今回ご紹介するのはセンチュリー南行徳です!

[物件概要]

売主:パラダイスリゾート
設計:谷口建築企画一級建築士事務所
施工:ウラタ
価格:3498万円~4498万円
専有面積:64.89㎡~67.61㎡
総戸数:52戸
規模:12階建て

交通:
都営新宿線「一之江」駅徒歩13分
東京メトロ東西線「南行徳」駅徒歩17分

所在地:千葉県市川市相之川一丁目
竣工:2019年3月

駐車場:35台(平置10台、機械式25台) 月額:13000円~16000円
バイク置場:6台 月額:1000円
駐輪場:128台(平置26台、2段式102台) 月額:200円~400円

管理費(月額)12975円~13335円
修繕積立金(月額)5190円~5410円

地図はこちらです↓

画像出典:センチュリー南行徳公式HP

アドレスは市川市ですが最寄り駅は江戸川区の一之江駅となります。

今井橋の手前の新大橋通り沿いのため低層階は目の前に道路がきてしまいますがエリア内では背の高い12階建てということもあり眺望・採光に期待できる住戸が多くなっています。道路向かいのクリオ南行徳パークフロントが7階建てですから真正面も抜けたいのであれば10階くらいからが良いでしょうか。竣工しており棟内モデルルームとなっていますからその目で確認できます。

クリオを超えれば防災公園ですし、その先のクレストシティタワーズなどがある島尻まではほどよく距離がありますし、川も斜めって視界に入ってきますから夜景も楽しめるリバービューとなります。

外観デザインは同じ売主の世田谷フォレストよりもさらにタイルの色合いが特徴的なものとなっており通り沿いがゆえに目立ちます。そもそもこのマンションを見学してみようと思ったきっかけが車で新大橋通りを通った際に「ん?特徴的な外観のマンションだなぁ。」と感じたからです。

空地率が高く北側にゆとりがあるため駐車場部分にシンボルツリーを設けるなど賃貸マンションではやらないだろうなぁ~というこだわりも見受けられます。もう少し土地形状が綺麗であれば平置き駐車場を増やせたのかなぁ~と思いますが機械式含めれば設置率約67%とそれなりに多くなっています。見学時点では機械式駐車場であれば空いていました。

エントランスアプローチとエントランスホールは愛のホテル感あるデザインとなっており、好き嫌いは分かれそうですが「パラダイスリゾート」なわけで尖っていてなんぼでしょう。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Agタイプ 3LDK 64.89㎡

画像出典:センチュリー南行徳公式HP

1階 3998万円 坪単価203万円

Aタイプ 3LDK 64.89㎡

画像出典:センチュリー南行徳公式HP

2階 3898万円 坪単価198万円
3階 4098万円 坪単価208万円
8階 4198万円 坪単価213万円

Bタイプ 2LDK 67.61㎡

画像出典:センチュリー南行徳公式HP

11階 4498万円 坪単価219万円

Cタイプ 2LDK+S 65.78㎡

画像出典:センチュリー南行徳公式HP

2階 3498万円 坪単価175万円

平均坪単価は約195万円です。

角住戸率が高く、中住戸は共用廊下側の洋室はサービスルーム扱いになるものの南面に洋室2部屋となりますからリビングinが気にならなければ魅力的でしょう。

個人的にはBタイプのキッチンに「おぉ~!!」となりました。バルコニーに出れるキッチン部分の窓が透明なのと角の窓面も透明で出窓風のためちょっとしたカウンターとしても使えるのです。とても明るいキッチンで料理男子心をくすぐられました。

ただ、ディスポーザーがないのはまだしも食洗機すらないという。。。トイレは古めかしいタンク式、浴室ブラケットライトなど単価的にしかたないのでしょうがコストコントロールしている箇所が多かったです。それでも収納にソフトクローズあり、引き戸上吊りなのは救いです。

構造は二重床・二重天井です。

周辺相場を確認しましょう!

