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今回ご紹介するのはプレディア大船ヒルトップです！
［物件概要］第1期1次 販売戸数15戸
売主：JR西日本プロパティーズ
設計：アイ・エー・シー
施工：増岡組
価格：6498万円～9198万円
専有面積：52.98㎡～81.30㎡
総戸数：41戸
規模：5階建て
交通：JR東海道本線・JR横須賀線・JR湘南新宿ライン・JR京浜東北線・根岸線「大船」駅（笠間口）徒歩9分 湘南モノレール「大船」駅徒歩13分
所在地：横浜市栄区笠間2丁目
竣工予定：2026年5月下旬
引き渡し予定：2026年7月下旬
駐車場：20台［機械式20台］(月額16000円～19000円)
自転車置場：60台［上段ラック25台、下段スライド式ラック35台］(月額200円・400円)
インターネット使用料：月額825円
町内会費：月額300円
管理費（月額）12210円～18730円
修繕積立金(月額)7710円～11830円
地図はこちらです↓
画像出典：プレディア大船ヒルトップ公式HP
各線大船駅から北東方面へ徒歩9分、笠間跨線橋入口交差点を右に折れて坂を上った先の笠間中央公園手前に位置しています。
駅前と比べた際に標高が17mほど高いため徒歩分数表記以上に労力を伴う道のりではありますが物件の先からは再度標高が低くなるため住宅としては物件名の通り『ヒルトップ』となり、『駅から頑張って歩いただけの価値がある』ロケーションとなっています。(崖の上のプレディア)
日常の買い物は駅前のライフ(グランシップ)、駅近くの西友、鎌倉女子大手前のイトーヨーカドー、商店街など徒歩10分前後に選択肢は充実しているものの大船は『低地側に住んだほうが買い物利便性が高い』ため高台立地がゆえにエリア内比較をしてしまうと弱くはなってしまいます。
また、通学校の西本郷小学校と西本郷中学校までの道のりも起伏を伴いつつの徒歩15分とかなりのハードモードになってしまいます。
ただ、今作よりもグラウンドレベルが高く眺望が素晴らしい笠間中央公園がすぐ近くにあるのは良いですね！(今作の眺望シミュレーションにもおすすめ！)
建設地は敷地内での高低差もあり住宅部分は周辺と比べてもグッと標高が高くなるためメインアプローチへは階段を通る必要があります。(裏手の駐車場ルートは起伏を伴うものの階段はなし)
主開口部はボリュームゾーンは南向き、一部東向きと西向きの設定もあります。
一部向かいの建物が気になる住戸もありますが基本的には階数からは考えられないくらい視界抜けしてきます。上階になるとカーテンいらずというレベルです。
エントランスホール手前のアプローチに関しては風除室を引っ込ませた程度で短めですし、エントランスホールも温かみのあるデザインではあるもののこじんまりとしているなど総戸数41戸らしく共用空間に関してはインパクトあるものではありません。
ただ、外観デザインに関しては妻側の窓周りの庇をせり出させることで立体感を演出、軒裏を木調として最上階では中住戸でもダイレクトウィンドウを採用することで小規模マンションではあるものの丘上で目立つなりのこだわりを感じることができます。隔て板がスラブtoスラブだとより良かったですが…
価格と間取りの一部を共有いたします！
B 3LDK 70.2㎡
画像出典：プレディア大船ヒルトップ公式HP
H 3LDK 77.45㎡
画像出典：プレディア大船ヒルトップ公式HP
I 3LDK 63.07㎡
画像出典：プレディア大船ヒルトップ公式HP
N 3LDK 79.72㎡
画像出典：プレディア大船ヒルトップ公式HP
R 2LDK 52.98㎡
画像出典：プレディア大船ヒルトップ公式HP
平均坪単価は約370万円です。
せっかくのヒルトップでありながらも連窓サッシでないプランが多いのはもったいないですね…求めるもの次第ではありますが連窓サッシでない南向きを選ぶくらいなら連窓サッシの東向きも候補にしたほうが良いかもしれないですね。
ウォールドアも全開放できなかったりと間取りに関してはそこまで強いこだわりは感じられないものの、収納力としては頑張ってくれている点に関しては魅力に感じられる方が多いことでしょう。
設備仕様としてはディスポーザーがありません。キッチン天板フィオレストーン、食洗機、浴室ダウンライトなど悪くはないのですがトイレも古めかしくはないですがカウンターなしのスリムもっこりタンクであったりともう少し頑張ってくれると嬉しかったですね。構造は二重床(床スラブ厚200mm～)・二重天井です。
周辺相場を確認しましょう！
■ガーデンアソシエ
2004年築 大船駅徒歩8分
新築時の坪単価約145万円
現在の坪単価約230万円
動き一例
約91㎡
新築時4000万円台
中古時6400万円台
■ナイスアーバン大船
2005年築 大船駅徒歩10分
新築時の坪単価約170万円
現在の坪単価約205万円
動き一例
約71㎡
新築時3800万円台
中古時4600万円台
■ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船
2020年築 大船駅徒歩8分
新築時の坪単価約260万円
現在の坪単価約340万円
動き一例
約75㎡
新築時6100万円台
中古時8000万円台
■ブランズタワー大船
2020年築 大船駅徒歩1分
