プレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Court　価格と間取り　モデルルーム訪問

今回ご紹介するのはプレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Courtです！

［Arc Court物件概要］

売主：大和ハウス工業
施工：長谷工コーポレーション
価格：7490万円～21990万円
専有面積：55.25㎡～99.91㎡
総戸数：117戸
規模：地上14階地下1階建て
交通：都営浅草線「東銀座」駅徒歩10分　東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩4分　東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩6分
所在地：東京都中央区築地7丁目
竣工予定：2021年3月

管理費：月額20100円～36300円
修繕積立金：月額：8900円～16100円

駐車場：32台　39000円～42000円　※エレベーターパーキング
駐輪場：119台　100円～700円　別途、共用駐輪場9台
バイク置場：6台　2000円　

［Edge Court物件概要］

売主：大和ハウス工業
施工：青木あすなろ建設
価格：6890万円～12290万円
専有面積：50.05㎡～70.15㎡
総戸数：63戸
規模：地上14階地下1階建て
交通：都営浅草線「東銀座」駅徒歩11分　東京メトロ日比谷線「築地」駅徒歩5分　東京メトロ有楽町線「新富町」駅徒歩7分
所在地：東京都中央区築地7丁目
竣工予定：2020年5月

管理費：月額17500円～24500円
修繕積立金：月額8200円～11500円

駐車場：13台　34000円～40000円　
駐輪場：64台　100円～400円　別途、共用駐輪場5台
バイク置場：1台　2000円　※ミニバイク置場

地図はこちらです↓

画像出典：プレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Court公式HP

レジデンシャル築地とオーベル銀座築地がドロンした築地エリア。ドロンした理由としては事業として成り立たないからというのは考えにくいでしょう。とくにオーベル銀座築地に関しては単価の割に物もよくおすすめしていたくらいです。今回ご紹介するプレミストより坪単価50万円ほど安かったわけで一般層に販売しても苦戦することはなかったでしょう。となれば、手放すのがもったいないので自社で賃貸運用もしくは高値を付けてくれた業者にまるっと一棟売りと考えるのが妥当でしょうか。選択肢が減ってしまったのは残念です。

プレミスト2棟も規制緩和中に建設開始となっているため14階建てとなっています。蛇口がしめられた今時点で建設されるのであれば12階建てとなってしまいその分各戸の価格が上がってしまいますから今後緩和が再開されない限りは同じような立地で同じようなマンションを同じ価格でというのが実質不可能となります。(建築費が下がらない限り)

プレミスト2棟とも居留地中央通りに面しており接道を間に挟み向き合う形となります。エリア内では道路幅が広いですから距離はそこそこあります。(歩道含めて20m超)Edge Court側の角にある戸建て付近に夕方チュンが集まるのはやや気になるでしょうか。(餌付けしている方がいる)

今回2棟構成ですが管理組合も分かれて別マンションとなり施工会社も竣工時期も違ってきます。当然ながら共用施設の相互利用(Edge Courtには共用施設ないですが)はできません。

元々は日刊スポーツ保有の土地が道をまたぐ形であり大和ハウス工業が同時に取得したため一つのプロジェクトにしているわけです。

2棟が向き合う形となりますがどちらも接道面のエントランスホールを二層吹き抜け＆ガラス面豊かとするため双方が完成したときには素敵なものとなるでしょう。とくにArcCourtは角住戸を曲線としていますからより目立つ存在となります。パークコート青山ザタワーで話題になった曲線を採用したArc Courtが長谷工コーポレーション施工と聞くと驚く方も多いのではないでしょうか。

前々からお伝えしているところではありますが長谷工コーポレーションはデべがしっかりとコストをかけてとお願いすればめちゃかっこいいマンションだって造れるのです。(今回の設計は浅井謙建築研究所)

Edge Courtも手を抜いているということはなく逆梁ハイサッシとしていますからサッシ高としてはEdge Courtのほうが上です。中住戸で比べてもEdge Courtのほうが下がりは出ていないですね。

価格と間取りの一部を共有いたします！

［Arc Court］

Aタイプ　2LDK　56.74㎡　管理費（月額）20400円　修繕積立金（月額）9000円
3階　7490万円　坪単価436万円
10階　8490万円　坪単価494万円

Bタイプ　3LDK　78.65㎡　管理費（月額）28300円　修繕積立金（月額）12500円

画像出典：プレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Court公式HP

Cタイプ　3LDK　73.41㎡　管理費（月額）26400円　修繕積立金（月額）11700円
3階　10690万円　坪単価481万円
4階　10940万円　坪単価492万円
5階　11190万円　坪単価503万円
6階　11440万円　坪単価515万円
7階　11640万円　坪単価524万円
11階　12440万円　坪単価560万円

