今回ご紹介するのはパークホームズ月島二丁目です!

[物件概要]定期借地権約71年

売主:三井不動産レジデンシャル
施工:村本建設
価格:5850万円~7330万円
専有面積:54.66㎡~70.24㎡
総戸数:46戸
規模:10階建て
交通:東京メトロ有楽町線・都営地大江戸線「月島」駅徒歩3分
所在地:東京都中央区月島2丁目
竣工:2019年11月竣工済

駐輪場:65台

管理費:月額18040円~23180円
修繕積立金:月額7110円~9130円

解体準備金月額3060円~3930円
地代:月額4540円~5830円

地図はこちらです↓

画像出典:パークホームズ月島二丁目公式HP

大通りから離れるため月島駅近くのマンションの中でも静かな環境となります。

今回定期借地権ということもあってか駅近の割には54㎡からと1LDKがありません。眺望としてはMTG方向の北西向き、PT晴海方向の南東向きとなりますがどちらも低層階を除けば囲まれ感は少ないです。完成物件なので現物で確認できますが北西向きでも明るかったですね。

唯一の接道面となる北西側の中住戸バルコニーをやや尖らせている(隣戸バルコニーが斜め)ことと南東側住戸は中央部だけバルコニーとして残りはダイレクトウィンドウとしていますからどちらから見ても外観デザインは素敵なものとなっています。戸数的にただの板状だとパークアクシス感が出かねないですがそこはちゃんと気を使ってくれています。

南東側はより静かな環境かつ日当たりも良いため洗濯物をバルコニーで干したい方には残念な狭さではあります。まぁ室内で干す方が多い時代ですからダイレクトウィンドウで攻めたのは良いことだと思います。

エントランスホールは一層のみですが奥に長くエレベーターホールまでの間にセキュリティを2ヵ所設けるなどこの辺りも分譲マンションらしさが出ています。内廊下で各階にエアコン完備となっていますしメールコーナーにガラス扉を設けるなど小規模ながら細かい部分へのこだわりが見受けられます。

この規模だとメールコーナーの投函・受取側が同じなんてこともありますからね。。。もちろんこちらは分けていました。

1階エレベーターホールの真横という便利な場所にごみ置き場がありますがしっかりと前室を設けていました。

価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 2LDK 55.74㎡

画像出典:パークホームズ月島二丁目公式HP

5階 5950万円 坪単価352万円
6階 5970万円 坪単価354万円
7階 5990万円 坪単価355万円
8階 6010万円 坪単価356万円
9階 6030万円 坪単価357万円
10階 6050万円 坪単価358万円

Bタイプ 2LDK 54.66㎡

画像出典:パークホームズ月島二丁目公式HP

5階 5850万円 坪単価353万円
7階 5890万円 坪単価356万円

Cタイプ 2LDK 68.57㎡

画像出典:パークホームズ月島二丁目公式HP

7階 6930万円 坪単価334万円
8階 6950万円 坪単価335万円
9階 6970万円 坪単価336万円
10階 6990万円 坪単価337万円

Dタイプ 3LDK 70.24㎡

画像出典:パークホームズ月島二丁目公式HP

2階 6830万円 坪単価321万円
4階 6990万円 坪単価329万円
5階 7150万円 坪単価336万円
6階 7240万円 坪単価340万円
7階 7300万円 坪単価343万円

Eタイプ 3LDK 70.22㎡

画像出典:パークホームズ月島二丁目公式HP

4階 6960万円 坪単価327万円
5階 7120万円 坪単価335万円
6階 7210万円 坪単価339万円
9階 7330万円 坪単価345万円

平均坪単価は約345万円です。

Cタイプのトイレはめちゃくちゃ明るかったです!トイレで長く過ごしたい?方には最適です(笑)

今回スマートロックシステムという住戸内宅配サービスを導入しています。不在時に宅配業者さんが来た際にスマートフォンで応答できればいわゆるワンタイムパスワードを発行して住戸内玄関まで宅配してもらうことが可能です。なんとなく住戸内に入ってほしくない宅配員さんだったら下の宅配ロッカーへ誘導することも可能です、苦笑

こちらは食配サービスや家事代行サービスの際も利用可能です。

玄関より奥へ入られないようにリビングドアにも鍵をかけることが可能です。それもあってすべてのお部屋がリビングinというわけです。ただ、洗面室とトイレまでは入れちゃいます。玄関前の収納も開けられちゃいますね。。。

気分の問題ですが玄関までとはいえ不在時に住戸内へ知らない人が入るのって嫌じゃないですか?男の私でさえ嫌です。女性の皆様どうですか?嫌じゃないですか?

一言。「玄関前各戸宅配ロッカーでええやん」以上。

設備仕様としてはディスポーザーがありません。食洗機、食器棚は付いてきます。玄関前カメラ付きインターホンが付いているのはいいですね!スマートロックシステムに伴い住戸内玄関上部に防犯カメラが容易に設置できるようになっています。

構造は二重床・二重天井、基本天井高は2450mmです。

周辺相場を確認しましょう!

