ザ・パークハウス アーバンス渋谷　予定価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはザ・パークハウス アーバンス渋谷です！

［物件概要］

売主：三菱地所レジデンス
施工：不二建設
価格：未定
専有面積：31.22㎡～64.78㎡
総戸数：84戸（事業協力者住戸53戸含む）、他に事務所（事業協力者区画1戸）
規模：14階建て
交通：東急東横線・田園都市線・東京メトロ半蔵門線・副都心線・銀座線「渋谷」駅徒歩6分 JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「渋谷」駅徒歩7分　京王井の頭線「渋谷」駅徒歩8分
所在地：東京都渋谷区宇田川町
竣工予定：2020年7月下旬

駐車場：12台（機械式11台、身障者用1台/機械式ハイルーフ1台・ミドルルーフ1台地権者住戸専用を含む）、他に緊急車両用駐車スペース1台

地図はこちらです↓

画像出典：ザ・パークハウスアーバンス渋谷公式HP

ザ・パークハウス「アーバンス」となりますがパークワンズブランドのようにザ・投資！までは振り切っておらず、投資と実需のバランスの取れたブランドと認識しておくと大きなズレはないでしょう。

パークワンズブランドは植栽豊かなエントランス周りなどは基本的になく、構造は直床・二重天井であったりと賃貸ブランドのパークハビオの分譲版的な存在ですがザ・パークハウスアーバンスはエントランス周りの植栽計画は豊かにしていますし、二重床・二重天井、しっかりと造りこまれたエントランスホールやラウンジなど一般的なザ・パークハウスブランドと見た目では変わりありません。

ただ、ディスポーザーがなかったり(これは戸数の影響もありますが)、狭めのお部屋が多かったりと実需ばかりかというとそんなことはなく住みながら投資やセカンドハウス的に購入される方も多いでしょう。チェックアイズなどザ・パークハウスのクオリティは付いてきますから安心感も増します。

ザ・パークハウスアーバンス渋谷はもともとビルがあった場所でいわゆる等価交換事業となるためビル所有者(建設・不動産系会社)に53戸が手に渡ることになり、一般販売は31戸のみとなります。53戸については賃貸に出そうが即転売しようが所有会社の自由ですからどうなるかはわかりませんが一般的に考えればしばらくは賃貸で運用するのではないでしょうか。

等価交換事業にした時点でお金に困っての土地譲りではない(お金がすぐに必要なら土地をまるっと売却したほうが即金性がある)わけで、それであれば53戸をまとめて売却は考えにくいと思います。そのため賃借人だらけの分譲マンションになる可能性は十分ありますが狭いお部屋でも18万円くらい出さないと借りれませんからそこそこ稼いでいる方が住むことになります。もちろん収入が高いから良い人とは限りませんが誰でも借りれるような住宅でないということは安心感となるでしょう。

渋谷駅周辺はオフィスビルの開発が進んでおりグーグルが渋谷に戻ってくるなど就業人口が増えていきますから周辺でコンパクト部屋のグレード高い分譲マンションを1部屋所有しておいて損はない(空室リスクが少ない)と言えるでしょう。

渋谷駅からの道のりはスクランブル交差点経由となります(地下鉄13番出口も利用できますがJRの改札方面へは遠回り)からわちゃわちゃ感はすごい(しょっちゅうニュースになってますね、笑)ですが建設地は人通りの多い道から一歩中へ入ってますからバルコニー面が騒がしくてどうしょうもないという立地ではありません。むしろ斜め向かいに小学校、目の前に建設中の公共施設(児童福祉施設等)があるなど渋谷にしては静か目です。接道からしっかりとセットバックしているため尚更。

セットバック部分は植栽計画豊かとしてエントランスホールからエレベーターまでの導線上に小さめではありますがラウンジを配置して自然と邸宅感を味わえるものとしていますからそんじょそこらの賃貸マンションとは大きな違いがあります。渋谷駅周辺には分譲・賃貸含めてコンパクト目のマンションは点在していますが植栽豊かであったりエントランス部分に大きめの庇を設けるなど造りこまれているのはなかなかお目にかかれないですから見た目の面での希少性もあります。エレベーターホールのすぐ近くにごみ置き場があるのですが前室を設けていますし渋谷駅徒歩6分かつコンパクトなお部屋が多いにもかかわらず機械式駐車場(身障者優先のみ平置き)を総戸数に対して約14％設けるなど全体的にゆとりを感じられます。

予定価格と間取りの一部を共有いたします！

※全戸西向き

Iタイプ　2LDK　55.64㎡　管理費(月額)19370円　修繕積立金(月額)7240円

画像出典：ザ・パークハウス アーバンス渋谷公式HP

Dタイプ　1DK　31.30㎡　管理費(月額)10900円　修繕積立金(月額)4070円

画像出典：ザ・パークハウス アーバンス渋谷公式HP

Cタイプ　1DK　31.30㎡　管理費(月額)10900円　修繕積立金(月額)4070円
3階　5500万円台　坪単価580万円
10階　5900万円台　坪単価623万円

