今回ご紹介するのはプラウドタワー金町です!

[物件概要]

売主:野村不動産
施工:戸田建設
価格:未定
専有面積:55.88㎡~87.10㎡
総戸数:190戸 (非分譲19戸含む)
規模:地上21階地下1階建て
交通:JR常磐線「金町」駅徒歩1分 京成金町線「京成金町」駅徒歩1分
所在地:東京都葛飾区金町六丁目
入居予定:2021年8月下旬

駐車場:72台 タワーパーキング
駐輪場:380台
バイク置き場:6台

地図はこちらです↓

画像出典:プラウドタワー金町公式HP

金町駅の南口側駅前となります。徒歩1分を謳っていますが敷地端までのことでエントランスホール出入口までは徒歩2分となります。

隣にパチンコ屋さんがあるのはやや気になりますが駅からの導線上では通る必要がないためそこまで気にならないかと思います。

プラウドタワー金町は

・1階、2階 店舗
・3階 行政施設

と複合開発となります。

ヴィナシスに図書館があるため店舗部分にパチンコ屋さんが新規に入ることはないでしょう。ただ、ヴィナシスにスーパーマーケットが入っているので同じような業態が入るかは微妙ですね。

4階部分に住民専用の自転車置場、共用施設としてスタディルーム、ワークラウンジ、コミュニティーラウンジが設けられます。

5階から住宅となりますが下駄の階高が高いことと中間免震採用のため一般的なマンションの8階相当となるでしょう。

南面はヴィナシスが被ってくる(完全には被らないけども視線には入る)ため眺望の抜け感としては北向き有利となります。ロータリーからの線路(快速線や貨物線の線路もあるため幅広い)ですから眺望の抜け感は抜群となります。

南向きも北向きも大きな単価差を設けていませんから

・日当たり重視→南向き(できるだけ西寄り)

・眺望重視→北向き

という選び方で良いでしょう。

エリア的には今後も開発が続いていきます。一番の注目としては東金町一丁目西地区(2029年度完成予定)でしょう。イトーヨーカドー一帯を三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスが開発するのですが敷地内を通り抜けられるようにしてくれるとプラウドシティやシティ系マンションに住まう方の導線がグッと改善されることになります。マンションだけでなく商業施設も設けますからプラウドタワー金町に住まう方への恩恵もあります。野村、三井、三菱、住友と超大手が開発に関わっているくらい注目されている街となります。

外観デザインは垂直のマリオンを最上階部分よりも上にもっていき背の高くないタワマンとはいえ基壇部の商業部分含めて目立つものとなっています。ヴィナシスと違い北側部分もすべて住戸となるため夜も電気の灯りが漏れて駅から見た時にとても素敵なものとなりそうです。

共用廊下は各階エアコン完備の内廊下としています。ヴィナシスが外廊下だけにここは大きな強みです。前室ありの各階ごみ置き場もありますしごみ回収用エレベーター(非常用、引っ越し時や宅配業者さんが台車利用時などに仕様)もしっかりと完備されています。

非常用を除くとエレベーターは13人乗りが2基、分速は150mとしっかりしています。各階停止ではありますが非常用別途ありでの基あたり95戸ですからそこまで悪いものではないでしょう。

駐車場に関しては愛のないものとなっています。中間免震ですし下駄ありですからタワーパーキングが外になってしまうのは致し方ないのですがターンテーブルに車を乗せてボタン操作へ向かう際に屋根なしです・・・。しかもエントランスホールへの出入口なしです。これはタワマンの駐車場設計としてはダメダメの中のダメダメです。まぁ前日にプラウドタワー亀戸クロスの超絶愛のある駐車場設計を見てしまっているので余計にそう感じるわけではありますが。車好きからしたら「なんじゃこりゃ!」となるでしょう。

設置率は約37%、エリア的に持っている方もそこそこいるでしょうからやや抽選になりそうでしょうか。

予定価格と間取りの一部を共有いたします!