Dタイプ　3LDK　71.11㎡　管理費（月額）25600円　修繕積立金（月額）11300円
6階　10640万円　坪単価494万円
9階　11240万円　坪単価522万円
12階　11840万円　坪単価550万円

Eタイプ　3LDK　99.91㎡　管理費（月額）36000円　修繕積立金（月額）15900円

画像出典：プレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Court公式HP

Fタイプ　2LDK　56.22㎡　管理費（月額）20200円　修繕積立金（月額）8900円
4階　7790万円　坪単価458万円
5階　7890万円　坪単価463万円
8階　8190万円　坪単価481万円
12階　8890万円　坪単価522万円

Gタイプ　2LDK　68.07㎡　管理費（月額）24500円　修繕積立金（月額）10800円
3階　9290万円　坪単価451万円
10階　10190万円　坪単価494万円
12階　10690万円　坪単価519万円

Hタイプ　2LDK　64.48㎡　管理費（月額）23200円　修繕積立金（月額）10300円

画像出典：プレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Court公式HP

Jタイプ　2LDK　55.25㎡　管理費（月額）19900円　修繕積立金（月額）8800円
3階　7490万円　坪単価448万円
9階　8290万円　坪単価496万円

平均坪単価は約520万円です。

［Edge Court］

Aタイプ　2LDK　57.19㎡　管理費（月額）19900円　修繕積立金（月額）9400円
5階　7830万円　坪単価452万円
6階　7910万円　坪単価457万円
8階　8090万円　坪単価467万円
12階　8510万円　坪単価491万円

Bタイプ　2LDK　50.05㎡　管理費（月額）17400円　修繕積立金（月額）8200円
3階　6890万円　坪単価455万円
4階　6940万円　坪単価458万円
6階　7050万円　坪単価465万円（メニュープラン1LDK）
14階　7650万円　坪単価505万円

Cタイプ　2LDK　50.12㎡　管理費（月額）17400円　修繕積立金（月額）8200円
4階　6940万円　坪単価457万円
10階　7290万円　坪単価480万円

Dタイプ　2LDK　58.02㎡　管理費（月額）20200円　修繕積立金（月額）9500円
2階　7590万円　坪単価432万円
5階　7830万円　坪単価446万円
8階　8090万円　坪単価460万円
9階　8190万円　坪単価466万円
14階　8790万円　坪単価500万円

Eタイプ　3LDK　70.15㎡　管理費（月額）24400円　修繕積立金（月額）11500円

画像出典：プレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Court公式HP

平均坪単価は約470万円です。

曲線部分で一番目立つ角住戸が高単価ということもありArc Courtのほうが平均坪単価も上です。2LDKで比べるとむしろArc Courtのほうがお安い住戸もあります。これは囲まれ感厳しいところをしっかりと単価安にしていることが影響しています。エリア的に眺望・採光を求めることはなかなか難しく、一部住戸を除けば開放感ある眺望というのはありません。

設備仕様はディスポーザー、食洗機、キッチン天板天然石(側面も)、リビング天カセなど共通している部分もありますがArc Courtのみにオーバーヘッドシャワー、食器棚、廊下床タイルが付くなど比べてしまうとArc Courtのほうが上です。となれば・・・読者様なら同じ考えになる方も多いと思いますが2LDKを選ぶならArc Courtが狙い目ですよね。だってほぼ同じ単価、ほぼ同じ立地で設備仕様が上がるのですから。ましてやArc Courtのみコンシェルジュサービス付きとなりますし、2階のラウンジ、エントランスホールの広さなどなどArc Courtは億超え住戸に合わせた物件グレードですから・・・答えは一つでしょう。

もちろんEdge Courtのほうがサッシ高ありますし、エントランスホールも造りこまれていますしダメという意味ではないです。ただ、同じ単価出すならArc Courtのほうが良くない？という意味です。なお、コンシェルジュサービスがないEdge Courtのみ外出先からスマホ等で鍵の施錠やエアコンON/OFFができるネットコントロールシステムが導入されます。

どちらも内廊下を採用、基本天井高は2500mmです。

エレベーターはEdge Courtが総戸数63戸で1基、Arc Courtが総戸数117戸で2基とゆとりがあります。各階ごみ置き場はありません。

駐車場はEdge Courtが設置率約22％、Arc Courtが設置率約27％です。Edge Courtの機械式は13台、Arc Courtのタワーパーキングは32台と1基あたりのシェア台数が少ないため待ち時間は少ないでしょう。(タワーマンションになると1基で100台シェアということも多々あります)

