今回ご紹介するのはエクセレントシティ行徳駅前です！
［物件概要］
売主：新日本建設
設計：新日本建設
施工：新日本建設
価格：3288万円～5978万円
専有面積：41.58㎡～73.12㎡
総戸数：55戸
規模：6階建て
交通：東京メトロ東西線「行徳」駅徒歩5分
所在地：千葉県市川市行徳駅前2丁目
竣工：2020年10月下旬
管理費：月額8400円～13600円
修繕積立金：月額3600円～6300円
駐車場：29台（地上4段昇降横行式）月額：13000円～16000円
自転車置場：104台（下段スライドラック37台、上段ラック23台、二段式ラック（上段ラック22台、下段固定ラック22台））月額：100円～300円
バイク置場：3台 月額：2000円
地図はこちらです↓
画像出典：エクセレントシティ行徳駅前公式HP
東西線の行徳駅から徒歩5分、噴水やミニSLもある行徳駅前公園に隣接しています。駅徒歩5分で物件名が「行徳駅前」なことで「さすがに駅前ではないだろー！！」と思う方も多いかと思いますが住所が「行徳駅前2丁目」なので嘘ではありません(笑)
約85％の住戸が公園ビューとなりますから半永久採光(南西向き)・眺望となります。目の前の接道はちょこちょこ車が通るもののそこまでは気にならないでしょう。個人的にはそれよりも電線が両側ともあるのが気になりました。せっかくの公園ビュー(春には桜も！！)も電線が邪魔をしてしまうため選べるうちは「電線に被らない階」にしたほうが満足度高くなるでしょう。近くに高圧電線も通っていますが鉄塔含めて背中側のためそこまで気にならないでしょう。
行徳駅周辺はマルエツ・西友・セレクションなどのスーパーマーケットやドン・キホーテ、マツキヨ・サンドラッグなどのドラックストアなど日常の買い物施設はこれでもかというくらいあります。公園も多く通学小学校の新浜小学校まで徒歩4分、第七中学校(大成建設施工の素敵な外観！！文化ホールなど行政施設一体型)まで徒歩10分と子育て世代からしても魅力が大きい立地条件となっています。
第七中学校は私の大好きななかやんこと仲谷明香(元AKB48、現在声優)とあっちゃんこと前田敦子(元AKB48、現在女優)の出身校としても有名ですね。(なかやんは卒業前に転校)
なかやん関連グッズ
なかやんが有吉AKB共和国に出演した際「声優を目指しています！」という話題に対して有吉弘行が「え？西友でバイトしているの？」とボケ返ししたときは吹きましたよ。ちょうど行徳駅前にも西友がありますからねwww
なかやんがAKB48に在籍しているときにはなかやんがメインで出演するイベントにはけっこうな数通いました。でもAKB48のコンサート自体は1回しか行ったないんですよね。だってなかやんメインメンバーではないのでどこにいるかよくわからないし。。。(笑)それならメイン出演イベントに数多く通ったほうがいいという判断でした！
なかやんは2013年にAKB48を卒業！現在は声優さんとして活躍中です！
「なかやん！応援しとるぞ！！」
予定価格と間取りの一部を共有いたします！
画像出典：エクセレントシティ行徳駅前公式HP
［南西向き］
Aタイプ 3LDK 73.12㎡
画像出典：エクセレントシティ行徳駅前公式HP
Bタイプ 2LDK 54.48㎡
画像出典：エクセレントシティ行徳駅前公式HP
3階 4518万円 坪単価274万円
4階 4568万円 坪単価277万円
5階 4628万円 坪単価280万円
Cタイプ 3LDK 64.48㎡
画像出典：エクセレントシティ行徳駅前公式HP
3階 5258万円 坪単価269万円
5階 5378万円 坪単価275万円
6階 5418万円 坪単価277万円
Eタイプ 1LDK 41.58㎡
画像出典：エクセレントシティ行徳駅前公式HP
2階 3288万円 坪単価261万円
3階 3338万円 坪単価265万円
5階 3448万円 坪単価274万円
6階 3488万円 坪単価277万円
Gタイプ 2LDK＋S 70.57㎡
画像出典：エクセレントシティ行徳駅前公式HP
2階 5638万円 坪単価264万円
4階 5758万円 坪単価269万円（3LDK）
5階 5828万円 坪単価273万円（3LDK）
6階 5878万円 坪単価275万円（3LDK）
［南東向き］
