今回ご紹介するのはパークホームズ横浜反町です!

[物件概要]定期借地権(賃借権)存続期間2082年10月29日まで

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:京王建設
価格:5038万円~7698万円
専有面積:55.05㎡~75.36㎡
総戸数:63戸
規模:10階建て

交通:
東急東横線「反町」駅徒歩2分
各線線「横浜」駅徒歩12分
京浜東北・根岸線「東神奈川」駅徒歩12分
京急本線「神奈川」駅徒歩6分

所在地:神奈川県横浜市神奈川区桐畑
竣工予定:2021年8月下旬

管理費:月額11340円~15520円
全体管理費:月額160円~220円
修繕積立金:月額5500円~7530円
全体修繕積立金:月額50円~70円

解体準備積立金:5010円~6860円

地代:5440円~7440円
解体準備金:5010円~6860円

駐車場:16台(機械式15台、平面1台)月額18000円~30000円(他に事務所・店舗用22台 荷捌き含む)
自転車置場:65台(シェアサイクル2台含む)月額100円~300円(他に事務所・店舗用18台)
バイク置場:6台(ミニバイク4台含む)月額1500円~3000円

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ横浜反町公式HP

反町駅から徒歩2分、駅からは緩やかな上り坂となりますが住宅街に入るため駅近にしては静かな住環境です。ヒルトップではない(小学校付近の標高のほうが高い)ですが接道していますし、目の前に背が高い建物がありませんから全部屋で採光、中層階以上なら抜け感ある眺望も楽しむことができます。また、直接基礎とできるくらい地盤が良いことも強みとなります。

東横フラワー緑道経由で横浜駅へ徒歩12分、JR横浜タワーの開業でより便利な道のりとなりました。反町駅の地下ホームはそれなりに深いもののそれゆえ駅徒歩2分でありながらも電車の音が気にならないというのは大きな強みとなります。(東横線は地上駅が多く、駅徒歩2分の物件だと電車の音が気になりがち)

今回は定期借地権となり、神奈川県社会福祉センターが併設されます。福祉センターもマンションと近しい背の高さではあるものの角住戸を除けば影響ないでしょう。マンションの1階部分にも福祉センターの駐車場等が設けられるもののエントランスは離しています。福祉センターの1階にはクリニックが入る予定です。(沢渡にある福祉センターが移転)

外観デザインに関してはバルコニー手摺をガラスと格子で使い分けていますし、なんと!!全戸バルコニー隣戸境はコンクリート&下部隔て板です。これは素晴らしいですね~。

総戸数63戸ながらもエントランスホール横の少し下がったところにスタディラウンジを設けているのもいいですね~。セキュリティもエレベーターホール手前にもう1ヵ所ありますし、各階のエレベーターホールは食い込み型でなく独立型、各戸玄関前も引っ込めていますし全体的にみてもコストかけてるなぁ~。後ほど共有する設備仕様も素晴らしいです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 2LDK 55.05㎡ 管理費(月額)11500円 修繕積立金(月額)5550円

画像出典:パークホームズ横浜反町公式HP

2階 5038万円 坪単価302万円
3階 5098万円 坪単価306万円
4階 5198万円 坪単価312万円
5階 5338万円 坪単価320万円
6階 5438万円 坪単価326万円
7階 5538万円 坪単価332万円
8階 5618万円 坪単価337万円

Bタイプ 3LDK 71.63㎡ 管理費(月額)14960円 修繕積立金(月額)7230円

画像出典:パークホームズ横浜反町公式HP

2階 5898万円 坪単価272万円
4階 6128万円 坪単価282万円
7階 6478万円 坪単価299万円
8階 6578万円 坪単価303万円
9階 6678万円 坪単価308万円

Cタイプ 3LDK 72.27㎡ 管理費(月額)15090円 修繕積立金(月額)7290円

画像出典:パークホームズ横浜反町公式HP

2階 5948万円 坪単価272万円
3階 5998万円 坪単価274万円
4階 6178万円 坪単価282万円
5階 6298万円 坪単価288万円
6階 6398万円 坪単価292万円
7階 6498万円 坪単価297万円
8階 6598万円 坪単価301万円
9階 6698万円 坪単価306万円
10階 6898万円 坪単価315万円

D1タイプ 3LDK 72.27㎡ 管理費(月額)15090円 修繕積立金(月額)7290円

画像出典:パークホームズ横浜反町公式HP

3階 5998万円 坪単価274万円
4階 6178万円 坪単価282万円
5階 6298万円 坪単価288万円
8階 6598万円 坪単価301万円
9階 6698万円 坪単価306万円
10階 6898万円 坪単価315万円

