今回ご紹介するのはリビオレゾン月島ステーションプレミアです!

[物件概要]

売主:日鉄興和不動産
施工:新日本建設
価格:4400万円台~8300万円台
専有面積:40.39㎡~65.12㎡
総戸数:79戸(非分譲住戸6戸含む)
規模:13階建て
交通:東京メトロ有楽町線・都営地大江戸線「月島」駅徒歩2分 JR京葉線「越中島」駅徒歩9分 東京メトロ東西線「門前仲町」駅徒歩13分
所在地:東京都中央区佃2丁目
竣工予定:2020年11月下旬

駐車場:14台
自転車置場:87台(内、6台はシェアサイクル)

地図はこちらです↓

画像出典:リビオレゾン月島ステーションプレミア公式HP

月島駅から清澄通り沿いの広い歩道経由で徒歩2分、地元の方であれば「肉のたかさごの横」と言えばすぐわかるでしょうか。

昨年末くらいに話題になった三菱地所による佃2丁目再開発エリア内に含まれていますが勉強会レベルで確実に着工が決まったわけではありませんから現状では影響がありません。もし着工することになれば権利者となるのかリビオレゾンだけへこんだ形で残るのかは不明です。

再開発でへこんだと言えば川口駅東口側の川口栄町3丁目銀座地区第一種市街地再開発事業のリビオ川口セルフィアが記憶に新しいところです。この再開発は着工して間もないですがぎりぎりまでどうなるのか微妙であったリビオ川口セルフィアが見事にへこんだ形でGOとなりました。

画像出典:川口栄町3丁目銀座地区第一種市街地再開発事業公式HP ※青文字はこちらで加筆

※リビオ川口セルフィアが自ら断ったのか仲間に入れてもらえなかったのかはわかりません

もし佃2丁目再開発が実現すれば上記画像のようになる可能性も高いのではないでしょうか。いずれにしても大通りに面しており建物すべてが飲み込まれてしまうわけではありません。

外観に関しては総戸数79戸、かつ非ファミリータイプのマンションとしてはかなり力の入ったものとなっています。

逆梁アウトフレーム工法を採用、一番目立つ南東側住戸は窓面豊かにしてデザインの一つとしても魅力あるものとなっています。エントランスホールは二層吹き抜けとして基壇部外側とエントランスホールまでのアプローチ、エントランスホールは月島らしさを活かした落ち着いた色合いに。

二層吹き抜けのエントランスホールというだけでも規模感からすれば拍手するレベルなのですが驚きなのはエントランスホールまでのアプローチを長くとり「まだセキュリティエリアじゃないの?!」と良い意味でじらしてくれるのです。セキュリティエリアまでエントランスアプローチを室内風(建物下ではありますが接道面から見てドアはまだ通っていない)としてここまで豪華なものにするとは・・・。これはすごい設計だ。模型の前で武者震いしました。

それゆえエントランスホールの広さを犠牲にしてるっちゃしてる(狭いというわけではないです)のですがエレベーターホールを手前にもってきているのでエントランスホールは実質見るだけなんです。あえてエントランスホールの奥まで歩かせずに手前でエレベーターホールへ導く導線はずるいよ!と。良い意味でのじらしが多くてそれが素敵なんですよね。エントランスホールの先にはちょっとした庭がありその植栽を自然と眺めることができる導線となっています。

じらしは上記だけじゃないのです。エントランスアプローチもエントランスホールも二層吹き抜けなのですがセキュリティドアの数mだけ一層になるのです。これはその真上に住戸があり、それ自体は容積率の消化のためってのもあるかと思いますがこの一時的に一層になるのがまたいい味出してるんですよ。エントランスアプローチまで二層吹き抜けでセキュリティドアのところで一層になり、そこを入ればそのままの背の高さかと思うわけですよ。でもセキュリティドアが開くとまた二層吹き抜けが広がるんです。こりゃずるいよ(笑)

