今回ご紹介するのはホワイトマークス溝の口です!

[物件概要]

売主:双日新都市開発 三菱地所レジデンス
施工:長谷工コーポレーション
価格:4890万円~5710万円
専有面積:64.98㎡~68.32㎡
総戸数:116戸
規模:7階建て

交通:
東急田園都市線・大井町線「高津」駅徒歩8分
東急田園都市線・大井町線「溝の口」駅徒歩16分
JR南武線「武蔵溝ノ口」駅徒歩15分

所在地:神奈川県川崎市高津区二子6丁目
竣工予定:2020年6月上旬

管理費(月額)11050円~11620円
修繕積立金(月額)6500円~6830円

駐車場:47台(機械式38台、平置9台※身障者用1台含む)月額15000円~21000円
自転車置場:224台 月額200円~500円、他専用サイクルポート4区画:500円
バイク置場:6台 (月額)3000円
ミニバイク置場:4台 (月額)2000円

地図はこちらです↓

画像出典:ホワイトマークス溝の口公式HP

高津駅から府中街道を一直線で徒歩8分、歩道はしっかりと整備されていますから歩きやすい道のりです。もちろん車の通りは多いですから清々しい徒歩8分かと言えば嘘にはなりますが逆に夜でも安心して歩きやすいという点はプラス材料でしょう。高津駅周辺は細い道、入り組んだ道が多い中で駅からの導線が整備された歩道のみを歩くだけというのは高津駅最寄りのマンションとしては強みとなるわけです。

府中街道から見て南側に位置していますから住戸内から排気ガスや車の走行音が気になるということは考えにくいです。ただ、土地形状がそこまで綺麗ではなく、住戸が東向きと南西向きとなるわけですが東向きはプレシス高津とヤマトの倉庫(一部駐車場)、南西向きは賃貸マンションを望む形になりますから眺望の抜け感が抜群というお部屋はほとんどありません。採光に関しては一部住戸を除けばしっかりと入ってくるため「日当たりさえあれば眺望の抜け感はそこまで気にしない」という方向けとなります。

外観に関しては正面(バルコニー側)は分譲マンションか賃貸マンションかわからないくらい気を使っていません。とてつもなくシンプルです。その代わり府中街道から目立つ部分のデザインにはかなりのこだわりが感じられます。

エントランスホールは東向き棟の1階、2階部分としているため道路面から見て横から長い二層吹き抜け、あえて外側にも見せつけるまゆ型のペンダントライト、石のイス、シンボリックなアートなど竣工してからの夜が楽しみでたまらない素敵な空間となっています。お隣のプレシス高津も二層吹き抜けのエントランスホールですから相乗効果となりそうです。

エントランスの真横には大型の庇を設けて車利用者への優越感提供も忘れていません。エントランス周りの植栽計画も豊かなのですが素晴らしいのは1階部分の共用廊下を囲む中庭です。中庭と言っても敷地内の公園的な扱いではなくあくまで見るだけのものとなりますが幅が2m以上はありそうなのです。1階の共用廊下横に植栽を設けるマンションはよく見かけるのですが1m幅くらいなことがほとんど。今回は幅をとり植栽だけでなく景石も設けるなど贅沢なものとなっています。エントランスホール・サブエントランスホールとエレベーターホールの間を囲んでいますから強制的に中庭横を歩くことになりますから気持ちが良い導線と言えるでしょう。

エレベーターは7階建ての総戸数116戸で2基となりますから待ち時間は極めて少ないことでしょう。

ごみ置き場は建物下ではなく外側となりますが導線上に屋根がありますから雨に濡れませんしごみ置き場の上であったり真横の住戸はありません。

共用施設はエントランスホールのみですが西側に提供公園が設けられます。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南西向き]

Eタイプ 3LDK 66.00㎡ 管理費(月額)11220円 修繕積立金(月額)6600円

画像出典:ホワイトマークス溝の口公式HP

3階 5430万円 坪単価272万円

Gタイプ 3LDK 66.45㎡ 管理費(月額)11300円 修繕積立金(月額)6650円

画像出典:ホワイトマークス溝の口公式HP

3階 5490万円 坪単価273万円
6階 5710万円 坪単価284万円

[東向き]

