今回ご紹介するのはプラウド横浜幸ヶ谷です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
価格:未定
専有面積:62.33㎡~81.39㎡
総戸数:58戸 (非分譲4戸)
規模:7階建て

交通:
東海道線 「横浜」駅徒歩14分
京浜急行線 「神奈川」駅徒歩6分
東横線 「反町」駅徒歩8分
京浜東北線 「東神奈川」駅徒歩9分
京浜急行線 「仲木戸」駅徒歩8分

所在地:神奈川県横浜市神奈川区幸ケ谷
竣工予定:平成31年2月10日

地図はこちらです↓

画像出典:プラウド横浜幸ヶ谷公式HP

やばいよやばいよ!幸ヶ谷アドレスにプラウドだよ!(幸ヶ谷小学校、栗田谷中学校卒業の出川哲朗さん風)

プラウド横浜幸ヶ谷は横浜駅から徒歩圏内でありながらも急坂がない住宅街に位置しています。

アドレスは幸ヶ谷(こうがや)、ザ!住宅街ですからよくここで分譲マンションになるような土地があったなぁ~というのが最初に感じたことです。

もともとは戸建てなどがあり一人の地主さんが土地を所有、それを等価交換という形で野村不動産が土地を取得。そのため入札案件でないというのはプラス材料となります。ただし等価交換ですから事業協力者住戸があります。

物件概要を見て事業協力者住戸があると知った時点で価格は期待できそうだけどディスポーザーはないであろうと思ったのですが、、、なんとディスポーザーありです!!

戸建てからマンションになる際に事業協力者住戸があると地権者の意見が強くなり

「ディスポーザー?使わないからいらないよ。」

「ディスポーザー付けて管理費高くなるなんてごめんだよ。」

などなどディスポーザーがつかないことが多々あります

野村不動産の説得がうまかったのか事業協力者が今時の考えをお持ちなのかはわかりませんが事業協力者に「素晴らしい」という言葉を勝手ながら贈らせていただきます。(君誰?といわれるでしょうけど、笑)

魅力ある立地ではあるものの大倉山のように地元需要でサクッと完売するほどマンションを欲しいという方が幸ヶ谷にはいないでしょう。

プラウドブランドで集客はできても「幸ヶ谷どこ?」という方が多いでしょうから歩留まりが厳しくならないよう建物の外観、設備仕様などには力を入れています。

画像出典:プラウド横浜幸ヶ谷公式HP

ディスポーザー、キッチン天板御影石、食洗機(三菱製です。珍しい。)、ミストサウナなどを採用、バルコニー隣戸境の隔て板も背が高く(一部コンクリート下部隔て板)なっています。

そして!ミライフルを採用していますっ!!

これによりキッチンの位置を移動できたりしますから自分色の間取りに変更することができます。モデルルームは角住戸ですが中住戸でキッチン位置を変更したときにどのような間取りになるかをVRにて確認することができます。

画像出典:プラウド横浜幸ヶ谷公式HP

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[南向き]

Eタイプ 3LDK 74.42㎡
3階 6900万円台 坪単価306万円
5階 7100万円台 坪単価315万円

Fタイプ 3LDK 68.15㎡
3階 5900万円台 坪単価286万円
5階 6000万円台 坪単価291万円
7階 6200万円台 坪単価300万円

Gタイプ 3LDK 68.22㎡
3階 5900万円台 坪単価285万円
5階 6100万円台 坪単価295万円
7階 6300万円台 坪単価305万円

Hタイプ 3LDK 68.45㎡
3階 5900万円台 坪単価284万円
5階 6100万円台 坪単価294万円
7階 6300万円台 坪単価304万円

I(It)タイプ 2LDK 62.33㎡
1階 5300万円台 坪単価281万円
3階 5600万円台 坪単価297万円
5階 5800万円台 坪単価307万円

Jタイプ 3LDK 74.67㎡
3階 6900万円台 坪単価305万円

[東向き]