Aタイプ 3LDK 75.32㎡

画像出典:プラウドタワー金町公式HP

10階 6700万円~6999万円 坪単価294万円~坪単価307万円
14階 7000万円~7399万円 坪単価307万円~坪単価324万円
18階 7000万円~7399万円 坪単価307万円~坪単価324万円

Bタイプ 3LDK 73.55㎡

画像出典:プラウドタワー金町公式HP

10階 6700万円~6999万円 坪単価301万円~坪単価314万円
14階 7000万円~7399万円 坪単価314万円~坪単価332万円
18階 7000万円~7399万円 坪単価314万円~坪単価332万円

Cタイプ 3LDK 70.67㎡

10階 6000万円~6399万円 坪単価280万円~坪単価299万円
14階 6000万円~6399万円 坪単価280万円~坪単価299万円
18階 6400万円~6699万円 坪単価299万円~坪単価313万円

Dタイプ 2LDK 62.00㎡

画像出典:プラウドタワー金町公式HP

10階 5700万円~5999万円 坪単価303万円~坪単価319万円
14階 5700万円~5999万円 坪単価303万円~坪単価319万円
18階 6000万円~6399万円 坪単価319万円~坪単価341万円

Fタイプ 3LDK 73.68㎡

10階 6400万円~6699万円 坪単価287万円~坪単価300万円
14階 6400万円~6699万円 坪単価287万円~坪単価300万円
18階 6700万円~6999万円 坪単価300万円~坪単価314万円

Gタイプ 4LDK 87.10㎡

画像出典:プラウドタワー金町公式HP

10階 8700万円~8999万円 坪単価330万円~坪単価341万円
14階 9000万円~9399万円 坪単価341万円~坪単価356万円
18階 9400万円~9699万円 坪単価356万円~坪単価368万円

Hタイプ 3LDK 72.83㎡

画像出典:プラウドタワー金町公式HP

10階 6400万円~6699万円 坪単価290万円~坪単価304万円
14階 6700万円~6999万円 坪単価304万円~坪単価317万円
18階 6700万円~6999万円 坪単価304万円~坪単価317万円

Iタイプ 2LDK 60.03㎡

画像出典:プラウドタワー金町公式HP

10階 5400万円~5699万円 坪単価297万円~坪単価313万円
14階 5700万円~5999万円 坪単価313万円~坪単価330万円
18階 5700万円~5999万円 坪単価313万円~坪単価330万円

Jタイプ 3LDK 70.53㎡

10階 6000万円~6399万円 坪単価281万円~坪単価299万円
14階 6000万円~6399万円 坪単価281万円~坪単価299万円
18階 6400万円~6699万円 坪単価300万円~坪単価314万円

平均坪単価は約310万円です。

ほとんどの住戸でワイドスパンとなっています。ただリビングの窓面はそこまで豊かではありません。Jタイプはキッチン正面が窓面豊かかつ北向きで抜けるためオープンキッチンにすると開放感でそうです。

設備仕様としてはディスポーザー、食洗機、キッチン天板御影石、浴室フラットライト、ミストサウナ、カメラ付きインターホンなど単価なりに充実しています。

構造はミライフルではなくスケルトンインフィルを採用!!最近見なくなっていたので嬉しいですね。しかも基本天井高は2600mmということで階高がしっかりと確保されています。サッシ高に関しては約2100mmですからタワマンとしても合格ラインと感じる方が多いでしょう。

同時吸排のため電動給気シャッターは付かないですが給気口は横壁にonされます。

最上階に関しては基本天井高2800mm、サッシ高2300mmとグッとレベルが高くなります。

周辺相場を確認しましょう!

ヴィナシス金町タワーレジデンス 2009年築 金町6 新築時の坪単価約225万円 現在の坪単価約245万円

上記相場からプラウドタワー金町の将来価値を予想すると

Cタイプ 3LDK 70.67㎡ 10階 6000万円~6399万円(新築時) → 5500万円(築10年時)

となります。

あくまで今の相場での予想のため参考までにお願いいたします。

建設地

建設地周辺動画①
建設地周辺動画②(ヴィナシス駐車場から撮影)
建設地周辺動画(俺の住むレーション①)
建設地周辺動画(俺の住むレーション②)

