今回ご紹介するのはウィルローズ行徳パークフロントです!

[物件概要]

売主:グローバル・エルシード
設計:クレオ一級建築士事務所
施工:大城組
価格:未定
専有面積:36.37㎡~75.48㎡
総戸数:32戸
規模:5階建て
交通:東京メトロ東西線「行徳」駅徒歩7分
所在地:千葉県市川市押切
竣工予定:2021年9月下旬

駐車場:機械式16台(月額:7000円~12000円)
駐輪場:2段ラック式(上段:25台、下段:39台)(月額:200円~300円)
バイク置場:2台(月額:1500円)

地図はこちらです↓

画像出典:ウィルローズ行徳パークフロント公式HP

行徳駅から徒歩7分、浦安市川バイパスを渡る必要はあるものの押切公園隣接となります。多くの住戸が押切公園方面を向いており、そちらが南東方向となりますから採光抜群です。

周辺は戸建てなども多い住宅街となりますが駅までもほど近いですからザ・駅近にこだわらないのであればかなりバランスの良い立地ですね。

斜め向かいでグループホームが建設予定ですが高さ8mほどですし、離隔取れていますから悪影響はないでしょう。

外観デザインとしてはマリオンをL字にしていたりガラス手摺を多用したりとウィルローズブランドにしてはおとなしめですがエントランスアプローチ横の角壁面はマンション名を埋め込みライトアップさせるなどウィルローズブランドらしさも一部で見受けられます。

エントランスホールはこじんまりとしているものの折り上げ天井&壁面ルーバー、全体的に明るい色合いとしており小規模ながらも分譲マンションらしさを出しています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

※初回調査2020年10月

Cタイプ 3LDK 65.43㎡
3階 5348万円 坪単価270万円
4階 5398万円 坪単価272万円

Crタイプ 3LDK 65.43㎡
5階 5598万円 坪単価282万円

Dタイプ 1LDK 36.37㎡
3階 3318万円 坪単価301万円

Eタイプ 3LDK 67.62㎡
4階 5398万円 坪単価263万円

Gタイプ 3LDK 60.03㎡
2階 4898万円 坪単価269万円

Hタイプ 3LDK+S 70.75㎡

画像出典:ウィルローズ行徳パークフロント公式HP

2階 5698万円 坪単価266万円

Iタイプ 2LDK 57.76㎡

画像出典:ウィルローズ行徳パークフロント公式HP

3階 4598万円 坪単価263万円

平均坪単価は約275万円です。

この立地なら70㎡オーバーメインにしてほしかったですが一次取得層向けとなれば総額を抑えなければより手の届きにくい価格になってしまいますから致し方なしでしょうか。

設備仕様としてはかなり厳しいものとなっています。ディスポーザーなしは戸数的に致し方なしですが食洗機なし、トイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトなどなど。一応坪単価275万円なわけでもう少し味付けがほしかったですね。それでも一次取得層向けですからそこまで気にならないかな?とは思います。構造は二重床・二重天井です。ボイドスラブのため下がり天井は少なめです。

スーパーマーケットは多いエリアですが1階部分に食配スペースを設けてくれていますからネットスーパー利用も容易です。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズマンション行徳第2 1997年築 伊勢宿 行徳駅徒歩9分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約120万円

・プラウド行徳ファースト 2011年築 行徳駅前4 行徳駅徒歩8分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約185万円

・イニシア行徳 2015年築 香取2 行徳駅徒歩10分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約190万円

上記相場からウィルローズ行徳パークフロントの将来価値を予想すると

Hタイプ 3LDK+S 70.75㎡ 2階 5698万円(新築時) → 4080万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は屋外機械式で設置率50%、ターンテーブル利用となります。

管理費は㎡単価月額約193円と総戸数からすれば抑えめです。

建設地

【住むレーション】

[東西線]

行徳 8:00発
南行徳 8:02着
浦安 8:04着
葛西 8:07着
西葛西 8:09着
南砂町 8:13着
東陽町 8:16着
木場 8:19着
門前仲町 8:22着
茅場町 8:25着
日本橋 8:28着
大手町 8:30着
竹橋 8:32着
九段下 8:35着
飯田橋 8:37着
神楽坂 8:39着
早稲田 8:42着
高田馬場 8:45着
落合 8:48着
中野 8:51着

駅からの動線上で西友に立ち寄れるのは便利ですね~西友からだと徒歩4分なのでちょっと荷物が重たくなっても頑張りやすい距離でしょう。買い忘れた際などはすぐ近くのアコレも便利ですね。

通学校は新浜(にいはま)小学校で徒歩12分、第七中学校(あっちゃん&なかやん)で徒歩4分、小学校は少し距離ありますが市役所と図書館も近いですし、なによりパークフロントということで子育て世代からすれば魅力の大きい立地でしょう。

【総評】

リセールバリューはさておき、とてもバランス良いですね~。子育て世代が住むという目線で考えると良い意味でツッコミどころがありません。

行徳駅徒歩7分で坪単価275万円平均となればリセールバリューとしては厳しいかな?としか言いようがない(将来のことはわかりませんが今時点ではあきらかに周辺相場と差がありすぎる)のですが高いお金を払って住環境を得られて交通利便性や買い物利便性も高いとなれば買う理由はあるでしょう。

一概には言えないのですが住環境などもそれほど良くない(もっと良い環境の既存中古マンションが周辺にある)のに価格が高い新築マンションも増えています。それだと新築という価値代が主になってしまっており、それなら周辺中古でいいじゃないですか…となることも多いです。ただ、今回は住環境などなどとてもバランスが良いですから新築以外に得られるものがあります。(周辺に類似中古マンションがない)

ある程度消費として割り切れる子育てファミリー層で、中長期的(子供が巣立つまでなど)に住む予定の方にとっては価値のある買い物となるのではないでしょうか。

ただ、エクセレントシティ行徳駅前が同じくパークフロントで設備仕様高かったのでそちらを見学してしまった方だと設備仕様の差はかなり気になるでしょうね…今から検討する方はエクセレントシティ行徳駅前を検討できないわけで比較しようないのですが。

それでも売主のグローバル・エルシード(グローバル社)が経営状態がぁ~と言われていた中でアスコットの連結子会社となったことで買いやすくなったことはたしかでしょう。

動画もご覧ください!

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2 件のコメント

  • あ、文章が浦安徒歩7分になってましたが行徳徒歩7分でしょうか。周辺相場、最近だとイニシア行徳が立て続けに70㎡が4400万、72㎡が4670万で成約きてるようです。行徳も高くなりましたね。。。

    • 不動産さん

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      失礼いたしました!修正いたしました。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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