Hタイプ 2LDK 54.08㎡
画像出典：エクセレントシティ行徳駅前公式HP
3階 4238万円 坪単価259万円
4階 4588万円 坪単価280万円
Iタイプ 3LDK 72.09㎡
画像出典：エクセレントシティ行徳駅前公式HP
2階 5298万円 坪単価242万円
3階 5358万円 坪単価245万円
Jrタイプ 1LDK 36.40㎡
画像出典：エクセレントシティ行徳駅前公式HP
平均坪単価は約265万円です。
表面上の価格を抑えるために行徳にしては専有面積を抑えてきています。1LDKに単価を盛れていないのは行徳エリアらしいですね。間取りも綺麗ですし41㎡で3300万円前後なら周辺が勤務地の方であれば魅力が大きいでしょう。行徳総合病院は家賃4万円前後の寮を完備しているとはいえフルローンでも維持費合わせて月額10万円ほどですからその差で快適性と資産形成もできるなら価値のある差だと私は思います。
ファミリータイプは5000万円オーバーですから周辺で探されている方からすれば「高い！！」となることでしょう。
ただ、高いなりに設備仕様はしっかりしたものとなっています。寝室にも床暖房、省エネ効果に大きな期待がもてるZEH-M(市川市初)、トイレ手洗いカウンター、浴室ダウンライト、ミストサウナ、新日本建設お馴染みのエクセレントウォーターなどなど。構造もしっかりと二重床・二重天井です。ライオンズ行徳駅前レジデンスには付いていたディスポーザーがないのは残念ですが食洗機は付いています。
バルコニー隣戸境がコンクリートなのも素晴らしいですね。
目の前が広い公園ではありますが敷地内にコミュニティガーデンを設けているため公園デビュー前の慣れる場所としても最適でしょう。
ごみ置き場はエントランスホール真横にあり便利ではあるのですが導線上に扉があるのに一枚扉はちょっと。。。少し離れた場所に扉があるならいいのですが完全に導線上なんですけど。。。
周辺相場を確認しましょう！
・オーベル行徳カレン 2002年築 駅徒歩4分 新築時の坪単価約165万円 現在の坪単価約175万円
・サンクレイドル行徳 2012年築 駅徒歩3分 新築時の坪単価約190万円 現在の坪単価約180万円
・クレヴィア市川行徳 2013年築 駅徒歩2分 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約205万円
・ライオンズ行徳駅前レジデンス 2013年築 駅徒歩5分 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約210万円
上記相場からエクセレントシティ行徳駅前の将来価値を予想すると
Cタイプ 3LDK 64.48㎡ 3階 5258万円(新築時) → 4240万円(築10年時)
となります。
あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。
建設地
【住むレーション】
［東西線］
行徳 8:00発
南行徳 8:02着
浦安 8:04着
葛西 8:07着
西葛西 8:09着
南砂町 8:13着
東陽町 8:16着
木場 8:19着
門前仲町 8:22着
茅場町 8:25着
日本橋 8:28着
大手町 8:30着
竹橋 8:32着
九段下 8:35着
飯田橋 8:37着
神楽坂 8:39着
早稲田 8:42着
高田馬場 8:45着
落合 8:48着
中野 8:51着
首都高の出入口も近いため車移動も便利です。(交通状況次第ではありますが千鳥町付近から首都高へ入るには一旦高谷方面へ逃げなくてはいけないためそのまま湾岸道路を進み浦安で入るほうが無駄はないです)
敷地内駐車場出入口にはしっかりとシャッターゲートを設けてくれています。
【総評】
ほぼ地元需要ですね、坪単価265万円出せばより都心に近い南砂町付近の新築マンションにさえ手が届いてしまいます。
ただ、行徳エリアでも条件が良い立地であることはたしかですしその立地に甘えることなくグレード感も高めてきていますから行徳エリア内で腰を据えて暮らしたい方にはもってこいの出物と言えるでしょう。
動画でも取り上げております！
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