維持費は未定でしたが総戸数190戸で24時間有人管理となれば高額にはなりそうですね。コンシェルジュサービスはありませんがこの戸数で手厚い管理体制となれば管理費だけで㎡単価450円くらいになるかな…という感じはします。千住ザ・タワーよりは重たくならないとは思いますが。

【住むレーション】

[常磐緩行線(千代田線直通)]

金町 8:02発
亀有 8:04着
綾瀬 8:08着
北千住 8:11着
町屋 8:15着
西日暮里 8:18着
千駄木 8:20着
根津 8:23着
湯島 8:25着
新御茶ノ水 8:27着
大手町 8:30着
二重橋前 8:31着
日比谷 8:33着
霞ヶ関 8:36着
国会議事堂前 8:38着
赤坂 8:39着
乃木坂 8:42着
表参道 8:44着
明治神宮前 8:46着
代々木公園 8:48着
代々木上原 8:50着

[京成金町線]

京成金町 8:04発
柴又 8:06着
京成高砂 8:09着

[京成金町から京成押上線(浅草線直通)]

京成高砂 8:12発
青砥 8:16着
押上 8:24着
本所吾妻橋 8:26着
浅草 8:28着
蔵前 8:30着
浅草橋 8:32着
東日本橋 8:33着
人形町 8:35着
日本橋 8:37着
宝町 8:39着
東銀座 8:41着
新橋 8:43着
大門 8:45着
三田 8:48着
泉岳寺 8:50着

どちらも構想段階ではありますが地下鉄8号線&11号線が進んでくれれば半蔵門線方面へダイレクトアクセスとなりますがどうなるか。こちらも構想段階ですが新金貨物線の旅客化計画もあります。こちらは線路がすでにひかれている(単線だが複線にする土地も確保されている)ため地下鉄に比べれば実現が容易ですが6号線を跨ぐのは大きな課題ですね。

現状でも大手町直通かつ京成線もなにげに便利ですから交通利便性高めではあるのですがさらに便利になる可能性もあるというレベルで共有いたします。

通学校は金町小学校・常盤中学校でどちらも約700mです。

【総評】

補助金事業だけあってか「金町のマンションとしては高いけど金町のマンションとしてはハイグレード」ということを実現できています。

高いけど良いマンションという評価です。リセールバリューに関しても駅前立地ですから大きな心配はないでしょう。

葛飾区の中では標高が高いため水害面での心配も少ない(葛飾区内で比べて)のも安心材料となるでしょう。

まだ最上階の予定価格が発表されてはいませんでしたが1つ下の階よりも+数百万円なら狙い目感ありますね。基本天井高2800mmでサッシ高2300mmというのは都心や東京湾岸でもなかなかお目にかかれません。それが6000万円台から手に入るとなれば満足度を高めたい方にはもってこいでしょう。

北側は低層階でも抜けてきますし、階数による価格差もしっかりあるため「北向き低層階美味しいじゃん!」と思ったら5階~7階は竣工後に販売する計画とのことです。あわよくば単価を盛るのかもですね。すみふみたいやな。。。

なお、プラウドタワー金町は2021年の夏に入居できる予定のため「新築タワマン欲しいけど待ち時間が・・・」という方にも向いています!

街が綺麗に整備されるにつれて駅の古さが目立ってきてますね。。。川口、王子などなど大きめの駅でも駅舎リニューアルに力を入れないJRさん。私鉄みたく頑張ってほしいものです。

前回の記事→プラウドタワー金町(予想) 価格は?! 現地を見てきました! ~金町六丁目駅前地区第一種市街地再開発事業~

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2 件のコメント

  • こんにちは。
    区から助成金15億円前後を受け取っての再開発だと思うのですが
    免震内廊下仕様でディスポーザーあり
    駅近とは言え、3LDKが6000~7000万円って決して安くなく妥当な気がするのですがどうでしょうか?

    • sansan様

      マンションマニアです!コメントいただきありがとうございます!

      仮に補助金なかったら同じ場所で同じ価格、同じグレードは実現できないことはたしかです。

      補助金があるから安いのではなく、補助金があるから「妥当な価格でハイグレードにできた」と考えるのが正解です!

      今の建築費は笑えないくらい高いです。下がる見込みもなしです。

      引き続きよろしくお願いいたします。

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