今回ご紹介するのはパークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアです!

[物件概要]

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:58.64㎡~77.72㎡
総戸数:231戸
規模:20階建て
交通:京葉線「南船橋」駅徒歩3分
所在地:千葉県船橋市浜町2丁目
竣工予定:2022年1月下旬

駐車場:機械式76台 平面1台
駐輪場:303台

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア公式HP

南船橋駅から動く歩道で直結となります。動く歩道で駅から直結物件って他にないですよね?!駅徒歩3分(動く歩道経由だと徒歩4分)ですが「歩く」時間はもっと短くなります。

動く歩道部分はJRから三井が土地を借りて運営しているものですから購入者が維持費の負担をする必要はありません。マンションのエントランス付近まで屋根が付きますから雨に濡れることなく南船橋駅と行き来することができます。ららぽーとへは歩道橋を渡る必要がありそちらは屋根なしですがららぽーとを使い倒したい方にはプリズムとミッテに負けないくらいもってこいの立地でしょう。デメリットとしてはJR次第では動く歩道直結でなくなってしまう点でしょうか。

南船橋駅前はどうしても暗いイメージですが船橋市と三井がタッグを組み開発を進めていきます。駅前には住宅2棟(分譲か賃貸かは未定)、福祉施設、商業、交通広場などを予定しています。

商業施設部分はスーパーマーケットを誘致する予定です。ららテラスかもしれないですね。早くとも5年ほど先とは思いますが駅前が明るく、そして便利になりますから今回の先発棟を購入される方も大きな恩恵を受けることができます。

過去記事 → 南船橋駅前開発始動!!南口駅前が大化けします!!

オートレース場跡地に関しては三井不動産による物流施設ロジスティックスパーク船橋の開発が進められておりサザンとホライゾンの西側は緑地スペースとなります。将来的にはスケートリンクもできるそうで南船橋でウィンタースポーツとは懐かしみですなぁ~。物流施設と言ってもオフィス一体型でとても綺麗な施設ですから近隣にお住まいの方からしても嫌悪施設とはならないでしょう。

若松団地の建て替え事業はまだまだ時間がかかりそうですね。そちらが開発されると小・中学校への導線ももっと明るくなるのですが。(そもそも通学で夜歩きはしないですが)

外観デザインは西側のバルコニーを突き出させることで船を連想させるものとなっています。バルコニー部のコンクリート・手摺の色分けもなされていますし板状ながらのっぺらぼうにならないよう考えられています。

背中側は京葉線、湾岸道路、東関道ということで音問題はありますが駐車場とコミュニティガーデン&シーズンアベニュー(一般の方も一部通れます)とすることで離隔をとっていますし、階数によっては二重窓としていますから共用廊下を歩いているときに少し気になるかなぁ~という程度でしょう。むしろ中層階以上だと抜け感ありますから共用廊下からの眺めも素敵なものとなります。

エントランスホールは戸数の割に小さめですがアプローチ部分の植栽が先に述べたガーデンとアベニューへと続いており素敵な回廊となっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

全戸南西向き

Aタイプ 3LDK 75.69㎡ 管理費(月額)14910円 修繕積立金(月額)9390円

画像出典:パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア公式HP

9階 5300万円台 坪単価231万円
14階 5400万円台 坪単価235万円
19階 5500万円台 坪単価240万円

Bタイプ 2LDK 58.64㎡ 管理費(月額)11550円 修繕積立金(月額)7270円

画像出典:パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア公式HP

9階 3800万円台 坪単価214万円
14階 3900万円台 坪単価219万円
19階 4000万円台 坪単価225万円

Cタイプ 3LDK 66.00㎡ 管理費(月額)13000円 修繕積立金(月額)8180円

画像出典:パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア公式HP

9階 4300万円台 坪単価215万円
14階 4400万円台 坪単価220万円
19階 4500万円台 坪単価225万円

Hタイプ 3LDK 74.02㎡ 管理費(月額)14580円 修繕積立金(月額)9180円

画像出典:パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア公式HP

9階 4800万円台 坪単価214万円
14階 4900万円台 坪単価218万円
19階 5000万円台 坪単価223万円

Iタイプ 4LDK 77.72㎡ 管理費(月額)15310円 修繕積立金(月額)9640円

画像出典:パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミア公式HP

9階 5800万円台 坪単価246万円
14階 5900万円台 坪単価251万円
19階 6000万円台 坪単価255万円

予定価格の出ていない低層階を含めると平均坪単価は約215万円です。

2019年6月に書いた記事で「パークホームズLaLa南船橋(予想)の販売価格を予想すると坪単価215万円、70㎡換算約4550万円となります。」と述べましたが・・・どんぴしゃ!!ピタリ賞~!!パチパチパチパチ!

