今回ご紹介するのはブランズ綱島です!

[物件概要]

売主:東急不動産
施工:東急建設
価格:未定
専有面積:45.23㎡~71.66㎡
総戸数:42戸(事業協力者住戸3戸含む)、他店舗1区画
規模:7階建て
交通:東急東横線「綱島」駅徒歩1分
所在地:神奈川県横浜市港北区綱島東二丁目
竣工予定:平成29年10月中旬

駐車場:13台 17000円~20000円
ミニバイク置場:2台 3000円
バイク置場:1台 5000円
駐輪場:64台 300円・500円

地図はこちらです↓

画像出典:ブランズ綱島公式HP

ブランズ綱島の大きなデメリットは今現在の相場として考えると価格が「高い!!」ということです。

それ以外は魅力的な条件が多くなっています。

・東横線急行停車駅綱島から徒歩1分
・竣工済みのため実際のお部屋を確認してから購入できる
・逆梁工法を採用するなど高級感ある外観
・キッチン、洗面台、トイレ手洗いカウンターは天然御影石を採用するなど高級感ある仕様
・新駅開業&周辺の再開発

などなど文句の付けどころがありません。

しかし価格が高い!!

とはいうものの今の市況としては高いという話で、将来的な開発期待分が価格に上乗せされているというものですから中長期的に見ると割高感はないでしょう。

新駅ができることによる周辺エリアにもたらす資産価値面での影響はとても大きいですからね。新横浜までも乗り換えなしで行けることになるわけですから綱島のSSTにアップルが進出したことも頷けるわけです。

画像出典:ブランズ綱島公式HP

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

【西向き】綱島駅方面を向いており前に建物がないため囲まれ感はありません

Eタイプ 55.18㎡ 管理費:14900円 修繕積立金:7100円
3階 5800万円台 坪単価347万円
5階 6000万円台 坪単価359万円
6階 6200万円台 坪単価371万円

【南向き】駅前から綱島街道へ続く道に隣接しているため通行人が多いです

Aタイプ 71.66㎡ 管理費:19300円 修繕積立金:9200円

画像出典:ブランズ綱島公式HP

3階 7600万円台 坪単価350万円
4階 7700万円台 坪単価355万円
6階 8200万円台 坪単価378万円

Bタイプ 71.15㎡ 管理費:19100円 修繕積立金:9100円
3階 7700万円台 坪単価357万円
4階 7600万円台 坪単価353万円
6階 8000万円台 坪単価371万円

C2タイプ 69.41㎡ 管理費:18600円 修繕積立金:8900円
3階 7400万円台 坪単価352万円
4階 7400万円台 坪単価352万円
6階 7800万円台 坪単価371万円

Dタイプ 70.91㎡ 管理費:19000円 修繕積立金:9100円
3階 7800万円台 坪単価363万円
4階 7900万円台 坪単価368万円

【東向き】6階、7階くらいからは前の建物と被らないため抜け感があります

Gタイプ 45.23㎡ 管理費:12100円 修繕積立金:5800円

画像出典:ブランズ綱島公式HP

3階 4400万円台 坪単価321万円
4階 4400万円台 坪単価321万円
6階 4700万円台 坪単価343万円

Fタイプ 55.96㎡ 管理費:15000円 修繕積立金:7100円

画像出典:ブランズ綱島公式HP

3階 5600万円台 坪単価330万円
4階 5600万円台 坪単価330万円
6階 5900万円台 坪単価348万円

下の階のほうが価格が高い間取りがあるのはモデルルームとしてグレードアップされている影響です。

Gタイプの玄関→廊下→リビング→洋室→洗面室という導線は珍しいですね。

眺望の抜け感を気にするなら西向きと東向きの高層階がおすすめです。

周辺の築浅中古マンション相場を確認しましょう!

・ブリリア綱島idステーションフロント 2005年築 駅徒歩1分 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約240万円

・TーSTYRIA 2003年築 駅徒歩1分 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約225万円~坪単価約260万円

・リビオ綱島 2007年築 駅徒歩2分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約270万円

駅前は築10年超のマンションが坪単価225万円~270万円程度で動いています。それらを考慮してブランズ綱島の将来価値を予想しておきます。

Fタイプ 55.96㎡ 4階 5600万円台(新築時) → 4580万円(築10年時)

上記はあくまで今の相場ですから再開発と新駅効果は反映させていません。そのため上振れする可能性が高いでしょう。底が固いことは間違いない立地なわけですから資産性を重視したい方にもおすすめしやすいマンションです。

設備面ではディスポーザーがありません。

共用部オートロックだけでなく住戸玄関もハンズフリーキーで自動解錠することができます。ブランズ練馬でも採用されていますがスマートフォンなどで外出先からエアコン、照明などのオン、オフが操作可能です。例えば渋谷方面から帰宅する際に武蔵小杉駅を出発したら照明、エアコンを付けて浴槽に湯はりをして帰宅時には室内温度が快適&即お風呂へ入るということもできるわけです。

基本天井高は2450mmですが2300mmのハイサッシを採用しているため部屋が広く感じます。

【住むレーション】

[東横線]

綱島 8:06発
武蔵小杉 8:12着
渋谷 8:33着
新宿三丁目 8:39着
池袋 8:46着

綱島 8:04発
横浜 8:18着
みなとみらい 8:22着

【総評】

電車の音、綱島街道の騒音を心配する方も多いかと思いますが実際のお部屋から確認できますから納得して購入することができます。私個人としては窓を開けてもそこまで音は気になりませんでした。

現状では物件前にバスが多く通り気になるところではありますが横浜市発表の計画では東急バスを新綱島駅の新ロータリー、市営バスなどを綱島駅前から発着させることになっているため予定通りになれば物件前を路線バスが通ることはほとんどなくなります。現状綱島駅を出発してブランズ綱島方面へ右折するのが東急バス、左折するのが市営バスなどとなっています。

再開発&新駅という組み合わせで相場が上がらなかった街を見たことがないですから鉄板の選択肢と言えるマンションでしょう。

最後に細かい部分にはなりますが1階店舗部分が規約上で飲食店禁止になっていません。地権者の意向もあるのかとは思いますが将来的に飲食店が入る可能性があることを考えると真上のお部屋を購入する場合はリスクを背負う形にはなりますね。現状では飲食店以外を誘致する予定とのことです。

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~2018年1月13日追記~

販売価格 4490万円(1戸)~7680万円(1戸)

今回販売戸数:7戸

間取り:1LDK~3LDK
専有面積:45.23㎡~71.66㎡

管理費(月額) 12100円~19300円
修繕積立金(月額) 5800円~9200円


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