今回ご紹介するのはプレシス市川妙典です!

[物件概要]

売主:一建設
設計:西尾建築設計 一級建築事務所
施工:今井産業
価格:3980万円~4780万円
専有面積:52.91㎡・57.30㎡
総戸数:28戸
規模:5階建て
交通:東京メトロ東西線「妙典」駅徒歩6分
所在地:千葉県市川市富浜3丁目
竣工:2020年7月21日

駐輪場:30台(2段式 上段 10台、下段 20台)(月額:300円・400円)
駐車場:14台(機械式14台)(月額:10000円~15000円)

管理費(月額)17980円・19350円
修繕積立金(月額)4760円・5160円

地図はこちらです↓

画像出典:プレシス市川妙典公式HP

妙典駅から線路沿いの整備された道を徒歩6分と恵まれた道ですがそれゆえ線路沿いとなります。それでも駅近物件が少ないエリアですから希少性があることはたしかです。また、行徳駅方面へ徒歩6分のため行徳駅周辺のスーパーマーケットなども使いやすい距離となります。

妙典駅は2000年に開業した東西線では最も新しい駅となります。(もともとは行徳駅始発電車が待機する場所でした)

外観デザインにかなり凝ったマンションとなっています。打ちっぱなしにガラス手摺を組み合わせることで素敵なものとなっています。また、壁式工法を採用しているため柱や梁が少なくなるにも関わらず耐震等級2とできているなどコストをかけた低層マンションとなります。

エントランスホール周りもあえて斜めにするなどデザイン性をとっています。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 57.3㎡
3階 4920万円 坪単価283万円

Eタイプ 3LDK 57.3㎡

画像出典:プレシス市川妙典公式HP

1階 3980万円 坪単価229万円

平均坪単価は約270万円です。

線路沿いでなく妙典駅徒歩6分なら「ん~相場的にしかたないかなぁ~」と思えるのですが線路沿いでこれは強烈な単価ですね。もちろんコストをかけたマンションであることはたしかですが一般的な70㎡にしては買えない(手が届かない)価格になってしまうため50㎡台の3LDKとしている点は同エリアの中ではなかなか評価されにくいかな?と思います。まぁ線路沿いなのでファミリー層を狙うよりかはディンクス層を狙うという意味では正解なのかもしれないですが。

設備仕様としてはディスポーザーはありませんが食洗機、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、約2.1mのハイサッシなどなど単価なりには頑張っています。ディンクス狙いなら水回り天板を御影石にするなどしても良かったかな?とは思います。

周辺相場を確認しましょう!

・ステイツ行徳イースト 1997年築 富浜1 新築時の坪単価約195万円 直近売り出し事例なし

・ガーデナヴィルラグナ市川妙典 1999年築 妙典5 新築時の坪単価約180万円 現在の坪単価約200万円

・ガーデナヴィル市川妙典 1999年築 妙典6 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約185万円

・ルイシャトレ市川妙典 1999年築 妙典3 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約165万円

・ヒルズ市川妙典 1999年築 妙典4 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約175万円

・ガーデナヴィルマグノリア市川妙典 2000年築 妙典2 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約200万円

・ライオンズマンション行徳ガーデンシティ 2000年築 末広1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約160万円

・アーテージ市川妙典 2001年築 妙典4 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約170万円

・ローズガーデンエムズ妙典イーストレジデンス・ウエストレジデンス 2001年築 富浜3 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約140万円

・アルファグランデ市川妙典 2002年築 妙典3 新築時の坪単価約170万円 直近売り出し事例なし

・プライム市川妙典 2002年築 本塩 新築時の坪単価約150万円 直近売り出し事例なし

・パークホームズ市川妙典ガーデナアヴェニュー 2005年築 富浜2 新築時の坪単価約170万円 直近売り出し事例なし

・コスモレジデンス市川妙典 2007年築 富浜3 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約150万円

・ライオンズ市川妙典 2013年築 塩焼4 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約205万円

・ライオンズ行徳レジデンス 2014年築 本塩 新築時の坪単価約185万円 現在の坪単価約165万円

・ザ・パークハウス市川妙典 2016年築 妙典4 新築時の坪単価約275万円 直近売り出し事例なし

・エクセレントシティ市川妙典 2018年築 妙典3 新築時の坪単価約270万円 直近売り出し事例なし

上記相場からプレシス市川妙典の将来価値を予想すると

Aタイプ 3LDK 57.3㎡ 3階 4920万円(新築時) → 3380万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約340円、小規模らしい高単価となっています。せめてディスポーザー×内廊下(外廊下です)でこの単価なら良かったのですが。

駐車場はすべて機械式です。見学時点では先着順にて確保可能とのことでした。

建設地

【住むレーション】

[東西線]

妙典 8:08発(始発)
行徳 8:09着
南行徳 8:12着
浦安 8:14着
葛西 8:17着
西葛西 8:19着
南砂町 8:23着
東陽町 8:26着
木場 8:28着
門前仲町 8:31着
茅場町 8:35着
日本橋 8:37着
大手町 8:39着

東西線の車庫最寄り駅のため始発、終着設定があります。(東陽町の車庫がメインでこちらは分室扱い)

千鳥町ICが近いため車移動も便利です。

通学校は行徳小学校で徒歩9分、第七中学校(なかやん&あっちゃん)で徒歩7分です。

妙典駅前のイオン、行徳駅前の西友など先に述べたように妙典エリアと行徳エリアの商業施設を使いこなせるのは魅力的です。

【総評】

プレシスブランドの中でも外観デザインにはかなり凝ったほうですし、立地も魅力があるのですがファミリー層がメインターゲットとなるエリアで50㎡台という広さかつ線路沿いということで「エリアのメインターゲットとなる層以外に売らなければならないマンション」ということでサクッと売れる条件は揃ってないですね。

だからこそモノに力を入れているわけで、妙典エリアでかっこいいマンションに住みたいディンクス層からすれば魅力に感じることでしょう。

動画もご覧ください!

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