今回ご紹介するのはミッドタワーグランドです!

売主:三井不動産レジデンシャル 丸紅 大成建設
施工:大成建設
価格:未定
専有面積:40.49㎡~130.09㎡(トランクルーム面積0.32㎡~0.64㎡含む)
総戸数:503戸(販売総戸数387戸、事業協力者戸数116戸含む、他に 店舗29戸)
規模:32階地下1階建て
交通:東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」駅徒歩2分
所在地:東京都中央区月島1丁目
竣工予定:2021年1月下旬

駐車場:機械式162台 敷地内平面4台
駐輪場:691台
バイク置場:15台
トランクルーム:503区画

地図はこちらです↓

画像出典:ミッドタワーグランド公式HP

気合を入れて月島もんじゃTシャツを着てマンションギャラリーへ!

マンションギャラリーの場所はキャピタル、中央湊と同じです!

ムーンプリズムパワー、メイクアップ!

どうも!月野マンマニです!

月に代わって、物件レポート公開よ!

いや~まずこのペントハウスめちゃかっこいいですよね。。。

通常であれば屋上に装飾をしてかっこよく見せるのが一般的ですがこの月の形をした部分は構造体の一部なわけで建物本体にデザイン性をもたせているということになります。月の形をした部分は下から見ると木目調となっておりまぁ完成した時にはかなり目立つマンションとなることでしょう。

月島駅最寄りにはキャピタルゲートプレイスという駅直結のいわゆる駅№1マンションがあります。ミッドタワーグランドも駅徒歩2分とほぼ駅前立地なわけですが不動産価値としては一生キャピタルを抜けないということはたしかでしょう。ただ目立つという部分ではけして負けていません。というのもキャピタルと違い完全に月島もんじゃストリート隣接となっており月島を訪れる多くの人たちが横を通り、さらにはマンション下(構造としては店舗とマンションは分かれていますがくっついているように見える)に入るもんじゃ屋さんに立ち寄る方も多いわけで「このマンションすごい!!」と注目の的となること間違いなしでしょう。

屋上部分のデザインに凝っていますから遠くから見た時に自宅が見つけやすいというちょっとした喜びも嬉しいことでしょう。デザイン監修には東京ミッドタウン日比谷などを手掛けたホシノアーキテクツを起用するなどかなり力が入っていますね。

最上階(32階)のペントハウスにはスカイラウンジ、パーティールーム、フィットネススタジオ、ゴルフレンジ、岩盤浴(男女別)、サウナ(男女別)があります。

予定ではありますがスカイラウンジは8時から22時まで利用可能、軽食サービスなどは未定ですが持ち込みができるそうです。フィットネスは10時から22時まで利用可能とのことです。

ただペントハウスをウリにするならもうちょいスカイラウンジを広くするなどしてほしかったなぁ~と。総戸数500戸ほどであることを考えれば狭すぎるということはないにしてもミッドタワーグランドのウリな部分ですから。ゲストルームも3階にあるのが不思議。このペントハウス、もっと広くとって超豪華な共用施設にしてくれればキャピタルとの差別化にもなりもっとおすすめしやすくなったのですが。

店舗は29戸ありますがパチンコ屋さんが1件、そのほかはもんじゃ屋さんをメインに小さめのお店が入ります。パチンコ屋さんの出入り口はメインエントランスとはわけており、月島駅8番出口を利用すればパチンコ屋さんを通らず自宅と駅を行き来できます。まぁパチンコ屋さんが入ることはプラス材料とは言えず、マイナス材料と見て間違いないでしょう。(パチンコを否定するわけではありません)音漏れはもちろんタバコの煙が苦手な方は臭い対策(換気扇の位置など)についても確認したほうが良いでしょう。

共用廊下は内廊下となっており各階ゴミ置き場があります。各階ゴミ置き場は二重扉(前室あり)ですからこの辺りはさすがの三井さんという感じがしますね。内廊下でありながらも外観が凹んだ形になっているため窓のある内廊下となっています。

