今回ご紹介するのはザ・パークハウス新浦安マリンヴィラです!

[物件概要]

売主:三菱地所レジデンス 近鉄不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:74.84㎡~147.76㎡
総戸数:528戸(テラスプラザ:101戸、ベイプラザ:133戸、サニープラザ:168戸、カームプラザ:126戸)
規模:4階建て
交通:JR京葉線・武蔵野線「新浦安」駅(南口)より18系統バス13分「高洲海浜公園」バス停下車徒歩1分。(徒歩2分の同バス停からJR京葉線・武蔵野線「新浦安」駅(南口)まではバス11分)
所在地:千葉県浦安市高洲6丁目
竣工予定:1工区:2021年10月上旬 2工区:2022年8月上旬

駐車場:528台 1工区(236台)(平置129台、機械式102台、身障者用2台、専用駐車場3台)ほか来客用25台、カーシェア用2台、洗車スペース2台 、第2工区(292台):(平置118台、機械式159台、身障者用2台、専用駐車場13台)ほか来客用2台
自転車置場:1,565台 1工区:(平置25台、二段ラック式(下部スライド式)633台、子供用平置26台) 2工区:(平置30台、二段ラック式(下部スライド式)794台、子供用平置37台、来客用平置20台)
バイク置場:56台 1工区:(25台)、2工区:(31台)
ミニバイク置場:53台 1工区:(24台)、2工区:(29台)

地図はこちらです↓

画像出典:ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ公式HP

新浦安物件を始めて見学したという方も多いかと思いますので謳い文句の中からつっこみどころを二つ共有しておきます。

公式HP等で強く謳っている「平均専有面積約96㎡」ですが新浦安の駅遠立地ではけして広くはありません。もちろん今の時代からすれば広いのですが新浦安にできる単独新築マンションなのですからここはつっこむ必要があるでしょう。幕張ベイタウンからの幕張ベイパークみたく開発エリアが異なるわけではないのですから。

新浦安駅徒歩20分以上の既存マンション売り出し状況を確認しましょう。

※記事作成時点の売り出し中住戸

・ラディアンコースト新浦安 100.20㎡ 100.87㎡

・レジアスフォート新浦安 133.68㎡

・パークシティ東京ベイ新浦安sol街区 111.96㎡

・パークシティ東京ベイ新浦安Coco街区 136.70㎡

・シーガーデン新浦安 110.27㎡ 115.06㎡

・パークシティモアナヴィラ新浦安 157.12㎡

・プラウド新浦安 107.41㎡ 113.49㎡ 114.33㎡ 118.14㎡ 119.71㎡ 123.68㎡

・プラウド新浦安パームコート 90.20㎡

確認できた売り出し中住戸の平均専有面積は約117㎡、100㎡切りは1戸だけです。

ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラの平均専有面積約96㎡が良い悪いという話はさておき、新浦安の駅遠物件としては狭いということが事実であることはたしかです。将来的には上記中古マンションと同じ土俵で戦うということは理解して買う必要がありますね。

また、もう一つ強く謳っている「駐車場設置率100%」もつっこむところとなります。

ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラは約半分が平面、残り約半分が機械式です。

先ほどと同じように新浦安駅徒歩20分以上の既存マンションの駐車場事情を確認しましょう。

・ラディアンコースト新浦安 平面&自走式立体

・レジアスフォート新浦安 平面&自走式立体

・パークシティ東京ベイ新浦安sol街区 平面

・パークシティ東京ベイ新浦安Coco街区 平面
 
・パークシティ東京ベイ新浦安sea街区 平面

・ラフィネス新浦安 平面

・シーガーデン新浦安 平面&自走式立体

・パークシティモアナヴィラ新浦安 平面

・プラウド新浦安 平面

・プラウド新浦安パームコート 平面

どれも100%超えで機械式駐車場はありません。

平面だと区画によっては建物内へ入るまで時間かかることは事実ですが機械式駐車場があることはこのエリアでは驚きを隠せませんでした。

(駅徒歩19分のプラウド新浦安マリナテラスは機械式駐車場ありのため周辺で初の機械式駐車場という意味ではありません)

「エリア内では専有面積刻み気味」「機械式駐車場ってマジかい」を先に共有いたしました。

立地としては新浦安駅徒歩30分ほどですから歩くのは非現実的です。駅まで自転車もしくはバス、専業主婦(主夫)家庭であれば自家用車で送り迎えが主となるでしょう。

さて、ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラですが低層4階建ての大規模マンションということで広大な敷地となっています。4街区構成で街区の間には緑豊かなプロムナードが設けられます。敷地内を歩く楽しみは周辺マンションではなかなか味わえないためオリジナリティがありいいですね。

