今回ご紹介するのはBrillia(ブリリア)大島パークサイドです!

[物件概要]

売主:東京建物
設計:スターテック
施工:木内建設
価格:未定
専有面積:50.42㎡~86.91㎡(トランクルーム1.04㎡~2.34㎡含む)
総戸数:67戸(うち、事業協力者住戸2戸、事業協力者事務所1戸)
規模:5階建て
交通:都営新宿線「大島」駅徒歩9分 都営新宿線「東大島」駅徒歩7分
所在地:東京都江東区大島七丁目
竣工予定:2022年4月下旬

駐車場:7台(機械式(事業協力者専用1台含む):6台、身障者用平置:1台)
駐輪場:132台(ラック式(垂直ラック式・スライドラック式):126台、平置:1台、子供用平置:5台)
ミニバイク置場:7台

地図はこちらです↓

画像出典:ブリリア大島パークサイド公式HP

最寄りは東大島駅で徒歩7分ですが大島駅も徒歩9分と日常使いできます。東大島駅と大島駅の間でどちらも徒歩10分圏内、新大橋通りと首都高から程よく離れた住宅街ということで地元の方ほどこの立地の良さがわかるはずです。

物件名にパークサイドと付くように北側に大島七丁目公園、南東側に旧三大小記念公園があり、準工業地域ではありますが周りは戸建てなど背の低い建物が多くなっています。ブリリア大島パークサイドも5階建てと背は高くありません。

通学校は第三大島小学校で徒歩5分、大島中学校で徒歩12分、大島小松川公園へ徒歩8分と子育て世代にも魅力が大きい立地です。日常の買い物に関してもダイエー東大島店徒歩3分、サンロード中の橋商店街徒歩5分、徒歩10分ちょっとかかりますがピーコックストア大島店、オーケー亀戸店、ライフ亀戸店などなど自転車を組み合わせると選択肢はより豊富となります。都心通勤の方は定期券を最寄りの東大島駅からにしておけば朝は大島から乗車、帰宅時は東大島で降車してダイエーに寄って帰宅するなど場面に合わせて2駅を利用することができます。

外観デザインとしては住戸のサイドの格子がガラス手摺を切るように縦に続いているのが印象的です。

エントランスホールはこじんまりとしているものの天井部折り上げ&間接照明、天然石をあしらった素敵な空間となっています。それでもエントランスホールもう少し広ければ…とは思ってしまいますが屋上にスカイツリーを望める(おそらく花火も見えます)庭園を設けてくれているのです!

メリハリがうまいですね~。作り手目線でももう1部屋削ってエントランスホールを広くするか二層吹き抜けにしたかったでしょうけどこの総戸数で1部屋削れば価格への影響も小さくはないですからそこは許容、でも満足度を高めるために屋上に庭園を設ける…こういったメリハリができていない物件も多いですからね。素晴らしいです。

屋上庭園は朝8時から夜18時くらいまでの開放を予定しているとのことです。もし花火が見えるならば特別開放もあることでしょう。(管理会社と管理組合で話合い)

そしてエリア柄ハザードマップに色が付くのは当然ではあるのですが万が一の際に低層階の方が逃げる場所にもなるのが屋上庭園です。もちろん時間的余裕があれば高台へ逃げるべきではありますがそのような状況でない際にマンション内で逃げる先があるということは低層階を買う方にとって安心材料となることでしょう。

屋上庭園へはエレベーターもしくは階段で繋がっています。

南北に長い土地のため南向きが少なく、空地率が低く詰込み感あることはデメリットとなりますが価格は抑えめです。(そのデメリットが反映されている)

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[西向き]

A1タイプ 3LDK 75.04㎡

画像出典:ブリリア大島パークサイド公式HP

2階 6400万円台 坪単価281万円

A2タイプ 3LDK 75.04㎡
3階 6600万円台 坪単価290万円

Nrタイプ 4LDK 86.79㎡
4階 7500万円台 坪単価285万円

Dタイプ 3LDK 69.13㎡
1階 5300万円台 坪単価253万円(Dtタイプ)
3階 5600万円台 坪単価267万円
4階 5800万円台 坪単価277万円
5階 6100万円台 坪単価291万円

Bタイプ 3LDK 68.77㎡
1階 5400万円台 坪単価259万円(Btタイプ)
3階 5700万円台 坪単価274万円
4階 5900万円台 坪単価283万円
5階 6200万円台 坪単価298万円

[南向き]

F1タイプ 3LDK 70.63㎡
1階 6200万円台 坪単価290万円(F1gタイプ)
3階 6600万円台 坪単価308万円

[東向き]

Hタイプ 4LDK 82.31㎡

画像出典:ブリリア大島パークサイド公式HP

2階 6800万円台 坪単価273万円
4階 7300万円台 坪単価293万円

Jタイプ 3LDK 68.73㎡
3階 5600万円台 坪単価269万円
4階 5800万円台 坪単価279万円
5階 6100万円台 坪単価293万円

Lタイプ 3LDK 69.75㎡
1階 5300万円台 坪単価251万円(Lgタイプ)
3階 5700万円台 坪単価270万円
4階 5900万円台 坪単価279万円

