今回ご紹介するのはルフォン浅草蔵前です!

[物件概要]

売主:サンケイビル
設計:環境デザイン
施工:木内建設
価格:未定
専有面積:25.1㎡~66.33㎡
総戸数:49戸(うち事業協力者住戸9戸、他に事務所1区画)
規模:14階建て

交通:
都営浅草線「蔵前」駅徒歩3分
JR総武緩行線「浅草橋」駅徒歩6分
都営大江戸線「蔵前」駅徒歩9分
東京メトロ銀座線「田原町」駅徒歩13分

所在地:東京都台東区浅草橋3丁目
竣工予定:2021年2月下旬

駐車場:平置き(身障者用1台含む):3台
駐輪場:二段式駐輪ラック:85台
バイク置場:2台

地図はこちらです↓

画像出典:ルフォン浅草蔵前公式HP

蔵前と浅草橋の間、江戸通り沿いとなります。

最寄りは浅草線の蔵前で徒歩3分ですが江戸通りと蔵前橋通りを渡る必要があるため浅草線で日本橋方面へ向かう際には徒歩6分の浅草橋を利用しても良いでしょう。浅草橋へは歩道が整備された江戸通りを一直線ですから徒歩6分より近く感じます。

東側すぐのところでは日本郵政による蔵前一丁目開発事業が着工済みで2023年の春頃には23階建ての住宅棟をはじめオフィス棟(ライオン)や物流施設棟(日本郵政)ができますからより賑わっていく要素もあります。住宅棟は一般賃貸住宅(三井)と高齢者向け住宅(長谷工)とのことで分譲はなさそうですがそれだけ賃貸需要も高いエリアとなります。

賃貸需要が高いエリアという点は今回ご紹介するルフォン浅草蔵前にも関連しており、賃貸マンションとの一体開発となります。一体と言ってもセキュリティラインはもちろん建物そのものが別棟とはなるのですが分譲棟が敷地面積237.17㎡であるのに対して賃貸棟は敷地面積508.72㎡と倍以上のものとなり、さらに江戸通りと蔵前通り角地に賃貸棟とするくらいですから賃貸需要への期待が大きいことがうかがい知れます。

ルフォン浅草蔵前の外観デザインは基壇部に木目調の縦ルーバーを使い足元のオシャレ感を出しつつも柱の存在感が出るような色遣いをすることで重厚感だしています。隣の賃貸棟も基本的には同じデザインですが3階以上はガラス手摺を多めにするなど分譲棟と合わせて素敵なものとなりそうです。

1階の半分は事務所(アパレル系の企業が入る予定)となることもありエントランスホールはこじんまりとしているのですが正面に光壁を設けるなど素敵な空間となっています。ただ、メールコーナーが風除室にあり投函側と受取側が同じ、さらには接道面からメールコーナーが丸見えのため扉を開ける際に何号室に住んでいるのか丸わかりとなってしまうのです。

シングル女性も多く検討するマンションですし、安い賃料の賃貸マンションじゃないのですからもっと工夫しなきゃダメですよね…これだけで買わない理由になってしまうのではないでしょうか。

共用廊下は内廊下を採用、玄関前カメラ付きインターホンもあるだけにメールコーナーはもったいないなぁ~と。しかも1階のごみ置き場はセキュリティエリア外となってしまいます。建物下のため雨には濡れませんしごみ置き場に鍵はかかっているのですが接道から丸見えです。

ん~。セキュリティエリア内だから100%安心というわけではないのですが万が一の可能性を少しでも低くするのはシングル女性向けマンションを供給するデべの役目だと私は考える派のためびっくりしました。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 1LDK 33.60㎡

画像出典:ルフォン浅草蔵前公式HP

3階 3900万円台 坪単価383万円

Bタイプ 1K 25.12㎡

画像出典:ルフォン浅草蔵前公式HP

3階 2900万円台 坪単価381万円

Dタイプ 1DK 30.82㎡

画像出典:ルフォン浅草蔵前公式HP

4階 3400万円台 坪単価364万円

Eタイプ 2LDK 45.80㎡

画像出典:ルフォン浅草蔵前公式HP

4階 5400万円台 坪単価389万円

Fタイプ 3LDK 66.33㎡

画像出典:ルフォン浅草蔵前公式HP

10階 7900万円台 坪単価393万円

Gタイプ 2LDK 56.51㎡

画像出典:ルフォン浅草蔵前公式HP

10階 6900万円台 坪単価403万円

Hタイプ 2LDK 53.75㎡ 

画像出典:ルフォン浅草蔵前公式HP

10階 6600万円台 坪単価405万円

平均坪単価は約400万円です。

建物内モデルルームのため実際の部屋を見れるのですが45.80㎡の2LDKが思いのほかよかったです。扉位置からしてリビングは実質6畳ほどですから狭いことはたしかなのですがコーナーサッシとなっていますし、洋室も窓がありますからリビングの広さは求めずにそれぞれ部屋を持ちたいお若いディンクスに良いかと。もちろん50㎡を超える2LDKを買えるならそちらにしたほうが満足度高いでしょうけども単価が上がっている時代ですから新築を選ぶ以上は専有面積を妥協しないとなかなか手が出ないですからね…