こちらのプロムナードですが公開空地となるため誰でも通ることができます。そのため住民専用のプライベート感はないもののそういったゆとり(詰め込み感あるもののなんだかんだ空地率50%を超えています)が影響してか高さ10m規制ではなく12m規制とできたため半地下住戸なしの4階建てを実現できています。

新浦安物件の中でも駅から遠い代わりに海に近い立地となっており、高洲海浜公園を散策したり眺める楽しみが日常のこととなるのはいいですね~。ただ、海浜幕張のように砂浜を楽しむ感じではなく、稲毛海岸のようにさらに遊泳(令和2年度は不開設)も楽しめるわけではないためどちらかというと見る楽しみになります。

高洲海浜公園の横の土地は観光漁港基地となっており前々から商業的な施設ができるとの噂もあったりしますが未整備のままです。高洲海浜公園が延長されるか背の低い商業施設になればいいのですが最悪のパターンとしては民間へ売却からのマンション建設ですね。(土地形状的にマンションにはならないと思いますが…)

西側の土地はタムス浦安病院に並んで医療施設、リハビリ施設などが噂されています。

高洲海浜公園とザ・パークハウス新浦安マリンヴィラの間の通りには電柱があります。ん~これどうにかならないのですかね。新浦安全体としては電線地中化されているところも多いわけでこちらも頑張ってほしいところです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

画像出典:ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ公式HP

[テラスプラザ]

T126aタイプ 3LDK 126.67㎡(南東向き 高洲海浜公園・東京湾)
2階 9200万円台 坪単価240万円
4階 11000万円台 坪単価287万円

T108aタイプ 3LDK 108.60㎡(南東向き 高洲海浜公園・東京湾)
1階 7500万円台 坪単価228万円
2階 7400万円台 坪単価225万円
3階 7900万円台 坪単価240万円

T112arタイプ 3LDK 112.21㎡(南東向き 高洲海浜公園・東京湾)
4階 8500万円台 坪単価250万円

T107fタイプ 4LDK 107.58㎡(南東向き 高洲海浜公園・東京湾)
1階 7300万円台 坪単価224万円(T107ftタイプ・3LDK+S)
2階 7400万円台 坪単価227万円
3階 7800万円台 坪単価239万円
4階 8000万円台 坪単価245万円

T126bタイプ 4LDK 126.67㎡(南東向き 高洲海浜公園・東京湾)
2階 8900万円台 坪単価232万円
4階 9700万円台 坪単価253万円

T86cタイプ 3LDK 86.13㎡(南西向き ヴィラゲート)
1階 5900万円台 坪単価226万円(T86ctタイプ)
2階 6000万円台 坪単価230万円
3階 6200万円台 坪単価238万円
4階 6400万円台 坪単価245万円

T86iタイプ 3LDK 86.15㎡(南東向き 中庭・駐輪場)
1階 5700万円台 坪単価218万円(T86itタイプ)
2階 5700万円台 坪単価218万円
3階 5900万円台 坪単価226万円
4階 6100万円台 坪単価234万円

T97aタイプ 3LDK 97.62㎡(南東向き 中庭・駐輪場)
2階 6700万円台 坪単価226万円
4階 7200万円台 坪単価243万円

[ベイプラザ]

B126aタイプ 3LDK 126.67㎡(南東向き 東京湾)
2階 9000万円台 坪単価234万円
4階 10000万円台 坪単価261万円

B107cタイプ 3LDK 107.58㎡(南東向き 東京湾)
1階 7400万円台 坪単価227万円(B107ctタイプ)
2階 7300万円台 坪単価224万円
3階 7800万円台 坪単価239万円

B111brタイプ 3LDK 111.18㎡(南東向き 東京湾)
4階 8600万円台 坪単価255万円

B123aタイプ 4LDK 123.04㎡(南東向き 東京湾)

画像出典:ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ公式HP

2階 9200万円台 坪単価247万円
4階 10000万円台 坪単価268万円

B86bタイプ 3LDK 86.13㎡(南西向き サウスパス)
1階 5800万円台 坪単価222万円(B86btタイプ)
2階 5900万円台 坪単価226万円
3階 6100万円台 坪単価234万円
4階 6300万円台 坪単価241万円

B86iタイプ 3LDK 86.15㎡(南東向き 中庭・駐輪場等)
1階 5800万円台 坪単価222万円(B86itタイプ)
2階 5600万円台 坪単価214万円
3階 5800万円台 坪単価222万円
4階 6100万円台 坪単価234万円

