今回ご紹介するのはルネ稲毛東 パーク・ザ・レジデンスです!

[物件概要]第一期販売戸数15戸

売主:総合地所 京阪電鉄
設計:長谷工コーポレーション
施工:長谷工コーポレーション
価格:3518万円~4268万円
専有面積:60.33㎡~70.03㎡(全体としては60.33㎡~85.93㎡)
総戸数:103戸
規模:7階建て
交通:JR総武線快速「稲毛」駅徒歩9分 京成千葉線「京成稲毛」駅徒歩6分
所在地:千葉県千葉市稲毛区稲毛東5丁目
竣工:2021年3月竣工済み

管理費:11000円~12800円
修繕積立金:5430円~6310円

駐車場:50台 車椅子利用者用平置1台、機械式駐車場49台 月額:8500円~13500円
駐輪場:151台 スライド式120台 月額:200円 サイクルポート31台 月額:800円~1600円
バイク置場:5台 月額:3000円

地図はこちらです↓

画像出典:ルネ稲毛東 パーク・ザ・レジデンス公式HP

元々はファインレジデンス稲毛ガーデンヴィラとして販売する予定でしたが作業中の事故が影響してかメイン売主変更により物件名がルネ稲毛東 パーク・ザ・レジデンスとなりました。

稲毛駅からの最短ルートとしてはウェリス稲毛横の階段を降りることとなります。稲毛駅から見ると低地ではありますが湾岸部よりは高台です。

住居地域に位置しており周りは戸建てが主で接道挟んで北側には稲毛東公園があるなど住環境としては大きな魅力があります。

ただ、東側が高台&14階建てのウェリス稲毛が壁のように立ちはだかりますから窮屈感や東からの採光面などは現地で要確認です。(竣工済みのためその辺りも確認、納得して購入可能です)

外観デザインとしては独立したエントランスホールが特徴的です。セットバックしたエントランスホールに対して接道近くまでのタイル貼りの大きな外壁、豊かな植栽とその先の窓から見えるラウンジ(夜は接道側に灯りがこぼれて住民を暖かく迎えいれてくれるものとなるでしょう)など接道、公園から目立つなりに素敵なものとなっています。

正面はバルコニー隣戸境をトールタイプの隔て板、背中側の機械式駐車場には目隠しフェンスをするなどしっかりと分譲マンションらしさを出せています。

一方で共用廊下の手摺がスカスカ格子なのと共用廊下側の洋室窓に可動式ルーバー面格子が付いていないのは残念ですね、それでもエレベーターホールや外階段の外壁はエントランスホール周りと同じくタイル貼りとしており全体的に単価以上の外観デザインであることはたしかでしょう。7階建てと背が高くない割には外観デザインに凝ってくれるため低層とまでは言わないまでも背の高い大規模マンションが苦手な方にも合ってきますね。

ラウンジは暖炉(風)&天然石の壁面、天井までの書棚、天井部は木目調(天カセも木目調)、大窓からは敷地内の植栽を望めるなど総戸数と単価からすれば十分すぎるものとなっています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

A1gタイプ 3LDK 70.03㎡
1階 4268万円 坪単価201万円

A1タイプ 3LDK 70.03㎡
2階 4198万円 坪単価198万円

A2rタイプ 4LDK 80.71㎡

画像出典:ルネ稲毛東 パーク・ザ・レジデンス公式HP

4階 5398万円 坪単価221万円

A2wタイプ 2LDK 62.97㎡
5階 4198万円 坪単価220万円

A3rタイプ 4LDK 80.71㎡
6階 5498万円 坪単価225万円

A3gタイプ 3LDK 70.02㎡
1階 3998万円 坪単価188万円

A3タイプ 3LDK 70.02㎡
2階 3958万円 坪単価186万円
3階 3998万円 坪単価188万円
4階 4178万円 坪単価197万円

A4タイプ 3LDK 70.02㎡
5階 4198万円 坪単価198万円

A5gタイプ 3LDK 68.87㎡
1階 3898万円 坪単価187万円

A5タイプ 3LDK 68.87㎡
3階 3938万円 坪単価189万円
4階 4098万円 坪単価196万円
5階 4118万円 坪単価197万円

A6タイプ 3LDK 68.87㎡
7階 4198万円 坪単価201万円

A7gタイプ 2LDK 60.33㎡
1階 3558万円 坪単価195万円

A7タイプ 2LDK 60.33㎡
5階 3598万円 坪単価197万円
7階 3718万円 坪単価203万円

[南向き]

B2タイプ 3LDK 68.74㎡
3階 4388万円 坪単価211万円

B2wタイプ 3LDK 71.51㎡
7階 4998万円 坪単価231万円

B3タイプ 2LDK 61.51㎡

画像出典:ルネ稲毛東 パーク・ザ・レジデンス公式HP

3階 3858万円 坪単価207万円
7階 4098万円 坪単価220万円

B4タイプ 3LDK 68.72㎡
4階 4538万円 坪単価218万円
6階 4638万円 坪単価223万円

B6タイプ 3LDK 70.02㎡
2階 4298万円 坪単価202万円
4階 4598万円 坪単価217万円

B7タイプ 3LDK 70.02㎡
5階 4658万円 坪単価219万円

B8タイプ 3LDK 70.02㎡
3階 4428万円 坪単価209万円
4階 4598万円 坪単価217万円

B9タイプ 4LDK 78.98㎡

画像出典:ルネ稲毛東 パーク・ザ・レジデンス公式HP

3階 5378万円 坪単価225万円
7階 5478万円 坪単価229万円

平均坪単価は約210万円です。

間取りは田の字のオンパレードですが段々になっているためルーフバルコニー付き住戸も多めです。

設備仕様は今の時代の新築マンション単価からすると頑張っています!!

