今回ご紹介するのはプレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Courtです!

[Arc Court物件概要]

売主:大和ハウス工業
施工:長谷工コーポレーション
価格:7490万円~21990万円
専有面積:55.25㎡~99.91㎡
総戸数:117戸
規模:地上14階地下1階建て
交通:都営浅草線「東銀座」駅徒歩10分 東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩4分 東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩6分
所在地:東京都中央区築地7丁目
竣工予定:2021年3月

管理費:月額20100円~36300円
修繕積立金:月額:8900円~16100円

駐車場:32台 39000円~42000円 ※エレベーターパーキング
駐輪場:119台 100円~700円 別途、共用駐輪場9台
バイク置場:6台 2000円 

[Edge Court物件概要]

売主:大和ハウス工業
施工:青木あすなろ建設
価格:6890万円~12290万円
専有面積:50.05㎡~70.15㎡
総戸数:63戸
規模:地上14階地下1階建て
交通:都営浅草線「東銀座」駅徒歩11分 東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩5分 東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩7分
所在地:東京都中央区築地7丁目
竣工予定:2020年5月

管理費:月額17500円~24500円
修繕積立金:月額8200円~11500円

駐車場:13台 34000円~40000円 
駐輪場:64台 100円~400円 別途、共用駐輪場5台
バイク置場:1台 2000円 ※ミニバイク置場

地図はこちらです↓

画像出典:プレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Court公式HP

レジデンシャル築地とオーベル銀座築地がドロンした築地エリア。ドロンした理由としては事業として成り立たないからというのは考えにくいでしょう。とくにオーベル銀座築地に関しては単価の割に物もよくおすすめしていたくらいです。今回ご紹介するプレミストより坪単価50万円ほど安かったわけで一般層に販売しても苦戦することはなかったでしょう。となれば、手放すのがもったいないので自社で賃貸運用もしくは高値を付けてくれた業者にまるっと一棟売りと考えるのが妥当でしょうか。選択肢が減ってしまったのは残念です。

プレミスト2棟も規制緩和中に建設開始となっているため14階建てとなっています。蛇口がしめられた今時点で建設されるのであれば12階建てとなってしまいその分各戸の価格が上がってしまいますから今後緩和が再開されない限りは同じような立地で同じようなマンションを同じ価格でというのが実質不可能となります。(建築費が下がらない限り)

プレミスト2棟とも居留地中央通りに面しており接道を間に挟み向き合う形となります。エリア内では道路幅が広いですから距離はそこそこあります。(歩道含めて20m超)Edge Court側の角にある戸建て付近に夕方チュンが集まるのはやや気になるでしょうか。(餌付けしている方がいる)

今回2棟構成ですが管理組合も分かれて別マンションとなり施工会社も竣工時期も違ってきます。当然ながら共用施設の相互利用(Edge Courtには共用施設ないですが)はできません。

元々は日刊スポーツ保有の土地が道をまたぐ形であり大和ハウス工業が同時に取得したため一つのプロジェクトにしているわけです。

2棟が向き合う形となりますがどちらも接道面のエントランスホールを二層吹き抜け&ガラス面豊かとするため双方が完成したときには素敵なものとなるでしょう。とくにArcCourtは角住戸を曲線としていますからより目立つ存在となります。パークコート青山ザタワーで話題になった曲線を採用したArc Courtが長谷工コーポレーション施工と聞くと驚く方も多いのではないでしょうか。

前々からお伝えしているところではありますが長谷工コーポレーションはデべがしっかりとコストをかけてとお願いすればめちゃかっこいいマンションだって造れるのです。(今回の設計は浅井謙建築研究所)

Edge Courtも手を抜いているということはなく逆梁ハイサッシとしていますからサッシ高としてはEdge Courtのほうが上です。中住戸で比べてもEdge Courtのほうが下がりは出ていないですね。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[Arc Court]