設備仕様としてはディスポーザーは当然完備。評価できる部分としてはリビングだけでなく洋室も天井高2600mm、階高は3400mm以上、サッシ高2.2m、天井カセット型エアコン(1LDKなど一部除く)、主寝室にも床暖房、玄関前カメラ付きインターホンなどなど全体的にグレードが高いのですが浴室だけは鏡が縦型であったり壁面もいたって普通(全面パネルではない)で価格帯に見合わないものとなっているのが残念。あとは洗面室とトイレの床が標準でタイルなのに廊下はフローリングという中途半端感も気になりました。ただ全体的にオプション代を抑えられるくらいのグレード感はありますから価格などトータルすると納得いくものかと思います。

もう1点気になったところはエレベーターを低層、高層に分けてしまっているため1回逃した時の待ち時間が長そうなのが気になりました。ゴミ回収用兼非常用を1台設けているのはさすがですが日常使いのエレベーターは低層2台、高層2台のみとなります。

低層用(1階~18階):11人乗2基 (105m/分) 1基あたり約151.5戸
高層用(1階~3階・18階~32階):11人乗2基 (210m/分) 1基あたり約116.5戸

非常用エレベーターも日常使いはできますが乗降場所が違うことを考えるとやはり低層階は少ないように見えてしまいます。逆に高層階は速度の速いものを使っていますし、けして少なくないでしょう。

32階建てなら低層と高層をわけずに計4基(別途非常用1基)で良かったのではないかなぁ~とは思ってしまいます。

参考までにザ・タワー横浜北仲の低層、中層の設定を見てみると

低層用(地下1階~25階):13人乗4基 (120m/分) 1基あたり約107戸
中層用(地下1階~5階・25階~40階):13人乗3基 (180m/分) 1基あたり約97.5戸

参考までにミッドタワーグランドと同じくらいの規模感のエレベーター設定を見てみると

・クロスタワー 438戸 37階建て

低層用(1階~18階):3台 13人乗3基(105m/分) 1基あたり 約73.6戸
高層用(19階~37階):3台 9人乗・13人乗・17人乗各1基(180m/分) 1基あたり 約75.6戸

もちろん都心部より近郊・郊外のほうが1戸当たりの世帯数が多いことが考えられますから1基あたりの戸数だけでは完全なる比較にはならないのですがミッドタワーグランドの低層階に関しては設定率が厳し目だと思う方も多いのではないでしょうか。

構造面については制震構造、二重床・二重天井、床スラブ厚は約280mm以上となっています。階高3.4mですから天井高、スラブ厚など全体的にゆとりが生まれるのがいいですね。(一般的なマンションは階高3m)

各戸専有部玄関付近に小さめのトランクルームが

建設地

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

[北西角]

61Awn 2LDK 61.99㎡

画像出典:ミッドタワーグランド公式HP

4階 6910万円 坪単価368万円
6階 6970万円 坪単価371万円
8階 7030万円 坪単価374万円
9階 7060万円 坪単価376万円
11階 7120万円 坪単価379万円
12階 7150万円 坪単価381万円
13階 7180万円 坪単価382万円
14階 7210万円 坪単価384万円
15階 7240万円 坪単価386万円
16階 7270万円 坪単価387万円
17階 7310万円 坪単価389万円
18階 7410万円 坪単価395万円
19階 7370万円 坪単価393万円
20階 7410万円 坪単価395万円
21階 7450万円 坪単価397万円
22階 7490万円 坪単価399万円

[南西向き]

64Asw 2LDK 64.94㎡
3階 7370万円 坪単価375万円
4階 7400万円 坪単価376万円
5階 7430万円 坪単価378万円
6階 7460万円 坪単価379万円
7階 7490万円 坪単価381万円
8階 7520万円 坪単価382万円
9階 7640万円 坪単価388万円
10階 7670万円 坪単価390万円
11階 7700万円 坪単価391万円

