今回ご紹介するのはプラウド東神奈川です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:新日本建設
価格:3700万円台~7000万円台
専有面積:42.86㎡~65.96㎡
総戸数:57戸
規模:10階建て
交通:JR京浜東北線・横浜線「東神奈川」駅徒歩7分 京急線「仲木戸」駅徒歩6分
所在地:神奈川県横浜市神奈川区神奈川二丁目
入居予定:2019年12月中旬

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド東神奈川公式HP

東高島駅周辺の開発用地のすぐ近くに位置しています。

東高島駅周辺の開発が進み(こちらはほぼ決定)、あわよくば貨物線の旅客化がなされれば大化けする立地条件となります。

詳しくはこちら→(仮称)東高島駅北地区C地区棟計画 タワーマンション3棟建設へ

1LDKにも力を入れ始めてきた野村不動産、今回も非駅前でありながらも1LDKを2列設け、一番広いお部屋でも65㎡台とするなど時代に合わせた専有面積としてきています。

一概には言えませんが

・1LDK=一人~二人暮らし
・2LDK=二人~三人暮らし
・3LDK=三人~四人暮らし

が主なターゲットとなる中で人口は減るにしても世帯年数は減らない(エリアによります。エリアによっては増える。)ですから1LDK~2LDKを供給したほうが売れますし、将来的にも売却しやすいというわけでこの方向性は私も賛成です。ましてや東神奈川駅が最寄りであれば夫婦で東京勤務・横浜勤務と分かれていても検討しやすいですし、羽田空港・新横浜も行き来しやすいですから出張族も魅力に感じることでしょう。周辺にファミリー向けの大手ブランドマンションがあるとなれば2LDKは不利になりかねないのですが新築・中古含めてライバル物件が少ない(新築に関しては現状ライバルなし)ですから尚更です。

プラウド住吉みたくあまりにも居住性を妥協しなければいけない(ザ・こんにちわ)となればおすすめしにくい(2LDKだとしても居住性は大切にしてほしいという私なりの考え)のですが今回の2LDKは条件の悪いところに配置しているわけではないというのが大きく評価できるポイントです。(プラウド住吉の2LDKも割り切れれば良いとは思います)

一般的には南向きなど条件の良いところに3LDK、条件の悪いところに1LDK・2LDKという配置にしがちですが今回はすべてのお部屋がキャナルフロントですから居住性も確保できるというわけです。

ただ、70㎡超えが1戸もないというのはやりすぎというか建築費高騰の影響もあって売主も厳しいんだろうなぁ~と。1LDK、2LDKがあることは先に述べたように魅力もあるのですが、駅前でないことや野村不動産のプラウドでこれをやるかぁ~。。。野村不動産はコンパクトブランドがないという理由もあるのですが、長年プラウドを見てきた身からするとちょいと悲しいですね。売るほうも買うほうも冬の時代。でも冬から春になる気配もない。

南側の接道向かいに狭い土地(現在駐車場)がありますがどでかいマンションが建設される可能性は少なく(ものすごいえんぴつ型にしないと難しい)、建っても戸建てくらいかなぁ~と思いますので低層階でも空が広く感じることはそうそう変わらないことでしょう。

キャナルフロントということもありバルコニーはガラス手摺を採用、隣戸境はコンクリート&下部隔て板とすることで眺望を楽しめる工夫とプライバシー性も確保しています。エントランスホールの狭さは野村らしくて残念(1部屋分だけ・・・。)ですがエレベーターホールは食い込み型になっておらず、共用廊下にもゆとりがあります。北側が接道していることもあり共用廊下に横ルーバー、ガラス手摺を採用することで背中側もかっこよいものとしています。

ただ、エントランス周りはもう少し頑張ってほしかったなぁ~。というのも駅と再開発エリアの間に建つため将来的にプラウド東神奈川の真横を通る周辺住民さんがどっと増えるわけで、そのときに「かっこいいエントランスだなぁ~」「うちのタワマンに負けてない!」と思わせるくらいのものにしてほしかったのです。植栽を豊かにするだけでも印象は違うと思うのですが。外観は正面も真横も背中も造りこんでいるのですがエントランスはシンプルなものでした。

駐車場設置率は約20%(平置き4台・機械式8台)と少なめです。その影響もあってか管理費は㎡あたり約307円とそこそこします。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 65.96㎡

画像出典:プラウド東神奈川公式HP

2階 5999万円 坪単価300万円
4階 6429万円 坪単価322万円
6階 6699万円 坪単価335万円
8階 6969万円 坪単価349万円
10階 7099万円 坪単価355万円