Aタイプ 2LDK 56.74㎡ 管理費(月額)20400円 修繕積立金(月額)9000円
3階 7490万円 坪単価436万円
10階 8490万円 坪単価494万円

Bタイプ 3LDK 78.65㎡ 管理費(月額)28300円 修繕積立金(月額)12500円

画像出典:プレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Court公式HP

6階 12090万円 坪単価508万円
7階 12590万円 坪単価529万円
9階 13090万円 坪単価550万円
10階 13390万円 坪単価562万円
11階 13690万円 坪単価575万円
12階 13990万円 坪単価588万円
13階 14290万円 坪単価600万円
14階 14590万円 坪単価613万円

Cタイプ 3LDK 73.41㎡ 管理費(月額)26400円 修繕積立金(月額)11700円
3階 10690万円 坪単価481万円
4階 10940万円 坪単価492万円
5階 11190万円 坪単価503万円
6階 11440万円 坪単価515万円
7階 11640万円 坪単価524万円
11階 12440万円 坪単価560万円

Dタイプ 3LDK 71.11㎡ 管理費(月額)25600円 修繕積立金(月額)11300円
6階 10640万円 坪単価494万円
9階 11240万円 坪単価522万円
12階 11840万円 坪単価550万円

Eタイプ 3LDK 99.91㎡ 管理費(月額)36000円 修繕積立金(月額)15900円

画像出典:プレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Court公式HP

3階 15990万円 坪単価529万円
4階 16490万円 坪単価545万円
5階 16990万円 坪単価562万円
6階 17490万円 坪単価578万円
9階 18990万円 坪単価628万円
12階 21990万円 坪単価727万円

Fタイプ 2LDK 56.22㎡ 管理費(月額)20200円 修繕積立金(月額)8900円
4階 7790万円 坪単価458万円
5階 7890万円 坪単価463万円
8階 8190万円 坪単価481万円
12階 8890万円 坪単価522万円

Gタイプ 2LDK 68.07㎡ 管理費(月額)24500円 修繕積立金(月額)10800円
3階 9290万円 坪単価451万円
10階 10190万円 坪単価494万円
12階 10690万円 坪単価519万円

Hタイプ 2LDK 64.48㎡ 管理費(月額)23200円 修繕積立金(月額)10300円

画像出典:プレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Court公式HP

3階 9190万円 坪単価471万円
9階 9790万円 坪単価501万円
12階 10190万円 坪単価522万円
14階 10840万円 坪単価555万円

Jタイプ 2LDK 55.25㎡ 管理費(月額)19900円 修繕積立金(月額)8800円
3階 7490万円 坪単価448万円
9階 8290万円 坪単価496万円

平均坪単価は約520万円です。

[Edge Court]

Aタイプ 2LDK 57.19㎡ 管理費(月額)19900円 修繕積立金(月額)9400円
5階 7830万円 坪単価452万円
6階 7910万円 坪単価457万円
8階 8090万円 坪単価467万円
12階 8510万円 坪単価491万円

Bタイプ 2LDK 50.05㎡ 管理費(月額)17400円 修繕積立金(月額)8200円
3階 6890万円 坪単価455万円
4階 6940万円 坪単価458万円
6階 7050万円 坪単価465万円(メニュープラン1LDK)
14階 7650万円 坪単価505万円

Cタイプ 2LDK 50.12㎡ 管理費(月額)17400円 修繕積立金(月額)8200円
4階 6940万円 坪単価457万円
10階 7290万円 坪単価480万円

Dタイプ 2LDK 58.02㎡ 管理費(月額)20200円 修繕積立金(月額)9500円
2階 7590万円 坪単価432万円
5階 7830万円 坪単価446万円
8階 8090万円 坪単価460万円
9階 8190万円 坪単価466万円
14階 8790万円 坪単価500万円