70Asw 2LDK 70.07㎡
12階 8260万円 坪単価389万円
13階 8290万円 坪単価391万円
14階 8320万円 坪単価392万円
15階 8350万円 坪単価393万円
16階 8380万円 坪単価395万円
17階 8420万円 坪単価397万円
18階 8520万円 坪単価401万円
19階 8480万円 坪単価400万円
20階 8520万円 坪単価401万円
21階 8560万円 坪単価403万円
22階 8600万円 坪単価405万円

56Asw 2LDK 56.11㎡
23階 6970万円 坪単価410万円
24階 7010万円 坪単価413万円
25階 7050万円 坪単価415万円
26階 7090万円 坪単価417万円
28階 7190万円 坪単価423万円
29階 7280万円 坪単価428万円

63Asw 2LDK 63.60㎡
23階 7820万円 坪単価406万円
24階 7860万円 坪単価408万円
25階 7900万円 坪単価410万円
26階 7940万円 坪単価412万円
27階 7990万円 坪単価415万円
28階 8050万円 坪単価418万円
29階 8140万円 坪単価423万円

[南角]

77Bs 3LDK 77.34㎡
3階 9490万円 坪単価405万円
4階 9570万円 坪単価409万円
6階 9680万円 坪単価413万円
8階 9750万円 坪単価416万円

81As 3LDK 81.07㎡
12階 11160万円 坪単価455万円
13階 11200万円 坪単価456万円
14階 11240万円 坪単価458万円
15階 11280万円 坪単価459万円
16階 11320万円 坪単価461万円
17階 11370万円 坪単価463万円
18階 11470万円 坪単価467万円
21階 11500万円 坪単価468万円
22階 11550万円 坪単価470万円

83As 3LDK 83.95㎡
24階 12130万円 坪単価477万円
25階 12180万円 坪単価479万円
26階 12230万円 坪単価481万円
27階 12290万円 坪単価483万円
28階 12370万円 坪単価487万円
29階 12470万円 坪単価491万円

[南東]

65Ase 2LDK 65.00㎡
3階 7310万円 坪単価371万円
4階 7410万円 坪単価376万円
8階 7570万円 坪単価385万円
9階 7610万円 坪単価387万円
10階 7650万円 坪単価389万円

40Bse 1LDK 40.56㎡
8階 5320万円 坪単価433万円
9階 5340万円 坪単価435万円
10階 5360万円 坪単価436万円

40Cse 1LDK 40.56㎡
5階 5260万円 坪単価428万円
7階 5300万円 坪単価431万円
9階 5340万円 坪単価435万円
11階 5380万円 坪単価438万円

72Ase 2LDK 72.90㎡
13階 8800万円 坪単価399万円
14階 8830万円 坪単価400万円
15階 8860万円 坪単価401万円
16階 8890万円 坪単価403万円
17階 8930万円 坪単価404万円
18階 9030万円 坪単価409万円
19階 8990万円 坪単価407万円
23階 9150万円 坪単価414万円
24階 9190万円 坪単価416万円
25階 9230万円 坪単価418万円
26階 9270万円 坪単価420万円
27階 9320万円 坪単価422万円
28階 9380万円 坪単価425万円
29階 9470万円 坪単価429万円

75Ase 3LDK 75.23㎡

画像出典:ミッドタワーグランド公式HP

13階 9100万円 坪単価399万円
14階 9130万円 坪単価401万円
16階 9190万円 坪単価403万円
17階 9230万円 坪単価405万円
18階 9330万円 坪単価409万円
19階 9290万円 坪単価408万円
20階 9330万円 坪単価409万円
21階 9370万円 坪単価411万円
22階 9410万円 坪単価413万円
23階 9450万円 坪単価415万円
24階 9490万円 坪単価417万円
25階 9530万円 坪単価418万円
26階 9570万円 坪単価420万円
27階 9620万円 坪単価422万円
28階 9680万円 坪単価425万円
29階 9770万円 坪単価429万円

70Bse 3LDK 70.08㎡
14階 8440万円 坪単価398万円
15階 8470万円 坪単価399万円
16階 8500万円 坪単価400万円
17階 8540万円 坪単価402万円
19階 8610万円 坪単価406万円
20階 8650万円 坪単価408万円
21階 8690万円 坪単価409万円
22階 8730万円 坪単価411万円
23階 8770万円 坪単価413万円
24階 8810万円 坪単価415万円
25階 8850万円 坪単価417万円
26階 8890万円 坪単価419万円
27階 8940万円 坪単価421万円
28階 9000万円 坪単価424万円
29階 9090万円 坪単価428万円