どちらも完全に屋根があり作業中雨に濡れないですし、エレベーターへ抜ける導線も確保されています。

周辺相場を確認しましょう！

・サンクタス築地　2000年築　築地7　新築時の坪単価約245万円　現在の坪単価約300万円

・パークホームズ築地　2012年築　築地7　新築時の坪単価約305万円　現在の坪単価約370万円

・グリーンパーク築地　2012年築　築地7　新築時も坪単価約265万円　直近売り出し事例なし

・パークホームズ築地グリーンサイド　2015年築　築地7　新築時の坪単価約340万円　現在の坪単価約475万円

・ザ・ファイン築地レジデンス　2016年築　築地7　新築時の坪単価約390万円　現在の坪単価約385万円

上記相場からプレミスト東銀座築地Arc Court・Edge Courtの将来価値を予想すると

Fタイプ(Arc Court)　2LDK　56.22㎡　5階　7890万円　→　7330万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

Arc Court建設地　2019年9月撮影

Edge Court建設地　2019年9月撮影

建設地周辺動画(A敷地)
建設地周辺動画(B敷地①)
建設地周辺動画(B敷地②)

管理費はEdge Courtが㎡単価月額約348円、Arc Courtが㎡単価月額約360円です。戸数や駐車場収入の関係もありArc Courtのほうがサービス内容からすればお得感あります。

【住むレーション】

［日比谷線］

築地　8:02発
東銀座　8:03着
銀座　8:05着
日比谷　8:07着
霞ヶ関　8:09着
神谷町　8:12着
六本木　8:16着
広尾　8:19着
恵比寿　8:22着
中目黒　8:25着

築地　8:01発
八丁堀　8:03着
茅場町　8:04着
人形町　8:07着
小伝馬町　8:08着
秋葉原　8:10着
仲御徒町　8:12着
上野　8:13着

［有楽町線］

新富町　8:00発
銀座一丁目　8:01着
有楽町　8:03着
桜田門　8:05着
永田町　8:07着
麹町　8:09着
市ヶ谷　8:11着
飯田橋　8:13着
江戸川橋　8:16着
護国寺　8:18着
東池袋　8:21着
池袋　8:23着

新富町　8:03発
月島　8:04着
豊洲　8:07着
辰巳　8:10着
新木場　8:13着

［浅草線→京急線］

東銀座8:03発
新橋8:05着
大門8:07着
三田8:10着
泉岳寺8:12着
品川8:15着

［浅草線］

東銀座　8:01発
宝町　8:03着
日本橋　8:04着
人形町　8:06着
東日本橋　8:08着
浅草橋　8:09着
蔵前　8:11着
浅草　8:13着
本所吾妻橋　8:14着
押上　8:16着

［大江戸線］

築地市場　8:01発
汐留　8:03着
大門　8:05着
赤羽橋　8:09着
麻布十番　8:11着
六本木　8:13着
青山一丁目　8:16着
国立競技場　8:18着
代々木　8:21着
新宿　8:23着
都庁前　8:25着

築地市場　8:03発
勝どき　8:05着
月島　8:07着
門前仲町　8:10着
清澄白河　8:12着
森下　8:14着
両国　8:16着
蔵前　8:19着
新御徒町　8:21着
上野御徒町　8:22着

通学校は明石小学校で徒歩4分、銀座中学校で徒歩15分です。

【総評】

Arc Courtのほうがおすすめはしやすいです。

分譲マンションが多いエリアですが中古という土俵で戦うことになったときにあの外観、エントランスホールやエレベーターホールの造りこみは他物件との差別化となり動きやすいでしょう。もちろん住んだときの満足度にも期待ができます。新築マンション価格高騰時代ですから「どうせ高いなら他にはないもの」を選ぶのは得策でしょう。

とくにArc CourtのBタイプ～Eタイプの70㎡超え住戸はおすすめです。中古市場を見てもこの広さの動きはよく、現在の周辺新築マンションを見てもわかるように戸数稼ぎもあり70㎡超えはあまり設けないのです。Eタイプの2億超え住戸(階数による価格差えげつない・・・)が動くかは微妙ですがBタイプ～Dタイプの12000万円前後の住戸は動きは早いと思うので急いだほうがいいと思います。

先に述べたようにArc Courtの2LDKもいいですね。眺望・採光きつめの住戸が多いですがそこさえ妥協できれば8000万円で億ショングレードのマンションに住めるなら美味しいです。細かい部分では扉が隠し丁番になっていたりと単価なりにグレード高いマンションです。

Edge Courtも単体で見れば良いマンションですが周辺中古との差別化が少ないためリセール面ではArc Courtより弱いのではないでしょうか。

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