今回ご紹介するのはクリオ練馬北町です!

[物件概要]

売主:明和地所
施工:岩田地崎建設
価格:4,251.9万円~6,989.0万円
専有面積:54.75㎡~71.30㎡
総戸数:59戸
規模:10階建て
交通:東武東上線「東武練馬」駅徒歩6分 東京メトロ有楽町線・副都心線「平和台」駅徒歩20分 「池袋駅東口」より国際興業バス利用約28分「練馬北町」バス停下車徒歩6分
所在地:東京都練馬区北町1丁目
竣工予定:2020年3月下旬

管理費:11170円~14340円/月額
修繕積立金:3340円~4290円/月額

駐車場:11台設置(機械式10台、車いす使用者優先契約駐車場1台)<月額:20000円・21000円>
バイク置場:2台<月額:3500円>
自転車置場:94台<月額:350円・450円>

地図はこちらです↓

画像出典:クリオ練馬北町公式HP

ここ数年きたまち商店街・北一商店街沿いの分譲マンション自体は珍しくなく、2016年築、東武練馬駅徒歩2分のイニシア練馬北町、同じく2016年築、東武練馬駅徒歩4分のヴェレーナ練馬北町に続いての供給となります。

クリオ練馬北町は東武練馬駅徒歩6分ですからここ数年の2物件と比べてしまうと立地面では劣ります。中古マンションの土俵で戦う際には比べられてしまい、築4年ほどの差であればより駅に近いほうが選ばれやすいことはたしかですからここ数年の2物件よりはリセール面では厳しくなるでしょう。もちろん駅距離がある分お安くなっているなら話は別ですが時代的にそうはいきません。

ただしそんなことは売主としては百も承知ですから外観デザインなどなど周辺物件に負けないようしっかりと力を入れてきています。

外観はホワイト系のタイルを主として清潔感を出しつつもバルコニー面はダークトーンでかっこよく決めており一目で分譲マンションだとわかるような重圧感を出しています。バルコニー隣戸境はコンクリートとしていますし、商店街側に位置するエントランス周りは石張り&豊かな植栽計画で存在感を出しています。

現地南側は戸建など背の低い建物ばかりですから南向きの住戸に関しては眺望の抜け感、日当たりに期待ができます。

南向きの他に東向きと北向きの住戸があります。北向き住戸に関しては北向きという一般的にはデメリットとなる向きではあるものの約7.5mのワイドスパン&リビング6連窓&両面バルコニー(Iタイプ、リビング隣の洋室開放時)として南向き、東向きのお部屋よりも魅力ある間取りとしていますから日当たりさえ気にしなければ狙い目の間取りではないでしょうか。

1階のエントランスホールからエレベーターまでの導線はクランクインとしており、エレベーター前が外から見えないようになっていますからプライバシー性が確保されます。

24時間ゴミ出し可能なゴミ置き場は住戸から雨に濡れずに行き来できる便利な場所にありながらもエントランスホールにニオイが漏れることのないよう考え込まれた場所に位置しています。しかしながらエレベーターホールがしっかりと確保されておらず、エレベーターホールとお部屋の玄関がこんにちは状態なのは残念でした。小規模マンションですからエレベーターホールを設けるのは難しいのですがせめて玄関の位置をずらすなどしてこんにちはをなくしてほしかったです。

価格と間取りの一部を共有いたします!

[南東向き]

E2タイプ 2LDK+S 63㎡

画像出典:クリオ練馬北町公式HP

1階 約4993万円 坪単価約262万円

[北東向き]

Hタイプ 2LDK 54.75㎡

画像出典:クリオ練馬北町公式HP

2階 約4521万円 坪単価約273万円

設備仕様はディスポーザーがないものの食洗機、食器棚、浴室ダウンライト、トイレ手洗いカウンター、床暖房、複層ガラス、バルコニー防水コンセント、可動式ルーバー面格子などを採用、構造は直床・二重天井、床スラブ厚は約200mmです。

リビングダイニングの天井高は2400mmと分譲マンションとしては最低限の高さとなっています。ただし窓面はしっかりと確保されているため圧迫感はそこまでないでしょう。

10階建てで高さ29mですから階高が厳しく天井高2400mm&直床という形になってしまっています。

周辺相場を確認しましょう!

