今回ご紹介するのはエクセレントシティ新浦安ブレッサンです!

[物件概要]

売主:新日本建設
設計:新日本建設
施工:新日本建設
価格:3498万円~6998万円
専有面積:37.15㎡~75.72㎡
総戸数:49戸
規模:8階建て
交通:JR京葉線「新浦安」駅徒歩14分
所在地:千葉県浦安市今川4丁目
竣工予定:2021年11月下旬

管理費(月額)7900円~14700円(インターネット使用料:950円、町会費:200円含む)
修繕積立金(月額)3200円~6500円

駐車場:26台(平置)月額15000円
バイク置場:10台 月額2000円
自転車置場:100台(2段式上段44台、スライド式24台、3人乗り対応スライド式32台)月額100円~300円

地図はこちらです↓

画像出典:エクセレントシティ新浦安ブレッサン公式HP

新浦安駅から舞浜駅方面へ線路沿いを歩き14分、ザ・新浦安という立地ではないですが駅には近いほうです。

元々はスイミングなどのスポーツ施設があった場所でその後長谷工がマンションを建設しそうな雰囲気でしたが新日本建設で落ち着いたようです。

背中側は京葉線の線路ということで駅から離れる割に線路沿いということ自体はマイナスポイントではありますが線路横の歩道は植栽豊かなものとなっていますし、物件から境川を渡るまではそちらを経由できるなど駅までの道のりは悪いものではありません。(新浦安感はないですし、大通りを一直線という単調さはありますが歩道はしっかりと整備されています)

夢の国に手が届く、新浦安ワンダーレジデンスと謳うだけあり舞浜に寄っています。ディズニーリゾートへは2キロほどという距離ですから自転車等でサクサクっと行き来することができます。

新浦安駅徒歩14分以内の分譲マンションは19年ぶりであると謳っていますがクオン新浦安は徒歩15分でした。だいぶ刻んできた広告で新日本建設らしさがあって良いですね。浦安駅最寄りのエクセレントシティでは真実の浦安という意味で「真浦安」というキャッチコピーで攻めてきたのも懐かしい。なお、今作はニセ浦安ではなくちゃんと新浦安と謳っています(笑)

ただ、真面目な話ですが東西線の浦安と京葉線の新浦安は検討者層がバッティングしにくいことは事実です。

外観デザインとしてはバルコニー隣戸境をコンクリートとしていますし、バルコニーガラス手摺を濃いものと明るいものでリズミカルにするなど新日本建設らしいものとなっています。共用廊下側の手摺もガラス、風除室手前は天井部木目調の大庇、エントランスホールへ入ると海色の光壁があるなど全体的に分譲マンションらしさを出せています。

北西(背中側)、南東(正面側)の二面接道となっており、先ほどお伝えしたエントランスホールとは別にサブエントランスが建物を貫通するように設けられます。

今回大きな魅力となるのが敷地中央から南東の接道へかけて第一種低層住居専用地域となることです。建物が立つところは第一種住居地域ですから背が高い建物とできるのですが南東側は最大高さ10mまでですから将来的に眺望・採光が守られることになります。お隣のスポーツジムが南東側だけ背が低くなっているのは同じく南東側が第一種低層住居専用地域だからです。

その用途地域を活かしたプランニングになっている点としては設置率約53%の平置き駐車場を南東側に設けられていることでしょう。出入口はチェーンゲートありということも考えてくれていますね。欲を言えばエアーズガーデン新浦安のように夢の国チックな車寄せは欲しかったですかね(笑)

価格と間取りの一部を共有いたします!

※一部第一期販売済みも含む

Aタイプ 3LDK 72.08㎡
2階 5898万円 坪単価270万円
4階 6098万円 坪単価279万円
8階 6598万円 坪単価302万円

Bタイプ 2LDK 54.91㎡
5階 4698万円 坪単価282万円

Cタイプ 1LDK 37.15㎡

画像出典:エクセレントシティ新浦安ブレッサン公式HP

4階 3498万円 坪単価311万円

Dタイプ 2LDK 56.16㎡

画像出典:エクセレントシティ新浦安ブレッサン公式HP

2階 4498万円 坪単価264万円
5階 4798万円 坪単価282万円

E1タイプ 3LDK 68.31㎡

画像出典:エクセレントシティ新浦安ブレッサン公式HP

2階 5598万円 坪単価270万円

Fタイプ 3LDK 70.5㎡

画像出典:エクセレントシティ新浦安ブレッサン公式HP

3階 5998万円 坪単価281万円

Hrタイプ 3LDK 75.72㎡

画像出典:エクセレントシティ新浦安ブレッサン公式HP

8階 6998万円 坪単価305万円

Gタイプ 3LDK 67.49㎡
2階 5598万円 坪単価274万円
4階 5798万円 坪単価284万円

平均坪単価は約285万円です。

専有面積からしてもザ・新浦安という感じはありませんがそちらを求めるならクオンが販売中ですから差別化として当然でしょう。クオンは新浦安としては駅に近く条件良いことはたしかながらも専有面積のゆとりから総額が膨らみ苦戦中です。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。浴室ダウンライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&タンクレストイレ、可動式ルーバー面格子、リビング横の洋室ウォールドアはハイタイプ、お馴染みのエクセレントウォーターなど単価なりのものとなっています。線路に近いGタイプのみ二重サッシとなっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mm~2450mmです。

1階のサブエントランス付近にトランクボックス(引っ越し用のダンボールが入るくらいの大きさ)が全戸分設置されます。

周辺相場を確認しましょう!