Kタイプ 3LDK 68.12㎡

3階 5900万円台 坪単価286万円
5階 6100万円台 坪単価296万円

[西向き]

Aタイプ 3LDK 73.35㎡
3階 6300万円台 坪単価283万円

Bタイプ 3LDK 67.81㎡
3階 5700万円台 坪単価277万円

Brタイプ 3LDK 72.13㎡
5階 7000万円台 坪単価320万円

Cタイプ 3LDK 67.81㎡
3階 5700万円台 坪単価277万円
5階 5900万円台 坪単価287万円

Dタイプ 4LDK 77.08㎡
3階 7000万円台 坪単価300万円
5階 7400万円台 坪単価317万円

Drタイプ 4LDK 81.39㎡
7階 8400万円台 坪単価341万円

北側にお寺がありますが一部のルーフバルコニーを除けばお墓ビューにはなりません。各戸の前にアルコーブを設けているため共用廊下にもゆとりがあります。

個人的には間取りも良くミライフルを活かせそうですし、唯一の東向き住戸ということで独立性のあるKタイプが一番のおすすめとなります。記事作成時点でKタイプの間取りが公式HPに掲載されていないため簡易図面集を掲載しております。

周辺相場を確認しましょう!

オーランド横濱反町 2018年3月竣工予定 反町駅徒歩5分 新築時の坪単価約310万円

もともと分譲マンションがでにくいエリアですから将来価値の予想が難しいのですが高島台のプラウド横濱高島台とプラウド横濱ヒルトップの相場などを参考にしつつプラウド横浜幸ヶ谷の将来価値を予想すると

Hタイプ 3LDK 68.45㎡ 5階 6100万円台(新築時) → 4880万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

【住むレーション】

[京急線]

神奈川 8:04発
神奈川新町 8:07着 8:12発
品川 8:37着

神奈川 8:04発
横浜 8:05着

[横浜線]

東神奈川 8:00発
新横浜 8:15着

東神奈川 8:02発
品川 8:28着

【総評】

マンションギャラリーがギャラリーロード沿いのビルにあるのですが「プラウド横浜マンションギャラリー」となっており後発物件でも使うとのことです。

先日記事を公開したプラウド横浜東神奈川(予想)もプラウド横浜マンションギャラリーを使うかもしれませんが順番的には(仮称)花咲町5丁目計画が先となるはずです。

マンションギャラリーからも見えるナビューレ横浜タワーレジデンス、何度見てもかっこいいですね~!

これが新築時に坪単価240万円であったことを聞いてしまうとザ・タワー横浜北仲の坪単価約390万円も目が痛く感じてしまいますが過去には戻れませんから今の相場で考えるしかありません。

プラウド横浜幸ヶ谷に関しては今の市況で考えれば割高感もありません。戸部エリアのシティテラス横濱サウス ザ・ガーデンが坪単価280万円ほどなわけで、横浜駅徒歩圏内となるプラウド横浜幸ヶ谷が坪単価300万円ほどなら納得です。

ただし戸数が少ないため維持費はお高めになりそうです。予定段階ですが70m2で管理費、修繕積立金などを合わせて月額3万円くらいになりそうとのことです。

住宅街に位置していることはもちろん公園、小学校も近くにあるなどシングル、ディンクスよりもファミリーにウケが良い立地で6000万円という価格帯に毎月の維持費が約3万円、頭金にもよりますが毎月の支払いが約20万円。

大倉山のように「これは売れるぞ!!」という感じはないですし、とは言え「これは売れないだろう」という感じもありません。

いつもモデルルームに訪問すると売れそうとか売れなさそうとか何かしら感じるのですが、、、なんとも動き方が予想しにくい物件です。

全体的に決め手にかけるのですが大きな欠点もない。そもそも分譲マンションが出ないエリアですから販売開始してみないとわからないというのが今のところの答えでしょうか。

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