・コスモ東武練馬シティフォルム 1995年築 板橋区徳丸1 新築時の坪単価約240万円 直近売り出し事例なし

・ルイシャトレ東武練馬ルミエール 1998年築 板橋区徳丸3 新築時の坪単価約205万円 現在の坪単価約185万円

・パークハウス徳丸 2007年築 板橋区徳丸3 新築時の坪単価約210万円 直近売り出し事例なし

・サンクレイドル東武練馬 2010年築 練馬区北町2 新築時の坪単価約160万円 現在の坪単価約155万円

・イニシア東武練馬 2013年築 板橋区徳丸3 新築時の坪単価約215万円 直近売り出し事例なし

・コージーコート徳丸ガーデン 2015年築 板橋区徳丸2 新築時の坪単価約250万円 直近売り出し事例なし

・ヴェレーナ練馬北町 2016年築 練馬区北町2 新築時の坪単価約255万円 現在の坪単価約240万円

・イニシア練馬北町 2016年築 練馬区北町2 新築時の坪単価約280万円 直近売り出し事例なし

・ジオ練馬北町 2019年竣工予定 練馬区北町3 新築時の坪単価約265万円 新築販売中

上記相場からクリオ練馬北町の将来価値を予想すると

Eタイプ 2LDK+S 63㎡ 1階 約4993万円(新築時) → 3900万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

【住むレーション】

[東武東上線]

東武練馬 8:03発
上板橋 8:05着
ときわ台 8:10着
中板橋 8:12着
大山 8:17着
下板橋 8:19着
北池袋 8:20着
池袋 8:23着

東武東上線の池袋駅から成増駅の間で各駅停車しか利用できない駅の中でも大きめのスーパーマーケット×商店街は上板橋駅(イトーヨーカドーがあります)と東武練馬駅となります。乗降人員で見ても池袋駅から成増駅の間では池袋駅に続いて上から2番目となります。(成増は地下鉄成増もあるため実際は成増のほうが人は多いです)

東武練馬駅前から国際興業バスを利用すると浮間舟渡、高島平方面へもアクセス可能です。

駅前にはイオン(元サティ)がありますから日常の買い物に困ることはありません。駅から物件までの間にもまいばすけっと、ローソン、マツモトキヨシなどサクッと買い物できる小さめのお店もありますから使い分けもできます。イオンのレジは混んでいることが多いですからね。

少し足を延ばせば光が丘公園や城北中央公園がありますから交通利便性、買い物利便性を妥協せず住環境としても魅力ある立地となります。

東武練馬駅から上板橋駅方面に歩いて徒歩6分のため上板橋駅も日常使いできる距離(約1キロ)にあります。上板橋駅では再開発の構想もありますからその恩恵を受けられる距離感となります。

【総評】

新築マンションですからより立地が優れた築浅中古マンションより高いという事実はあるものの新築ならではの楽しみが用意されています。例えば節水シャワーヘッドの色が4種類から選べたり、数種類あるアクセントクロスを住戸内1ヵ所に施工できたり、下足入れの形状を2つから選べたりと他の売主ではなかなか見られないセレクトも用意されていました。もちろんキッチンの高さや浴室形状、カラーセレクトなどもあります。

外観もそうですが室内の色味が全体的にセンスの良いものとなっており、個人的に良いと思ったのはリビング・洋室の扉と洗面室の扉の色を変えていることです。それだけでホテルのようなお洒落な雰囲気となっていました。

東武練馬駅近くに住まえば日常の買い物に困ることはないですし、今後開発の進む池袋駅までサクッと出れる距離ですから住環境と買い物利便性を確保しつつも都心へのアクセスも重視される方にはバランスの良いマンションなのではないでしょうか。

駐車場は主に機械式&ターンテーブルで約18%の設置率となっています。

なお、クリオ練馬北町には王様住戸があります。10階部分はルーフバルコニー付き住戸が1部屋あるのみです。ただし専有面積は68.69㎡ですから手の届く王様住戸です!

総戸数59戸中70㎡超えの住戸が8部屋しかないというのは時代を物語っていますね。。。

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