[東角]

73Ae 3LDK 73.29㎡
8階 9190万円 坪単価414万円
9階 9230万円 坪単価416万円
11階 9310万円 坪単価419万円
12階 9410万円 坪単価424万円
13階 9450万円 坪単価426万円
14階 9490万円 坪単価428万円
15階 9530万円 坪単価429万円
16階 9570万円 坪単価431万円
17階 9620万円 坪単価433万円
18階 9720万円 坪単価438万円
19階 9670万円 坪単価436万円
20階 9720万円 坪単価438万円
21階 9770万円 坪単価440万円
22階 9820万円 坪単価442万円
23階 9870万円 坪単価445万円
24階 9920万円 坪単価447万円
25階 9970万円 坪単価449万円
26階 10020万円 坪単価451万円
27階 10080万円 坪単価454万円
28階 10160万円 坪単価458万円
29階 10260万円 坪単価462万円

[北東]

42Aen 1LDK 42.05㎡
3階 5110万円 坪単価401万円
4階 5130万円 坪単価403万円
9階 5240万円 坪単価411万円
11階 5270万円 坪単価414万円
12階 5290万円 坪単価415万円
13階 5310万円 坪単価417万円
14階 5330万円 坪単価419万円
15階 5350万円 坪単価420万円

[北角]

66An 2LDK 66.83㎡
4階 7530万円 坪単価372万円
7階 7700万円 坪単価380万円
8階 7740万円 坪単価382万円
9階 7780万円 坪単価384万円
10階 7820万円 坪単価386万円
11階 7860万円 坪単価388万円

80An 3LDK 80.32㎡
23階 10790万円 坪単価444万円
24階 10840万円 坪単価446万円
25階 10890万円 坪単価448万円
26階 10940万円 坪単価450万円
27階 11000万円 坪単価452万円
28階 11080万円 坪単価456万円
29階 11180万円 坪単価460万円

[北西]

40Dwn 1LDK 40.65㎡
4階 5000万円 坪単価406万円
7階 5060万円 坪単価411万円
8階 5080万円 坪単価413万円
9階 5100万円 坪単価414万円
11階 5140万円 坪単価418万円

59Awn 2LDK 59.49㎡
12階 6830万円 坪単価379万円
13階 6860万円 坪単価381万円
14階 6890万円 坪単価382万円
15階 6920万円 坪単価384万円
16階 6950万円 坪単価386万円
17階 6990万円 坪単価388万円
18階 7090万円 坪単価393万円
20階 7040万円 坪単価381万円
21階 7080万円 坪単価393万円
22階 7120万円 坪単価395万円

18階はすべてのエレベーターが停止するため価格が盛られています。

内廊下でありながらもワイドスパンの間取りが多いため行灯部屋(窓のない部屋)は少なくなっています。この点はとても評価できる部分ですね。

30階と31階がプレミアムフロアとなりますが予定の価格も出ていませんでした。

管理費などの維持費は未定ですが24時間有人管理、コンシェルジュサービスを予定しているとのことです。

眺望に関しては大きい通りなどに面していないため将来不安もありますし低層階では大きな抜け感が期待できるわけではありません。そもそも眺望の抜け感や開放感にこだわる方はパークタワー晴海を選ぶでしょう。ミッドタワーグランドは駅近立地なわけで時間を買うという方が多いでしょうし、最上階に行けば眺望を楽しめるわけですからあまり気にしない方が多いかもしれないですね。

個人的におすすめなのは61Awnタイプと57Awnタイプです。ディンクスさんがとりあえずの1件目として購入されるのにもいいですね。開口部がしっかりとれていますしバルコニーが隅田川方面を向いているため日中は開放感、日が暮れてからは都心の夜景を楽しめます。

周辺のマンション相場を確認しましょう!

