今回ご紹介するのはクレヴィア小杉御殿町です!

[物件概要]

売主:伊藤忠都市開発
設計:陣設計
施工:ファーストコーポレーション
価格:6500万円台~11500万円台
専有面積:60.52㎡~115.04㎡(+HANARE Private面積6.5㎡、トランクルーム面積0.11㎡~0.38㎡含む)
総戸数:47戸
規模:4階建て

交通:JR南武線「武蔵中原」駅徒歩16分、JR南武線・横須賀線・湘南新宿ライン「武蔵小杉」駅徒歩19分 東急東横線・目黒線「武蔵小杉」駅徒歩19分

所在地:神奈川県川崎市中原区小杉御殿町一丁目
竣工予定:2021年11月中旬

駐車場:21台(機械式駐車場20台・身障者用駐車場1台)
自転車置場:55台(二段式上段ラック式21台、下段スライド式34台)

地図はこちらです↓

画像出典:クレヴィア小杉御殿町公式HP

一番近い駅でも南武線の武蔵中原駅で徒歩16分ということでいわゆる駅遠物件となりますが等々力緑地の向かいということでなかなか珍しい立地条件となります。小杉御殿町アドレスの分譲マンションはこれまでもありましたが等々力緑地に面しているのは私は初めての見学でした。

北側に等々力緑地となるため駅遠物件ながらも北向きを設けています。東西に長い敷地を活かして南向きと北向きのサンドイッチ&Wコアとすることで1列を除けばすべて角部屋、部屋によっては南と北どちらにも窓があります。Wコアですからエレベーターも分かれるため1基あたり20戸程度(1階除く)とかなりゆとりがでてきます。

外観デザインとしては落ち着いた色合いを主にしつつも最上部のマリオンだけ白色に、Wコアの中心点とは別に左右一ヶ所づつへこませることで高級タウンハウスのような見た目となりまさに御殿のような素敵なものとなっています。

エントランスアプローチとエントランスホールはけして広くはないもののアートガラスと天然石を組み合わせるなどこちらも素敵ですね。

南側は人通りがそこまでない道に接道していますが北側は交通量も多く、歩道が狭いながらもセットバックは少ないためエントランスのある北側が歩きにくいのはデメリットとなるでしょう。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:クレヴィア小杉御殿町公式HP

[南側]

Aタイプ 3LDK 72.39㎡

画像出典:クレヴィア小杉御殿町公式HP

2階 7000万円台 坪単価319万円
3階 7200万円台 坪単価328万円

Bタイプ 3LDK 71.35㎡
2階 6800万円台 坪単価315万円
3階 7000万円台 坪単価324万円

Eタイプ 3LDK 72.09㎡
1階 6600万円台 坪単価302万円(Etタイプ)
2階 6900万円台 坪単価316万円
3階 7100万円台 坪単価325万円

Fタイプ 3LDK 77.24㎡

画像出典:クレヴィア小杉御殿町公式HP

1階 7200万円台 坪単価308万円(Ftタイプ)
2階 7400万円台 坪単価316万円
3階 7600万円台 坪単価325万円

Mrタイプ 4LDK+ハナレ 115.04㎡

画像出典:クレヴィア小杉御殿町公式HP

4階 11500万円台 坪単価330万円

Nタイプ 3LDK+ハナレ 88.9㎡
4階 8900万円台 坪単価330万円

P1rタイプ 4LDK 98.85㎡

画像出典:クレヴィア小杉御殿町公式HP

4階 9900万円台 坪単価331万円

Qタイプ 3LDK+ハナレ 87.24㎡

画像出典:クレヴィア小杉御殿町公式HP

4階 8700万円台 坪単価329万円

Rrタイプ 4LDK+ハナレ 109.68㎡

画像出典:クレヴィア小杉御殿町公式HP

4階 10900万円台 坪単価328万円

[北側]

Gタイプ 3LDK 73.48㎡

画像出典:クレヴィア小杉御殿町公式HP

1階 6700万円台 坪単価301万円(Gtタイプ)
2階 6900万円台 坪単価310万円
3階 7100万円台 坪単価319万円

I2タイプ 3LDK 69.57㎡

画像出典:クレヴィア小杉御殿町公式HP

2階 6500万円台 坪単価308万円
3階 6700万円台 坪単価318万円

Lタイプ 3LDK 69.27㎡
2階 6600万円台 坪単価315万円
3階 6800万円台 坪単価324万円

平均坪単価は約315万円です。

間取りに関しては単調的なものではなく選ぶ楽しみがありますね。

やはり一番の目玉としてはハナレ付き住戸でしょう。自宅とは別(専有面積は込み)に6㎡ほどの別室が同一階にあり仕事場などとして利用することができます。もちろん鉄道模型などなど趣味部屋としてもOKです!共用部ではなく自宅の一部ですから壁紙などを変えることも可能です。もちろんエアコンも設置できます。ハナレの大窓からは等々力緑地の緑を望むことができます。

