ソライエ若葉ステーションヴィラ　価格と間取り　東武鉄道4作目の若葉駅前分譲マンション

今回ご紹介するのはソライエ若葉ステーションヴィラです！

［物件概要］先着順概要

売主：東武鉄道
設計：長谷工コーポレーション
施工：長谷工コーポレーション　東武建設
価格：3588万円～4668万円
専有面積：62.60㎡～82.65㎡(販売済み含めると～90.90㎡)
総戸数：114戸
規模：15階建て
交通：東武東上線「若葉」駅徒歩3分
所在地：埼玉県坂戸市関間四丁目
竣工予定：2023年12月下旬
引き渡し予定：2024年1月下旬

駐車場：80台(月額3000円～10500円)
自転車置場：234台(月額100円～500円)
バイク置場：6台(月額3000円)

管理費：月額11100円～14600円
修繕積立金：月額6260円～8270円

地図はこちらです↓

画像出典：ソライエ若葉ステーションヴィラ公式HP

東武東上線の若葉駅から信号なしで徒歩3分、線路沿いとなりますが線路の南側のため主開口部側は音の影響をもろに受けることのない立地です。

若葉駅×東武鉄道の分譲マンションとしては2008年にファーストレジデンス、2012年にステーションテラス若葉(2005年頃にアパがアップルガーデン若葉駅前を平均坪単価115万円ほどで建設・供給していましたが構造計算問題で販売中止。更地にしてステーションテラス若葉へ生まれ変わりました。)、2017年にソライエ若葉が竣工しており4作目ということになります。

ステーションテラス若葉がヤオコーの駐輪場を経由できるため実質のヤオコー直結感があり(直結ではないのですがかなり近い)一番便利かな？とは思いますが今作含めた4棟はすべて西口(線路の南側)でロータリーを挟んで左右に分かれるのみですから立地面での大きな差はありません。

下記は前作販売時のtweetです。

ソライエ若葉、最終3邸でございま～す！お乗り遅れにご注意くださ～い！ pic.twitter.com/3VmCLjypRv

— マンションマニア (@mansionmania) June 23, 2017

駅西口ロータリー横にヤオコー、駅東口にはデッキ経由で直結しているワカバウォーク(スーパーマーケットはこちらもヤオコー)があり映画館も入っているため徒歩圏内で日常の買い物はもちろん＋αを楽しむことができます。現地西側では関間千代田線立体交差(アンダーパス)が2026年に竣工すると東西の行き来が便利になります。女子栄養大学坂戸キャンパスがあるため若者も多く歩いている街です。

通学校は南小学校で徒歩13分、坂戸中学校で徒歩12分、どちらも東口側です。公園も主なものは駅反対側でワカバウォーク隣の富士見南児童公園、少し歩きますが団地方面に富士見中央公園があります。ハザードマップで色が付かないエリアです。

建設地は三面接道で東西に長い敷地形状のため全戸南西向き、主開口部全面は接道しており向かいのソライエ若葉(5階建て)を超える階であれば眺望も抜けてきます。駅近立地ですが採光・眺望ともに恵まれています。

外観デザインは正面部分3階以上のバルコニーの手摺を明るいガラス手摺として木目調の縦格子を12階まで伸ばしつつ(基壇部から本数が減るのもかっこいい)西側のみの13階以上はガラス手摺含めてグレー系のモノトーン＆セットバック、さらにバルコニー隣戸境もスラブtoスラブの隔て板とするなど単価帯からすると単調なものにはなっておらず分譲マンションらしさをしっかりと感じられることができます。

さらにエントランスアプローチには植栽と木彫のオブジェを配し、風除室手前では庇がせり出し袖壁からの延長線上となるエレベーターホール側面も連続性あるデザインとするなどこれまでの3作との差別化を意識した部分も少なくありません。共用施設もエントランスホールの先にソファと本棚があるファミリーラウンジ、個室3室とオープンデスク6席のワークラウンジがあります。エレベーター動線とはわけているため通行人が気になりにくいながらもエントランスホールと一体型のため使いやすさ(共用施設への入りやすさ)もあります。1階に店舗区画があります(テナント未定)。

価格と間取りの一部を共有いたします！

Aタイプ　4LDK　82.65㎡　管理費(月額)14600円　修繕積立金(月額)8270円

画像出典：ソライエ若葉ステーションヴィラ公式HP

4階　4398万円　坪単価175万円
9階　4668万円　坪単価186万円

Bタイプ　2LDK　62.60㎡　管理費(月額)11100円　修繕積立金(月額)6260円

画像出典：ソライエ若葉ステーションヴィラ公式HP

2階　2900万円台　坪単価153万円　※最終期
15階　3588万円　坪単価189万円

C1タイプ　3LDK　72.60㎡　管理費(月額)12800円　修繕積立金(月額)7260円

画像出典：ソライエ若葉ステーションヴィラ公式HP

11階　4198万円　坪単価191万円

C3タイプ　3LDK　72.60㎡　管理費(月額)12800円　修繕積立金(月額)7260円
6階　4000万円台　坪単価182万円　※最終期
11階　4158万円　坪単価189万円

平均坪単価は約175万円です。

2022年の秋頃から販売開始、100戸ほど成約しています。

間取りは単調な田の字が主です。82㎡台の角住戸は4LDKにしては広くない面積がゆえにリビングの扉位置がだいぶ後退している中でリビングが11.5畳ですから部屋数優先感は強いですね。ただ、グロスが伸びることを嫌ってか角住戸に単価が盛られておらず、低層階であれば元々予算が4000万円くらいの方が少し背を伸ばせば届く水準になっています。