大通り沿いということで目立つこともあるのでしょうが月島駅最寄りとしてはキャピタルゲートプレイスミッドタワーグランドなどザ・タワマンもあるわけで、規模感では勝てないけどセンスで勝つぞという造りて側の気持ちもあるからこそではないかと。リビオレゾン板橋本町ステーションサイドでもそうでしたが「いいもん造ってやろうじゃないか」という気持ちが伝わってくるのですよね。

もちろん努力すればするほど価格(コスト)は上がってしまうわけですが高かろう悪かろうという最悪の新築マンションもそこそこ見かける辛い時代の中で、予算は限りあるけどその中でもできるだけ妥協せずこだわるマンションは評価したいですよね。

2階以上の住戸階もけして手を抜いていません。内廊下を採用、エレベーターホールの目の前には一切住戸がこないようになっておりプライバシー性があるのですが袖壁(エレクトリックパイプスペース背面)を設けて高級感の演出も忘れていません。中住戸の玄関ドアも奥まらせてほしかったところではありますがその先には1戸しかないわけでそこまで気にするものではないでしょう。

全体的に空地が少ないですがそれゆえ自転車置場のほとんどと駐車場のすべてが屋内となります。駐車場は身障者用を除くとすべてターンテーブル利用の機械式となります。駐車場設置率は約17%と立地、住戸の広さを考慮すると多めですね。ハイルーフ区画がないため埋まるのかという心配はあるため稼働率設定がどうなっているかは確認したほうが良いでしょう。逆に駐車場を確保したいという方からすれば魅力も大きいでしょう。利用料金は機械式が月額34000円~39000円、平置きが42000円を予定しています。

1階のごみ置き場はメールコーナーのすぐ近くにあり便利ですが臭い漏れのないようしっかりと前室を設けています。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北西向き]

A1タイプ 1LDK+S 45.03㎡ 管理費(月額)12150円 修繕積立金(月額)6070円
3階 5200万円台 坪単価381万円
5階 5400万円台 坪単価396万円
9階 5600万円台 坪単価411万円
11階 5600万円台 坪単価411万円

A2タイプ 2LDK 45.01㎡ 管理費(月額)12150円 修繕積立金(月額)6070円
4階 5200万円台 坪単価382万円
6階 5400万円台 坪単価396万円
10階 5500万円台 坪単価404万円

B1タイプ 2LDK 55.15㎡ 管理費(月額)14890円 修繕積立金(月額)7440円
4階 6300万円台 坪単価377万円
7階 6500万円台 坪単価389万円
11階 6700万円台 坪単価401万円

[南西向き]

Cタイプ 1LDK 40.39㎡ 管理費(月額)10900円 修繕積立金(月額)5450円

画像出典:リビオレゾン月島ステーションプレミア公式HP

6階 4900万円台 坪単価401万円
9階 5000万円台 坪単価409万円

[南東向き]

B2タイプ 2LDK 55.35㎡ 管理費(月額)14940円 修繕積立金(月額)7470円

画像出典:リビオレゾン月島ステーションプレミア公式HP

5階 6900万円台 坪単価412万円
9階 7200万円台 坪単価430万円

A4タイプ 2LDK 45.01㎡ 管理費(月額)12150円 修繕積立金(月額)6070円

画像出典:リビオレゾン月島ステーションプレミア公式HP

6階 5800万円台 坪単価426万円
9階 5900万円台 坪単価433万円

A3タイプ 2LDK 45.06㎡ 管理費(月額)12160円 修繕積立金(月額)6080円
5階 5800万円台 坪単価425万円
8階 5900万円台 坪単価433万円

平均坪単価は約410万円です。

45㎡台の2LDKが主とかなり刻んだものとなっていますが水回りの広さを刻んでいないのは評価できますね。1LDKでも食洗機が付いていますしコンロは三ツ口です。ディスポーザーはありませんがキッチン天板フィオレストーン、浴室フラットライト、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター&ローシルエットトイレ、三面鏡扉框付き、ソフトクローズ機能など大きなコストカットは見受けられませんでした。全戸キッチン床下収納ありというのは面白いですね。使い方は様々ですが非常食のストック場所として使えていいなぁ~とも思いました。