総額が張りすぎると動きにくいということもあってかハナレ付き住戸にそこまで単価がのっていません。三面角住戸のMrタイプ、Rrタイプなどハマる人からすれば他にはない出物ですから一本釣りしたくなるのではないでしょうか。

設備仕様としては武蔵小杉のタワマンを意識してか高価格帯があるからか総戸数47戸ながらもディスポーザーがあります。食洗機、キッチン・洗面天板御影石、キッチン水栓グローエ、三面鏡框付き、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、トイレスティックリモコンなど単価なりに充実しています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

共用廊下は外廊下ですがサンドイッチ型ですから風通しの良い内廊下という雰囲気です。各戸玄関前もサンドエレガンテにて素敵に仕上げてくれるのは素晴らしいですね~。外から見た際の美しさだけでなく廊下側を歩いていても美しさを感じられるものとしてくれています。

共用施設としてもハナレを5室(お茶会などができる広めの1部屋含む)設けています。こちらはスマホなどで予約して利用することが可能です。分譲のハナレと同じく等々力緑地の緑を望める素敵な空間となっています。

周辺相場を確認しましょう!

・藤和シティホームズ武蔵小杉御殿町 2002年築 小杉御殿町2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約225万円

・コスモ武蔵小杉御殿町 2000年築 小杉御殿町2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約210万円

・ジオ・イニシア武蔵小杉 2012年築 小杉御殿町2 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約230万円

上記はクレヴィアから直線距離では近いものの立地の正確性は異なるため比較するには適していませんが周辺相場として共有いたします。

クレヴィア小杉御殿町の将来価値を予想すると

Rrタイプ 4LDK+ハナレ 109.68㎡ 4階 10900万円台(新築時) → 9000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

自転車置き場が少ないのは気になりました。47世帯に対して55台ですからほとんどの住戸で1区画しか確保できません。駅距離あることやスーパーマーケットまでもやや距離があることを考慮すればせめて設置率150%、できれば200%が望ましかったように思えますがどうでしょうか。屋内にあるため使い勝手は良いですね。

駐車場は身障者用を除くと機械式で設置率約44%、屋内ですから作業中も雨に濡れません。出入口にリングシャッターがあるのは良いのですが接道側に待機スペースがないため入庫時には後続車にやや迷惑気味となり気を使うかもしれないですね。出庫作業と重なれば接道でハザード付けて一旦待機しなければなりません。自転車置き場を経由すれば住戸と駐車場まで完全屋根ありですから入出庫ともに傘が不要というのは愛のある動線で素晴らしいです。

管理費は㎡単価月額約322円、お安くはないですがディスポーザーもありますし、エレベーター2基(Wコアのため別々の場所)ということを考慮すれば納得できる水準でしょう。

維持費一例(予定)

Bタイプ 3LDK 71.35㎡ 管理費(月額)23000円 修繕積立金(月額)7800円

【住むレーション】

[南武線]

武蔵中原 8:01発
武蔵新城 8:03着
武蔵溝ノ口 8:06着
津田山 8:08着
久地 8:10着
宿河原 8:13着
登戸 8:15着

武蔵中原 8:00発
武蔵小杉 8:03着
向河原 8:04着
平間 8:07着
鹿島田 8:09着
矢向 8:12着
尻手 8:13着
川崎 8:16着

[東横線→副都心線・みなとみらい線]

武蔵小杉 8:06発
自由が丘 8:13着
中目黒 8:22着
渋谷 8:26着
新宿三丁目 8:32着

武蔵小杉 7:56発
日吉 7:59着
菊名 8:05着
横浜 8:12着
みなとみらい 8:15着

[目黒線→三田線・南北線]

武蔵小杉 7:58発
多摩川 8:00着
田園調布 8:03着
大岡山 8:06着
武蔵小山 8:11着
目黒 8:15着
白金台 8:18着
白金高輪 8:21着
三田 8:24着
芝公園 8:26着
御成門 8:27着
内幸町 8:29着
日比谷 8:31着
大手町 8:33着