・センチュリーパークタワー 1999年築 月島駅徒歩8分 新築時の坪単価約345万円 現在の坪単価約390万円

・ファミール月島グランスイートタワー 2002年築 月島駅徒歩1分 新築時の坪単価約220万円 現在の坪単価約315万円

・アイマークタワー 2003年築 月島駅徒歩1分 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約350万円

・ザ・クレストタワー 2004年築 月島駅徒歩3分 新築時の坪単価約260万円 現在の坪単価約340万円

・ライオンズタワー月島 2005年築 月島駅徒歩1分 新築時の坪単価約235万円 現在の坪単価約345万円

キャピタルゲートプレイス 2015年築 月島駅徒歩1分 新築時の坪単価約335万円 現在の坪単価約435万円

上記相場からミッドタワーグランドの将来価値を予想すると

70Bse 3LDK 70.08㎡万円台 20階 8650万円(新築時) → 7850万円(築10年時) 

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

周辺の賃料相場を確認しましょう!

・ファミール月島グランスイートタワー

一例・・・約60㎡ 約21万円

・アイマークタワー

一例・・・約71㎡ 約25万円

・キャピタルゲートプレイス

一例・・・約62㎡ 約31万円、約60㎡ 約29万円、約78㎡ 約37万円

【住むレーション】

[有楽町線]

月島 8:01発
有楽町 8:06着
飯田橋 8:16着
池袋 8:26着
 
[大江戸線]

月島 8:01発
六本木 8:17着
新宿 8:27着
都庁前 8:29着

【総評】

現実的な価格で攻めてきましたね。いわゆる売れる価格です。安くもなく高くもない絶妙なライン・・・さすがです!

売主の名を見る限り北仲のように次回販売以降で値上げという可能性もありそうです。おそらくですが売主もスピード感ある販売を目指すつもりはあまりないかと思います。そもそも地権者が多く販売戸数は387戸となっていますから手こずる戸数でもないでしょう。

月島駅最寄りでは今後もタワーマンションの開発予定がありますし勝どきや晴海エリアを入れればかなりの戸数となりますが中央区が「もうマンションお腹いっぱい」と言ったことで新築のタワーマンション自体が希少な存在となってしまうかもしれません。

坪単価の高いマンションだからこそ少しの悪い部分が大きく目立ってしまいますがこの価格帯なら良い買い物だと思いますよ。

その根拠としては

・キャピタルの中古より若干お安い
・築15年のアイマークタワーや築14年のザ・クレストタワーより2割ほど高い

ということです。

築浅の№1タワマンより若干お安くて築浅とは呼びにくい築15年クラスの駅近タワマンより2割ほど高いという状況であればミッドタワーグランドの坪単価430万円ほどという価格はけして割高感がないと言えます。

立地は違うもののパークタワー晴海の70㎡6500万円前後のお部屋がより売れそうですね。パークタワー晴海の北・西向きであれば一般的なサラリーマンが少し背伸びすれば手が届くのに対してミッドタワーグランドの価格帯になると一般的なサラリーマン層にはかなり厳しいのではないでしょうか。

パークシティ武蔵小山ザタワーは坪単価約465万円ということでミッドタワーグランドの価格を見ると「パークシティ武蔵小山ザタワー割高だったじゃん」と思う方も多いかもしれませんが私はそうは思いません。私の感覚から言えばミッドタワーグランドの価格を見たことにより今まで以上にパークシティ武蔵小山ザタワーがおすすめしやすくなったくらいです。これはパークシティ武蔵小山ザタワーが安いというわけではありません。むしろ高いです。しかし駅№1であることはかなりの強みとなりますから資産として持つならパークシティ武蔵小山ザタワーもミッドタワーグランドと合わせて候補にしてみることをおすすめいたします。

立地は異なりますが坪単価300万円半ば以内で供給されるであろうプラウドシティ東雲、すでに販売中でミッドタワーグランドと同じ中央区アドレスとなるパークタワー晴海の価格が目に優しく見えてきそうですね(笑)パークタワー晴海はすでに販売活動が中盤戦に入っているため70㎡を6500万円前後で購入されたい方は急いだほうが良い状況です。