・マイキャッスル月島 1997年築 月島1 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約270万円

・ゼファー月島 1998年築 佃3 新築時の坪単価約240万円 直近売り出し事例なし

・エクセルシオール月島 1999年築 月島1 新築時の坪単価約265万円 直近売り出し事例なし

・月島シティタワー 1999年築 月島2 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約305万円

・クレストフォルム月島セントラルコート 1999年築 佃2 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約270万円

・月島サニーコート 1999年築 月島1 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約255万円

・東京月島ガーデンハウス 2000年築 佃2 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約265万円

・東急ドエルアルス 月島アール・モード 2001年築 佃3 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約275万円

・ガーデンハウス月島ステーションフロント 2001年築 月島2 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約265万円

・オーベル月島リバージュグラン 2001年築 月島3 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約275万円

・ファミール月島グランスイートタワー 2002年築 佃2 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約325万円

・アイマークタワー 2003年築 月島1 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約315万円

・グランスイート月島リエール 2004年築 月島2 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約295万円

・ザ・クレストタワー 2004年築 佃2 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約325万円

・クレストフォルム月島サウススクエア 2004年築 佃2 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約290万円

・ライオンズタワー月島 2005年築 佃2 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約355万円

・シティハウス月島ステーションコート 2008年築 月島4 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約305万円

・アスコットパーク月島 2010年築 月島1 新築時の坪単価約290万円 直近売り出し事例なし

・アンビシャス月島 2010年築 月島1 新築時の坪単価約315万円 直近売り出し事例なし

・シティハウス月島駅前エアーズコート 2010年築 佃3 新築時の坪単価約300万円 直近売り出し事例なし

・シティハウス月島駅前キャピタルコート 2011年築 佃3 新築時の坪単価約320万円 直近売り出し事例なし

・ウィルローズ月島テラス 2011年築 佃3 新築時の坪単価約290万円 直近売り出し事例なし

・パークリュクス月島ステーションプレミア 2011年築 佃2 新築時の坪単価約280万円 直近売り出し事例なし

・クレイス月島キャナルフロント 2011年築 月島2 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約310万円

・ザパームス月島ルナガーデン 2012年築 月島3 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約295万円

・ブリリアウェリス月島 2013年築 月島1 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約340万円

・シティハウス月島駅前ベイブリーズコート 2012年築 佃3 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約322万円

・シティハウス月島駅前レジデンスコート 2015年築 月島2 新築時の坪単価約380万円 直近売り出し事例なし

・キャピタルゲートプレイス 2015年築 月島1 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約445万円

・プレミスト佃二丁目 2016年築 佃2 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約340万円

・ザ・パークハウス月島ディアスタ 2017年築 月島2 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約360万円

上記相場からパークホームズ月島二丁目の将来価値を予想すると

Dタイプ 3LDK 70.24㎡ 5階 7150万円(新築時) → 6260万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画
建設地周辺動画(建設地から月島駅周辺まで)

約71年間の定期借地権となりますが本体価格に前払い地代が一部含まれた販売方式となります。一部のため月額もかかりますが前払い地代でそこそこ払うため70㎡でも月額5800円ほどと表面上は抑え目です。前払い地代は70㎡で1800万円ほどです。こちらは住宅ローン利用可能ですが地代は諸費用扱いのためその部分は住宅ローン減税は使えません。

権利金と前払い地代、そして月額の地代を含めると㎡単価月額600円台半ばにはなるためなかなかな高単価ではあります。

ざっくりですが約70㎡、本体価格7300万円の場合、建物価格が3700万円台、権利金が1400万円台、前払い地代が1800万円台、残りは消費税となります。(割合から単純計算)

なお、駐車場はありません。

【住むレーション】

[有楽町線]

月島 8:01発
新富町 8:03着
銀座一丁目 8:04着
有楽町 8:06着
桜田門 8:08着
永田町 8:10着
麹町 8:12着
市ヶ谷 8:14着
飯田橋 8:16着
江戸川橋 8:19着
護国寺 8:22着
東池袋 8:24着
池袋 8:26着

月島 8:01発
豊洲 8:03着
辰巳 8:06着
新木場 8:09着

[大江戸線]

月島 8:01発
勝どき 8:02着
築地市場 8:05着
汐留 8:07着
大門 8:09着
赤羽橋 8:13着
麻布十番 8:15着
六本木 8:17着
青山一丁目 8:20着
国立競技場 8:22着
代々木 8:25着
新宿 8:27着
都庁前 8:29着

月島 8:03発
門前仲町 8:04着
清澄白河 8:07着
森下 8:09着
両国 8:11着
蔵前 8:14着
新御徒町 8:15着
上野御徒町 8:17着
本郷三丁目 8:19着
春日 8:21着

通学校は月島第三小学校で徒歩6分、晴海中学校で徒歩5分と橋を渡ればすぐです。区民センター、区民館横の公園も近く静かな住環境含めて子育てファミリーにも魅力が大きいでしょう。

【総評】

定借にしては立地に尖りがないですね。定借でしか買えないような立地というわけではありません。

もちろん月島駅最寄りのマンションとしては静かな住環境ということは大きく評価できますが定借ほどの魅力があるかといえば難しく、「当初の購入価格を抑えたい」「資産性云々(リセールのしやすさ)は気にしない」という方向けとなります。

住環境だけでなく小規模マンションということもありマンション内も静かになるでしょうからそれを好む方には魅力が大きいでしょう。(大規模マンションと違いエントランスホールで子供たちがわちゃわちゃしていたりパーティルームなどへ友人を招く人がいなかったり)

ローンを引ける方が多い価格帯に抑えていますし、将来のリセールよりも便利な駅近立地で新築マンションが欲しいという方は一定数いるでしょうから売れるか売れないかで言えば売れるでしょう。パークホームズ浅草寿のように苦戦して最後は大きな値引きということにはならないでしょう。

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