若葉エリアの底(それより大きく下で動くことはない)としては3000万円弱、最初の壁(それ以下でないと動きにくい)が3500万円、とんでもない高い壁(スペシャル住戸でないと難しい)が4000万円ですからそれらの壁よりちょい高いくらいの価格設定となっています。新築としてはまったくもって違和感ないのですがエリアの壁よりかは上値で買うということは事前に知っておいたほうが良いでしょう。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機はあり、浴室ブラケットライト、トイレ手洗いカウンターなし、直床(床スラブ厚200mm)・二重天井などスペック面は単価なりです。

周辺相場を確認しましょう！

・ファーストレジデンス若葉　2008年築　若葉駅徒歩2分　新築時の坪単価約130万円　現在の坪単価約135万円

・ステーションテラス若葉　2012年築　若葉駅徒歩2分　新築時の坪単価約130万円　直近売り出し事例なし

・ソライエ若葉　2017年築　若葉駅徒歩4分　新築時の坪単価約145万円　現在の坪単価約155万円

上記相場からソライエ若葉ステーションヴィラが今時点で築10年だった場合の価値を算出すると

Aタイプ　4LDK　82.65㎡　4階　4398万円　→　3900万円(築10年と想定)

となります。

あくまで今の相場での算出のため参考までにお願いいたします。

駐車場は背中側の屋外で平置きと機械式が混在(機械式のほうが多い)で設置率約70%です。現在は敷地内が埋まってしまったため外部駐車場を紹介しているとのことです。

身障者用平置き　1台　10500円　全長6000mm×全幅3500mm
平置き　7台　10500円　全長5000mm×全幅2500mm

機械式5段　14台　9000円　全長5050mm×全幅1850mm×重量2300kg×全高2100mm
機械式4段　14台　3000円　全長5050mm×全幅1850mm×重量2300kg×全高1550mm
機械式3段　14台　9000円　全長5050mm×全幅1850mm×重量2300kg×全高1800mm
機械式2段　14台　4000円　全長5050mm×全幅1850mm×重量2300kg×全高1550mm
機械式1段　16台　10000円　全長5050mm×全幅1850mm×重量2300kg×全高2100mm

駐輪場は快適な屋内で設置率約205％です。

管理費は㎡単価月額約177円、ディスポーザーはないですがエレベーターは2基(13階以上は1基)ですし植栽豊かなアプローチや共用施設もありますのでちょうど良いスケールが効いている優しい水準でしょう。さらに！！第三者管理です！！これは嬉しいですね！！

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう！

・ファーストレジデンス若葉　総戸数196戸　管理費㎡単価月額約155円

・ステーションテラス若葉　総戸数174戸　管理費㎡単価月額約189円　ディスポーザーあり

・ソライエ若葉　総戸数92戸　管理費㎡単価月額約164円

建設地　背中側

【住むレーション】

［東武東上線］

若葉　7:06発
鶴ヶ島　7:08着
霞ヶ関　7:10着
川越市　7:14着
川越　7:17着
ふじみ野　7:23着
志木　7:31着
朝霞台　7:33着
朝霞　7:36着
和光市　7:39着
成増　7:42着
池袋　7:56着

通勤場所次第ではありますが都心勤務ですとドアtoドア90分くらいになってしまう方も少なくはないでしょう。

関越自動車道の鶴ヶ島ICへ4分ですから車での遠出も便利です。

かなり遅めのランチはぎょうざの満洲若葉駅前店で焼餃子とライス！

3割うまい!! pic.twitter.com/x5Puzr95GX

— マンションマニア (@mansionmania) May 27, 2023

【総評】

都心からはしっかりと遠いことをのめる方には魅力が大きいですね！

平均坪単価約175万円となれば今の時代の新築マンションとしては頑張っています。もちろん都心から遠いから安いわけですが駅前立地ですし徒歩圏内で日常の生活＋αが楽しめます。

周辺中古マンションにするか新築マンションにするかの選び方の基本の考え方としては

・ディスポーザーが欲しい　→　ステーションテラス若葉

・自走式立体駐車場がいい　→　ファーストレジデンス・ステーションテラス若葉

・線路から離れたい　→　ソライエ若葉

・新築に住みたい　→　ソライエ若葉ステーションヴィラ

という感じでしょうか。

平均専有面積が中古のほうが広めなため部屋の広さを求める方も中古のほうが探しやすいです。

上記の通りすでに良質な中古マンションがある中で今の時代の新築マンションとなれば横並びにしてしまうと劣る部分は多いのですがやはり新築という気持ちよさは大きいですし、価格面も新築とはいえ中古より1割～2割高い程度ですから買いやすい新築マンションであることは確かです。

駅前の東武鉄道×分譲マンションが並ぶブロックを超えてしまえばすぐに戸建てが立ち並ぶ住宅街となるいわゆる戸建てが売れ線(4000万円弱で駅近新築戸建てが購入できます)の街ではあるのですがマンションほど駅に近い戸建ては限られますからマンションだからこその強みがあるため中古でもしっかりと動いています。都心から遠い若葉だから駅前だろうと分譲マンションに需要がないというわけではまったくありません。(最近ホットなエリアとしては柏たなかのパークホームズやオハナと立ち位置が少し似ています)

東武東上線沿いで検討されており価格メリットで若葉に辿り着いたという方は上福岡駅徒歩10分のブリリアシティふじみ野(平均坪単価約190万円)と比較検討して見ると面白いでしょう。ただ、ソライエ若葉ステーションヴィラは駅前立地と呼べるくらい駅に近いですからそこはかなり強いです。

動画もご覧ください！

■ソライエ若葉ステーションヴィラ　建設地周辺レポート