ディスポーザー、食洗機、食器棚が付いてきます!!トイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライト、リビング横の洋室ウォールドアは垂れ壁ありであったりはしますが単価からすれば十分と感じる方が多いでしょう。ルネ稲毛海岸グランマークスくらいの戸数ならディスポーザー付いていて当たり前感はありますが今作は103戸ですからご時世からして削られてもおかしくなかった中で付けてくれたのは嬉しいですね!

構造は直床・二重天井、基本天井高は2420mmです。

駐車場は設置率約48%、身障者優先1区画を除いて機械式です。現状ではハイルーフなどにこだわらなければ確保できそうとのことでした。

駐輪場はサイクルポートが31区画、サイクルポートを取れなかった(取らなかった)残りの72世帯でスライド式120区画となります。

周辺相場を確認しましょう!

・オーベル稲毛 1996年築 稲毛東3 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約160万円

・アイ・プレイス稲毛 2000年築 小仲台1 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約160万円

・レクセルプラザ稲毛 2003年築 稲毛東4 新築時の坪単価約160万円 直近売り出し事例なし

・プラウドタワー稲毛 2009年築 小仲台2 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約220万円

・パークハウス稲毛東 2009年築 稲毛東2 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約140万円

・ウェリス稲毛 2015年築 稲毛東4 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約175万円

・アーバンパレス稲毛 2019年築 稲毛東4 新築時の坪単価約195万円 直近売り出し事例なし

・グローリオレジデンス稲毛 2019年築 小仲台1 新築時の坪単価約245万円 直近売り出し事例なし

上記相場からルネ稲毛東 パーク・ザ・レジデンスの将来価値を予想すると

A3タイプ 3LDK 70.02㎡ 4階 4178万円(新築時) → 3560万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約182円、エレベーターは1基ですがディスポーザーありと考えれば割高感はないでしょう。

【住むレーション】

[総武快速線]

稲毛 7:47発
千葉 7:51着
都賀 7:59着
四街道 8:03着
物井 8:08着
佐倉 8:12着
酒々井 8:24着
成田 8:31着
空港第2ビル(成田第2・第3ターミナル) 8:46着
成田空港(成田第1ターミナル) 8:49着

稲毛 8:00発
津田沼 8:08着
船橋 8:12着
市川 8:19着
新小岩 8:24着
錦糸町 8:30着
馬喰町 8:34着
新日本橋 8:36着
東京 8:38着

[総武緩行線]

稲毛 8:05発
西千葉 8:08着
千葉 8:10着

稲毛 7:59発
新検見川 8:02着
幕張 8:04着
幕張本郷 8:07着
津田沼 8:11着
東船橋 8:14着
船橋 8:17着
西船橋 8:20着
下総中山 8:23着
本八幡 8:25着
市川 8:28着
小岩 8:32着
新小岩 8:35着
平井 8:38着
亀戸 8:41着
錦糸町 8:44着
両国 8:47着
浅草橋 8:49着
秋葉原 8:52着

[京成千葉線]

京成稲毛 8:03発
みどり台 8:05着
西登戸 8:07着
新千葉 8:08着
京成千葉 8:10着
千葉中央 8:12着

京成稲毛 8:06発
検見川 8:09着
京成幕張 8:11着
京成幕張本郷 8:14着
京成津田沼 8:17着

京成稲毛駅徒歩6分ですからJR線が止まってしまった際にも迂回が容易となります。

湾岸部の埋め立て地側のほうが道が広く、高速道路の出入口も近いですから車移動は稲毛海岸や海浜幕張エリアよりは劣ります。

日常の買い物はマルエツ稲毛店が徒歩5分、ペリエ稲毛が徒歩8分、イオン稲毛店が徒歩11分など充実してはいますが重い荷物を持っての高低差は気になりやすいかもしれないですね、

通学校は稲毛小学校で徒歩9分、稲毛中学校で徒歩11分です。

隣の稲毛東公園だけでなく稲毛公園も徒歩9分ですから子育てファミリーには魅力が大きいでしょう。

【総評】

TMD(坪単価満足度)が高いですね!

駅から平坦ではないものの住宅街となり住環境を取れますし、駅も買い物施設も公園も学校もほど近く不便な立地ではありません。

そこにしっかりと造りこんだ建物(共用廊下の格子や室内設備でツッコミどころはありますが今のご時世の新築マンションとしては十分です)で坪単価200万円ほどなら魅力が大きいでしょう。

総武快速線にこだわらないのであれば幕張ベイパークも手が届いてしまうことはたしかなのですが総武快速線vs京葉線となれば一般的には総武快速線のほうが人気ですし、私自身総武快速線のほうが便利だと感じています。(もちろん目的地にはよりますがグリーン車もあり朝も都心までの時間距離が短い総武快速線は便利です)

総武快速線沿い&新築マンションにこだわっているけど予算は4000万円ほどという方は要チェックの出物です!

動画もご覧ください!

■ルネ稲毛東パーク・ザ・レジデンス 建設地周辺レポート

■ルネ稲毛東 パーク・ザ・レジデンス モデルルーム見学後のファーストインプレッション ※ラジオ感覚でお聴きください

チャンネル登録もよろしくお願いいたします!!

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