でもこの後公開する違う物件の予想価格大ハズレしちまったからなぁ。。。トントンということで(笑)

価格としては現実的ですね。これで高いと思うなら新築マンションの検討はやめたほうがよい市況です。

もともと三井不動産が所有していた土地(やっすいときに仕入れたよなぁ~うまい。)をレジが購入しているため仲間内での相対取引です。だからこその価格ですね。入札だったら坪単価250万円くらいはいっていたでしょうね。やっぱり相対取引や再開発系は強い。私がおすすめするマンションで入札案件ってほとんどないですよ。入札ってだけで土地代が高くなる可能性高いですから。もちろんこの先はわからないですが少なくともコロナ前の土地競争は激しすぎましたからね。

ただ、設備仕様としては「がっかり」というか「やっぱり」というコストコントロールぶり。食洗機オプション、賃貸みたいな廊下面(ルーバーなし)、ソフトクローズは一部のみでほぼなし、浴室ブラケットライト、トイレはカウンターはあるもののタンク式(カウンターに手洗い器がない)、洗面台一面鏡(おしゃれな一面鏡ではなく完全コストコントロール)などなど。

さらにびっくりなのはディスポーザーなし!!

オーマイガー!最近の新築マンションはすっぴん路線!(MFB48?!)

構造は直床ですが天井高は2500mm・2550mmと一般的もしくはやや高めです。下がり天井は少なくリビング横のウォールドアはハイタイプ&格納型ですから開放感はあります。キッチン上部のリビング扉寄りも下がっていないのがいいですね。

中住戸でもリビング横の洋室をバルコニー側へせり出させてコーナーサッシとできている住戸があります。デスクも設置しやすいですし採光を取れるのでバルコニーの一部が狭くなるのが嫌でなければ魅力的でしょう。

周辺相場を確認しましょう!

東京ベイスクエアプリズム 2002年築 浜町2 南船橋駅徒歩8分  新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約125万円

東京ベイスクエアミッテ 2003年築 浜町2 南船橋駅徒歩12分 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約125万円

ワンダーベイシティサザン 2007年築 浜町2 南船橋駅徒歩5分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約150万円

グランドホライゾントーキョーベイ 2008年築 浜町2 南船橋駅徒歩8分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約140万円

ウェリス南船橋 2008年築 高瀬町 南船橋駅徒歩9分 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約125万円

上記相場からパークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアの将来価値を予想すると

Hタイプ 3LDK 74.02㎡ 9階 4800万円台(新築時) → 4000万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

賃料相場としてはサザンもホライゾンも㎡単価月額約2000円弱です。

上記住戸を貸した場合には月額15万円ほど。利回りとしては4%弱となりますから投資目線での魅力はそこまで高くないでしょう。

駐車場は1区画を除いて機械式、設置率は約33%です。同エリアの分譲にお住まいの方からすればかなり少なく感じると思いますが一次取得層の方は車を持たない方がより多くなるため少し足りないくらいで済むかもしれないですね。

作業中に雨に濡れてしまう導線ではありますが同乗者を先に下ろせるコーチエントランスは建物下のため運転手以外は苦労ないでしょう。運転手は「チーン」ですが。まぁサザンの庭園下駐車場と比べるのは酷よね…

駐輪場も屋外で設置率は約130%と少なめ、駐車場と駐輪場もコストコントロールしていますね。

管理費は㎡単価月額約197円、ディスポーザーがあってこの水準ならよかったのですけどね。

南船橋駅ホームから建設地を望む

【住むレーション】

[京葉線]

南船橋 8:01発
二俣新町 8:05着
市川塩浜 8:09着
新浦安 8:13着
舞浜 8:16着
葛西臨海公園 8:19着
新木場 8:23着
潮見 8:26着
越中島 8:29着
八丁堀 8:31着
東京 8:33着

南船橋 7:59発
新習志野 8:02着
海浜幕張 8:06着

[武蔵野線]

南船橋 8:04発
西船橋 8:10着
船橋法典 8:14着
市川大野 8:17着
東松戸 8:19着
新八柱 8:22着
新松戸 8:26着
南流山 8:29着
三郷 8:31着
新三郷 8:34着
吉川美南 8:36着
吉川 8:39着
越谷レイクタウン 8:41着

[京成線]