Bタイプ 2LDK 56.77㎡
1階 4949万円 坪単価288万円
2階 5099万円 坪単価296万円
4階 5359万円 坪単価312万円
6階 5599万円 坪単価326万円
8階 5859万円 坪単価341万円
10階 5959万円 坪単価347万円

Cタイプ 1LDK 42.86㎡

画像出典:プラウド東神奈川公式HP

1階 3439万円 坪単価265万円
2階 3559万円 坪単価274万円
4階 3759万円 坪単価289万円
6階 3949万円 坪単価304万円
8階 4169万円 坪単価321万円
10階 4269万円 坪単価329万円

Dタイプ 1LDK 42.86㎡
2階 3559万円 坪単価274万円
4階 3759万円 坪単価289万円
6階 3949万円 坪単価304万円
8階 4169万円 坪単価321万円
10階 4269万円 坪単価329万円

Eタイプ 2LDK 56.33㎡

画像出典:プラウド東神奈川公式HP

2階 4999万円 坪単価293万円
4階 5299万円 坪単価311万円
6階 5539万円 坪単価325万円
8階 5799万円 坪単価340万円
10階 5899万円 坪単価346万円

Fタイプ 2LDK 58.90㎡

画像出典:プラウド東神奈川公式HP

2階 5099万円 坪単価286万円
4階 5499万円 坪単価308万円
6階 5739万円 坪単価322万円
8階 5999万円 坪単価336万円
10階 6099万円 坪単価342万円

1LDKの販売に慣れていないこともあってか1LDKが弱気ですね。。。この単価なら割高感もありませんから迷わずGOして良いでしょう。1LDKとしてはゆとりある広さかつ間取りも綺麗ですから満足度の高い暮らしをしつつも何らかの理由で住み替えが必要になった際には売るのも貸すのも困らないでしょう。

ただ、1LDKは食洗機がオプション対応であったりコンロが二口になったり、さらにはお風呂のサイズも1216と賃貸並みですからプラウド南阿佐ヶ谷の気合の入りまくった1LDKと比べてしまうと「う~ん。。。」とはなってしまいます。まぁプラウド南阿佐ヶ谷の1LDKが気合入りすぎていた(気合いだ!気合いだ!気合いだ!状態、笑)と言えばそれまでなのですが。話はそれますがプラウド南阿佐ヶ谷は「買いだ!買いだ!買いだ!」と発狂するくらいおすすめなので早く見学されることをおすすめいたします。あれは売れないはずがありません。

プラウド東神奈川に話を戻して2LDKの間取りを見ても形は綺麗です。すべてのタイプに共通することですがウォールドアをハイタイプの収納式を採用していますから広いリビングとしての生活も可能です。唯一の3LDKとなるAタイプは狭いながらも廊下が短いですから有効面積としては一般的な70㎡と大差ないでしょう。角住戸の割に窓面が少ないのは残念ですがみなとみらい方向の眺望をお部屋の中から楽しむことができます。

ディスポーザーはありませんがキッチン天板御影石、トイレ手洗いカウンター、玄関前カメラ付きインターホン、各戸玄関前トランクルーム、1LDK以外には食洗機などそれなりの設備仕様とはなっています。構造は二重床、二重天井となっています。天井高などは下記の通りです。

・1階 天井高2600mm サッシ高2150mm
・2階~7階 天井高2450mm サッシ高2000mm
・8階、9階 天井高2500mm サッシ高2100mm
・10階 天井高2600mm サッシ高2200mm

細かい部分ですがカーテンレールが天井埋め込み型となっていました。坪単価400万円を超えるようなプラウドでも天井埋め込み型でないことが多いですから大きく評価できるポイントです。

上下階の単価差がある割には現状眺望や採光面で大きな差がないとなれば低層階のほうがリセールバリューには期待できる単価設定です。

1LDKでも食洗機は付けてほしいしお風呂のサイズも頑張ってほしいのだけどなぁ~。

周辺相場を確認しましょう!