Eタイプ 3LDK 70.15㎡ 管理費(月額)24400円 修繕積立金(月額)11500円

画像出典:プレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Court公式HP

2階 9640万円 坪単価454万円
6階 9920万円 坪単価467万円
11階 11030万円 坪単価519万円
12階 11290万円 坪単価532万円
14階 12290万円 坪単価579万円

平均坪単価は約470万円です。

曲線部分で一番目立つ角住戸が高単価ということもありArc Courtのほうが平均坪単価も上です。2LDKで比べるとむしろArc Courtのほうがお安い住戸もあります。これは囲まれ感厳しいところをしっかりと単価安にしていることが影響しています。エリア的に眺望・採光を求めることはなかなか難しく、一部住戸を除けば開放感ある眺望というのはありません。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石(側面も)、リビング天カセなど共通している部分もありますがArc Courtのみにオーバーヘッドシャワー、食器棚、廊下床タイルが付くなど比べてしまうとArc Courtのほうが上です。となれば・・・読者様なら同じ考えになる方も多いと思いますが2LDKを選ぶならArc Courtが狙い目ですよね。だってほぼ同じ単価、ほぼ同じ立地で設備仕様が上がるのですから。ましてやArc Courtのみコンシェルジュサービス付きとなりますし、2階のラウンジ、エントランスホールの広さなどなどArc Courtは億超え住戸に合わせた物件グレードですから・・・答えは一つでしょう。

もちろんEdge Courtのほうがサッシ高ありますし、エントランスホールも造りこまれていますしダメという意味ではないです。ただ、同じ単価出すならArc Courtのほうが良くない?という意味です。なお、コンシェルジュサービスがないEdge Courtのみ外出先からスマホ等で鍵の施錠やエアコンON/OFFができるネットコントロールシステムが導入されます。

どちらも内廊下を採用、基本天井高は2500mmです。

エレベーターはEdge Courtが総戸数63戸で1基、Arc Courtが総戸数117戸で2基とゆとりがあります。各階ごみ置き場はありません。

駐車場はEdge Courtが設置率約22%、Arc Courtが設置率約27%です。Edge Courtの機械式は13台、Arc Courtのタワーパーキングは32台と1基あたりのシェア台数が少ないため待ち時間は少ないでしょう。(タワーマンションになると1基で100台シェアということも多々あります)

どちらも完全に屋根があり作業中雨に濡れないですし、エレベーターへ抜ける導線も確保されています。

周辺相場を確認しましょう!

・サンクタス築地 2000年築 築地7 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約300万円

・パークホームズ築地 2012年築 築地7 新築時の坪単価約305万円 現在の坪単価約370万円

・グリーンパーク築地 2012年築 築地7 新築時も坪単価約265万円 直近売り出し事例なし

・パークホームズ築地グリーンサイド 2015年築 築地7 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約475万円

・ザ・ファイン築地レジデンス 2016年築 築地7 新築時の坪単価約390万円 現在の坪単価約385万円

上記相場からプレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Courtの将来価値を予想すると

Fタイプ(Arc Court) 2LDK 56.22㎡ 5階 7890万円 → 7330万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

Arc Court建設地 2019年9月撮影

Edge Court建設地 2019年9月撮影

建設地周辺動画(A敷地)
建設地周辺動画(B敷地①)
建設地周辺動画(B敷地②)

管理費はEdge Courtが㎡単価月額約348円、Arc Courtが㎡単価月額約360円です。戸数や駐車場収入の関係もありArc Courtのほうがサービス内容からすればお得感あります。

【住むレーション】

[日比谷線]

築地 8:02発
東銀座 8:03着
銀座 8:05着
日比谷 8:07着
霞ヶ関 8:09着
神谷町 8:12着
六本木 8:16着
広尾 8:19着
恵比寿 8:22着
中目黒 8:25着

築地 8:01発
八丁堀 8:03着
茅場町 8:04着
人形町 8:07着
小伝馬町 8:08着
秋葉原 8:10着
仲御徒町 8:12着
上野 8:13着

[有楽町線]