J1タイプ 3LDK 67.8㎡ 管理費(月額)11530円 修繕積立金(月額)6780円

画像出典:ホワイトマークス溝の口公式HP

4階 5230万円 坪単価255万円

Bタイプ 3LDK 64.51㎡ 管理費(月額)10970円 修繕積立金(月額)6450円
5階 4850万円 坪単価248万円

Cタイプ 3LDK 64.98㎡ 管理費(月額)11050円 修繕積立金(月額)6500円

画像出典:ホワイトマークス溝の口公式HP

5階 4890万円 坪単価248万円

Kタイプ 3LDK 68.32㎡ 管理費(月額)11620円 修繕積立金(月額)6830円

画像出典:ホワイトマークス溝の口公式HP

6階 5680万円 坪単価274万円

平均坪単価は約270万円です。

総戸数116戸中50戸ほどが売れていました。

一番広い住戸でも70.15㎡ですから時代なりではあるのですが双日オリジナルのアジャストクロゼット(奥行きがあり棚板を移動できる範囲が広い)もしくは長谷工コーポレーションのウゴクロ(可動収納を動かすことで間取りも変更できる)のどちらかが必ず採用されていたり、北側の洋室は引き戸であったりと70㎡未満ながらも狭さを感じさせない工夫がなされています。リビング横のウォールドアも下から上までのハイタイプです。

天井高は2400mmと最低限ですがサッシ高が2200mmですから窮屈には感じにくいでしょう。個人的には天井高2500mmでサッシ高2000mmであるよりも天井高2400mmでサッシ高2200mmのほうが魅力に感じます。ブリリア北浦和も長谷工コーポレーション施工でサッシ高2200mmでしたが今後増えていくのでしょうか。坪単価400万円ほどのタワマンでさえサッシ高2100mmなどがある中で2200mmは大きく、大きく、大きく(しつこいな、笑)評価すべき点でしょう。自分で勝手に変えられない部分ですから尚更。

もっと欲を言えばプラウドシティ日吉のサッシ高2400mm(ほぼ下から上まで)がいいですけど(笑)

一般的なサッシ高(2000mm前後)のモデルルームしか訪問したことない方にこそホワイトマークス溝の口やブリリア北浦和、プラウドシティ日吉などのハイサッシ物件を訪問していただきたいものです。窓の背の高さが変わるだけでこんなに違うのか~と感動することでしょう。

ホワイトマークス溝の口、設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、浴室ダウンライト、お掃除浴槽(!!)など大きなコストカットは見受けられませんでした。トイレ手洗いカウンターがないのは残念ですが古めかしいタンクではありませんでした。洋室引き戸や各収納にはしっかりとソフトクローズ機能が付いていますし引き戸は上吊りです。

浴室サイズが1317ばかり・・・これは残念。

北側の窓と東向き住戸の窓はT2~T3として府中街道からの音対策をとっています。

共用廊下側の窓には可動式ルーバー面格子を設けていますし少しではありますが玄関部分を奥まらせて周りはタイル貼り、玄関ドアはシルバー系のスタイリッシュなものとしておしゃれな感じになっています。

室内カラーにシルバーエルムという白とシルバーを基本としたものを用意、そちらがモデルルームとなっていますがファミリータイプの住戸としてはなかなかお目にかかれないもので好印象でした。

構造は直床、二重天井となります。20m規制で7階建てですから階高にゆとりはありません。(そのため天井が高くない)

プレシス高津もアールブラン高津レジデンスも同じ規制の中で6階建てとしているわけでそこは頑張ってほしかったところではあります。階高が苦しくなる7階建てにしたけどもサッシ高は上げてきたことは評価できるのですがそれであればプレシス高津とアールブラン高津レジデンスより価格面でも戦って(もう少し安く)ほしかったものです。本来6階建てにすべきところを7階建てにしているわけですから。

もちろん容積率には限りがありますから6階建てにしたならば空地は少なくなっていたわけでマイナス面ばかりではないのですが坪単価270万円なら二重床にすべきでない?ということです。

周辺相場を確認しましょう!

・二子多摩川パークホームズ ビューパティオ 2001年築 二子6 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約215万円

・ナイスパークステイツ溝の口 2003年築 二子6 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約190万円

・ライフレビュー二子多摩川 2004年築 二子6 新築時の坪単価約185万円 直近売り出し事例なし

・イクシア二子多摩川 2006年築 二子4 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約220万円

・クレッセント高津レジデンス 2010年築 北見方1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約205万円

クレヴィア高津ザ・レジデンス 2010年築 二子4 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約265万円

・アールブラン高津 2017年築 諏訪3 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約260万円

・プレシス高津 2018年築 二子6 新築時の坪単価約265万円 直近売り出し事例なし

上記相場からホワイトマークス溝の口の将来価値を予想すると

J1タイプ 3LDK 67.8㎡ 4階 5230万円(新築時) → 4520万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式メインですが設置率約40%と今の時代としてはゆとりがあります。それもあってか第一期時点から実質先着順としています。引き渡し直前にならないと駐車場の当落がわからないという理不尽(第一期で買ったのに後出しの人が確保できて自分が確保できないとか嫌ですよね。。。あのシステム嫌いです。)なことがなく愛のある売り方です。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(高津駅から建設地まで)
建設地周辺動画③(建設地からイトーヨーカドー溝ノ口店まで)

