今回ご紹介するのはエクセレントシティ原木中山IIザ・プレイスです!

[物件概要]

売主:新日本建設
設計:新日本建設
施工:新日本建設
予定価格:2100万円台~4300万円台
専有面積:34.11㎡~68.68㎡
総戸数:29戸
規模:6階建て
交通:東京メトロ東西線「原木中山」駅徒歩5分 JR総武線「下総中山」駅徒歩16分
所在地:千葉県船橋市本中山6丁目
竣工予定:2021年3月上旬

管理費(月額)10300円~19000円
修繕積立金(月額)2900円~5900円

駐車場:15台(機械式13台、平置2台)月額:9000円~11000円
自転車置場:50台(二段式)月額:100円~200円

地図はこちらです↓

画像出典:エクセレントシティ原木中山IIザ・プレイス公式HP

原木中山駅最寄りの船橋市アドレスは久しぶりです。私が前回見学したのは2016年築のエクセレントシティ原木中山(今作から見て先輩物件)ですがそちらは市川市高谷アドレスでした。当時は高谷というアドレスはマイナーでしたが外環道の千葉区間開通で高谷ジャンクションの名を目にする方が増えたため今では市川市高谷と聞けば「あ~車で走っててよく目にするわ」というくらい知名度が向上しましたね!

今回ご紹介するエクセレントシティ原木中山IIザ・プレイスですが「ここに分譲マンション建てますか?!!」という立地です。最初に地図を見た際には驚きました。駅からは徒歩5分と近いのですが背中側に京葉道路、南側に4階建てのマンションと囲まれ感あり、接道は北側のみです。さらには東西線の線路も近いです。(東西線地上区間)

このような土地でも自らは10階建て、なんなら15階建てまでいけるというのであれば分譲マンションとして事業化されるのはなんら違和感ないものの、今回は6階建てですからほとんどの部屋が目の前の賃貸マンションの背中を望むこととなり、さらには北側に京葉道路(防音壁はしっかりとありますがそれゆえ暗い雰囲気)ということでかなりのかなりクセの強い立地条件となります。

ただ、駅に近いことはたしかですし、便利な東西線沿いですから「東西線で新築マンションを探している、でも予算は伸びない」という方にとっては魅力に感じるのでしょうね。

外観デザインとしてはバルコニー隣戸境をコンクリートとしていますし、北側のエントランスアプローチは奥行きを取るなど賃貸マンションとの違いはしっかりと出せています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

※初回調査 2020年10月

Aタイプ 2LDK 55.85㎡

画像出典:エクセレントシティ原木中山IIザ・プレイス公式HP

3階 3498万円 坪単価207万円

Bタイプ 2LDK 54.73㎡

画像出典:エクセレントシティ原木中山IIザ・プレイス公式HP

2階 3498万円 坪単価211万円

D3gタイプ 1LDK 35.06㎡

画像出典:エクセレントシティ原木中山IIザ・プレイス公式HP

1階 2498万円 坪単価235万円

Eタイプ 2LDK+S 68.68㎡

画像出典:エクセレントシティ原木中山IIザ・プレイス公式HP

2階 3798万円 坪単価182万円

Fタイプ 3LDK 66.77㎡

画像出典:エクセレントシティ原木中山IIザ・プレイス公式HP

4階 4248万円 坪単価210万円

Gタイプ 3LDK 65.50㎡

画像出典:エクセレントシティ原木中山IIザ・プレイス公式HP

4階 4248万円 坪単価214万円

平均坪単価は約230万円です。

今回ワイドスパン住戸が多めとなっています。リビング窓面はコンクリートが邪魔(必要なものですがよけてほしいという意味です)して連窓になっていなかったりするのは残念ですが田の字に比べれば窓が多く、立地にクセがあるからこそ間取りでの差別化を図ってきています。賃貸マンションともろ被りの3階部分まではコンパクト住戸も多めです。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機は付いています。ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、お馴染みのエクセレントウォーター、二重サッシ、構造は二重床・二重天井などなど単価からすれば十分でしょう。

周辺相場を確認しましょう!