・ダイアパレス東神奈川ベイフロント 1997年築 東神奈川2 新築時の坪単価約200万円 現在の坪単価約175万円

・リーベスト東神奈川 2000年築 東神奈川2 新築時の坪単価約175万円 直近売り出し事例なし

・リーデンスフォート横浜 2002年築 東神奈川1 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約270万円
 
・ミオカステーロ東神奈川ルーチェ 2002年築 東神奈川1 新築時の坪単価約170万円 直近売り出し事例なし

・ザ・ステーションタワー 2004年築 東神奈川1 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約255万円

・コットンハーバーマリナゲートタワー 2008年築 星野町 新築時の坪単価約195万円 現在の坪単価約220万円

・コットンハーバータワーズ 2008年築 橋本町2 新築時の坪単価約150万円 現在の坪単価約210万円

・ブリリアタワー東神奈川 2019年築 東神奈川1 新築時の坪単価約345万円 直近売り出し事例なし

上記相場からプラウド東神奈川の将来価値を予想すると

Cタイプ 1LDK 42.86㎡ 4階 3759万円→ 3500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

三井不動産レジデンシャルによる東高島北地区の開発もありますからリセール面では残債割れなどの心配は少ないでしょう。今現在でも便利だけども今後伸びるエリアとなれば手堅さはあります。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

[京浜東北線]

東神奈川 8:03発
新子安 8:06着
鶴見 8:10着
川崎 8:14着
蒲田 8:19着
大森 8:23着
大井町 8:26着
品川 8:29着
田町 8:33着
浜松町 8:35着
新橋 8:38着
有楽町 8:40着
東京 8:42着
神田 8:45着
秋葉原 8:47着
御徒町 8:49着
上野 8:50着

東神奈川 8:01発
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石川町 8:11着
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本郷台 8:31着
大船 8:35着

[横浜線]

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町田 8:38着
古淵 8:42着
淵野辺 8:45着
矢部 8:47着
相模原 8:49着
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相原 8:56着
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金沢文庫 8:26着
金沢八景 8:31着
六浦 8:33着
神武寺 8:36着
新逗子 8:39着

JRが運行停止になってしまった時でも逝っとけダイヤでお馴染みの京急線が利用できますから足止めをくらう可能性がグッと抑えられます。

JRは異常発生時にとりあえず全線で運転見合わせとしてしまうことが多いのですが京急線はとりあえず行けるところまで行くスタイルです。乗務員すらどこまで行けるかわかっていません(笑)

なお、逝っとけダイヤ発令中は他社の車両を囲い込み(品川折り返しにして都営、京成等に車両を返さない)するのに他社からは直通させる(三田方面→京急線)という鬼プレイをするため浅草線内の車両が足りなくなることが多々あります。京急の遅延率が低い理由は逝っとけダイヤ及び囲い込み(大手仲介店みたいだな・・・)が影響しています。

【総評】

板状の10階建てマンションでありながらも遠くからも目立つ存在となります。もちろんバルコニー面からの開放感も素晴らしいものがあります。現状でもベイブリッジやコットンハーバーに建ち並ぶタワマンの夜景が楽しめますが東高島北地区のタワマンが完成すればさらに夜景が素敵なものとなるでしょう。バルコニーに出て横を見ればみなとみらい方面の夜景も楽しめます。(Aタイプはお部屋の中からも)

いつもアドバイスしているところではありますが単身・共働き世帯が増えていく(減りにくい)以上は就業人口がある街に近い立地で購入しておけば大暴落の心配はないでしょう。一例ではありますが神奈川県であれば横浜(MM)・武蔵小杉、埼玉県なら大宮・さいたま新都心、千葉県なら海浜幕張などです。働く人が多い街に近いだけで賃貸需要もありますから貸すにも売るにも困りません。横浜は後背地も強いので需要は途切れないでしょう。その代わり東京から離れる割にはマンション価格が高いですから地縁があるかもしくは先に述べたようにどちらかが横浜寄りで勤めている方が主となるでしょう。お互いが東京勤務だと通勤時間の割にはお高めですからね。

けしてお安くはないですが横浜エリアに近く、羽田空港へも京急線で乗り換えなし、新横浜駅へも横浜線で乗り換えなし、京浜東北線で品川まで20分ほどという距離感、かつ再開発のある街・・・良い条件は揃っています。

東神奈川駅前には大手ブランドのマンションもありますが線路が近いというデメリットがありますし、コットンハーバーのタワマンとは駅距離が違いますからちょうどその間ということで野村らしい物件となっています。うまい土地を仕入れたなぁ~と。

全体的に見てもバランスが良いですね。

1LDK混合のプラウドは増えていくのでしょうけどもどれもがプラウド南阿佐ヶ谷レベルなら嬉しいのですけどね。。。ありゃすごい。

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2 件のコメント

    • 美川様

      マンションマニアです!度々コメントいただきありがとうございます。

      もしよろしければ美川様に合った家探しのお手伝いをしたく思います。
      問い合わせフォームよりご連絡ください。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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