今回ご紹介するのはヴェレーナ大宮大成です!

[物件概要]

売主:大和地所レジデンス
設計:エフティー建築設計事務所
施工:今井産業
価格:4400万円台~4900万円台(第2期1次予告)※100万円台
専有面積:68.20㎡~71.50㎡(最大74.2㎡)
総戸数:41戸
規模:14階建て
交通:埼玉新都市交通伊奈線(ニューシャトル)「鉄道博物館」駅徒歩9分 各線「大宮」駅徒歩30分 JR川越線「日進」駅徒歩18分
所在地:埼玉県さいたま市北区大成町4丁目
竣工予定:2023年9月中旬

駐車場:25台[平置式25台(身障者用1台含む)]月額11000円
自転車置場:82台[2段式(上段ラック式31台、下段スライドラック式51台)]月額100円〜200円
ミニバイク置場:4台 月額2000円

管理費(月額)13500円~14160円(68.20㎡~71.50㎡)
修繕積立金(月額)6140円~6440円(68.20㎡~71.50㎡)

地図はこちらです↓

画像出典:ヴェレーナ大宮大成公式HP

前回ご紹介したルピアコート大宮フィオーレは大宮区大成町アドレスでしたが今作は北区大成町アドレスとなります。

ニューシャトルの鉄道博物館駅から徒歩9分、乗ってしまえば大宮駅まで1駅3分とあっという間ではありますが通勤ラッシュ時間帯はちゃんと混んでいる点は注意が必要です。大宮駅まで歩くとなれば徒歩30分コースですし、川越線(埼京線直通)の日進駅へも徒歩18分と鉄道利便性という面での足回りが優れているとは言えません。

ただ、お隣にイオン大宮店(サティからのイオンのためやや古く、モールほどの大きさはないものの映画館もあるなど日常使いとしては十分すぎる広さ)、さらにロヂャースへも徒歩4分、ベルクへ徒歩13分など大宮駅やステラタウンへ足を延ばさなくとも自宅の周りで日常の買い物を済ますことができます。

建設地は給食向けの麺をつくる給食センターがありました。用途地域としては準工業となりますが住宅も多いですからそこまで工業感はありません。

1フロア3戸、全戸南向きとなり角住戸比率も高くなっています。

東・北の二面接道(西は水路)で南側には11階建てのマンションがあるものの今作は空地率が高く建物を東へ寄せているため中層階でも抜け感を得られます。

空地率が高いため設置率約60%の平置き駐車場を完備、駐輪場も設置率200%と付随施設もしっかりとしていますし、エントランスアプローチも総戸数からすれば長めにとれています。

風除室は独立型で少し背の高いものとしているのもかっこいいですし、エントランスホールも1部屋分相当ありますからこちらも総戸数からすればしっかりしたものとなっています。南・西角住戸の上5層のダイレクトウィンドウをせり出させることで良い意味で普通のマンションではない感を出せています。シンプルなマンションが多いエリアですから目立ちますね。今作は日本綜合地所時代を思い出させてくれるユーロ色強いものであるのも個人的にはより好きなれるポイントです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

AOSタイプ 3LDK 68.2㎡

画像出典:ヴェレーナ大宮大成公式HP

3階 4400万円台 坪単価213万円(100万円単位・予定)
5階 4898万円 坪単価237万円

BOSタイプ 3LDK 70.4㎡

画像出典:ヴェレーナ大宮大成公式HP

3階 4498万円 坪単価211万円
4階 4698万円 坪単価220万円
6階 4948万円 坪単価232万円
8階 4900万円台 坪単価230万円(100万円単位・予定)

COSタイプ 3LDK 71.5㎡

画像出典:ヴェレーナ大宮大成公式HP

3階 4700万円台 坪単価217万円(100万円単位・予定)

DOSタイプ 3LDK 74.2㎡
11階 5598万円 坪単価249万円
12階 5648万円 坪単価251万円

※DOSタイプは販売済み

平均坪単価は約230万円です。

共用廊下側の柱ががっつり食い込んでいるのが気になりますね…エリア内比較としては狭い(プラウド大宮日進は平均約75㎡、グランアージュ大宮とベリーナフォート大宮は平均80㎡弱)ため柱を外に出してくれると嬉しかったのですが。時代が違うため80㎡近くにしてしまうとマンションでは売りにくい価格になってしまうのはわかるのですがそういった「狭いけど無駄がない」は頑張ってほしいところです。