江戸通り側も反対側も向かいに建物はありますがこのエリアで抜け感抜群の眺望を得るのはなかなか難しい(ルフォン蔵前ザ・レジデンスの中古を狙うなど)わけで多くの方が妥協できる点かとは思います。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが2LDK以上は食洗機が付きます。キッチン天板フィオレストーン(側面貼りおろし)、トイレ手洗い器&ローシルエットトイレ、浴室ダウンライト、浴室扉ダブルバー、ルフォンお馴染みの充実した収納(ラシックプリュス)、引き戸上吊りなどなど単価なりのものとなっています。音対策としてT-3サッシを採用、腰高窓は上部まであり基本天井高2450mmもしくは2500mmといたって普通ではありますが表記畳数以上に広く感じました。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズ蔵前レジデンス 2012年築 蔵前2 蔵前駅徒歩1分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約340万円

・大江戸タワーレジデンス 2015年築 蔵前2 蔵前駅徒歩1分 新築時の坪単価約310万円 現在の坪単価約380万円

・ブラントン蔵前 2018年築 蔵前2 蔵前駅徒歩1分 新築時の坪単価約360万円 現在の坪単価約380万円

~これまでのルフォン~

・ルフォンリブレ浅草寿 2016年築 寿1 蔵前駅徒歩6分 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約360万円

・ルフォンリブレ蔵前 2018年築 蔵前4 蔵前駅徒歩3分 新築時の坪単価約325万円 現在の坪単価約330万円

・ルフォン浅草橋 2018年築 浅草橋3 蔵前駅徒歩6分 新築時の坪単価約315万円 現在の坪単価約330万円

・ルフォンリブレ蔵前コンセール 2019年築 蔵前駅徒歩4分 新築時の坪単価約335万円 直近売り出し事例なし

・ルフォン蔵前ザ・レジデンス 2020年築 蔵前2 蔵前駅徒歩3分 新築時の坪単価約370万円 現在の坪単価約415万円

上記相場からルフォン浅草蔵前の将来価値を予想すると

Hタイプ 2LDK 53.75㎡ 10階 6600万円台(新築時) → 5800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は平置き3区画、江戸通りと反対側の接道から出入りとなります。

駐輪場は2階部分にあり完全屋内、自転車用エレベーターが1基あります。

維持費などは未定でしたが内廊下で自転車用合わせるとエレベーター2基抱えるので重たい可能性も高そうですがどうでしょうか。

向かって手前が賃貸棟・隣が分譲棟

【住むレーション】

[浅草線]

蔵前 8:03発
浅草 8:04着
本所吾妻橋 8:06着
押上 8:07着

浅草橋 8:00発
東日本橋 8:01着
人形町 8:03着
日本橋 8:05着
宝町 8:07着
東銀座 8:08着
新橋 8:10着
大門 8:13着
三田 8:15着
泉岳寺 8:18着
品川 8:20着

[大江戸線]

蔵前 8:04発
新御徒町 8:05着
上野御徒町 8:07着
本郷三丁目 8:09着
春日 8:11着
飯田橋 8:14着
牛込神楽坂 8:16着
牛込柳町 8:18着
若松河田 8:20着
東新宿 8:22着
新宿西口 8:25着
都庁前 8:28着

蔵前 8:00発
両国 8:02着
森下 8:04着
清澄白河 8:05着
門前仲町 8:08着
月島 8:11着
勝どき 8:13着

[総武緩行線]

浅草橋 8:01発
秋葉原 8:04着
御茶ノ水 8:06着
水道橋 8:08着
飯田橋 8:10着
市ヶ谷 8:12着
四ツ谷 8:14着
信濃町 8:16着
千駄ヶ谷 8:18着
代々木 8:20着
新宿 8:22着

浅草橋も容易に利用できる蔵前物件ですから鉄道利便性高めです。江戸通りに面しており蔵前橋通りもすぐですからタクシーも秒で拾えますね。

コンビニなどはありますが大きめのスーパーマーケットが近くにありません。ヤマザキで徒歩7分、ライフで徒歩11分です。

通学校は台東育英小学校、浅草中学校でどちらも徒歩5分圏内です。

【総評】

立地の魅力が大きいだけにすべて分譲としてくれればスケールメリットが活きてきましたから買い手側にとってはより魅力あるものとなったことでしょう。ただ、売主が手放したくないくらい賃貸需要が強いエリアとも言えます。(とくにお若い方にとても人気となってきています)

見た目としては賃貸マンションと一体化しますから(知らない方は同一マンションだと思うでしょう)江戸通りと蔵前橋通りの交差点からめちゃくちゃ目立ちますね。賃貸マンションも完成するとより目立つものとなりそうです。

建物内モデルルームということで現物を確認できるのも安心です。とくに45.80㎡の2LDKは家具も置いてくれているためイメージしやすく、お若くてラブラブなディンクスさんであれば「これでいいかも!」となる可能性大です。(45㎡の2LDKが良いというよりその間取りの効率と総額抑えられるということが良いという意味)

動画もご覧ください!

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2 件のコメント

  • 立地が良く、中身も悪くないだけにメールコーナーの許されない失敗が残念な結果となってしまいました。
    それにしても、蔵前界隈は中古も値上がってますね。(本物件とは距離がありますがプラウド蔵前やシティハウス蔵前レジデンスなども3LDK中心になかなかの価格に。。)
    次回は台東区以外での購入を検討しているため、是非その際はご相談させてください!

    • 台東区民様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      立地が良かっただけに残念でした。ただ、立地良いので枝葉の部分と割り切れる方は多いかと思います。

      ご相談お待ちしております!!

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