Eタイプ　1DK　37.66㎡　管理費(月額)13120円　修繕積立金(月額)4900円

画像出典：ザ・パークハウス アーバンス渋谷公式HP

Bタイプ　1DK　31.30㎡　管理費(月額)10900円　修繕積立金(月額)4070円
3階　5500万円台　坪単価580万円
10階　5900万円台　坪単価623万円

Aタイプ　1DK　31.22㎡　管理費(月額)10870円　修繕積立金(月額)4060円
3階　5500万円台　坪単価582万円
10階　5900万円台　坪単価624万円

Hタイプ　2LDK　55.21㎡　管理費(月額)19220円　修繕積立金(月額)7180円
5階　9500万円台　坪単価568万円
7階　9700万円台　坪単価580万円
9階　9900万円台　坪単価592万円

Kタイプ　2LDK　64.78㎡　管理費(月額)22550円　修繕積立金(月額)8430円

画像出典：ザ・パークハウス アーバンス渋谷公式HP

1階に住戸はありません。(事業協力者区画の事務所はあります)

バルコニー面で建設中の公共施設の高さが31m(最高高さ34.90m)のため10階であれば空は近づいてきます。抜け感となれば販売住戸の中ではKタイプの13階が唯一期待できるでしょうか。

神南小学校からの松濤中学校という学区エリアですからもう少しファミリー向け住戸があっても良かったとは思いますが現実的に3人で住めそうな64.78㎡のお部屋は1部屋しか供給がありません。55㎡のお部屋は柱の食い込みもあるので3人だとちょいときつそうではありますね。(この立地でそんな贅沢は言ってられないですが)

1DKは賃貸マンションのような間取りですが食洗機が付いていたりトイレが広くカウンターも付いていたりと2LDKに比べてそこまで設備仕様を落としていません。2LDKに付いてくる床暖房はありませんがその代わり壁掛けエアコンが付いてきます。

設備仕様は食洗機、水回り天板クオーツストーン、ローシルエットトイレ(手洗いカウンター)、浴室ダウンライト、2LDKには食器棚、廊下床タイル、リビング床暖房など単価なりのものとはなっていますが玄関前カメラ付きインターホンはなしです。

内廊下を採用しておりエレベーターは住戸食い込み型ではないためそこまで苦しくない共用廊下となっています。戸あたり入居人数が少ないとはいえ総戸数84戸の14階建てでエレベーター1基ですからちょいと待ち時間がありそうですが2基にするほどではないですね。ディスポーザーがないことや駐車場収入があることも影響してか管理費は㎡あたり約348円と管理員さん週五日勤務の割には頑張っています。

駐車場は月額36000円～月額42000円です。

周辺の分譲マンション相場を確認しましょう！

・アトラス渋谷公園通り　2013年築　宇田川町　新築時の坪単価約434万円　現在の坪単価約585万円

周辺の分譲賃貸マンション相場を確認しましょう！

・アトラス渋谷公園通り　2013年築　宇田川町　約33㎡：月額約17万円(5年間の定期借家)　約63㎡：月額約31万円

上記相場からザ・パークハウス アーバンス渋谷の将来価値を予想すると

Bタイプ　1DK　31.30㎡　3階　5500万円台　→　5300万円（築10年時）

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

31.30㎡の低層階で月額18万円ほどの賃料ですから利回りは低めですが物件価値の維持には期待しやすい条件が揃っています。

お安くはないですが定期借地権のパークコート渋谷ザタワーが坪単価約790万円ですから違和感ない水準です。もちろん物件グレードとしては規模感など含めてパークコート渋谷ザタワーが上でしょうけどもそれを考慮してちゃんと価格設定しているわけで割高感はないでしょう。

建設地

建設地周辺動画

【住むレーション】

［井の頭線］

渋谷　8:00発
神泉　8:01着
駒場東大前　8:02着
池ノ上　8:04着
下北沢　8:06着
新代田　8:07着
東松原　8:08着
明大前　8:10着
永福町　8:13着
西永福　8:15着
浜田山　8:16着
高井戸　8:18着
富士見ヶ丘　8:20着
久我山　8:22着
三鷹台　8:24着
井の頭公園　8:25着
吉祥寺　8:28着

［山手線］

渋谷8:01発
原宿8:04着
代々木8:06着
新宿8:08着
新大久保8:11着
高田馬場8:13着
目白8:15着
池袋8:18着

渋谷　8:00発
恵比寿　8:03着
目黒　8:05着
五反田　8:08着
大崎　8:09着
品川　8:14着
田町　8:17着
浜松町　8:20着
新橋　8:22着
有楽町　8:24着
東京　8:27着

［埼京線→りんかい線］

渋谷　8:03発
恵比寿　8:05着
大崎　8:09着
大井町　8:12着
品川シーサイド　8:15着
天王洲アイル　8:17着
東京テレポート　8:21着
国際展示場　8:24着
東雲　8:27着
新木場　8:30着