新築時の坪単価約355万円
現在の坪単価約475万円
動き一例
約71㎡
新築時7900万円台
中古時10600万円台
■クリオレジダンス大船シーズンテラス
2025年築 大船駅徒歩11分
新築時の坪単価約340万円
直近売り出し事例なし
上記相場からプレディア大船ヒルトップが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると
N 3LDK 79.72㎡ 5階 8898万円 → 7400万円(築10年と想定)
となります。
あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。
駐車場は建物下(ターンテーブルで作業するところは屋外)で設置率50%弱、すべて機械式ですがオールハイルーフ区画となります。
駐輪場は設置率150％弱、下段は3人乗り電動自転車に対応しています。(電動自転車でないとけっこう厳しいロケーションです)
管理費は㎡単価月額約230円、ディスポーザーなしで外廊下ではありますが総戸数からすれば抑えられているほうでしょう。もちろんザ・パークハウスオイコス鎌倉大船のようなコストパフォーマンスの高さはないですがあちらは10倍近い総戸数ですから比べるのは酷でしょう。
周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！
■ガーデンアソシエ 総戸数1502戸 管理費㎡単価月額約140円
■ナイスアーバン大船 総戸数54戸 管理費㎡単価月額約202円
■ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船 総戸数401戸 管理費㎡単価月額約127円
■ブランズタワー大船 総戸数253戸 管理費㎡単価月額約340円
■クリオレジダンス大船シーズンテラス 総戸数134戸 管理費㎡単価月額約250円
【住むレーション】
［特急］
大船 6:42発
品川 7:10着
東京 7:18着
大船 5:28発(始発)
戸塚 5:32着
横浜 5:43着
武蔵小杉 5:54着
品川 6:04着
東京 6:12着
千葉 6:43着
空港第2ビル（成田第2・第3ターミナル） 7:15着
成田空港（成田第1ターミナル） 7:19着
［上野東京ライン］
大船 7:11発
戸塚 7:17着
横浜 7:29着
川崎 7:39着
品川 7:51着
新橋 7:57着
東京 8:01着
大船 8:02発
藤沢 8:06着
辻堂 8:10着
茅ヶ崎 8:14着
平塚 8:20着
［横須賀線］
大船 7:30発(始発)
戸塚 7:35着
東戸塚 7:39着
保土ヶ谷 7:43着
横浜 7:48着
新川崎 7:57着
武蔵小杉 8:00着
西大井 8:06着
品川 8:11着
新橋 8:16着
東京 8:19着
［湘南新宿ライン］
大船 7:14発
戸塚 7:20着
横浜 7:32着
武蔵小杉 7:44着
大崎 7:54着
恵比寿 7:59着
渋谷 8:01着
新宿 8:07着
［京浜東北・根岸線］
大船 7:12発(始発)
本郷台 7:16着
港南台 7:19着
洋光台 7:22着
新杉田 7:25着
磯子 7:28着
根岸 7:31着
山手 7:34着
石川町 7:36着
関内 7:38着
桜木町 7:41着
［湘南モノレール］
大船 8:00発(始発)
富士見町 8:02着
湘南町屋 8:04着
湘南深沢 8:05着
西鎌倉 8:09着
片瀬山 8:11着
目白山下 8:13着
湘南江の島 8:15着
始発利用ができるため座っての快適通勤が可能です。課金してグリーン車を利用するのも良いですね！(途中駅と異なりグリーン車も座れる)
日野ICまでは15分ほど、横浜新道までは20分ほどかかるため高速道路アクセスが良いというわけではないですが使い分けはできますね。
また、まだ時間はかかりますが横浜湘南道路と横浜環状南線が開通すると利便性がグッと向上します。
【総評】
駅距離優先であれば駅前のブランズタワー大船、駅距離と価格のバランスと広さを求めるならガーデンアソシエ(平均専有面積約95㎡)、築浅も求めるならザ・パークハウスオイコス鎌倉大船～というように求めるものや予算によって選べるエリアではありますが今作のように駅から離れすぎずにヒルトップを求めるとなれば1987年築のTOWAライブタウン大船くらいしかないですからレアキャラであることは確かですね。
もちろんなかなか激しい起伏や小中学校が遠いなどの厳しいところは万人ウケしないものの先に述べたように『駅から離れただけの価値がある』ため合う方にはビシッとハマることでしょう。
価格に関しても分かりやすいですね。とても分かりやすいです。
『ヒルトップを魅力に感じない方には割高』
『ヒルトップを魅力に感じる方には安くはないものの違和感はない』
そのような価格設定という印象です。
総戸数41戸ですからヒルトップに興味がない人に価格で飛びついてもらうべく価格勝負する必要もないのでしょう。
『ヒルトップに魅力を感じる方だけに選んでいただければよい』という考えかと思われます。
けして安くはないですが特徴はある物件ですので今作を気に入る方からすると『ここしかない！！』となることでしょう。
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