・ライオンズマンション原木中山第3 1996年築 市川市田尻4 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約105万円

・イトーピア原木中山 1998年築 市川市田尻3 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約100万円

・コスモ市川南シティフォルム 2001年築 市川市田尻4 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約110万円

・クレストフォルム市川南グランステージ 2001年築 市川市田尻3 新築時の坪単価約120万円 現在の坪単価約120万円

・クレストフォルム市川南ウッドスクエア 2002年築 市川市田尻1 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約120万円

・ライオンズマンション原木中山駅前 2003年築 船橋市本中山6 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約125万円

・レクセルマンション原木中山 2003年築 市川市田尻4 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約100万円

・コンフォートパレス原木中山 2005年築 市川市田尻3 新築時の坪単価約135万円 直近売り出し事例なし

・ライオンズマンション市川ヴェルデファーレ 2005年築 市川市田尻4 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約120万円

・ライオンズグローベル原木中山シティフォレスト 2005年築 市川市田尻3 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約140万円

・レーベンハイムベクシス市川イースト 2006年築 市川市田尻3 新築時の坪単価約130万円 現在の坪単価約125万円

・アドバンスシティ市川 2006年築 市川市田尻4 新築時の坪単価約125万円 現在の坪単価約90万円

・レクシオ原木中山 2007年築 市川市田尻3 新築時の坪単価約190万円 直近売り出し事例なし

・パテラ原木中山 2014年築 市川市田尻3 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約150万円

・エクセレントシティ原木中山 2016年築 市川市高谷1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約170万円

・アーデル原木中山 2016年築 市川市田尻3 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約150万円

・ブリリアンコート市川原木中山 2017年築 市川市田尻3 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約170万円

・サンクレイドル原木中山 2020年築 市川市田尻4 新築時の坪単価約215万円 新築販売中

上記相場からエクセレントシティ原木中山IIザ・プレイスの将来価値を予想すると

Gタイプ 3LDK 65.50㎡ 4階 4248万円(新築時) → 3180万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場設置率は約51%、屋外機械式が主です。

駐輪場も屋外で設置率約172%です。

管理費は㎡単価月額約302円、小規模マンションなので致し方ありませんが重たいですね。

【住むレーション】

[東西線(総武緩行線直通)]

原木中山 8:08発
西船橋 8:11着
船橋 8:15着
東船橋 8:18着
津田沼 8:21着

原木中山 8:00発
妙典 8:02着
行徳 8:05着
南行徳 8:07着
浦安 8:09着
葛西 8:12着
西葛西 8:14着
南砂町 8:18着
東陽町 8:21着
木場 8:24着
門前仲町 8:26着
茅場町 8:30着
日本橋 8:32着
大手町 8:34着
竹橋 8:37着
九段下 8:39着
飯田橋 8:41着
神楽坂 8:44着
早稲田 8:46着
高田馬場 8:49着
落合 8:53着
中野 8:56着

原木中山駅は快速、通勤快速は通過となります。

車移動に関しては外環道の千葉区間が開通したため利便性がとても大きく向上したエリアです。(下道移動に関しては湾岸エリアのほうが道が広くて圧倒的に便利です。)

日常の買い物としては駅高架下のヤマイチ、駅前のワイズマートがありますし、自転車であればベルクスやヤオコーも近いです。ただ、東西線沿線の割には栄えた駅前という感じはしないですから東西線の他駅イメージでくるとびっくりするかもです。

通学校は小栗原小学校で約1キロ、葛飾中学校で約2.3キロ(自転車通学可)とどちらも距離があります。

京葉道路と建設地

【総評】

周辺相場から見てわかる通り割高感あるため「どうしても新築マンション!!」という方向けですね。そのような方からすれば中古マンションは検討にも入らないわけで、東西線の新築マンションとして見れば手が出しやすい総額と感じるのでしょう。

東西線千葉区間にて供給中で徒歩10分圏内の新築マンションを見てみると

・プレシス市川妙典 妙典駅徒歩6分 坪単価約270万円

・ウィルローズ行徳パークフロント 行徳駅徒歩7分 坪単価約275万円

・エクセレントシティ南行徳一丁目 南行徳駅徒歩5分 坪単価約265万円

・ブリシア浦安 浦安駅徒歩10分 坪単価約285万円

・プラウド浦安 浦安駅徒歩3分 坪単価約350万円

ですから原木中山駅徒歩5分で坪単価230万円となれば新築マンションとして比べれば違和感ないことはたしかです。

ただ、駅徒歩7分のサンクレイドル原木中山(市川市アドレス)は坪単価215万円ほどでまだ販売しています。(ファミリータイプで比較すると価格差はほとんどなし)

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2 件のコメント

  • 原木中山のような街の物件まで評価して頂いて本当にうれしいです!
    東西線ではマイナーの駅ですが、とても参考になりました。ありがとうございます!

    • ももえ様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      広域活動がウリですので引き続きいろいろなエリアを取り上げていきたいと思います!

      引き続きよろしくお願いいたします。

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