の結果を出してから部屋の契約へ進む愛のある販売方法をとっています)

駐輪場は屋内と屋外混合で設置率200%、出入口はオートドア完備です。

管理費など維持費は未定でしたが総戸数99戸でエレベーター2基ですし、ディスポーザーも付いていますしお安くはないでしょうね。いずれにしても瑞江でこれだけの総額出せる方からすれば痛くも痒くもないでしょう。(それは言い過ぎですがちゃんとした管理費払ってしっかりとしたサービス受けたいという方が多い価格帯なことは間違いないでしょう)

竣工すると駅前広場からも目立ちそうですね!!

【住むレーション】

[新宿線]

瑞江 8:03発
篠崎8:05着
本八幡8:09着

瑞江 8:02発
一之江 8:04着
船堀 8:06着
東大島 8:09着
大島 8:11着
西大島 8:13着
住吉 8:15着
菊川 8:17着
森下 8:18着
浜町 8:21着
馬喰横山 8:23着
岩本町 8:24着
小川町 8:26着
神保町 8:28着
九段下 8:30着
市ヶ谷 8:32着
曙橋 8:35着
新宿三丁目 8:37着
新宿 8:39着

都営新宿線はそこまで混まないのがいいですね~。私自身本八幡に住んでいたことがあるため(関連記事:マンションマニアが住んでみてよかったマンション① ~ガレリアサーラ~)何度も利用していましたがよほどのことがなければ超満員電車ということにはなりません。本八幡から乗車のため座って寝てしまうことが多かったですけどね(笑)

ホームドアも整備され安全性も向上しましたし、一度都営新宿線に慣れてしまうと東西線や総武線の混雑は「おぉ…」となりますね。それもまた慣れではあるのですが、満員電車嫌いで東側検討の方には都営新宿線と京葉線はおすすめしやすいです。

首都高(京葉道)の出入口も近いため車移動も便利なエリアです。

日常の買い物としては駅前のライフ、ラパークのサミットストアとドン・キホーテ、フジマートなどなど選択肢豊富です。

通学校は下鎌田西小学校で徒歩7分、瑞江第二中学校で徒歩5分、篠崎公園や瑞江公園、少し足を延ばせば篠崎ポニーランドやスポーツランドなどなど子育て環境としてみても魅力が多く、それでいて駅前物件ですから交通・買い物利便性も高いということでとても魅力の多い立地であることがわかります。

【総評】

プラウド浦安と一緒です。めちゃ価格が高いです。ただ、価格は高いんだけども立地はもちろんスペックも文句言わせる部分が限りなく0に近く「気に入ったら買うしかない」という評価になります。

プラウド浦安のご相談も数多くいただきましたが多くの相談者様が購入しました。

その理由は簡単で

・価格は高いけど立地が良い
・価格が高いなりに設備仕様が充実している
・周辺中古マンションに類似がない
・この先同じような条件の新築マンションが建設される可能性は少ない(もちろん0ではないですがしばらく先でしょう)

ということです。

気に入ったら買うしかないのです。これを逃したら毎日プラウド瑞江(プラウド浦安)を見て「あ~買えば良かった」となりかねないですからね。

ただ、全体的に新築マンションの価格が高騰しているとはいえ広域でも見てもけして悪くはないのですよね。中途半端な立地の割高新築マンションを買うよりかは満足度、資産性ともに期待できそうです。

見学してほとんどの方が欲しいとなるでしょうけども価格に手が届くかどうかですね。浦安も瑞江も自営業(とくに建築関係など)のお金持ちは多いエリアですし、隠れたる購入層は多そうではあります。

それでも自営業ではない共働きで世帯年収1500万円ほどとなれば瑞江に地縁ないのであればブランズタワー豊洲やプラウドタワー亀戸クロス、プラウドシティ東雲キャナルマークス(こちらはプラウド瑞江とほぼ同じ価格です)などなど他の選択肢も多数ありますから、やはり基本は地縁ある方向けでしょう。

それでも予算届くなら候補の一つにはしても良いかと。23区ではありますので23区の賃貸組もとっつきやすいですからね。マンションをきっかけに新しい街に出会うことはけして悪いことではなく、それが魅力あるマンションなら尚更です。

ただ、ただ、新築マンションの価格はとんでもない世界に入ってきていることはたしかですから「今選ぶなら良い選択」という意味合いで探していくしかありません。(実需の一次取得層は買いたいと思った時が買い時のため時期を選びづらい)

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~2021年2月23日追記~

Aタイプ 3LDK 72.32㎡

画像出典:プラウド瑞江公式HP

3階 6300万円台 坪単価288万円
8階 7000万円台 坪単価320万円
12階 7400万円台 坪単価338万円
15階 7900万円台 坪単価361万円

Bタイプ 3LDK 69.78㎡

画像出典:プラウド瑞江公式HP

8階 6400万円台 坪単価303万円
12階 6700万円台 坪単価317万円
15階 6900万円台 坪単価326万円

Cタイプ 3LDK 69.88㎡
8階 6500万円台 坪単価307万円
12階 6700万円台 坪単価317万円
15階 6900万円台 坪単価326万円

Dタイプ 3LDK 73.88㎡
8階 7000万円台 坪単価313万円
12階 7200万円台 坪単価322万円
15階 7500万円台 坪単価335万円

Eタイプ 3LDK 70.60㎡
8階 6700万円台 坪単価313万円
12階 6900万円台 坪単価323万円

Fタイプ 3LDK 69.05㎡
3階 5900万円台 坪単価282万円
8階 6400万円台 坪単価306万円
12階 6600万円台 坪単価316万円

Gタイプ 3LDK 74.70㎡
3階 6400万円台 坪単価283万円
8階 7200万円台 坪単価318万円
12階 7500万円台 坪単価331万円

Hタイプ 2LDK 56.75㎡
予定価格表示なし

H´タイプ 2LDK 56.75㎡
予定価格表示なし

Iタイプ 2LDK 54.83㎡
予定価格表示なし

I´タイプ 2LDK 54.83㎡
予定価格表示なし

Jタイプ 1DK 38.09㎡
予定価格表示なし

Kタイプ 4LDK 92.70㎡
15階 10100万円台 坪単価360万円

Lタイプ 4LDK 107.27㎡
15階 11900万円台 坪単価366万円

平均坪単価は約320万円です。


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