武蔵小杉 8:03発
多摩川 8:05着
田園調布 8:08着
大岡山 8:11着
武蔵小山 8:16着
目黒 8:20着
白金台 8:24着
白金高輪 8:26着
麻布十番 8:29着
六本木一丁目 8:32着
溜池山王 8:34着
永田町 8:36着

[湘南新宿ライン・横須賀線→相鉄線]

武蔵小杉 8:00発
新川崎 8:03着
横浜 8:12着
保土ヶ谷 8:16着
東戸塚 8:21着
戸塚 8:24着
大船 8:30着
北鎌倉 8:36着
鎌倉 8:39着

武蔵小杉 8:00発
西大井 8:06着
品川 8:11着
新橋 8:16着
東京 8:19着
新日本橋 8:22着

武蔵小杉 8:03発
大崎 8:12着
恵比寿 8:17着
渋谷 8:19着
新宿 8:24着

武蔵小杉 8:02発
羽沢横浜国大 8:20着
西谷 8:23着
二俣川 8:30着
大和 8:37着
海老名 8:46着

[東急バス 溝02]

市営等々力グランド入口 7:42発
小杉十字路 7:43着
小杉御殿町二丁目 7:45着
小杉御殿町 7:46着
小杉町 7:47着
小杉駅前 7:51着

[市営バス 杉40]

市営等々力グランド入口 7:44発
小杉十字路 7:45着
西明寺前 7:47着
小杉二丁目 7:48着
小杉町 7:50着
小杉駅前 7:55着

新丸子駅を使う方もいるのではないでしょうか。

武蔵小杉方面などバスの運行本数は充実しています。

駅から離れる割には物件近くにスーパーマーケットがないのはデメリットですね。駅から遠くても物件の近くに大きめのスーパーマーケットがあると中途半端な駅距離でスーパーマーケットがないより便利だったりする(駅で買い物して重い荷物を数分間でも持って帰るのは思いのほかきつい)のですがここだと休日のまとめ買いが主となるでしょうか。メイン使いとしては武蔵小杉駅周辺、武蔵中原の肉のハナマサもしくは宮内二丁目のライフでしょうか。

通学校は中原小学校で徒歩2分(サブエントランス側からだと目の前)、宮内中学校で徒歩5分です。

市営等々力グランド入口停留所

【総評】

駅距離はデメリットですが面白い物件ですね。

価値観が駅近!駅近!より環境!環境!であればがっちりハマってくるでしょう。エリア的にメーカー勤務で社宅or賃貸の方も多く、そういった方々の一次取得に好まれそうな商品となっています。

建築費高騰の時代となれば普通の新築マンションはなかなか販売が苦しくなるのは当然で、今回のように安くはないけど他にない新築マンションだとハマればここしかないと言っても過言ではないわけでおすすめしやすいですね。

価格面はもう少し抑えてくるかもしれないですね。ファミリー向けマンションですから支払い総額で見る方が多く、今回見た予定価格だとローンと維持費合わせて月額20万円を超える住戸もまだ多く、総額月額20万円以内におさまる部屋のラインナップを増やしてくれるとより手が出しやすくなるでしょう。

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3 件のコメント

  • 近隣住まいで購入検討していたので、ここの物件のレビュー待ってました!ありがとうございます♪懸念材料としては自転車置場とリセール価格でしょうか…
    まだ公式サイトもないですが、新丸子駅すぐに長谷工×野村で分譲作るみたいです。(事業計画のお知らせ出ています)建物が野村寄りになるのか長谷工寄りになるのかはまだわかりませんが、、、
    時期がきたらマンションカウンターで相談させてください…!

    • メグ様

      マンションマニアです!コメント、情報ありがとうございます!!

      モノが良いため価格はしかたないなぁ〜と思うのですがだからこそ自転車置場の設置率は謎でした。

      最後の最後でネジを締め忘れたような感じで。
      100点満点のマンションがないのは誰よりも理解していますがそれぞれの立地で「ここは手を抜いちゃだめでしょー」という部分がありますので。

      でもそれを妥協できちゃうくらいのモノの良さと素敵な環境だとは思います!

      ご相談お待ちしております!!

      • マンションマニア様

        お返事ありがとうございます♪

        そうなんです、モデルルームや資料みたときに、素敵なんだけどなんだかあれー?うーん?ってなってしまった感覚がレビューでようやく言葉になったというか、腑に落ちましたw

        時期が来ましたらよろしくおねがいします…!

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