船橋競馬場 8:02発
大神宮下 8:03着
京成船橋 8:06着

船橋競馬場 8:11発
京成津田沼 8:14着

路線バスでも船橋、津田沼方面へアクセスできますが本数は少なめです。

通学校は若松小学校、若松中学校でどちらも徒歩10分ほどです。

駅前にスーパーマーケットがないのはデメリットですが数年後にはできる可能性大です。

IKEAの軽食が楽しめるのはうらやましいですね~。

【総評】

近しいエリアの同じ三井物件でもここまでグレード感に差を出すかぁ~とはなります。電車で数分の海浜幕張で供給中の幕張ベイパークを見た後だと設備仕様など「うぐぐ」となりますがターゲット層が異なりますし、パークホームズLaLa南船橋ステーションプレミアは駅近というわかりやすい魅力もありますから設備仕様を抑えて価格も抑えるというのは当然のことと感じます。

サザンとホライゾンの方って築10年ちょい経過するので大規模修繕(実施中)やら住宅ローン減税やらを考慮するとそろそろ買い替えてもいいかなぁ~という時期なのですよね。買った値段と同じかちょい上で売れますからざっくり1000万円強は戻る方が多いでしょう。そうなればそれを頭金とすればLaLaにも手が届きやすい。ただ、どちらもディスポーザーがありなので「えーーーーー」とはなるでしょうね。

そうなんです。もう振り切っているんですよね。一次取得層の方が主なターゲットなのです。無駄に設備仕様を豪華にして価格も維持費も上がれば買い替え層の方は喜ぶでしょうけども買い替え層に頼って完売できる戸数ではないためそれなら一次取得層の方をメインターゲットにしたほうが完売も早いですから。

「コストコントロールしました!設備仕様はごめんなさい!でも部屋の広さは今の時代にしては確保しました!価格も維持費も抑えました!リセールバリューもけして悪くないです!さぁ一次取得層の方、おすすめです!」

というわけです。

過去を知る人は「ん~」となるでしょうけども知らない人は主に賃貸住まいですから「お~」となるでしょう。

マンションに詳しい方でグレード感気にする方は立地が良かっただけに残念に思うでしょうね。そういった方で購入検討をやめる方は多いでしょう。(お金で変えられない部分のコストコントロールも多いため)

サザンとホライゾンの方も「やっぱり今の家のままでいいか!」となる方が多いのではないでしょうか。規模感ありますし免震などなど坪単価130万円ほどで購入できた新築マンションのスペックとは思えないレベルの高さですから。「なーんだ。今の新築マンションってこんなんなのね。。。」となっても違和感ありません。そもそもサザンとホライゾンの方からしたら部屋が狭すぎ。

ただ、マンションのことを知りすぎない一次取得層の方で「失敗したくない!!」と思うなら強くおすすめです!あまり知りすぎないうちに購入しましょう。立地は良いですし将来性を考慮すれば資産性としても期待できます。すっぴんでも可愛いマンションです!

LaLaブランドで資産性が大きく傾くことは考えにくく、残債割れはまずないでしょう。違う意味で傾きをやらかしてしまったブランドではありますがしっかりとした対応で建て替え工事中です。

動画もご覧ください!

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

前回の記事→パークホームズLaLa(ララ)南船橋(予想) 価格は?! 現地を見てきました! ~(仮称)船橋市浜町2丁目計画~

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~2020年8月3日撮影~

Aタイプ 3LDK 75.69㎡ 管理費(月額)14910円 修繕積立金(月額)9390円
2階 4868万円 坪単価213万円
3階 4938万円 坪単価216万円
9階 5228万円 坪単価228万円
10階 5258万円 坪単価230万円
11階 5278万円 坪単価231万円
12階 5298万円 坪単価231万円
13階 5318万円 坪単価232万円
14階 5338万円 坪単価233万円
15階 5358万円 坪単価234万円
16階 5378万円 坪単価235万円
17階 5398万円 坪単価236万円
18階 5418万円 坪単価237万円
19階 5438万円 坪単価238万円
20階 5508万円 坪単価241万円

Bタイプ 2LDK 58.64㎡ 管理費(月額)11550円 修繕積立金(月額)7270円
2階 3378万円 坪単価190万円
3階 3438万円 坪単価194万円
9階 3708万円 坪単価209万円
10階 3738万円 坪単価211万円
11階 3758万円 坪単価212万円
12階 3778万円 坪単価213万円
13階 3798万円 坪単価214万円
14階 3818万円 坪単価215万円
15階 3838万円 坪単価216万円
16階 3858万円 坪単価217万円
17階 3878万円 坪単価219万円
18階 3898万円 坪単価220万円
19階 3918万円 坪単価221万円
20階 3988万円 坪単価225万円