関連記事

パークタワー晴海 2018年3月時点の販売状況

パークシティ武蔵小山 ザ タワー 一部住戸の予定価格発表

ザ・パークハウス月島ディアスタ 価格と間取り 残戸数僅か(過去に運営していたブログに飛びます)

モデルルーム訪問 その181 パークシティ中央湊ザタワー 予定価格あり(過去に運営していたブログに飛びます)

ミッドタワーグランドの物件詳細はコチラ

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詳しいパンフレットがお手元に届くので、まずは資料を請求してみよう。

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~2018年7月18日追記~

第1期販売概要

販売戸数:189戸
販売価格:5000万円(1戸)~2億6500万円(1戸)
最多販売価格帯:7000万円台(11戸)
間取り:1LDK(21戸)・2LDK(60戸)・3LDK(108戸)
専有面積:40.56㎡(3戸)~130.09㎡(1戸)

管理費:月額13510円~43320円
修繕積立金:月額5020円~16140円

駐車場:機械式172台(月額35000円~39000円) 敷地内平面4台
駐輪場:691台(月額200円~800円)
バイク置場:18台(月額2000円~5000円)

~2018年12月1日追記~

2018年12月1日時点の販売状況及び第一期三次の予定価格を追記いたします。

まず分譲済みの戸数ですが今回販売分を合わせて約300戸となります。販売対象が387戸ですから残りは約87戸となります。

販売開始前のおすすめした61Awnタイプと57Awnは完売済みです。お買い得住戸でした。

[北西角]

109Awnタイプ 3LDK 109.29㎡
30階 17770万円 坪単価537万円
31階 18500万円 坪単価559万円

[北西向き]

41Cwnタイプ 1LDK 41.17㎡
12階 5210万円 坪単価418万円
13階 5220万円 坪単価419万円
14階 5230万円 坪単価419万円
15階 5240万円 坪単価420万円
16階 5250万円 坪単価421万円
17階 5260万円 坪単価422万円

[西角]

74Awタイプ 3LDK 74.49㎡
10階 8840万円 坪単価392万円
13階 9120万円 坪単価404万円
14階 9190万円 坪単価407万円
16階 9330万円 坪単価414万円

[南西向き]

64Aswタイプ 2LDK 64.94㎡
9階 7460万円 坪単価378万円

65Bswタイプ 2LDK 65.02㎡
15階 7610万円 坪単価386万円
16階 7640万円 坪単価388万円
18階 7770万円 坪単価395万円
19階 7730万円 坪単価393万円

[南東向き]

107Aseタイプ 3LDK 107.43㎡
30階 18580万円 坪単価571万円

69Bseタイプ 3LDK 69.49㎡
17階 8410万円 坪単価400万円
18階 8510万円 坪単価404万円
19階 8470万円 坪単価402万円
20階 8510万円 坪単価404万円
21階 8550万円 坪単価406万円
22階 8590万円 坪単価408万円
23階 8630万円 坪単価410万円
24階 8670万円 坪単価412万円
25階 8710万円 坪単価414万円
26階 8750万円 坪単価416万円
27階 8800万円 坪単価418万円
28階 8860万円 坪単価421万円
29階 8950万円 坪単価425万円

70Cseタイプ 2LDK 70.20㎡
24階 8810万円 坪単価414万円
25階 8850万円 坪単価416万円
26階 8890万円 坪単価418万円

[北東向き]

42Aen 1LDK 42.05㎡
19階 5380万円 坪単価423万円
20階 5390万円 坪単価423万円
21階 5400万円 坪単価424万円

73Ben 2LDK 73.35㎡
27階 8590万円 坪単価387万円
28階 8650万円 坪単価389万円

~2019年9月24日追記~

40Eseタイプ 1LDK 40.67㎡
3階 5126万円 坪単価416万円

43Bswタイプ 1LDK 42.32㎡
4階 5013万円 坪単価391万円
5階 5063万円 坪単価395万円


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