今回ご紹介するのはクレストプライムレジデンス プロムナード七番街です!

[クレストプライムレジデンス共通物件概要]

総戸数:2517戸(予定)

所在地:神奈川県川崎市幸区新小倉545-52、他(地番)

交通:JR南武線「矢向」駅徒歩8分 JR横須賀線・湘南新宿ライン「新川崎」駅徒歩14分

駐車場:747台 台数はアベニュー壱番街・弐番街・参番街、プロムナード七番街の合計 総台数1135台予定 料金:9000円~20000円(※新設220台の料金は未定)
自転車置場:1376台収容 上段623台・下段固定623台・平置式110台・レンタサイクル20台 料金:200円~400円
バイク置場:26台収容 料金:3000円

売主:ゴールドクレスト
設計:日建ハウジングシステム、五洋建設(アベニュー弐番街・参番街/プロムナード七番街構造)
施工:五洋建設

[物件概要]※川崎市民優先分譲販売概要

価格:4398万円~5978万円
専有面積:63.05㎡~75.37㎡
総戸数:678戸
規模:15階建て

竣工予定:2021年10月下旬

管理費(月額)12600円~15100円
修繕積立金(月額)6300円~7500円

地図はこちらです↓

画像出典:クレストプライムレジデンス公式HP

新鶴見操車場跡地の一部で開発が続くクレストプライムレジデンス、4棟目となる七番街の供給が開始されます。

総戸数2500戸ほどの計画で壱番街は2015年に竣工、弐番街と参番街は2018年に竣工とこれまで約1000戸が供給・契約となっています。案内開始から7年間で約1000戸となれば年間で140戸ほどが動いている計算となり、駅距離ある近郊新築マンションの割には順調と言えるでしょう。(少しは隠し玉もありそうですけど。長期販売のゴクレですからね、笑)まぁ月10件は動いでいるでしょうから売れ行きとしては違和感ない水準です。とはいえ1社で晴海フラッグ的なことをするゴクレはすごい・・・。土地の仕入れ時期がうまいのですよね。この土地を仕入れたのも土地代がお安い時期でしたので。

市況の変化などはあるでしょうけどもこのままのペースであれば後10年ほどで街が完成することになります。人口増加に伴い敷地内、七番街の目の前に川崎市の小学校が新設されます。予定では4年先の開校となります。

商業施設に関しては横浜市側(こちらもゴクレが購入した土地)に島忠ホームズがありサミットストアも入っていますから日常の買い物利便性も高くなっています。

画像出典:クレストプライムレジデンス公式HP

壱番街~参番街と七番街を比べたときのメリット・デメリットを共有いたします。

・壱番街~参番街

~メリット~

・南向き住戸の設定もある
・商業施設が近い

~デメリット~

・新川崎駅から離れる(徒歩18分ほど)
・送電線の近く(敷地内を跨ぐ)

・七番街(4棟目)

~メリット~

・新川崎駅が近くなる(徒歩14分ほど)
・送電線が気にならない

~デメリット~

・商業施設が遠くなる(+数分)
・線路に近い(東向き)
・南向き設定がない

上記が主となります。

現状クレストプライムレジデンスの新築か中古かで悩んでいる方は南向きにこだわらないなら新築、こだわるなら中古という選択肢が無難なのではないでしょうか。あとはすぐに入居したいかどうかですね。そうなると中古となります。

外観などの設計には日建ハウジングシステムが入っており団地感が出ないよう各棟しっかりと造りこまれています。どこのメガ開発でもそうですが1棟目、2棟目くらいのときは「こんなとこに数千戸とか無謀な計画だろ。。。」となりがちですが現在では開発も進んでおり訪れてみると思っていたより良かったとなることが多くなります。

これは実際の分譲済み街区や共用部が見学できるのも大きいですね。

共用部は敷地中央付近に2階建ての共用棟を設けておりコンシェルジュカウンターもこちらにあります。

・カフェラウンジ
・パーティルーム
・キッズルーム
・テラススペース
・ワインセラー(!!)
・ベンダールーム
・シガールーム
・フィットネスルーム(更衣室とシャワールームもあります)
・ライブラリー&スタディルーム
・ビューラウンジ
・カラオケルーム
・ピアノルーム
・屋上バーベキューガーデン(電車を眺めながらBBQできます!!)