B95ctタイプ 3LDK 95.88㎡(北東向き 境川遊歩道)
1階 6000万円台 坪単価206万円

B95fタイプ 3LDK 95.88㎡(北東向き 境川遊歩道)
1階 5800万円台 坪単価200万円(B95ftタイプ)
2階 5900万円台 坪単価203万円
3階 6200万円台 坪単価213万円
4階 6500万円台 坪単価224万円

B106aタイプ 3LDK 106.12㎡(北東向き 境川遊歩道)
2階 6800万円台 坪単価211万円
4階 7400万円台 坪単価230万円

[カームプラザ]

C125aタイプ 3LDK 125.55㎡
2階 7400万円台 坪単価194万円

C132aタイプ 3LDK 132.19㎡
4階 8500万円台 坪単価212万円

C147aタイプ 3LDK 147.76㎡

画像出典:ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ公式HP

2階 9000万円台 坪単価201万円
4階 9900万円台 坪単価221万円

今後供給される中側の住戸を含めると平均坪単価220万円強になりそうでしょうか。

更新記事 → ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ 予定価格と間取り② お求めやすくなりました!

思っていたより単価高でしたね~。もう1割くらいお安いと良かったのですが。

当然ながら中側住戸や北西向きのほうが単価安とはなっています。間取りのバリエーションは豊富ですから選ぶ楽しみはありますね。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、ローシルエットトイレ&手洗いカウンター、浴室ダウンライトなど単価以上には頑張っています。

また、ZEH-M Readyを取得しており5面断熱、高効率エアコンをリビングと主寝室に設けるなど省エネ性高いものとなっています。尚、オール電化を採用しています。

設備仕様は3段階に分かれておりスーペリア以上になるとキッチン天板がフィオレストーンへ、プレミアムは浴室にオーバーヘッドシャワーが付くなどグレード高となります。

外側を向く住戸のサッシ高は2200mm、中側を向く住戸のサッシ高は1950mm(こちらは正確ではないですが大きなズレはないです)となるため外側のほうが開放感に期待できます。

共用部は西側にヴィラハウス、東側にアネックスハウスを設けています。TSUTAYA監修のブックカフェ、コワーキングラウンジ、いろいろなものをレンタルできるレンタルスペース、キッズルーム、パーティーリビング、ゲストルーム、フィットネススタジオなど大規模らしく多彩なものとなっています。

周辺相場を確認しましょう!

・ヒルズ新浦安 1998年築 今川1 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約160万円

・アルファグランデ新浦安 1998年築 高洲1 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約145万円

・ライオンズガーデン新浦安 2000年築 弁天2 新築時の坪単価約180万円 直近売り出し事例なし

・コスモ新浦安東京ベイ 2000年築 日の出2 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約170万円

・ベイシティ新浦安 2000年築 日の出3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約165万円

・グランファースト新浦安 2000年築 明海5 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約160万円

・ラディアンコースト新浦安 2000年築 高洲5 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約155万円

・パークシティ新浦安 2002年築 明海5 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約165万円

・エアレジデンス新浦安 2003年築 入船1 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約305万円

・アールフォーラム新浦安 2003年築 日の出6 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約150万円

・セレナヴィータ新浦安 2003年築 日の出5 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約165万円

・レジアスフォート新浦安 2003年築 高洲5 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約150万円

・パークシティ東京ベイ新浦安sol街区 2004年築 明海5 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約170万円

・パークシティ東京ベイ新浦安sea街区 2004年築 日の出5 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約170万円

・パークシティ東京ベイ新浦安Coco街区 2005年築 日の出5 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約165万円

・ライオンズマンション新浦安ベイマークス 2005年築 高洲1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約150万円

・ラフィネス新浦安 2005年築 明海5 新築時の坪単価約140万円 現在の坪単価約165万円

・シーガーデン新浦安 2005年築 日の出3 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約170万円

・パークシティモアナヴィラ新浦安 2006年築 高洲7 新築時の坪単価約135万円 現在の坪単価約155万円

・アルファグランデ新浦安弐番館 2007年築 高洲2 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約175万円

・パークシティグランデ新浦安 2007年築 明海6 新築時の坪単価約155万円 現在の坪単価約170万円

・プラウド新浦安 2007年築 高洲4 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約160万円

・エクセレントスクエア新浦安 2009年築 高洲2 新築時の坪単価約230万円 現在の坪単価約175万円

・プラウド新浦安マリナテラス 2009年築 日の出4 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約200万円

・プラウド新浦安パームコート 2011年築 高洲8 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約170万円

・エアーズガーデン新浦安 2016年築 弁天1 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約220万円

・エクセレントシティ新浦安 2018年築 高洲1 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約200万円

・クオン新浦安 2018年築 明海2 新築時の坪単価約270万円 新築販売中

・ザ・パークハウスオイコス新浦安 2020年築 高洲1 新築時の坪単価約230万円 新築完売

上記相場からザ・パークハウス新浦安マリンヴィラの将来価値を予想すると

B86iタイプ 3LDK 86.15㎡ 3階 5800万円台(新築時) → 4900万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

維持費は未定でしたが管理費㎡単価230円くらいで収まるといいですね。コンシェルジュサービスはあるものの24時間有人管理をカットしているわけですから。

駐車場は新浦安としては鬼設定すぎて涙しか出てきません。半分が鬼の機械式、機械式は格納サイズも横幅1850mmまで……。ここは新浦安の駅遠ですよ地所レジさーん!!

