今回ご紹介するのはアールブラン高津レジデンスです!

[物件概要]

売主:モリモト
施工:新日本建設
予定価格:3900万円台~6500万円台(100万円単位)
予定最多価格帯:4200万円台(3戸)・5200万円台(3戸)
専有面積:54.64㎡~77.70㎡
総戸数:88戸
規模:6階建て
交通:東急田園都市線・大井町線「高津」駅徒歩11分 東急田園都市線・大井町線「溝の口」駅徒歩18分
所在地:神奈川県川崎市高津区北見方1丁目
竣工予定:2020年1月下旬

駐車場:36台[屋外機械式駐車場35台、屋外平置駐車場1台(内、障害者用駐車場1台)]
駐輪場:142台(2段式下段スライドラック)
バイク置場:4台

地図はこちらです↓

画像出典:アールブラン高津レジデンス公式HP

高津駅から徒歩11分、駅近ではありませんが整備された歩道を一直線ですから駅距離の割には苦に感じませんでした。また、駅から歩く分住居系エリアとなるのがウリとなります。競合する高津駅徒歩8分のホワイトマークスは工業地域ですから歩いただけの価値があると言えます。住居系エリアのため眺望、採光も守られやすくなります。

売主のモリモトが数多くのマンションを供給してきたエリアですからモリモトファンが多いのも特徴的です。モリモトはクオリティ高いマンションを供給するのがウリですが今回も単価からすると力が入っていました。

外観に関してはエントランス側の接道部分が少ないながらも目立つ存在とするべく接道するお部屋の角面にガラス製カーテンウォールを設けています。外から見ると共用部かと思えるのですがその先はお部屋となります。(お部屋の窓ではありません)エントランス周りの植栽計画を豊かにしてクランクインしてから建物内へ入るためプライバシー性はもちろん優越感も得られるでしょう。

1階のラウンジ・エントランスホールを4部屋分の長さ(ワイドスパンのため一般的なマンションであれば5~6部屋分)と贅沢な使い方をしています。ラウンジ・エントランスホールからは外側の植栽を眺められるようガラス張りとなっています。エレベーターホールにも壁(共用廊下との区切り)を設けていますし、共用廊下側はガラスパネル、駐車場側にはコーチエントランスを設けるなど細かい工夫も見られました。1階に坪庭がありエレベーターホール付近が吹き抜けのようになるため圧迫感がありません。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Xrタイプ 3LDK 78.72㎡ 管理費(月額)16800円 修繕積立金(月額)8270円

画像出典:アールブラン高津レジデンス公式HP

7290万円 坪単価306万円

お部屋にもよりますが7m前後のワイドスパンとしているため窓面が多く取れています。

設備面ではディスポーザーがないのは残念でした。競合するホワイトマークスには付いていますからより弱みになってしまいそうです。

しかしながらその他の部分はさすがのモリモトと言える設備仕様となっています。玄関から共用廊下、トイレ、洗面室すべてをタイル(しかもトイレ、洗面室との見切りなし)として壁面(片側)はパネルとなっています。一般的なマンションであればオプションとなるところ標準というのは魅力的です。

細かい部分では引き戸が上吊り&ソフトモーション、洗面三面鏡はドライヤーをコンセントにさしたまま収納可能、主寝室は無料でフローリングもしくはカーペットから選べます。

バルコニー隣戸境が背の高い隔て板もしくはコンクリートとなっているためプライバシー性が確保されます。構造は二重床・二重天井です。基本天井高が2400mm(1階は2450mm)と低いのは残念でしたがスパンが取れているためさほど気にならないのと二重床にできていますから妥協しやすいかとは思います。(ホワイトマークスは7階建てなので直床?)ボイドスラブ工法でスラブ厚は250mm、本来ならば7階建てにもできた中で6階建てというのは評価できます。

周辺相場を確認しましょう!

・クレッセント高津Ⅱ 1999年築 高津駅徒歩8分 新築時の坪単価約205万円 直近事例なし

・二子玉川パークホームズビューパティオ 2001年築 高津駅徒歩10分 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約205万円

・クレッセント高津レジデンス 2010年築 高津駅徒歩10分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約200万円

・アールブラン高津 2017年築 高津駅徒歩9分 新築時の坪単価約265万円 直近事例なし

・プレシス高津 2018年築 高津駅徒歩9分 新築時の坪単価約265万円 新築販売中

上記相場からアールブラン高津レジデンスの将来価値を予想すると

Xrタイプ 3LDK 78.72㎡ 7290万円(新築時) → 5700万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

[田園都市線→半蔵門線]

高津 8:04発
二子玉川 8:07着
渋谷 8:26着
大手町 8:44着

[大井町線]

高津 8:04発
二子玉川 8:07着 8:12発
大井町 8:31着

各駅停車のみとはなりますが渋谷駅まで最短13分と都心へのアクセスも良好です。

高津駅ではホームドア設置工事がおこなわれており2019年3月稼働予定となっています。

【総評】

駅近トレンドがゆえに駅距離がある(とは言っても徒歩11分ですけど)代わりに設備仕様を上げてくるマンションが多いですね。それはアールブラン高津にも当てはまります。

先に述べた設備仕様の他に注目していただきたいのはお部屋の玄関部分です。廊下からしっかりとくぼませて壁面をタイル、上部を黒系の吹き付け(手前部分のみパネル)としてザ・分譲マンションというものになっています。

しかしモリモトのマンションはどこを見てもセンスが良いですね。設計会社、デザイン監修事務所を入れているというのもありますがしっかりとモリモトの意見も入っていますし、設計会社、デザイン監修事務所としてもモリモトの案件は楽しんでいるなと。建物全体に力が入っている割には価格は現実的ですから選ばれやすいマンションでしょう。

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