これだけ豪華な共用施設があり24時間有人管理となれば管理費が気になるところですがそこはさすがメガマンション。㎡単価約200円です。コスパすごいですね。。。

共用棟の横には広大な水盤、芝生広場もあります。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[エアリーコート(西側)]

A-Aタイプ 3LDK 75.37㎡

画像出典:クレストプライムレジデンス公式HP

6階 5888万円 坪単価258万円
10階 5978万円 坪単価262万円

A-Bタイプ 3LDK 65.44㎡

画像出典:クレストプライムレジデンス公式HP

15階 5028万円 坪単価254万円

A-Cタイプ 3LDK 65.61㎡

画像出典:クレストプライムレジデンス公式HP

12階 4958万円 坪単価249万円

A-Gタイプ 3LDK 70.34㎡

画像出典:クレストプライムレジデンス公式HP

2階 5078万円 坪単価238万円

A-Kタイプ 3LDK 70.34㎡

画像出典:クレストプライムレジデンス公式HP

4階 5148万円 坪単価241万円

A-Mタイプ 3LDK 75.14㎡

画像出典:クレストプライムレジデンス公式HP

2階 5428万円 坪単価238万円

A-O1タイプ 3LDK 75.02㎡

画像出典:クレストプライムレジデンス公式HP

8階 5928万円 坪単価261万円

A-I1タイプ 3LDK 70.34㎡

画像出典:クレストプライムレジデンス公式HP

11階 5298万円 坪単価249万円

[ブライトコート(東側)]

B-Gタイプ 3LDK 67.02㎡

画像出典:クレストプライムレジデンス公式HP

5階 4958万円 坪単価244万円

B-J1タイプ 3LDK 63.05㎡

画像出典:クレストプライムレジデンス公式HP

2階 4398万円 坪単価230万円

B-Fタイプ 3LDK 67.48㎡

画像出典:クレストプライムレジデンス公式HP

14階 5168万円 坪単価253万円

平均坪単価は約250万円です。

共用廊下側もアウトフレームとしてくれているため廊下側の洋室も広々と使うことができます。

設備仕様はディスポーザーと食洗機を完備。浴室ブラケットライト、可動式ルーバー面格子などコストカットも見受けられるものの単価からしたら大きな不満はでないでしょう。

今回素晴らしい取り組みと感じたのは部屋の広さに関わらず洗面の2ボウルを有償で選択できることです。共働き世代が増える中で2ボウルを希望する方が増加しています。とはいえほとんどのマンションで対応できるのは大きな部屋だけです。今回は63㎡台ですら2ボウルを有償セレクトできるというのは大きな、大きな強みと言えるでしょう。

これなんですよね。

狭い部屋だから2口コンロでいい、浴室小さくていいだろう。みたいな決めつけ設計の時代はもうだめですよ。これじゃリノベに勝てない。1LDK買う人だって広い浴室を希望するかもしれないし料理好きかもしれない。2LDKを買う人だって洗面2ボウルを希望するかもしれない。

新築マンションはお安い時代じゃないのですから少し価格が上がっても(有償でかかっても)満足度を追求する時代だと思うのです。

2ボウルにすることで洋室の広さは犠牲となりますが水回りのゆとりは朝のゆとり、朝のゆとりは一日のゆとりとなるでしょう。

構造は直床の二重天井、下がり天井は少なくなっています。

なお、4棟目の今回からバルコニー隣戸隔て板をトールタイプとしています。

周辺相場を確認しましょう!