【住むレーション】

※バス便については前回の記事及び今回の記事下部に貼り付けます動画で細かく語っています

[路線バス]

高洲海浜公園 7:59発(始発)
新浦安駅 8:14着

[京葉線]

新浦安 8:19発
市川塩浜 8:22着
二俣新町 8:27着
南船橋 8:30着
新習志野 8:33着
海浜幕張 8:38着

新浦安 8:20発
舞浜 8:24着
葛西臨海公園 8:27着
新木場 8:31着
潮見 8:33着
越中島 8:36着
八丁堀 8:39着
東京 8:41着

[新木場から有楽町線]

新木場 8:36発(始発)
辰巳 8:38着
豊洲 8:41着

[新木場からりんかい線]

新木場 8:33発(始発)
東雲 8:35着
国際展示場 8:37着
東京テレポート 8:40着

[八丁堀から日比谷線]

八丁堀 8:44発
茅場町 8:45着
人形町 8:47着
小伝馬町 8:49着
秋葉原 8:51着

[空港リムジンバス]

潮音の街 5:00発(始発)
羽田空港第2ターミナル 5:45着
羽田空港第1ターミナル 5:50着
羽田空港第3ターミナル 6:00着

オーケーストア南側にある潮音の街北停留所からは東京駅行きの高速バスも運行されています。

[東京駅行き高速バス]

潮音の街北 5:28発
東京駅 5:59着

バス便は動画等で紹介しておりますのでそちらご覧ください!

車移動に関しては東関道の利用も便利ですが一般道も「舞浜立体」が完成。今後「辰巳立体」「東雲立体」「有明立体」の工事が進められますから車移動がどんどん便利になっていくことでしょう。

通学校は高洲小学校で徒歩5分、高洲中学校で徒歩7分です。

日常の買い物施設としてはOKストアが近くにあるため徒歩での買い物も容易です。

【総評】

全体的にもう少しゆとりが欲しかったですね。駐車場設置率を100%にするため無理矢理機械式駐車場をはめ込むのではなく平置き100%にできる配棟計画にすべきでしたし、駐輪場設置率が高いのは良いことですが全戸分のサイクルポートにするとか「新浦安駅徒歩30分で買うからこその贅沢」を提供する努力が足りないと感じました。

そんな中でも第一期など早めに買うのであれば条件良い住戸を買いたいですよね!!

私なりのおすすめ住戸を共有いたします!

①4LDK住戸

→これはどの棟でも良いのですが4LDK需要があるエリアの割に4LDK設定が少ないため部屋数を求める方は迷わず4LDKの選択がおすすめです

②専用駐車場付きの1階住戸

→新浦安でも専用駐車場付き1階住戸は少なく(向かいのグランデ1階住戸など0ではない)、車所有者が多いエリアですから将来売却の際も有利に働くことでしょう。戸建てにすれば良いじゃんとなるかもですがマンションの1階だからこそのメリット(多彩な共用部が利用できるなど)もあるわけで魅力が大きいでしょう。バルコニー側にも鍵があるため出入り可能です。1階住戸は水栓付きです。

③広めの住戸

→今回広めの部屋でも総額を抑えるために単価は控えめです。広い部屋の中から特徴ある間取りを選ぶと良いのではないでしょうか。

マンションマニアおすすめ住戸はこちら!!

[カームプラザ]

C125aタイプ 3LDK 125.55㎡
2階 7400万円台 坪単価194万円

C147aタイプ 3LDK 147.76㎡
2階 9000万円台 坪単価201万円

境川方面のため日当たりは今一つですが向かいの建物まで距離がありますし、この広さでこの単価ならありでしょう。

エレベーター、階段も近く、サブエントランスのごみ置き場(棟ごとに1ヵ所)までの導線も良いです。

プレミアム住戸のためグレード高なのはもちろん平置き駐車場確定住戸となっています。

動画もご覧ください!

■ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ 路線バスの住むレーション

■ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ モデルルーム見学直前・直後のレポート

■ザ・パークハウス新浦安マリンヴィラ マンションマニアのおすすめ住戸ご紹介

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