新富町 8:00発
銀座一丁目 8:01着
有楽町 8:03着
桜田門 8:05着
永田町 8:07着
麹町 8:09着
市ヶ谷 8:11着
飯田橋 8:13着
江戸川橋 8:16着
護国寺 8:18着
東池袋 8:21着
池袋 8:23着

新富町 8:03発
月島 8:04着
豊洲 8:07着
辰巳 8:10着
新木場 8:13着

[浅草線→京急線]

東銀座8:03発
新橋8:05着
大門8:07着
三田8:10着
泉岳寺8:12着
品川8:15着

[浅草線]

東銀座 8:01発
宝町 8:03着
日本橋 8:04着
人形町 8:06着
東日本橋 8:08着
浅草橋 8:09着
蔵前 8:11着
浅草 8:13着
本所吾妻橋 8:14着
押上 8:16着

[大江戸線]

築地市場 8:01発
汐留 8:03着
大門 8:05着
赤羽橋 8:09着
麻布十番 8:11着
六本木 8:13着
青山一丁目 8:16着
国立競技場 8:18着
代々木 8:21着
新宿 8:23着
都庁前 8:25着

築地市場 8:03発
勝どき 8:05着
月島 8:07着
門前仲町 8:10着
清澄白河 8:12着
森下 8:14着
両国 8:16着
蔵前 8:19着
新御徒町 8:21着
上野御徒町 8:22着

通学校は明石小学校で徒歩4分、銀座中学校で徒歩15分です。

【総評】

Arc Courtのほうがおすすめはしやすいです。

分譲マンションが多いエリアですが中古という土俵で戦うことになったときにあの外観、エントランスホールやエレベーターホールの造りこみは他物件との差別化となり動きやすいでしょう。もちろん住んだときの満足度にも期待ができます。新築マンション価格高騰時代ですから「どうせ高いなら他にはないもの」を選ぶのは得策でしょう。

とくにArc CourtのBタイプ~Eタイプの70㎡超え住戸はおすすめです。中古市場を見てもこの広さの動きはよく、現在の周辺新築マンションを見てもわかるように戸数稼ぎもあり70㎡超えはあまり設けないのです。Eタイプの2億超え住戸(階数による価格差えげつない・・・)が動くかは微妙ですがBタイプ~Dタイプの12000万円前後の住戸は動きは早いと思うので急いだほうがいいと思います。

先に述べたようにArc Courtの2LDKもいいですね。眺望・採光きつめの住戸が多いですがそこさえ妥協できれば8000万円で億ショングレードのマンションに住めるなら美味しいです。細かい部分では扉が隠し丁番になっていたりと単価なりにグレード高いマンションです。

Edge Courtも単体で見れば良いマンションですが周辺中古との差別化が少ないためリセール面ではArc Courtより弱いのではないでしょうか。

関連記事

アトラス築地 予定価格と間取り モデルルーム訪問

オーベルアーバンツ銀座築地 予定価格と間取り モデルルーム訪問

イニシア築地レジデンス 予定価格と間取り モデルルーム訪問

プレミスト東銀座築地Arc Courtの資料請求はコチラ

資料請求・見学予約はスポンサーのLIFULL HOME’Sでお願いします!

資料を取り寄せて検討したい!

詳しいパンフレットがお手元に届くので、まずは資料を請求してみよう。

資料をもらう(無料)

Powerd by LIFULL HOME’S

プレミスト東銀座築地Edge Courtの資料請求はコチラ

資料請求・見学予約はスポンサーのLIFULL HOME’Sでお願いします!

資料を取り寄せて検討したい!

詳しいパンフレットがお手元に届くので、まずは資料を請求してみよう。

資料をもらう(無料)

Powerd by LIFULL HOME’S


新築マンションの資料請求はこちらから!

マンションカウンター 海浜幕張店 池袋店 日本橋店 豊洲店 月島店 大阪店

マンションマニアにメールで相談

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です