ただ、リビング側の窓面は豊かで全開口サッシを採用、防水コンセントとデッキライト完備のオープンエアスペース(ウッド調デッキ)もあるためリビングとの一体感も高いものとなるでしょう。

室内の設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いていますしキッチン天板は御影石、キッチンサイドもパネルとしてくれています。トイレ手洗いカウンターはありませんが浴室ミストサウナ、浴室ドアダブルタオルバー、活水器「アグアクリーン」など単価帯からすればしっかりとしています。構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・レールシティ大宮 1997年築 北区 鉄道博物館駅徒歩4分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約130万円

・グランアージュ大宮 2000年築 北区櫛引町2 鉄道博物館駅徒歩10分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約115万円

・ファミリーフィールズ大宮壱番館 2003年築 大宮区大成町3 鉄道博物館駅徒歩3分 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約125万円

・プラウド大宮日進 2005年築 北区日進町2 日進駅徒歩11分 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約135万円

・ベリーナフォート大宮 2008年築 北区日進町2 鉄道博物館駅徒歩11分 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約120万円

・ルピアコート大宮ルフーレ 2021年築 大宮区大成町2 大宮駅徒歩15分 新築時の坪単価約210万円 直近売り出し事例なし

・ルピアコート大宮フィオーレ 2021年築 大宮区大成町2 大宮駅徒歩12分 新築時の坪単価約225万円 直近売り出し事例なし

上記相場からヴェレーナ大宮大成の将来価値を予想すると

BOSタイプ 3LDK 70.4㎡ 6階 4948万円(新築時) → 3800万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約198円、総戸数41戸としてはお高く感じにくいでしょう。機械式駐車場がないため修繕という面でも負担が少ないのが安心ですね。

周辺分譲マンションの維持費を確認しましょう!

・グランアージュ大宮 総戸数298戸 管理費㎡単価月額約132円

・ファミリーフィールズ大宮壱番館 総戸数48戸 管理費㎡単価月額約179円

・プラウド大宮日進 総戸数101戸 管理費㎡単価月額約195円

・ベリーナフォート大宮 総戸数108戸 管理費㎡単価月額約142円

建設地

【住むレーション】

[埼玉新都市交通ニューシャトル]

鉄道博物館(大成) 7:49発
大宮 7:52着

[上野東京ライン]

大宮 7:59発
さいたま新都心 8:02着
浦和 8:07着
赤羽 8:16着
尾久 8:22着
上野 8:29着
東京 8:36着

[湘南新宿ライン]

大宮 7:57発
浦和 8:04着
赤羽 8:14着
池袋 8:26着
新宿 8:32着

[埼京線]

大宮 7:58発※地下ホーム
武蔵浦和 8:05着
赤羽 8:15着
十条 8:18着
板橋 8:21着
池袋 8:25着
新宿 8:31着

[新幹線]

大宮 8:04発
上野 8:22着
東京 8:28着

ニューシャトルの大宮駅とJRの大宮駅は構内で繋がっており改札から改札までであれば3分かかりません。(東武線までだと少し距離を感じます)

通学校は日進小学校で徒歩10分、日進中学校で徒歩5分、小学校は近いというほどではないですが公園は点在していますし、少し足を延ばせば大宮公園、ステラタウンもあります。

建設地は大宮台地に位置しているためそういった面を気にされる方にも合ってきます。

【総評】

駅から離れるだけでなく最寄り駅がニューシャトルということはとっつきにくいものの駅から離れただけの価値があります。

土地形状が整っており空地率が高いからこその平置き駐車場やエントランスアプローチ、外観デザインも好みは分かれるものの良い意味で普通ではないですし、間取りは田の字が基本で柱の食い込みがあるとはいえオープンエアスペースはヴェレーナブランドだからこそであるなどハコとしても魅力が大きく、さらには買い物環境も充実しているなど買う理由を見つけやすいでしょう。

価格に関してはエリアのマーケットからすれば新築とはいえ重たいです。そのため駅距離(距離だけでなくニューシャトルであること)と価格の重たさは飲む必要があるものの高いお金を払って買うだけの価値があると感じる方の多い出物だと思いますし、私としてもこういった商品力で魅せてくれる新築はおすすめしやすいです。(お得感やリセールバリューとしてのおすすめではなく満足度でのおすすめ)

動画もご覧ください!

■ヴェレーナ大宮大成 建設地周辺レポート

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