今回ご紹介するのはパークホームズ武蔵新城フィールドレジデンスです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル JR西日本プロパティーズ
施工:長谷工コーポレーション
価格:3748万円~4998万円
専有面積:67.21㎡~73.87㎡
総戸数:120戸
規模:7階建て
交通:南武線「武蔵新城」駅徒歩15分 東急東横線「武蔵小杉」駅バス9分バス停から徒歩4分 東急田園都市線「溝の口」駅バス13分バス停から徒歩4分
所在地:神奈川県川崎市高津区下野毛3-9-1
竣工:2021年4月下旬竣工済み

管理費:月額11960円~13140円
修繕積立金:月額7390円~8120円

駐車場:機械式17台 平面32台(来客用1台含む)
駐輪場:247台
バイク置場:3台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

南武線の武蔵新城駅から徒歩15分、歩道は整備されている道が多いものの交通量多い通りを歩きますから恵まれた徒歩15分とは言い難いでしょう。また、駅徒歩15分歩いた先が非住居系エリアで小さ目の工場などもまだ残っており、さらにはスーパーマーケットが近いというわけでもなく、さらに言えば前の建物との距離が厳しい部屋も多く、水害面でも強いとは言えないですから広域検討の方が歩いただけの価値を見出せるかは難しそうです。

ただ、水害面に関しては住戸のグラウンドレベルを高くし、数か所に防潮板を設けるなど対策しています。

いつもお伝えしているところですが駅から離れる物件は価格が安いのは当然のことでその他に歩いただけの価値があるのかは大きなポイントです。

例えばですが

・静かな住宅街
・カーテンいらずの素敵な眺望
・特別な間取り
・大規模開発
・スーパーマーケット隣接

などなど。

それらがあれば住んだ後の満足度に期待がしやすくなります。

ただ、今回は価格勝負感が強いため現状では価格以外の大きな魅力がない(共用部の造りこみは素敵です)駅遠物件となっています。

それでも将来的には化ける可能性も秘めているエリアです。

それは多摩川に架けられる等々力大橋による恩恵です。等々力大橋ができることで東京方面への車移動が便利になるだけでなく物件近くの通りが幹線道路となりますからスーパーマーケット等の開業も期待することができます。幹線道路ですから交通量は大きく増えますが物件は一歩中へ入っていますから利便性と住環境のバランスが取れる立地という評価に変わる可能性もあります。

等々力大橋の開通は2025年度を予定していますが神奈川県側の道整備状況からするともっと遅くなりそうな感じはしますが…将来的には楽しみな材料となります。(用地取得は50%弱)

外観デザインとしてはガラスとルーバーを組み合わせたバルコニー手摺部分、最上階の庇を段違いにしたりと単調なものとはしていません。エントランス周りは植栽豊かですし、エントランスラウンジは明るい色合いで窓からは景石&植栽を望めるなど室内設備を除けば単価からすれば十分なものと感じました。住戸のグラウンドレベルを高くしているがゆえにエントランスホールから共用廊下へは階段となるのですが(スロープもあり)それが良い味付けとなっていますし、共用廊下の中央付近には植栽豊かな中庭を設けるなど立地面で推せないなりに分譲マンションらしさを出していました。

価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

B1タイプ 3LDK 67.21㎡

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

5階 4498万円 坪単価221万円

B2タイプ 3LDK 67.21㎡

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

1階 3798万円 坪単価186万円
2階 3998万円 坪単価196万円
3階 4098万円 坪単価201万円
4階 4198万円 坪単価206万円
5階 4298万円 坪単価211万円
6階 4498万円 坪単価221万円

B3タイプ 3LDK 67.21㎡
3階 4048万円 坪単価199万円
4階 4148万円 坪単価204万円

B4タイプ 3LDK 67.21㎡

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

1階 3748万円 坪単価184万円
2階 3948万円 坪単価194万円
3階 3998万円 坪単価196万円
4階 4098万円 坪単価201万円

B4rタイプ 3LDK 67.21㎡

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

7階 4698万円 坪単価231万円

Dタイプ 3LDK 73.87㎡

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

4階 4698万円 坪単価210万円
5階 4798万円 坪単価214万円
6階 4898万円 坪単価219万円
7階 4998万円 坪単価223万円

E3タイプ 3LDK 70.02㎡

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

6階 4548万円 坪単価214万円
7階 4748万円 坪単価224万円

F1タイプ 3LDK 70.50㎡

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

2階 4298万円 坪単価201万円
3階 4398万円 坪単価206万円
5階 4498万円 坪単価210万円
6階 4548万円 坪単価213万円
7階 4748万円 坪単価222万円

F2タイプ 3LDK 70.50㎡

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

2階 4298万円 坪単価201万円
5階 4498万円 坪単価210万円
6階 4548万円 坪単価213万円
7階 4748万円 坪単価222万円

F3タイプ 3LDK 70.50㎡

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

2階 4298万円 坪単価201万円
3階 4398万円 坪単価206万円
5階 4498万円 坪単価210万円

F3rタイプ 3LDK 70.50㎡

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

6階 4998万円 坪単価234万円

F3wタイプ 3LDK 70.50㎡

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

7階 4998万円 坪単価234万円

F4rタイプ 3LDK 70.50㎡

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

5階 4998万円 坪単価234万円

Gタイプ 3LDK 73.87㎡

画像出典:パークホームズ武蔵新城フィールドレジデンス公式HP

3階 4698万円 坪単価210万円

平均坪単価は約210万円です。

西側を向く部屋は目の前にマンションが建っているため価格抑えめです。(駐車場と被る部分は前の建物が気にならないが価格には反映されている)