D2タイプ 3LDK 72.27㎡ 管理費(月額)15090円 修繕積立金(月額)7290円
4階 6178万円 坪単価282万円
5階 6298万円 坪単価288万円
6階 6398万円 坪単価292万円

Eタイプ 3LDK 73.28㎡ 管理費(月額)15300円 修繕積立金(月額)7390円

画像出典:パークホームズ横浜反町公式HP

4階 6278万円 坪単価283万円
5階 6398万円 坪単価288万円
6階 6498万円 坪単価293万円

Fタイプ 3LDK 75.36㎡ 管理費(月額)15740円 修繕積立金(月額)7600円

画像出典:パークホームズ横浜反町公式HP

4階 6998万円 坪単価307万円
5階 7138万円 坪単価313万円
6階 7278万円 坪単価319万円
7階 7378万円 坪単価323万円
8階 7478万円 坪単価328万円
9階 7578万円 坪単価332万円
10階 7698万円 坪単価337万円

平均坪単価は約300万円です。

洗面リビングinを気にしないならEタイプが面白いですね~。土間部分の収納は豊富ですし奥行があるためベビーカーがつまることもありません。共用廊下側のウォールドアも垂れ壁なしの完全ハイタイプで完全収納ができます。バブーの頃は開放してダブルベッド×ベビーベッドも容易に実現できますね。

設備仕様としてはディスポーザーはないものの食洗機、食器棚、キッチン天板&食器棚天板御影石、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、ウォシュレットリモコンスティックタイプ、浴室ダウンライト、三面鏡框付き、可動式ルーバー面格子などなどケチっていません。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・プラウド横濱高島台 2004年築 高島台 新築時の坪単価約210万円 現在の坪単価約245万円

・アデニウム横浜反町 2007年築 反町4 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約235万円

・ヴェレーナ横浜反町駅前 2019年築 松本町1 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約305万円

上記相場からパークホームズ横浜反町の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 72.27㎡ 6階 6398万円(新築時) → 5500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

駐車場は機械式15、平面1の計16区画で設置率は約25%です。

維持は管理費が㎡単価月額約209円、地代が㎡単価月額約99円です。権利金の前払い分が多いためか毎月の地代は抑えめです。解体準備金は㎡単価月額約91円です。管理形態は第三者管理となります。

【住むレーション】

[東横線→副都心線]

反町 8:03発
東白楽 8:04着
白楽 8:06着
妙蓮寺 8:08着
菊名 8:11着

菊名 8:12発
日吉 8:18着
武蔵小杉 8:21着
自由が丘 8:28着
中目黒 8:37着
渋谷 8:41着
新宿三丁目 8:48着
池袋 8:55着

[東横線→みなとみらい線]

反町 8:01発
横浜 8:03着
新高島 8:05着
みなとみらい 8:06着
馬車道 8:09着
日本大通り 8:10着
元町・中華街 8:12着

[東海道線]

横浜 8:00発
川崎 8:09着
品川 8:20着
新橋 8:27着
東京 8:31着

[京急線]

神奈川 8:04発
京急東神奈川 8:05着
神奈川新町 8:07着

神奈川新町 8:10発
京急川崎 8:18着
京急蒲田 8:24着
糀谷 8:30着
大鳥居 8:32着
穴守稲荷 8:34着
天空橋 8:35着
羽田空港第3ターミナル 8:37着
羽田空港第1・第2ターミナル 8:40着

日常の買い物施設としてはトップパルケが裏手にあります。

通学校は青木小学校で徒歩2分、栗田谷中学校で徒歩7分、反町公園も近く子育て世代としては魅力が大きいですね。

【総評】

価格変わらずで70年の定期借地権だったら強く!強く!強く!おすすめだったのですが60年のため気に入ったら迷わず購入すべき~というおすすめ度合いにはなります。ん~70年ならなぁ~(笑)

定期借地権ではあるもののエリア内で似たような立地の所有権がないですから振替がきかず、希少性ある立地の定期借地権である以上は魅力が大きいですね。

立地的にも長く住まう方が多いと考えてか設備仕様もグレード高となっていますし、東横線の横浜市エリアで住まいを探されていた方からすれば立地で文句言う方はいないかと。

定期借地権だから購入を辞めるというのはもったいなく、定期借地権だからこそこれだけ条件良い立地と割り切り購入すべきでしょう。

反町公園の目の前で野村不動産がマンションを建設していますがおそらくコンパクト多めとなりそうです。中古に目を向けるなら坂はそこそこきついですがプラウド横濱高島台が坪単価250万円ほどで条件良いですね。こちら2件については下記動画でも語っています。

動画もご覧ください!

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