Qgタイプ 1LDK 50.42㎡

画像出典:ブリリア大島パークサイド公式HP

1階 4300万円台 坪単価281万円

Mタイプ 3LDK 74.74㎡

画像出典:ブリリア大島パークサイド公式HP

2階 6400万円台 坪単価283万円
3階 6600万円台 坪単価291万円

平均坪単価は約280万円です。

できる限り水回りを玄関近くにもってきているのは今時ですね。在宅ワーク可能なプライベートブースがリビング横に設置されるメニュープランを選択することも可能です。暑い日や寒い日に扉を閉めて作業というのは現実的ではないものの1畳の個室があるというのは魅力でしょう。デスクとコンセントも付いてきますし、棚も26400円で設置可能です。

建物の詰込み感に関しては北側の公園があることで緩和されますね。(もちろん公園はマンションのものではないですが隣接しているため一体的)

詰め込んでいるがゆえのプラス材料もあり、外廊下ではあるのですが屋内廊下となりプライバシー性が確保されます。それゆえ共用廊下側の洋室は採光取りにくくなるというデメリットは発生するものの4ヵ所に吹き抜け(1階部分は庭になる)を設けて自然光を取り込みます。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、タッチレス水栓&浄水器、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンターはありませんが古めかしくはないタンク式、引き戸上吊りハイタイプなどなど単価なりに頑張ったものとなっています。各戸玄関前にトランクルーム(専有面積内)が付いてきます。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2400mmですが下がり天井は少なめです。

全戸バルコニー隣戸境がコンクリートとなっているためプライバシー性ありますし、外観のかっこよさにも活きてきています。

周辺相場を確認しましょう!

・イーストパークス大島 1997年築 大島6 大島駅徒歩2分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約200万円

・ライオンズステージ大島ウエストアクエア 2001年築 大島8 東大島駅徒歩8分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約185万円

・ライオンズステーション大島イーストアクエア 2001年築 大島8 東大島駅徒歩7分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約175万円

・ライオンズタワー大島 2004年築 大島8 大島駅徒歩9分 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約200万円

上記相場からブリリア大島パークサイドの将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 69.13㎡ 4階 5800万円台(新築時) → 5110万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外で平置き1台、機械式6台の計7台、設置率約10%です。詰込みの影響がここにも出てしまっているため車持ちには辛い(確保できる可能性が低い)ですね。月額23000円~27000円を予定しています。

駐輪場は屋内と屋外合わせて設置率200%です。

管理費は㎡単価月額約284円、予定のため調整中とのことですがこれより高くなることはないとのことでした。

大島七丁目公園から建設地を望む

【住むレーション】

[都営新宿線]

大島 7:56発(始発)
東大島 7:58着
船堀 8:01着
一之江 8:03着
瑞江 8:06着
篠崎 8:08着
本八幡 8:12着

大島 8:01発
西大島 8:02着
住吉 8:04着
菊川 8:06着
森下 8:08着
浜町 8:10着
馬喰横山 8:12着
岩本町 8:14着
小川町 8:16着
神保町 8:18着
九段下 8:19着
市ヶ谷 8:22着
曙橋 8:24着
新宿三丁目 8:27着
新宿 8:29着

[住吉から半蔵門線]

住吉 8:07発
錦糸町 8:08着
押上 8:12着

住吉 8:09発
清澄白河 8:12着
水天宮前 8:15着
三越前 8:18着
大手町 8:20着

[馬喰横山から総武快速線]

馬喰町 8:17発
新日本橋 8:19着
東京 8:21着
新橋 8:26着
品川 8:31着

大島駅は急行停車駅&始発・終着設定のある駅のため運行本数多めです。

首都高の出入口も近いため車移動も便利です。

【総評】

価格を抑えるための努力(詰込み感)を検討者に苦しいと思わせない工夫がなされている物件です。

屋内廊下はむしろプラス材料と考える方も多いでしょうし、そこに吹き抜けという味付けを加えることで窓面を豊かにして共用廊下側の洋室の居住性も高めています。吹き抜けに位置しない住戸だとしても屋内廊下に吹き抜けがあれば歩いていて気持ちが良いですよね。(プライバシー性と採光のバランスが取れている)

立地面でも駅距離、買い物利便性、子育て環境などなどバランスがよく、価格もとっつきやすい。

これは全体的にバランスの良い新築マンションですね。

東大島のダイエーや街の雰囲気を見ればわかるように少し古さも目立つ街並みではありますがそれだけ住環境として成熟しているとも取れますし、大島は都心から見て荒川手前ですから通勤時間も思っているよりかからないという方が多いのではないでしょうか。

都心距離は亀戸、南砂町と同等です。もうちょい近いほうが…となれば錦糸町、住吉、木場・東陽町となるわけですがそうなればマンション価格も高くなりがちです。

この立地でこのスペックでありながらも今の時代にしては現実的な単価とできたのは土地取得が相対取引であったということも大きく影響していることでしょう。

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