・クレストシティアクアグランデ 2012年築 江ケ崎町(横浜市鶴見区) 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約190万円

・クレストプライムレジデンスアベニュー壱番街 2015年築 新小倉 新築時の坪単価約215万円 現在の坪単価約210万円

・クレストプライムレジデンスアベニュー弐番街 2018年築 新小倉 新築時の坪単価約220万円 直近売り出し事例なし

・クレストプライムレジデンスアベニュー参番街 2018年築 新小倉 新築時の坪単価約220万円 直近売り出し事例なし

上記相場からクレストプライムレジデンス プロムナード七番街の将来価値を予想すると

B-J1タイプ 3LDK 63.05㎡ 2階 4398万円(新築時) → 3800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②
建設地周辺動画③

駐車場は機械式が主なのは残念ではありますね。これだけ広大な土地なら自走式にしても良かった気はしてしまいますがシャッターゲートはETC連動と今どきです。

クレストシティアクアグランデがショッピングセンターのようなしっかりとした自走式立体駐車場のため屋外機械式というのはデメリットとなります。せめて雨に濡れない導線にしてくれていると良かったのですが。

【住むレーション】

[南武線]

矢向 8:02発
尻手 8:03着
川崎 8:06着

矢向 8:01発
鹿島田 8:03着
平間 8:05着
向河原 8:08着
武蔵小杉 8:10着
武蔵中原 8:13着
武蔵新城 8:15着
武蔵溝ノ口 8:18着
津田山 8:20着
久地 8:22着
宿河原 8:24着
登戸 8:27着
中野島 8:29着
稲田堤 8:31着
矢野口 8:34着
稲城長沼 8:36着
南多摩 8:39着
府中本町 8:42着
分倍河原 8:44着
西府 8:46着
谷保 8:48着
矢川 8:51着
西国立 8:53着
立川 8:55着

[横須賀線]

新川崎 8:03発
武蔵小杉 8:06着
西大井 8:11着
品川 8:16着
新橋 8:21着
東京 8:24着

新川崎 8:03発
横浜 8:12着
保土ヶ谷 8:16着
東戸塚 8:21着
戸塚 8:25着
大船 8:30着

[湘南新宿ライン]

新川崎 7:51発
武蔵小杉 7:55着
西大井 8:00着
大崎 8:04着
恵比寿 8:08着
渋谷 8:11着
新宿 8:16着

[路線バス]

小倉陸橋 7:27発
川崎駅西口 7:42着

新設小学校ができるまでは小倉小学校、南加瀬中学校です。

【総評】

買いやすい時期に入ってきましたね。

私のブログでよく取り上げている大規模開発では幕張ベイパークにやや似ています。幕張ベイパークは棟ごとの共用施設は少なくして商業街区にジムなどを設けていく点などは違いますが開発スピード含めて被る部分もあります。

幕張ベイパークの1棟目のときも「こんなところにタワマン・・・」と思った方も多いでしょう。しかし街びらきされ2棟目の建設も進むと徐々に評価されて1棟目の中古の成約は新築時価格を上回ってさえいます。(条件良い部屋でないとトントンかと思いますが)

クレストプライムレジデンスも壱番街の中古が新築時と同じくらいの単価で動いており、かつ企業も多いため賃料相場もなかなかで利回りは約5%となります。

もちろん儲かるマンションというわけではありませんが売るに困らないというのはメガマンションで先行購入した特権ですよね。今回は4棟目ということで不安のなさとリセールバリューのバランスが取れる時期になっています。(当初に購入した方のほうが残債ががっつり減っているため隠れたる含み益が多くなるのは当然だが購入時には勇気が必要だった)

見学した率直な感想としては共用部(共用棟)がめちゃ豪華なのはいいのですが新築ではないので築浅中古の内覧に来たようでした(笑)

わかりやすく言えば678戸の大規模マンションを購入すると築浅の共用棟も付いてくるといった感じです。ただ、そこは売り側もわかっているのでもう一つ共用棟を設ける予定があります。

しかしまぁ繰り返しになりますがゴクレはすごい。幕張ベイパークと同じくトータルで15年、20年くらいかけてやるのでしょうけどもJVでなく1社って・・・ほんとすごいわ。大手デベでも怖くてできないことでしょう。

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