［埼京線］

渋谷　8:05発
新宿　8:11着
池袋　8:16着
板橋　8:19着
十条　8:21着
赤羽　8:24着
武蔵浦和　8:33着
大宮　8:40着

［湘南新宿ライン］

渋谷　8:00発
恵比寿　8:02着
大崎　8:06着
武蔵小杉　8:17着
横浜　8:29着
戸塚　8:42着
大船　8:47着
藤沢　8:52着

渋谷　8:01着
新宿　8:07着
池袋　8:13着
赤羽　8:23着
浦和　8:32着
大宮　8:38着

［銀座線］

渋谷　8:01発
表参道　8:03着
外苑前　8:05着
青山一丁目　8:06着
赤坂見附　8:09着
溜池山王　8:11着
虎ノ門　8:13着
新橋　8:16着
銀座　8:18着
京橋　8:19着
日本橋　8:21着
三越前　8:23着
神田　8:24着
末広町　8:26着
上野広小路　8:28着
上野　8:30着
稲荷町　8:32着
田原町　8:33着
浅草　8:35着

［半蔵門線］

渋谷　8:02発
表参道　8:04着
青山一丁目　8:06着
永田町　8:09着
半蔵門　8:12着
九段下　8:14着
神保町　8:16着
大手町　8:19着
三越前　8:21着
水天宮前　8:24着
清澄白河　8:27着

［田園都市線］

渋谷　8:06発
池尻大橋　8:08着
三軒茶屋　8:10着
駒沢大学　8:13着
桜新町　8:15着
用賀　8:18着
二子玉川　8:20着
溝の口　8:23着
鷺沼　8:28着
たまプラーザ　8:31着
あざみ野　8:33着
青葉台　8:38着
長津田　8:43着
南町田　8:46着
中央林間　8:50着

［副都心線］

渋谷　8:04発
新宿三丁目　8:09着
池袋　8:15着

［東横線→みなとみらい線］

渋谷　8:03発
中目黒　8:06着
学芸大学　8:09着
自由が丘　8:13着
田園調布　8:15着
多摩川　8:17着
武蔵小杉　8:19着
日吉　8:22着
綱島　8:25着
菊名　8:28着
横浜　8:35着
みなとみらい　8:39着
馬車道　8:41着
日本大通り　8:43着
元町・中華街　8:45着

［リムジンバス］

渋谷エクセルホテル東急　6:20発
渋谷駅西口　6:23発
セルリアンタワー東急ホテル　6:30発
羽田空港(第2)　6:59着
羽田空港(第1)　7:04着
羽田空港(国際)　7:11着

渋谷エクセルホテル東急　6:30発
セルリアンタワー東急ホテル　6:40発
成田空港(第3)　7:57着
成田空港(第2)　8:00着
成田空港(第1南)　8:05着
成田空港(第1北)　8:05着

渋谷駅最寄りに住んでおけば公共交通機関の利便性は言わずもがなですが埼京線(湘南新宿ライン等)のホームが2020年には山手線と並んだり、2019年12月開業の渋谷フクラス(東急プラザ渋谷)1階部分にバスターミナルが設けられたりとより利便性が向上する予定です。

スーパーマーケットは少ないエリアですがメガドンキの地下1階はちゃんとしたスーパーマーケットと言えるくらい広いですから自炊派でも使い勝手が良いお店でしょう。

物件のすぐ近くでは渋谷パルコが建て替え中で2019年秋の開業を予定しています。立体街路(1階から10階までらせん状)などインパクトある外観ですから完成が楽しみですね。パークコート渋谷ザタワーもそうですが渋谷は外観デザインにこだわるビルやマンションが多いですがザ・パークハウスアーバンス渋谷もバルコニー手摺を斜めに配置することで個性ある外観となっています。

【総評】

まぁ一部屋買っておいて将来的に大きくこける要素は少ないですよね。

稼ぎの良いIT系のサラリーマンやお金持ちのセカンド需要などもあるでしょうから新築時の販売でも大苦戦するようなことはないでしょう。渋谷駅周辺に勤めていれば電車に乗る必要すらないですから手堅い選択肢と言えるのではないでしょうか。

渋谷駅から近い割には一歩中へ入り、さらにはしっかりとセットバックしているため渋谷の隠れ家と言っても過言ではありません。北方向に少し歩けば代々木公園がありますから環境面でも魅力が多い立地です。

ただ、玄関前カメラくらいは標準で入れても良いのではないでしょうかねぇ～。現地自体は静かでも周辺はわちゃわちゃ感ある街ですし、いくらオートロックがあるとはいえ玄関前のモニターでもう一度確認したいじゃないですか。女性が好む立地ではないのでしょうけどもエリア特性や販売単価からして玄関前カメラは付けるべきと思いました。玄関前カメラがあるから賃料が上がるわけでないことは百も承知ですが投資と実需のバランスを取るのがアーバンスなわけでそこは頑張ってほしかったです。

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