管理費は㎡あたり約170円と戸数の割に共用施設が少ないことも影響してか目に優しい単価となっています。管理員は週6日、清掃員は週5日の日勤勤務と管理体制も規模感からすれば違和感ありません。

管理会社は双日系列となります。シェア率に偏りがないためインプレストでもなくザ・パークハウスでもないオリジナルネームとなっています。双日も十分大手ではありますが買い手側からすれば三菱地所レジデンスの名があることはプラス材料となることでしょう。

【住むレーション】

[東急田園都市線(渋谷から先は東京メトロ半蔵門線)]

高津 8:03発
二子新地 8:05着
二子玉川 8:06着
用賀 8:10着
桜新町 8:12着
駒沢大学 8:16着
三軒茶屋 8:18着
池尻大橋 8:22着
渋谷 8:26着
表参道 8:29着
青山一丁目 8:31着
永田町 8:34着
半蔵門 8:37着
九段下 8:39着
神保町 8:41着
大手町 8:44着
三越前 8:46着
水天宮前 8:49着
清澄白河 8:52着
住吉 8:55着
錦糸町 8:59着
押上 9:02着

溝の口 8:03発
鷺沼 8:07着
たまプラーザ 8:09着
あざみ野 8:11着
青葉台 8:16着
長津田 8:20着
つくし野 8:22着
すずかけ台 8:24着
南町田グランベリーパーク 8:26着
つきみ野 8:28着
中央林間 8:31着

[大井町線]

溝の口 8:00発
二子玉川 8:02着
自由が丘 8:09着
大岡山 8:12着
旗の台 8:15着
大井町 8:23着

[南武線]

武蔵溝ノ口 8:01発
武蔵新城 8:05着
武蔵中原 8:07着
武蔵小杉 8:10着
向河原 8:12着
平間 8:14着
鹿島田 8:16着
矢向 8:19着
尻手 8:21着
川崎 8:23着

武蔵溝ノ口 8:03発
津田山 8:05着
久地 8:07着
宿河原 8:09着
登戸 8:11着
中野島 8:14着
稲田堤 8:16着
矢野口 8:19着
稲城長沼 8:21着
南多摩 8:23着
府中本町 8:26着
分倍河原 8:28着
西府 8:30着
谷保 8:33着
矢川 8:35着
西国立 8:37着
立川 8:40着

高津駅は急行などが停車しませんが渋谷に寄っていますから途中で急行などへ乗り換えずにそのまま各駅停車で渋谷方面へ出てしまう方も多いでしょう。

溝の口駅も徒歩15分ほどとぎりぎり徒歩圏内と言える距離かつフラットな道のりです。二子玉川へも自転車であればサクッと出ることができます。田園都市線沿いは駅周辺に坂があることが多いですが高津駅周辺はフラットとなっています。

高津駅には23時まで営業の東急ストアが入っていますから帰宅ついでに買い物を済ますことができます。途中にはまいばすけっと、クリエイト、セブンイレブンもあります。

通学校は坂戸小学校で徒歩8分ほど、高津中学校で徒歩11分ほどです。どちらも大通りを渡る必要がありません。

近場の溝の口駅、二子玉川駅周辺で休日の買い物を楽しむことはもちろん南武線や物件近くのバス停から路線バスで川崎、武蔵小杉などへも出やすいですから休日の楽しみも広がります。田園都市線で南町田のグランベリーパーク(2019年11月13日開業予定)に出かけるのもいいですね!

【総評】

田園都市線はメジャーな駅が多く、下ったから安いという路線でもないですから渋谷へ出やすい高津駅徒歩8分で坪単価270万円となれば悪いものではないのですが売り手側の弱気を感じとれてしまうのは残念でした。商売ですから売れる(売りやすい)商品を造るのは当然なのですが一番広い住戸でも70.15㎡とは。。。もちろん先に述べたように収納などを充実させていますから実質70㎡と大差ないことはたしかでも、双日単体事業じゃないのですからもうちょい売りやすさより満足度に舵を切っても良かったのではないかと。

どこを買っても眺望の抜け感がほぼなく、どこに手を出そうが広さを得にくいわけですから「表面価格がお安い住戸」を買うのがうまい買い方と言えるでしょう。

①南西向きで眺望が抜けない66.45㎡で5490万円
②東向きで眺望が抜けない64.51㎡で4850万円

なら②のほうがおすすめしやすいマンションだということです。

竣工までの全戸完売は難しいでしょうけども②のような住戸の動きは早いことでしょう。

※眺望の抜け感などに大差ないのに向きや階数で価格差が大きすぎる

中古で検討する方も「日当たりさえあれば眺望の抜け感はそこまで気にしない」という価値観になるわけで、できるだけ表面価格がお安い住戸を買っておくとこの時代の新築マンションとしてはリセールバリューも悪くないでしょう。逆に6000万円近い住戸はちょいと厳しいかもです。

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