Cタイプ 3LDK 66.00㎡ 管理費(月額)13000円 修繕積立金(月額)8180円
2階 3808万円 坪単価191万円
3階 3868万円 坪単価194万円
9階 4148万円 坪単価208万円
10階 4178万円 坪単価209万円
11階 4198万円 坪単価210万円
12階 4218万円 坪単価211万円
13階 4238万円 坪単価212万円
14階 4258万円 坪単価213万円
15階 4278万円 坪単価214万円
16階 4298万円 坪単価215万円
17階 4318万円 坪単価216万円
18階 4338万円 坪単価217万円
19階 4358万円 坪単価218万円
20階 4428万円 坪単価222万円

Dタイプ 3LDK 74.00㎡ 管理費(月額)14580円 修繕積立金(月額)9180円
2階 4238万円 坪単価189万円
3階 4308万円 坪単価192万円
9階 4588万円 坪単価205万円
10階 4618万円 坪単価206万円
11階 4638万円 坪単価207万円
12階 4658万円 坪単価208万円
13階 4678万円 坪単価209万円
14階 4698万円 坪単価210万円
15階 4718万円 坪単価211万円
16階 4738万円 坪単価212万円
17階 4758万円 坪単価213万円
18階 4778万円 坪単価213万円
19階 4798万円 坪単価214万円
20階 4868万円 坪単価217万円

Eタイプ 3LDK 71.26㎡ 管理費(月額)14040円 修繕積立金(月額)8840円
2階 4118万円 坪単価191万円
3階 4178万円 坪単価194万円
9階 4418万円 坪単価205万円
10階 4448万円 坪単価206万円
11階 4468万円 坪単価207万円
12階 4488万円 坪単価208万円
13階 4508万円 坪単価209万円
14階 4528万円 坪単価210万円
15階 4548万円 坪単価211万円
16階 4568万円 坪単価212万円
17階 4588万円 坪単価213万円
18階 4608万円 坪単価214万円
19階 4628万円 坪単価215万円
20階 4698万円 坪単価218万円

F1タイプ 3LDK 71.57㎡ 管理費(月額)14100円 修繕積立金(月額)8870円
2階 4138万円 坪単価191万円
3階 4198万円 坪単価194万円
9階 4438万円 坪単価205万円
10階 4468万円 坪単価206万円
11階 4488万円 坪単価207万円
12階 4508万円 坪単価208万円
13階 4528万円 坪単価209万円
14階 4548万円 坪単価210万円
15階 4568万円 坪単価211万円
16階 4588万円 坪単価212万円
17階 4608万円 坪単価213万円
18階 4628万円 坪単価214万円
19階 4648万円 坪単価215万円
20階 4718万円 坪単価218万円

Jgタイプ 3LDK 71.57㎡ 管理費(月額)14100円 修繕積立金(月額)8870円
1階 3968万円 坪単価183万円

Hタイプ 3LDK 74.02㎡ 管理費(月額)14580円 修繕積立金(月額)9180円
2階 4328万円 坪単価193万円
3階 4348万円 坪単価194万円
9階 4588万円 坪単価205万円
10階 4618万円 坪単価206万円
11階 4638万円 坪単価207万円
12階 4658万円 坪単価208万円
13階 4678万円 坪単価209万円
14階 4698万円 坪単価210万円
15階 4718万円 坪単価211万円
16階 4738万円 坪単価212万円
17階 4758万円 坪単価212万円
18階 4778万円 坪単価213万円
19階 4798万円 坪単価214万円
20階 4868万円 坪単価217万円

Kgタイプ 3LDK 72.29㎡ 管理費(月額)14240円 修繕積立金(月額)8960円
1階 3988万円 坪単価182万円

Gタイプ 3LDK 73.14㎡ 管理費(月額)14410円 修繕積立金(月額)9070円
2階 4308万円 坪単価195万円
3階 4328万円 坪単価196万円
9階 4568万円 坪単価206万円
10階 4598万円 坪単価208万円
11階 4618万円 坪単価209万円
12階 4638万円 坪単価210万円
13階 4658万円 坪単価211万円
14階 4678万円 坪単価211万円
15階 4698万円 坪単価212万円
16階 4718万円 坪単価213万円
17階 4738万円 坪単価214万円
18階 4758万円 坪単価215万円
19階 4778万円 坪単価216万円
20階 4848万円 坪単価219万円

Iタイプ 4LDK 77.72㎡ 管理費(月額)15310円 修繕積立金(月額)9640円
2階 5538万円 坪単価236万円
3階 5558万円 坪単価236万円
9階 5798万円 坪単価247万円
10階 5828万円 坪単価248万円
11階 5848万円 坪単価249万円
12階 5868万円 坪単価250万円
13階 5888万円 坪単価250万円
14階 5908万円 坪単価251万円
15階 5928万円 坪単価252万円
16階 5948万円 坪単価253万円
17階 5968万円 坪単価254万円
18階 5988万円 坪単価255万円
19階 6008万円 坪単価256万円
20階 6078万円 坪単価259万円


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