・ダイアパレス広尾公園 1997年築 広尾1 新築時の坪単価約195万円 直近売り出し事例なし

・ライオンズガーデンシティ南行徳 1998年築 相之川1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約120万円

・コスモ南行徳ガーデンフォルム 1999年築 相之川1 新築時の坪単価約175万円 現在の坪単価約125万円

・ライオンズマンション市川広尾 2000年築 広尾1 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約115万円

・プレジャーガーデン南行徳 2001年築 相之川1 新築時の坪単価約170万円 現在の坪単価約100万円

・レクセルプラッツァ南行徳 2001年築 広尾1 新築時の坪単価約145万円 現在の坪単価約115万円

・サンクレイドル広尾 2004年築 広尾1 新築時の坪単価約135万円 直近売り出し事例なし

・アドバンスシティ南行徳 2007年築 相之川1 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約155万円

・クリオ南行徳パークフロント 2014年築 広尾1 新築時の坪単価約180万円 直近売り出し事例なし

上記相場からセンチュリー南行徳の将来価値を予想すると

Bタイプ 2LDK 67.61㎡ 11階 4498万円(新築時) → 3600万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

管理費は㎡単価月額約200円と違和感ありません。

建設地

【住むレーション】

[路線バス]

相之川一丁目 7:58発
相の川 7:59着
新井新田 8:00着
相の川三丁目 8:02着
南行徳駅 8:09着
南行徳三丁目 8:11着
南行徳四丁目 8:12着
行徳高校 8:13着
塩浜四丁目 8:14着
ハイタウン塩浜 8:16着
塩浜工業団地 8:18着
浦安警察 8:20着
新浦安駅 8:25着

[東西線]

南行徳8:14発
浦安8:16着
葛西8:19着
西葛西8:21着
南砂町8:25着
東陽町8:28着
木場8:31着
門前仲町8:33着
茅場町8:37着
日本橋8:39着
大手町8:41着

[新宿線]

一之江 8:15発
船堀 8:17着
東大島 8:20着
大島 8:22着
西大島 8:24着
住吉 8:26着
菊川 8:28着
森下 8:29着
浜町 8:32着
馬喰横山 8:34着
岩本町 8:35着
小川町 8:37着
神保町 8:39着
九段下 8:41着
市ヶ谷 8:43着
曙橋 8:46着
新宿三丁目 8:48着
新宿 8:50着

エントランスの目の前にコミュニティバスの停留所、徒歩2分のところに一般路線バスの停留所があり南行徳駅などに出ることができます。

自転車を利用しない場合には徒歩で一之江駅、バスで南行徳駅へ出るのが現実的な距離感です。

駅から離れる立地でありながらも大きめのスーパーマーケットが近くにないのはつらいところです。

通学校は南行徳小学校で徒歩13分、南行徳中学校で徒歩24分です。

【総評】

竣工したのが2019年3月、戸数の割には苦戦している感じはありますがそもそも行徳エリアは中古含めて動きが鈍いですからね。ましてや新築マンションとなればエリアの壁を超えた価格となりがちなわけで売るのが大変です。大手ブランドでさえ苦戦するエリアですから。

駅から離れる物件に関しては価格が安いのは当たり前で「小学校が近い」「大きなスーパーマーケットが近い」「感動的な眺望」など付加価値がなければ選ばれにくい時代です。(中古のストックがあるエリアなら尚更)

眺望と採光面は良いほうですが決め手にかけると言いましょうか。地元需要メインのマンションですからサクッと売れないのは当然ですね。ただ、モノが悪いから売れないとか高すぎるから売れないとかそういうのではなく、立地的に需要がそこまでないから残っているだけで、総合的にはバランスよいマンションだとは感じました。

施工会社であるウラタの本社がすぐ近くにあり、ウラタ施工物件としては本社から一番近い分譲マンションとなります。

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