構造は直床、二重天井、基本天井高2400mm(2階は2500mm)と数字上は残念に思えますが3LDKを除けば柱が部屋の中央にないため下がり天井少なめとなっていますからそこまで気にならない(天井高2400mmだと高身長の方には少し圧迫感でやすいですが)でしょう。大通り沿い住戸の窓はT-2サッシとしています。

バルコニー隣戸境はコンクリート&下部隔て板もしくはトールタイプの隔て板となっています。

自転車があると便利なエリアということもあってかシェアサイクルを6台導入しています。

12階と13階には3LDKもありますが分譲対象となるのは1戸のみとなります。

周辺相場を確認しましょう!

・マイキャッスル月島 1997年築 月島1 新築時の坪単価約250万円 現在の坪単価約270万円

・ゼファー月島 1998年築 佃3 新築時の坪単価約240万円 直近売り出し事例なし

・エクセルシオール月島 1999年築 月島1 新築時の坪単価約265万円 直近売り出し事例なし

・月島シティタワー 1999年築 月島2 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約305万円

・クレストフォルム月島セントラルコート 1999年築 佃2 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約270万円

・月島サニーコート 1999年築 月島1 新築時の坪単価約245万円 現在の坪単価約255万円

・東京月島ガーデンハウス 2000年築 佃2 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約265万円

・東急ドエルアルス 月島アール・モード 2001年築 佃3 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約275万円

・ガーデンハウス月島ステーションフロント 2001年築 月島2 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約265万円

・オーベル月島リバージュグラン 2001年築 月島3 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約275万円

・ファミール月島グランスイートタワー 2002年築 佃2 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約325万円

・アイマークタワー 2003年築 月島1 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約315万円

・グランスイート月島リエール 2004年築 月島2 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約295万円

・ザ・クレストタワー 2004年築 佃2 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約325万円

・クレストフォルム月島サウススクエア 2004年築 佃2 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約290万円

・ライオンズタワー月島 2005年築 佃2 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約355万円

・シティハウス月島ステーションコート 2008年築 月島4 新築時の坪単価約275万円 現在の坪単価約305万円

・アスコットパーク月島 2010年築 月島1 新築時の坪単価約290万円 直近売り出し事例なし

・アンビシャス月島 2010年築 月島1 新築時の坪単価約315万円 直近売り出し事例なし

・シティハウス月島駅前エアーズコート 2010年築 佃3 新築時の坪単価約300万円 直近売り出し事例なし

・シティハウス月島駅前キャピタルコート 2011年築 佃3 新築時の坪単価約320万円 直近売り出し事例なし

・ウィルローズ月島テラス 2011年築 佃3 新築時の坪単価約290万円 直近売り出し事例なし

・パークリュクス月島ステーションプレミア 2011年築 佃2 新築時の坪単価約280万円 直近売り出し事例なし

・クレイス月島キャナルフロント 2011年築 月島2 新築時の坪単価約240万円 現在の坪単価約310万円

・ザパームス月島ルナガーデン 2012年築 月島3 新築時の坪単価約265万円 現在の坪単価約295万円

・ブリリアウェリス月島 2013年築 月島1 新築時の坪単価約300万円 現在の坪単価約340万円

・シティハウス月島駅前ベイブリーズコート 2012年築 佃3 新築時の坪単価約290万円 現在の坪単価約322万円

・シティハウス月島駅前レジデンスコート 2015年築 月島2 新築時の坪単価約380万円 直近売り出し事例なし

キャピタルゲートプレイス 2015年築 月島1 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約445万円