・エアレジデンス新浦安 2003年築 入船1 新浦安駅徒歩2分 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約300万円

・ライオンズマンション新浦安ベイマークス 2005年築 高州1 新浦安駅徒歩19分 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約150万円

・エクセレントスクエア新浦安 2009年築 高州2 新浦安駅徒歩19分 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約200万円

・エアーズガーデン新浦安 2016年築 弁天1 舞浜駅徒歩19分・新浦安駅徒歩24分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約220万円

・エクセレントシティ新浦安 2018年築 高州1 新浦安駅徒歩16分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約215万円

・クオン新浦安 2018年築 明海2 新浦安駅徒歩15分 新築時の坪単価約265万円 新築販売中

上記相場からエクセレントシティ新浦安ブレッサンの将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 72.08㎡ 4階 6098万円(新築時) → 4830万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐輪場は屋外で設置率約200%、3人乗り対応のスライド式が多いのも良いですね。(もちろんポールありのサイクルポートが理想ではありますが)

管理費は㎡単価月額約213円、高いという印象は受けないのですが平置き駐車場が多いことを考えるともう少しインパクトあると嬉しかったでしょう。

【住むレーション】

[京葉線]

新浦安 8:00発
市川塩浜 8:02着
二俣新町 8:06着
南船橋 8:10着
新習志野 8:13着
海浜幕張 8:16着

新浦安 8:00発
舞浜 8:04着
葛西臨海公園 8:07着
新木場 8:10着
潮見 8:13着
越中島 8:16着
八丁堀 8:18着
東京 8:20着

[武蔵野線]

新浦安 8:05発
市川塩浜 8:08着
西船橋 8:16着
船橋法典 8:19着
市川大野 8:22着
東松戸 8:24着
新八柱 8:27着
新松戸 8:31着
南流山 8:34着
三郷 8:37着
新三郷 8:39着
吉川美南 8:42着
吉川 8:44着
越谷レイクタウン 8:46着

[路線バス]

サンコーポ西口 7:43発
~中略~
オリエンタルランド本社前 7:49着
舞浜駅 7:55着

サンコーポ東口 7:52発
~中略~
新浦安駅北口 7:57着
~中略~
浦安駅入口 8:09着

[空港バス]

新浦安駅 5:10発
羽田空港第2ビルターミナル 5:45着
羽田空港第1ビルターミナル 5:50着
羽田空港第3ビルターミナル 6:00着

新浦安駅 6:40発
成田空港第3ターミナル 7:32着
成田空港第2ターミナル 7:35着
成田空港第1ターミナル南ウイング 7:40着
成田空港第1ターミナル北ウイング 7:40着

所要時間短縮というほどにはなりませんが雨の日などは徒歩3分ほどのバス停から路線バスに乗り舞浜駅へ出ることもできます。inの後に舞浜駅もしくはオリエンタルランド本社前からバスでサクッと帰れるのも良いですね~。

日常の買い物としては新浦安駅前から重たい荷物というのはちょいと現実的ではありません。ただ、ライフガーデンは徒歩6分ほどですし、休日にまとめ買いという方も多いエリアですから仕事帰りのついで買いにこだわらないなら不便には感じないでしょう。

通学校は見明川小学校、見明川中学校で1キロほど距離があります。

【総評】

単価としてはそこそこ重たいですが希少性ある立地ですからそこそこ早いペースで売れていくことでしょう。

クオンとは別世界ですし、マリンヴィラとは一部の部屋が総額でバッティングしますが駅距離異なるため今川寄りで賃貸住みの方からすればかなりのかなり魅力に感じる出物です。

東京からの住み替えとなれば「せっかく東京から新浦安へ移るなら駅距離あっても専有面積とりたいのでマリンヴィラ」となりがちでしょうけども現在新浦安駅付近の賃貸住みの方からすればマリンヴィラは駅から遠いですからね。

実質比較対象がないのですが見学して気に入ったなら迷わず買うべき新築マンションとなります。

ただ、購入単価がなかなか重たい(重たいなりに魅力はあるため単体で見れば適正とも言えますが周辺と比較すると目が痛い)ためリセールバリュー重視の方には合わず、この場所で買う理由がしっかりとあり中長期的目線で住まう予定の方向けとなります。広域検討の方にはザ・パークハウス新浦安マリンヴィラのほうがおすすめしやすいです。

動画もご覧ください!

■エクセレントシティ新浦安ブレッサン 建設地周辺レポート その①

■エクセレントシティ新浦安ブレッサン 建設地周辺レポート その②

■エクセレントシティ新浦安ブレッサン モデルルーム見学後のファーストインプレッション ※ラジオ感覚でお聴きください

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2 件のコメント

  • 元地元民で、子供の頃、ここのプールのスイミングスクールに通ってました。
    マンションになるのですね。

    ここは、ザ・新浦安に惹かれる域外の人には全く訴求しないでしょうが、地元の人からすると良い立地だと思うでしょうね。
    順天堂病院、市役所、図書館、郵便局にも行きやすく、公園もあり、バス路線も充実しているので、ザ・新浦安よりも暮らしやすいと思います。
    車はあった方がいいですね。

    あと、小中学校が見明川なのはいただけないですね・・・。

    (一部管理者にて編集)

    • Kosuke様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      ザ・新浦安でない分、地元需要で売れていきそうですね!!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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