南東側は接道しており前の建物が気になりにくいため西側の部屋よりは高いですがそれでも平均坪単価で210万円ほどですから駅距離あるなりに価格は抑えています。

間取りは田の字が主です。洗面室の扉を開けるとすぐに洗面台のため洗面室にいる人に扉がぶつかりそうですが…(偏芯ボウルにしているため尚更)

設備仕様としてはディスポーザーはないですし食洗機もありません。トイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライト、可動式ルーバー面格子なし(共用廊下の手摺もスカスカ格子)、引き戸下レールなどなどグッと抑えていました。

共用廊下側の洋室の広さを削って玄関収納を増やしているのは個人的には好きですね。(最近増えています)

構造は直床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・クリオ等々力緑地壱番館 1999年築 中原区宮内3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約130万円

・クレッセント等々力緑地グランデイズ 2001年築 中原区宮内3 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約135万円

・クレストフォルム二子多摩川 2001年築 高津区下野毛1 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約135万円

・クオス等々力緑地 2004年築 中原区宮内3 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約140万円

・ダイアパレス等々力緑地 2005年築 中原区宮内3 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約140万円

・D´クラディア等々力緑地WEST 2007年築 中原区宮内2 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約130万円

・クリオ等々力緑地 2013年築 中原区宮内3 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約195万円

上記相場からパークホームズ武蔵新城フィールドレジデンスの将来価値を予想すると

F2タイプ 3LDK 70.50㎡ 5階 4498万円(新築時) → 4080万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式17台、屋外平面31台で設置率約40%です。平置きが多いため車を日常使いする方には魅力が大きいでしょう。

駐輪場は屋外で約200%、別途レンタサイクルも導入します。

管理費は㎡単価月額約178円、割高感はないのですがエレベーターは2基だと嬉しかったでしょうか。1階住戸を引き7階建てであることを考慮しても1基だとちょっと物足りないでしょうか。

第三者管理を採用しています。

【住むレーション】

[南武線]

武蔵新城 8:00発
武蔵溝ノ口 8:03着
津田山 8:05着
久地 8:07着
宿河原 8:09着
登戸 8:11着
中野島 8:14着
稲田堤 8:16着
矢野口 8:19着
稲城長沼 8:21着
南多摩 8:23着
府中本町 8:26着
分倍河原 8:28着
西府 8:30着
谷保 8:33着
矢川 8:35着
西国立 8:37着
立川 8:40着

武蔵新城 8:00発
武蔵中原 8:02着
武蔵小杉 8:05着
向河原 8:07着
平間 8:09着
鹿島田 8:12着
矢向 8:14着
尻手 8:16着
川崎 8:18着

[路線バス(東急バス・川崎市営バス)]

西下橋 7:50発
~中略~
高津駅前 8:01着
~中略~
溝の口駅 8:09着

西下橋 7:53発
~中略~
小杉駅前 8:06着

徒歩4分とはなりますが府中街道沿いにバス停留所があり溝の口や武蔵小杉へ路線バスにてアクセス可能です。運行本数は充実しています。

日常の買い物としてはまいばすけっと徒歩8分、ライフ徒歩11分と駅距離ある物件の割にはスーパーマーケットまで距離あります。それもあってかコープ等の提携業者のネットスーパー利用の際に不在時であっても受け取れる食配ステーションを1階に設けています。

通学校は高津小学校で徒歩25分、東高津中学校で徒歩23分と遠いですが指定変更可能地域となっており徒歩9分の宮内小学校、徒歩17分の宮内中学校に通うこともできます。等々力緑地、多摩川が近いことはもちろんマンションの敷地北側に提供公園を設けますから子育てファミリーには魅力が大きいでしょう。

【総評】

等々力大橋の開通は長い目で見れば生活利便性にもプラスになっていく(幹線道路ができることで徐々に商業施設が増えていく可能性がある)のでしょうけども現状からすると広域検討の方には選ぶ要素が薄く、ある程度地縁ある方向けと感じました。それでも価格面は抑えていますから今のご時世にしては買いやすいでしょう。

エントランスホールなど共用部の質感は思っていた以上に高かったです。メインの動線も駐輪場側の動線もオートロックが2回あるなど細かい配慮も見られました。

パークホームズ登戸やパークホームズ成増二丁目みたくその街に関わりない方におすすめというのはちょいと難しいとは感じましたが武蔵小杉付近の社宅や賃貸に住んでいて持ち家を希望された一次取得者にとっては買う理由を見つけやすいのではないでしょうか。

選べる内は南東向きの5階以上がおすすめです!

眺望と採光を取れる割には総額を気にしてか単価を乗せられていません。それらの部屋であれば満足度はもちろんリセールバリューにも期待しやすいでしょう。

動画もご覧ください!

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