・プレミスト佃二丁目 2016年築 佃2 新築時の坪単価約340万円 現在の坪単価約340万円

・ザ・パークハウス月島ディアスタ 2017年築 月島2 新築時の坪単価約350万円 現在の坪単価約360万円

上記相場からリビオレゾン月島ステーションプレミアの将来価値を予想すると

Cタイプ 1LDK 40.39㎡ 6階 4900万円台(新築時) → 4100万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(月島駅から建設地まで)

維持費も予定ですが管理費は㎡単価約270円と現実的な水準となりそうです。

【住むレーション】

[有楽町線]

月島 8:01発
新富町 8:03着
銀座一丁目 8:04着
有楽町 8:06着
桜田門 8:08着
永田町 8:10着
麹町 8:12着
市ヶ谷 8:14着
飯田橋 8:16着
江戸川橋 8:19着
護国寺 8:22着
東池袋 8:24着
池袋 8:26着

月島 8:01発
豊洲 8:03着
辰巳 8:06着
新木場 8:09着

[大江戸線]

月島 8:01発
勝どき 8:02着
築地市場 8:05着
汐留 8:07着
大門 8:09着
赤羽橋 8:13着
麻布十番 8:15着
六本木 8:17着
青山一丁目 8:20着
国立競技場 8:22着
代々木 8:25着
新宿 8:27着
都庁前 8:29着

月島 8:03発
門前仲町 8:04着
清澄白河 8:07着
森下 8:09着
両国 8:11着
蔵前 8:14着
新御徒町 8:15着
上野御徒町 8:17着
本郷三丁目 8:19着
春日 8:21着

[京葉線]

越中島 8:00発
八丁堀 8:03着
東京 8:05着

越中島 8:04発
潮見 8:07着
新木場 8:10着
葛西臨海公園 8:13着
舞浜 8:16着
新浦安 8:19着
市川塩浜 8:22着
二俣新町 8:27着
南船橋 8:30着
新習志野 8:33着
海浜幕張 8:38着

有楽町線と都営大江戸線が使いやすいことはもちろん、相生橋に寄っていますから京葉線の越中島駅も徒歩9分と日常使いできる距離にあります。

都営バスの停留所も近く(月島駅停留所は月島駅出入り口よりもぐっと物件側に寄っている)東京駅までバス通勤することもできます。

[都営バス 東16(豊洲からくるバスです)]

月島駅前 8:02発
東京駅八重洲口 8:15着

シングル・ディンクスが主のマンションではありますが佃島小学校・佃中学校が近いのは子育てファミリーからすると魅力が大きいでしょう。

【総評】

ニヤつかせてくれるマンションですね。マンション好きが造ったのでしょうか、良い意味でずるいです。

坪単価410万円となればミッドタワーグランドと大差ない(ミッドタワーグランドの1LDK低層階は坪単価400万円ほどであった)わけで、「ミッドタワーグランド買っておけば良かったやん」と言われればたしかにそうなのですがタワマンが苦手という方もいますし、先に述べたようにタワマンに負けないものを造ろうという気持ちが表れたグレード感ですから満足度という面では良い勝負となるのではないでしょうか。

モデルルームはだいぶ改造されたものではありましたがラブなホテルみたいなエロチック感がとても素敵で感動しました。あれは女性から見ても嫌でないエロチックな内装なのではないかと。建物もモデルルームも造りて側の若々しさを感じるものでした。見せ方の部分ではありますがそこは新築ならではの楽しみでもありますから読者様にもぜひエロチックなモデルルームをご覧いただければと(笑)

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4 件のコメント

    • マンション検討中様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      月島駅から数分のところでした!
      予約制だと思うので資料請求などしてみてはいかがでしょうか。

      引き続きよろしくお願いいたします。

  • いつも楽しく拝見させていただいております!こちらの物件を検討しているのですが、もし差障りなければご意見お伺いできないでしょうか。55㎡のお部屋ですと、資産性の観点からB1、B2どちらのタイプをお薦めしますでしょうか。

    • Tom様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      ぜひです!
      個別相談フォームからご連絡お待ちしております!

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